Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Градкодекс комплексное развитие территорий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В п. 7 ст. 65 ГрК РФ закреплена возможность изъятия для государственных или муниципальных нужд земельных участков с расположенными на них объектами недвижимого имущества в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ жилой застройки или решение о КРТ нежилой застройки. Соответственно, изъятие возможно только при указанных двух видах КРТ.
Комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:
- на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
- на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утверждённых высшим органом исполнительной власти субъекта РФ;
- ВРИ которых и (или) ВРИ и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным ПЗЗ;
- на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
Данные критерии схожи с ранее действовавшими критериями для принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (п. 3 ст. 46.10 ГрК РФ в ранее действовавшей редакции). Главным отличием является то, что ранее для принятия решения о КРТ по инициативе органа местного самоуправления требовалось, чтобы участки с указанными объектами занимали не менее 50% от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. По новому регулированию такое условие не предусмотрено, и в норме указано просто на «земельные участки» с соответствующими объектами, из чего можно сделать вывод о достаточности двух таких участков для осуществления КРТ нежилой застройки.
В границы территории, в отношении которой принимается решение о КРТ нежилой застройки, могут быть включены иные земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, при условии, что такие объекты расположены в границах того же элемента планировочной структуры.
Однако в такие границы не могут быть включены многоквартирные дома, жилые дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства (соответствующие объекты могут располагаться только в границах КРТ жилой застройки).
Государственной Думой РФ принят новый Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий». Данный закон вводит единый механизм комплексного развития территорий и сноса аварийного и ветхого жилья. Регионам предоставляется право самостоятельно утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов с учетом мнения жителей. Власти субъектов РФ наделяются достаточно широкими полномочиями по определению технических характеристик многоквартирных домов, которые могут быть включены в эти программы.
На мой взгляд, данный закон призван изменить саму концепцию реновации жилых зон. Сама идея законопроекта берет свои истоки из московской программы реновации, которая дала толчок в развитии программы по реновации не только столицы, но и всей страны в целом. Ветхое, старое и аварийное жилье является одной из основных проблем, связанных с недвижимостью на текущий момент. Пятиэтажные «хрущевки», старые бараки и изжившие свое дома индивидуальной планировки, построенные в конце 50-хх годов являются большой проблемой жилищного фонда за пределами Москвы и Санкт-Петербурга.
Таким образом, первоочередной задачей данного документа можно назвать расселение людей из аварийного и ветхого жилья, а также создание комфортной среды населенных пунктов, подчеркивают авторы законопроекта.
Вопрос 4. Кто решает какие территории будут «комплексно развиты»?
В зависимости от того, какие территории попадают в проект комплексного развития территорий, решение о комплексном развитии принимают (согласно ч. 2 ст. 66 ГрК РФ):
- Правительство РФ – для земли и недвижимости, находящихся в федеральной собственности; либо если решение реализуется в рамках инвест-проекта за счет федерального бюджета (кроме расселений авариного жилья); либо если решение о комплексном развитии территорий будет реализовываться юридическим лицом, определенным Российской Федерацией.
- Высший орган исполнительной власти субъекта РФ – если реализация проекта будет происходить с привлечением средств бюджета субьекта РФ; или же если решение будет реализовываться юридическим лицом, определенным субъектом РФ, или же если комплексно развиваемая территория расположена на территории двух или более муниципальных образований.
- Главой местной администрации во всех остальных случаях.
Вопрос 5. А в каком порядке принимается решение о комплексном развитии территорий?
Требования к порядку принятия решения о комплексном развитии территории прописаны во все той же статье 66 Градостроительного кодекса РФ. А сам порядок должен быть установлен нормативным актом субъекта РФ. Поэтому для окончательной ясности ждите принятия своих местных законов и постановлений.
Сама процедура принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки выглядит вот так:
- подготовка проекта решения и его согласование, если оно необходимо,
- опубликование проекта решения,
- проведение общих собраний в многоквартирных домах, не признанных аварийными, но включенных в проект решения (предельный срок проведения таких собраний не менее месяца) по вопросу включения домов в проект,
- принятие решения и его опубликование – решение о комплексном развитии территории жилой застройки принимается в срок не более чем 30 дней со дня окончания срока, установленного для проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (ч. 4 ст. 67 ГрК РФ),
- проведение торгов (не всегда обязательно, подробнее в ответе к вопросу 7),
- заключение договора о комплексном развитии территории (в случае если проводились торги),
- подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки,
- определение этапов реализации решения, с указанием очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в это решение,
- непосредственно проектирование, снос и строительство на комплексно развиваемой территории.
Кажется, вам мешает VPN
Отключите его и попробуйте ещё раз. Если не поможет или у вас нет VPN, напишите в службу поддержки.
Правовой центр «Два М» оказывает услуги по внесению изменений в правила землепользования и застройки Москвы и Московской области для исключения из них зон КРТ.
В правилах землепользования и застройки устанавливаются зоны, в которых в будущем планируется осуществление КРТ (ранее — зоны КУРТ). Для каждой из таких зон устанавливается перечень возможных видов разрешённого использования, предельные параметры строительства, а также требования по обеспечению данной зоны КРТ инфраструктурой для устойчивого развития. Фактически зоны КРТ являются отдельными территориальными зонами, требования к застройке которых регламентируются более детально, чем в обычных территориальных зонах.
Неме́цкая оккупа́ция Белору́ссии — оккупация германскими войсками в 1941—1944 территории БССР (в границах 1941 года).
Трудности при взаимодействии с зонами КУРТ
Чтобы вести строительство на территории зон комплексного развития, необходимо заключить договор КУРТ. Он подписывается в трехстороннем формате, где сторонами выступают застройщик, орган местного самоуправления и Министерство строительного комплекса МО. Заявления подаются в электронном виде на портале госуслуг и рассматриваются в течение 30 дней. Вместе с заявкой необходимо предоставить график обустройства территории, проект договора КУРТ и сведения о ней. Подавать заявления могут индивидуальные предприниматели, юридические и физические лица. В случае положительного решения застройщику предоставляется подписанный договор с приложениями.
На практике владельцы недвижимости и инвесторы могут столкнуться с рядом трудностей, связанных с взаимодействием с зонами КУРТ:
- границы зон комплексного развития и особенности строительства на их территории определяются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Поэтому во многих случаях необходимо внесение изменений в ПЗЗ. Это может потребоваться, например, для возведения объекта на свободных или неэффективно используемых участках. Также в некоторых ситуациях возможно исключение зоны КУРТ из ПЗЗ и установление вместо нее обычной территориальной зоны;
- в случае реализации мероприятий по развитию территории, инициированных уполномоченными органами, часто происходит изъятие земельных участков и расположенных на них строений у собственников. В подобных ситуациях актуальным становится вопрос адекватной компенсации правообладателям за изымаемое имущество;
- в зонах КУРТ не действуют обычные правила, позволяющие свободно выбирать варианты разрешенного использования. Застройка может осуществляться только при наличии утвержденного проекта планировки территории.
Мы предоставляем полный спектр услуг, связанных с комплексным устойчивым развитием территории в Московской области. У нас работают лучшие специалисты России, которые помогут минимизировать финансовые и временные расходы, а также избежать различных ошибок при строительстве или другом разрешенном использовании земельных участков. Представляем интересы заказчика в судах и других уполномоченных органах, подготавливаем юридические заключения, взаимодействуем с проектными и экспертными организациями.
Заявление об изменении ВРИ земельного участка
Заявление на изменение ВРИ в кадастровую службу – это заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости
Собственник или правообладетель заполняет специальную форму заявления о государственном кадастровом учёте изменений земельного участка. В графе «изменение вида разрешённого использования» нужно прописать наименование вида использования земельного участка, выбранного по Классификатору.
К заявлению должны быть приложены следующие документы:
- копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица
- копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей)
- согласие правообладателя земельного участка на изменение ВРИ ЗУ:
когда заявитель не является собственником участка - когда заявитель не является собственником участка
Органы Росреестра получают самостоятельно, в порядке межведомственного взаимодействия, следующие материалы:
- выписка из ПЗЗ
- выписка из ЕГРН
- выписка из ЕГРН на объект недвижимости на участке – в случае его наличия
- выписка из ГКН
- выписка из ЕГРЮЛ – для юридических лиц
- выписка из ЕГРИП – для индивидуальных предпринимателей
Если все или большую часть выписок и документов заявитель намерен предоставить по собственной инициативе, то они должны быть получены им не ранее чем за 30 дней до дня обращения.
Таблица N 4. Сравнительный анализ договора простого товарищества, договора комплексного развития территорий, договора развития застроенных территорий и договора о комплексном освоении территорий
Используемые сокращения: ДПТ — договор простого товарищества, ДКРТ — договор комплексного развития территорий, ДРЗТ — договор развития застроенных территорий, ДКОТ — договор комплексного освоения территорий, КРТ — комплексное развитие территорий, ОМС — орган местного самоуправления, РЗТ — развитие застроенной территории, КОТ — комплексное освоение территории.
|
Характеристика |
ДПТ |
ДКРТ |
ДРЗТ |
ДКОТ |
|
Предмет договора |
Совместная деятельность за счет общих вкладов, направленная на общую цель |
Обязательства застройщика по КРТ и обязательства ОМС содействовать их выполнению |
Обязательства застройщика по РЗТ и обязательства ОМС содействовать их выполнению |
Обязательства застройщика по КОТ и обязательства ОМС содействовать их выполнению |
|
Объект деятельности |
Фактически любой вид предпринимательской деятельности, не запрещенной законом |
Застройка территорий, которые имеют зонирование КРТ согласно ПЗЗ, в том числе с расположенной на них недвижимостью (предполагается ее снос). Форма собственности любая |
Застройка территории кварталов или микрорайонов, внутри которых расположены два и более аварийных здания |
Застройка свободных от недвижимости территорий, которые относятся к публичной собственности |
|
Стороны |
Предприниматели и юридические лица |
ОМС и победитель аукциона |
ОМС и победитель аукциона |
ОМС и победитель аукциона |
|
Вклады Сторон |
Деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи |
Со стороны застройщика: денежные средства и профессиональные знания, со стороны ОМС: земля без торгов? Финансовое участие в строительстве инфраструктуры |
Со стороны застройщика: денежные средства и профессиональные знания, со стороны ОМС: предоставление земли для строительства без проведения торгов |
Со стороны застройщика: денежные средства и профессиональные знания, со стороны ОМС: предоставление земли для строительства без проведения торгов |
|
Основания для заключения договора |
Волеизъявление Сторон |
Внесение зоны КРТ в ПЗЗ, заявление правообладателей (когда процедура осуществляется по их инициативе), решение ОМС о КРТ (когда процедура осуществляется по инициативе ОМС) и решение ОМС о проведении аукциона на право заключения ДКРТ |
Утверждение в отношении квартала (микрорайона) ПЗЗ, принятие решения ОМС о РЗТ и решения о проведении аукциона на право заключения ДРЗТ |
Решение о проведении аукциона на право заключения ДКОТ |
|
Аукцион на право заключения договора |
Не проводится |
Проводится только, если процедура инициируется органом публичной власти, и только в случае отказа или уклонения правообладателей участков от участия в ней в качестве застройщиков |
Проводится |
Проводится |
|
Аукцион при предоставлении земли в аренду |
Не проводится |
Не требуется |
Не требуется |
Не требуется |
|
Право на односторонний отказ от договора |
Не предусмотрено |
Предусмотрено |
Предусмотрено |
Не предусмотрено |
Зачем нужно комплексное развитие территорий?
Состав работ по разработке проекта КРТ
Пазл реализуемого проекта КРТ последовательно складывается в процессе работы на фундаменте избыточного воспроизводства инициатив интересантами. Такой подход предполагает деятельное участие значительного количества субъектов городской жизни, интересантов, стейкхолдеров, органов власти различного уровня.
При этом значительная часть работы должна быть исполнена профильными экспертами. Мы предлагаем свои услуги по следующим видам работ:
- Разработка Технического задания;
- Проведение исследований на уровне вмещающей системы, направленных на выявление непреодолимых ограничений и определение пространства возможных проектных решений;
- Вариативная проработка сценариев развития проекта;
- Разработка вариантов планировочных решений территории, с последовательным увеличением глубины и детализации проработки по мере увеличения определенности в содержательном наполнении элементов антропогенного ландшафта;
- Разработка архитектурной концепции, 3D визуализация, выпуск презентационных материалов для различных групп стейкхолдеров (для каждой группы – в своем смысловом поле);
- Расчеты основных ТЭП и эскизная вариативная проработка финансовых моделей;
- Разработка проектной документации.
- Участие в разработке документов, необходимых для получения государственной поддержки и формирования предложений потенциальным Резидентам и инвесторам проекта;
- Научное и методическое обеспечение акторов социо-территориального развития в различных формах (обучение, консультирование, супервизия);
- Обеспечение ясности во взаимоотношениях субъектов городской жизни и акторов социо-территориального развития, удержание общественного диалога в едином смысловом поле;
- Участие в организации общественных механизмов, обеспечивающих избыточное воспроизводство инициатив интересантов;
- Модерация действий акторов социо-территориального развития.
Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах:
- 1) обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования;
- 2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
- 3) обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
- 4) осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;
- 5) участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
- 6) ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
- 7) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
- 8) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
- 9) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
- 10) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
- 10.1) единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений, указанных в статье 5 настоящего Кодекса;
- 11) ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
- 12) возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.
Причины популярности комплексного строительства
Земельные участки для комплексного освоения территорий сейчас пользуются большим спросом, и это немудрено. Ведь с каждым годом в городах остается все меньше свободных земель, которые можно было бы использовать в качестве места для новостроек. Если ранее в мегаполисах можно было выстроить несколько домов практически в центре и присоединить их к уже имеющимся городским коммуникациям, то сейчас сделать это уже невозможно. Поэтому застройщикам приходится рассматривать территории на окраине и разрабатывать для своих новостроек интересные концепции. По итогу покупатель получает необычный проект с развитой инфраструктурой и множеством преимуществ.
Не стоит упускать из виду и себестоимость строительства. Как правило, чем масштабнее проект реализует застройщик, тем дешевле он ему обходится. Поэтому даже с учетом необходимости обустраивать все близлежащие к новостройкам территории, он получает существенную прибыль. К тому же имеет возможность заинтересовывать покупателя всевозможными скидками, акциями, снижающими первоначально заявленную стоимость жилья на десять-тридцать процентов. Подобный подход не может не подкупать будущих собственников квартир.
Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности
В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.
Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.