Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия на новостройки: кто отвечает за брак». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
Слабые места новостроек
Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.
Какой период дается на исправление
Существует явный пробел в определении временного промежутка, который предоставляется застройщику на устранение дефектов. Законодательство не содержит четкого срока для исправления.
Единственная формулировка, которая прямо используется в нормативных правовых актах, — «разумность». У подрядчика есть «разумное» время для исправления. На практике это означает, что заказчик может самостоятельно установить, когда он желает видеть исправный объект.
Нельзя давать слишком короткий промежуток. К примеру, восстановить несущую стену не получится за 2 дня. Если у заказчика нет компетенции или строительной специальности, то имеет смысл заручиться поддержкой экспертов.
ВАЖНО! Тянуть с претензией не стоит. В ст. 755 четко указано: заказчик обязан предъявлять требования в течение все того же разумного срока. Если процедура затянется, суд может вынести решение в пользу контрагента.
Гарантия — инструмент, повышающий надежность работ для конечного потребителя. Строительство относится к отрасли с повышенной ответственностью, и государство понимает это, предоставляя заказчикам определенные механизмы воздействия на контрагентов.
Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.
Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.
ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.
Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки. В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована. После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.
Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.
ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.
Наличие введенной в эксплуатацию автономной системы отопления.
Фактическое наличие газа, пожалуй, будет лучшим вариантом и очень важным фактором при приобретении дома для проживания, потому как даже если застройщик не выполнил обещаний по обеспечению комплекса водоснабжением и канализацией, то альтернативы будут. Автономность системы отопления исключает зависимость Ваших расходов по теплу от городских служб, а значит расходов соседей, и Вы самостоятельно контролируете за какую температуру на улице Вам платить. Есть еще один вариант, это электричество, но может оказаться очень дорогим.
Существует еще один не маловажный фактор! Это мнение соседей, либо остальных собственников домовладений. Очень хорошо, если в выбранном Вами поселке, уже есть построенные дома, которые «пережили» зиму и перепады температур. Тут Вы сможете легко оценить качество строений, ведь дом должен быть теплым, фундамент и стены должны быть прочными и не подвергаться разрушению.
Проанализировав все выше перечисленные пункты, становится ясно, что при выборе своего будущего дома–мечты, нужно учесть немалое количество очень важных нюансов.
Порядок действий при обнаружении брака до приёма работы
Порядок проведения экспертизы качества товара — тут подробнее.
Подрядчик обязан уведомлять заказчика о возникновении проблем в ходе осуществления строительства, согласно 716 статье ГК РФ. Чтобы избежать возникновения брака или исправить дефект до сдачи объекта в эксплуатацию, строительные работы могут быть приостановлены.
Основанием для временного прекращения строительства выступает:
- поступление распоряжения от заказчика;
- получение исполнителем некачественных материалов;
- выход из строя строительного оборудования;
- иные причины, способные оказать негативное влияние на качество работы.
Гарантийный срок на строительные работы
Стоит отметить разницу продолжительности ручательства застройщика перед собственниками в зависимости от способа заключения между ними договора. Различия закреплены законодательно и заключаются в следующем:
Основным законом, регулирующим взаимодействия дольщика и застройщика, является 214-ФЗ. Именно в нем прописаны и гарантийные сроки 3 – 5 лет.
Пайщики, воспользовавшиеся схемой приобретения по ЖСК, и заключившие договор паевого участия, могут рассчитывать на гарантированное устранение дефектов согласно положениям Гражданского кодекса. В этом случае срок ограничен двумя годами с момента приобретения.
Покупатель жилья, у которого квартира оформлена через договор купли-продажи, может требовать от застройщика устранить недоделки в течение пяти лет с момента заселения. Об этом гласит ст. 756 Гражданского кодекса.
Гарантийный период исчисляется с того момента, когда акт приёма собственником жилища подписан. Даже если сдача дома состоялась, и он эксплуатируется уже какое-то время, на существующее правило отсчёта срока это не влияет. То есть претензия к застройщику может быть направлена каждым совладельцем МЖД в свои сроки.
Для справки! Если жилая недвижимость не эксплуатируется, и причиной этому является дефект, виной которого определён подрядчик, то течение гарантийного срока прерывается на все время устранения этих недостатков.
Гарантийный случай на электрику в новостройке от застройщика
Важно! Объем гарантийных обязательств в отношении объекта недвижимости прописан в ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Передаваемый дольщику объект обязан соответствовать условиям заключенного договора, предъявленного покупателю проекта, общим техническим нормам и градостроительным регламентам. Полная ответственность за качество и безопасность жилья лежит на застройщике. Гарантия на квартиру в новостройке устанавливается в соответствии с Законом № 214-ФЗ, а при заключении договора участия в долевом строительстве стороны могут устанавливать увеличенную продолжительность гарантийных обязательств. При оформлении акта сдачи готового объекта дольщику передается все оборудование и элементы обустройства квартиры.
Если самим устранять недостатки за счет застройщика
Если у вас нет денег для того, чтобы самостоятельно устранить недостатки, не проблема. Вы можете как взыскивать с застройщика уже понесенные расходы на устранение недостатков, так и расходы, которые вы понесете в будущем. С иском о взыскании будущих расходов можно обратиться после получения письменного заключения специалиста с указанной в нем ценой устранения недостатков. В этом случае вы сможете получить все те же неустойки, штрафы, компенсации морального вреда, сверх стоимости расходов, как и в вышеописанном варианте.
Минус в данном варианте только в том, что для проверки реальности суммы суд может назначить дополнительную судебную экспертизу. Это отнимет время и может уменьшить сумму ваших требований, но все равно приведет к решению в вашу пользу.
Как правильно предъявить претензию
Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).
Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.
Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.
Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».
Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.
Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.
Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:
| 1. | Устранения всех недостатков девелопером. |
| 2. | Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик. |
| 3. | Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. и закона о защите прав потребителей. |
| 4. | Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 . |
Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома по ГК РФ
Приобретение жилья у застройщика обязательно сопровождается составлением договора долевого участия (ДДУ). Текст бумаги содержит условия, на которых была совершена покупка.
- Стоимость приобретаемого жилья.
- Сроки передачи квартиры застройщиком покупателю.
- Площадь и иные характеристики объекта.
- Обязательства застройщика в течение гарантийного срока.
Приобретение жилья должно происходить в соответствии с действующим законодательством. Этот процесс регулируют следующие нормативные акты:
- Гражданский Кодекс Российской Федерации.
- Закон «О защите прав потребителей» (№ 2300-1 от 7/02/1992).
- ФЗ № 214 от 30/12/2004.
Согласно указанным документам, застройщик обязан соблюсти все условия, прописанные в договоре долевого строительства.
По окончании строительства покупателю должен быть передан объект, который отвечает всем нижеперечисленным параметрам:
- Принятый технический регламент.
- Установленные градостроительные акты.
- Предъявленный покупателю до совершения сделки проект от застройщика.
Объем работ, которые выполняет застройщик по гарантии, регламентируется ст.
7 ФЗ № 214. Продолжительность действия данных обязательств может варьироваться обоими сторонами на этапе заключения ДДУ.
Жильцы дома могут рассчитывать на осуществление застройщиком двух видов гарантийных обязательств. В новостройках не исключены дефекты в работе у таких объектов, как:
- Инженерное оборудование, различные технологические сооружения.
- Объекты, непосредственно влияющие на конструкцию дома.
В первом случае имеется ввиду следующий перечень:
- Система вентиляции.
- Лифт и сопутствующие элементы оборудования.
- Общедомовая отопительная система.
- Оборудование, обеспечивающее подачу газа, воды и электричества.
Недостатки второй категории подлежат устранению застройщиком в течение 5-ти лет. Сюда можно отнести:
- Некачественно выполненные потолки, дефекты несущих конструкций.
- Появление подтеков и трещин на стенах.
- Проблемы с установленными стеклопакетами и входной дверью в квартиру.
- Явные строительные ошибки.
- И пр.
Минимальное время, в течение которого будут действовать гарантийные обязательства относительно кровли – 10 лет.
Возможно изменить срок гарантии по соглашению обеих сторон.
Перечень обязательств застройщика строго регламентирован. В гарантийном обслуживании на дом может быть отказано по истечении пяти лет, а также по ряду причин.
Эти и другие похожие истории были рассказаны одним из частных экспертов в области загородного домостроения, услугами которого приходилось пользоваться многим наших клиентам и знакомым. Работает он по следующей схеме: вместе с потенциальным покупателем выезжает на просмотр интересующего покупателя объекта и на месте проводит независимую экспертизу дома. Есть в его арсенале и необходимые приборы, помогающие решить эту задачу.
Но, хотим заметить, что очень часто бывает, что и приборы доставать не приходится. Осмотр дома или коттеджа опытным взглядом позволяет иногда сразу составить мнение об объекте и отговорить покупателя еще до его приобретения.
Поэтому мы настоятельно советуем тем, кто решил приобрести коттедж или дачу, задуматься над проведением строительной экспертизы. Это того стоит.
Гарантийные обязательства на отделку
В случае, если в помещении образовался дефект, не имеющий отношения к конструктивным элементам и инженерным коммуникациям (треснула плитка, вздулся ламинат, лопнул стеклопакет), а относящийся к отделочным материалам – это все равно гарантийный случай и устранить причину и последствия должен тот, с кем у владельца жилья заключен договор долевого участия. Пытаться разыскать изготовителя и потом вести с ним судебные тяжбы – бессмысленно. Учитывайте, что эти случаи могут быть признаны гарантийными, только если речь не идет о неправильной эксплуатации и нанесенных механических повреждениях.
Застройщик может избежать своих гарантийных обязательств в том случае, если сможет доказать, что дефекты, обнаруженные после сдачи объекта и в течение гарантийного срока, появились в результате нормального износа или нарушения правил эксплуатации.
На что застройщик не дает гарантию?
Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:
- естественный износ и снижение эксплуатационных характеристик, связанное с истечением расчетного срока использования;
- несоблюдение правил эксплуатации помещений общего пользования и имущества;
- пренебрежение правилами установки и использования сантехники и бытовых приборов;
- выход из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых без претензий по акту приема-передачи, или поврежденных жильцами при эксплуатации;
- аварийные ситуации, связанные с нарушением работы отопления, канализации, газо- и водопровода, вентиляции, водостоков, спровоцированные жильцами.
Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику.
Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.