Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможен ли задаток по предварительному договору купли продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Особенности применения задатка регулируются Гражданским кодексом РФ. Закон определяет его как предварительный платеж в денежной форме, который передается покупателем продавцу и гарантирует, что первый не уклонится от будущей сделки. Задаток применяется в тех ситуациях, когда составляется предварительное соглашение, а заключение основного договора по каким-то причинам невозможно.
Порядок заключения предварительного договора купли-продажи
Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.
✅ Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и т.д.).
✅ Составить преддоговор.
✅ Внести задаток или аванс, если предусматривается.
✅ Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств.
Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.
Аванс и задаток: разница – существенна!
Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.
А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.
Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.
Спорные моменты в сделках с недвижимостью
Некоторые граждане, плохо разбирающиеся в законодательстве, используют некорректные формулировки. Например, отстаивая свою позицию в суде, они говорят, что заключили договор предварительной продажи квартиры с задатком. Внесем некоторую ясность.
Предварительный договор о купле-продаже недвижимости действительно может заключаться. Однако переданная по такому соглашению часть суммы, причитающаяся собственнику, не является доказательством оформления сделки, поскольку подтверждать еще нечего, а удостоверяет намерение исполнить обязательство – выплатить оговоренные средства.
Есть и другая сторона вопроса. Если соглашение не было оформлено в письменном виде, однако была передана сумма и было доказано, что она является задатком, уплата средств подтверждает факт совершения сделки. Для обеспечения актов, подлежащих заверению у нотариуса, удостоверительная функция передаваемых средств считается невостребованной. Как же обстоят дела с соглашениями, которые должны быть зарегистрированы?
Юристы отмечают, что оформлять предварительный договор продажи земельного участка с задатком, как и любого другого недвижимого объекта, нецелесообразно. К таким сделкам данная форма обеспечения исполнения обязанности неприменима. До регистрации обязательства не возникает. Соответственно, обеспечивать нечего. Это правило относится не только к жилым объектам.
Функции задатка
Задаток выполняет следующие функции:
1. Стимулирующую, то есть, побуждают сторону, обязанную по договору к надлежащему исполнению обязательств под страхом материальных потерь.
2. Универсальную, то есть, не только побуждает, но и гарантирует защиту интересов другой стороны в случае ненадлежащего исполнения обязательств.
3. Гарантийную, то есть, гарантирует защиту интересов обеих сторон договора при неисполнении обязательств одной из сторон.
Кроме того, задаток выполняет и ряд других важных функций:
1. Платежную.
Эта функция заключается в том, что задаток является частью основного платежа по договору.
2. Обеспечительная. То есть, преследует цель обеспечить исполнение обязательства.
3. Доказательственную. Эта функция заключается в том, что соглашение о задатке подтверждает факт заключения договора.
Отличие задатка от аванса
Очень часто стороны путают задаток и аванс, поскольку в обоих случаях денежная сумма передается до исполнения обязательств по договору. Однако, несмотря на схожесть, задаток и аванс существенно различаются. Самое главное отличие заключается в последствиях неисполнения обязательства.
В случае неисполнения обязательства по договору аванс всегда возвращается и в некоторых случаях возможно взыскание процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. В случае если до исполнения обязательств по договору был уплачен задаток последствия для одной стороны более тяжелые. Если за неисполнения договора ответственная сторона давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона получившая задаток, она обязана вернуть другой стороне двойную сумму задатка.
Как упоминалось выше, не всегда сумма названная сторонами задатком, признается судом таковым. В тех случаях, когда суд не признает переданную сумму задатком, она всегда считается авансом и подлежит возвращению другой стороне. Всегда следует помнить о соблюдении формы задатка, несоблюдение формы оформления задатка влечет признание переданной суммы авансом.
Понятие задаток и аванс граждане часто смешивают, либо ошибочно полагают, что это одно и то же.
Аванс как и задаток является денежной суммой, которая уплачивается до исполнения договора в счет будущих платежей. Отсюда, он выполняет фактически две функции: платежную и удостоверяющую. Обеспечительной функции он не имеет.
Раз этой функции у аванса нет, то при неисполнении обязательства (независимо от причин), сторона, получившая аванс, обязана его в любом случае вернуть .
В случае судебного спора суды будут оценивать не название документа, а существо обязательства и самостоятельно квалифицирует платеж как аванс, даже если стороны назвали его задатком.
Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору
Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).
Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).
Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699).
Предварительный договор покупки жилья
Настаивать в диалоге с продавцом на соглашении с задатком будущему покупателю квартиры выгодно, если он точно утвердился в намерении ее приобрести. Если же хочет одновременно рассматривать варианты среди прочих предложений рынка «вторички» — следует добиться авансового соглашений, поскольку эта сумма при отказе от завершения сделки покупателем будет ему возвращена.
Уберечь стороны сделки от одностороннего пересмотра условий купли-продажи в будущем позволит предварительный договор, устанавливающий формат и сроки предстоящего основного договора (Гражданский кодекс, ст.429).
По предварительному договору допустимо внесение обеспечительного платежа (задатка, аванса). Данный договор по значимости равен соглашению о задатке, т.к. содержит идентичные сведения о характеристиках квартиры, данных о сторонах и о размере аванса (либо задатка), поэтому можно подписать только его и не оформлять соглашение о предоплате.
Правила подготовки предварительного договора купли-продажи квартиры
Договор необходимо подготовить, учитывая определенные правила. Обязательно необходимо четко определить предмет соглашения. Он должен быть отражен лаконично и доходчиво. Присутствие разночтений недопустимо. Чтобы снизить риск возникновения ошибок, лучше использовать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком. Скачать бланк как пример можно в этой статье.
Фактически договор представляет собой проект основного соглашения. Бумага повторяет пункты главного документа, который должен быть заключён через определенный промежуток времени, по сути являясь шаблоном.
Если необходимо, в последующем некоторые пункты могут быть изменены. Однако выполнение действий допустимо только по согласованию сторон. Документ обязательно должен содержать существенные условия. Кроме того, стороны имеют право отразить дополнительные пункты.
Особенности расторжения договора
Каждая из сторон имеет право отказаться от подписания документа еще на этапе его заключения. Если же бумага уже подписана, можно прекратить обязательства или изменить существующие условия, оформив дополнительный документ. Однако основным условием считается согласие противоположного участника сделки на выполнение процедуры.
Подготавливая документы, необходимо заранее удостовериться в серьезности намерений всех сторон. Когда продавец или покупатель не уверен в процедуре, лучше не заключать договор. В большинстве случаев продавец, заключая сделку, просто возвращает задаток в стандартном размере.
Однако подобное действие считается нарушением. Покупатель имеет право обратиться в суд и истребовать денежные средства. Если финансовое положение продавца не позволяет сразу же вернуть сумму, будет принято решение об уменьшении величины платежа и произведении расчёта в течение определенного промежутка времени.
Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке
В ходе приобретения жилья в ипотеку, прежде всего следует выбрать банк, который способен предоставить вам самые выгодные условия кредитования. Далее, следует обратиться к ипотечному менеджеру банка за разъяснением процедуры, поскольку в каждом банке имеются свои отличия. После этого можно переходить к поиску квартиры и обсуждению условий сделки с конкретным собственником.
В этом случае вы также можете заключить предварительное соглашение. Однако, его форма, вероятно, будет предложена самим банком. Кроме того, сотрудники банка в любом случае должны сделать оценку стоимости объекта и проверить его на предмет чистоты сделки и отсутствия обременений. Это кстати, один из существенных плюсов покупки в ипотеку.
Кроме того, с помощью преддоговора можно спланировать покупку квартиры, которая уже находится в ипотеке. Для этого нужно выяснить какую сумму текущий владелец квартиры еще должен банку. Эту сумму можно включить в текст предсоглашения. После ее получения от покупателя текущий хозяин квартиры должен оплатить эти средства банку для окончательного погашения своей ипотеки. Обременение банка на объект будет снято и стороны могут спокойно переходить к купле-продаже.
Однако, возможен и вариант оформления ипотеки на покупателя, внесения им первого ипотечного платежа банку, одновременного оформления ипотечного кредита на покупателя и погашения обязательств предыдущего владельца перед банком. Безусловно, вся эта процедура должно согласовываться с работниками банка, сопровождаться трехсторонними соглашениями и договорами о зачетах кредитных обязательств.
Когда невозможно получить задаток обратно
Возврата задатка не происходит в том случае, когда сделка не состоялась по вине покупателя. При грамотном оформлении передачи денег за приобретаемое имущество и нарушении условий, содержащихся в предварительном договоре, получить назад задаток нельзя.
Сложности при возврате переданных денежных средств возникают в случае утраты предварительного соглашения. Покупатель, который отказался от подписания договора, может через суд попробовать вернуть задаток.
В некоторых случаях, уместно ссылаться на 451 статью Гражданского кодекса. Согласно данной норме, к уважительным причинам относится неожиданная смена ситуации. Трактовать статью можно так: если бы человек предполагал, что обстоятельства поменяются настолько серьезно, то он не согласился бы на сделку на указанных в документе условиях.
Как дать деньги в долг под расписку от частного лица?
Возврат аванса за квартиру
Если предоплата при покупке квартиры оформлена в виде аванса, то Покупатель может вернуть ее всегда, за исключением случаев, когда в договоре (по которому этот аванс передавался) имеются условия удержания этого аванса (или его части) в виде штрафа (неустойки) за неисполнение условий.
А как понять, что передача денег оформлена именно в виде аванса? Здесь все просто. Если в договоре нет прямого указания, что сумма передается в виде задатка, то эта сумма признается авансом.
При этом, в самом договоре эта сумма может называться по-разному, например – обеспечительный взнос, авансовый платеж, предоплата и т.п. Не имеет значения! Если не задаток, значит – аванс (п.3, ст. 380, ГК РФ). А аванс, передаваемый в счет будущих платежей по сделке, подлежит возврату всегда, если покупка квартиры не состоялась.
Правда, если в условиях передачи денег стороны предусмотрели штраф для Покупателя за нарушение (неисполнение) условий договора, то этот аванс (или его часть) Продавец имеет право оставить у себя. Например, в случае, если Покупатель не явился в назначенный день на сделку.
Условие о штрафных санкциях вносится в договор на усмотрение сторон сделки. При этом, штраф может быть предусмотрен не только для Покупателя, но и для Продавца. Например, если тот в процессе подготовки сделки нашел другого покупателя и отказывается продавать квартиру первому.
То есть Покупатель и Продавец могут произвольно задавать в договоре условия возврата и невозврата аванса при покупке квартиры. Это относится и к первичному рынку (например, к договору бронирования новостройки), и ко вторичному рынку (к предварительному договору или договору аванса).
Если продавец, нарушивший договор задатка, не захочет возвращать средства, то в силу вступают законодательные нормы о необоснованном обогащении граждан. Кроме того, будут вычислены проценты за использование чужих денег.
Пострадавшему стоит вернуть свои деньги в судебном порядке. К иску нужно будет прикрепить все свидетельства, подтверждающие передачу и получение денежных средств в результате добровольного согласия каждой стороны. В самом заявлении будут указаны основные сведения о продавце и покупателе, а в текстовой части потребуется (понятным и чётким языком, без двусмысленных формулировок) раскрыть все этапы сотрудничества и то, какие действия предпринимались обеими сторонами после отказа от возврата денег.
Суд рассмотрит поданное исковое заявление и приложенные к нему документальные свидетельства, и, если всё было составлено правильно, вынесет решение в пользу пострадавшей стороны. В таком случае, взыскание средств с нарушителя будет проводиться на основании исполнительного листа.
Поскольку возврат задатка при отказе виновника проводится через суд, то процесс может затянуться. Нарушитель может ссылаться на отсутствие материальных средств в данный момент. В некоторых случаях виновник может предложить вернуть продавцу задаток в полном размере в досудебном порядке.