Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как покупать квартиру на вторичном рынке с помощью агентства недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Агент обязательно поинтересуется, как покупатель собирается рассчитываться. Ведь есть продавцы, которые категорически не согласны на ипотечные деньги и предпочитают расчет живьем. Их пугает необходимость связываться с банком, напрягает процесс дополнительного сбора документов.
Почему риэлторы спрашивают – наличка или ипотека
На самом деле для продавца в ипотечной сделке больше плюсов, чем минусов. Оформление бумаг ложится на плечи заемщика – ведь он заинтересован в получении кредита. К тому же банк гарантирует прозрачность расчетов – деньги налево не уйдут. И экономия времени налицо: ипотечные сделки регистрируются быстрее – до 5 рабочих дней.
Важно! Количество ипотечных сделок на рынке недвижимости растет. Пропорционально новым реалиям увеличивается количество агентств, сопровождающих процесс продажи–покупки квадратных метров от А до Я.
Присутствие риэлтора при покупке квартиры
Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры? Этот вопрос, наверняка, волнует многих. Вознаграждение за свою работу агент по недвижимости оценивает в 2-5% от общей стоимости недвижимости.
Что вы будете иметь за эту сумму?
- Время – поиск нужного варианта, сбор и оформление всех документов, очереди во все возможные инстанции. Это, как минимум, занимает 3 месяца. Агент по недвижимости делает это всё за Вас, освобождая Ваше драгоценное время;
- Снижение цены – опытный риэлтор в курсе рыночной стоимости любого объекта недвижимости. Поэтому, действуя в интересах своего клиента, он непременно станет торговаться с продавцом, тем самым снизив стоимость жилья на 100-200 тысяч рублей;
- Идеальный вариант – порою человек и сам не до конца уверен в своём выборе или желании. Грамотный специалист услышит все пожелания и предпочтения своего клиента, учтёт малейшие нюансы по выбору жилья. И уже для демонстрации подготовит только те варианты, которые отвечают всем требованиям заказчика;
- Объективная оценка – поддавшись эмоциям, человек может не заметить наличие минусов и недостатков квартиры, которую он уже решил купить. Риэлтор с холодной головой и опытным взглядом обратит Ваше внимание на некоторые нюансы, которые могут впоследствии Вас не устроить. Например, вид из окна, маленькая детская площадка, наличие только платной подземной парковки.
Конечно, любой грамотный человек способен и самостоятельно решить вопрос покупки жилья. Однако никто не знает, сколько времени это всё может занять и насколько сделка с потенциальным продавцом будет честной с его стороны?
Преимущества в работе с риэлтором
- Опытный риэлтор сделает процесс приобретения или реализации жилья максимально комфортным, юридически безопасным, быстрым и насколько это возможно, приятным.
- Агент по недвижимости занимается всей рутинной работой самостоятельно, собственник лишь подписывает все нужные бумаги. Клиент доволен, что сэкономил кучу времени и сил;
- Гарантированная безопасность на всех этапах оформления и ведения сделки. Опытный специалист исключает даже возможность общения с нечестными людьми;
- Сроки покупки/продажи объекта недвижимости значительно сокращаются, если доверить процесс профессионалу, нежели самому заниматься этим делом;
- Безопасность с юридической точки зрения всех достигнутых соглашений и подписанных бумагах, при отсутствии нарушений законных прав и интересов любой из сторон;
- Действия риэлтора исключительно в интересах своего клиента, помощь в любой жизненной ситуации.
Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Кто такой ипотечный брокер?
Ипотечный брокер – специалист или организация, занимающиеся оказанием помощи в получении жилищных кредитов. Лицо подбирает оптимальные условия займа, устраивающие клиента по всем юридическим и финансовым вопросам, занимается оформлением и сбором документации. Фактически это посредник между банком и потенциальным заемщиком. Специалист действует в интересах клиента и прикладывает все усилия, чтобы гражданин смог заключить сделку на подходящих условиях.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам Москва; Санкт-Петербург; Бесплатный звонок для всей России.
К сведению
Обычно услугу предоставляют бывшие банковские работники. Они понимают, как формируется процентная ставка, умеют быстро разобраться во всех особенностях предложения и представить потенциального заемщика в выгодном свете. Изначально ипотечный брокер общается с клиентом и собирает необходимую информацию для подачи заявки, а затем помогает заполнить документацию и передать её в уполномоченный орган. Заручившись поддержкой специалиста, гражданин повышает вероятность одобрения заявки и может уменьшить возможную переплату на 0,5-1% годовых. Это существенная экономия в случае покупки дорогостоящей недвижимости.
Выбор банка и ипотечной программы
Прежде чем взять ипотеку на покупку квартиры, необходимо провести анализ условий и предложений в различных банках. Определяющими показателями при выборе оптимального варианта являются:
- Сумма ипотечного кредита;
- Процентная ставка, как правило, она варьируются от 11 до 15% годовых, и зависит от банка и желаемой суммы;
- Обременения (условия выдачи и сопровождения);
- Валюта кредита;
- Условия обеспечения (включая требования поручительства);
- Сроки выплаты;
- Условия страхования (в том числе и объекта ипотеки);
- Наличие штрафных санкций за досрочное погашение.
Выбрав несколько подходящих банков и ипотечных программ, необходимо внимательно изучить тонкости ипотечного продукта на основе консультаций, полученных в результате произведенного звонка или визита.
Необходимо также помнить, что многие банковские учреждения предъявляют требования и ограничения к предполагаемым заемщикам, а именно:
- Постоянная прописка на территории, определяемой банком;
- Определенный стаж на настоящем месте работы (общий трудовой стаж не менее 1 год, на последнем месте свыше 4-6 мес.);
- Положительная кредитная история;
- Отсутствие судимости;
- Отсутствие иных параллельных займов;
- Дееспособность;
- Возрастной ценз (миним. возраст 21 год, максимальный определяется моментом погашения кредита, к этому году заемщику должно быть не более 65-75 лет)
- Если привлекаются созаемщики, то не более 3 человек, степень родства — супруги, братья, родители, 3-ьи лица;
- Если заемщиком является мужчина до 27 лет без военного билета — в кредите ему откажут. То есть военнообязанный, не прошедший службу, имеющий отсрочку (например, в связи с учебой) и пр. заемщиком быть не может (исключение военнослужащие, в запасе).
Страхование и передача в ипотеку
Для заключения договора ипотеки необходимо пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты. Эта процедура предусмотрена законом об ипотеке.
Часто банки требуют страхования жизни заемщика или других рисков. Решение о подписании договора с дополнительными видами страхования является решением заемщика, потому как ведет к повышению выплат по кредиту (скрытый процент).
Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.
Чем полезны услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку
- Опытный маклер сразу подберет квартиру, которая устроит банк. Ведь финансовые учреждения предъявляют строгие требования к объекту недвижимости. Квартира не должна:
- находиться в аварийном здании;
- иметь проблемы с водоснабжением и отоплением;
- быть предметом судебного спора.
Требований целый список. Риэлтор знает о них – поэтому не станет предлагать заведомо неликвидный вариант.
- Посредник упростит сложную процедуру покупки жилья. Например, семья продает свою долю в квартире, добавляет кредитные деньги и покупает коттедж за городом. Придется сразу выступить в роли продавца, покупателя и заемщика. Цепочка может быть еще более длинной, включать продажу, перепродажу, обмен. У маклера большая база данных, ему проще подобрать вариант, который устроит всех.
- Как и банки, риэлтор проверяет чистоту квартиры. Но финансовое учреждение больше интересует документальная безупречность сделки. А маклера – история жилья, начиная с самых первых владельцев. Путем доверительных расспросов он может выяснить то, до чего не докопался банк.
- Посредник значительно ускоряет процесс. Оформление ипотеки через риэлтора – это четкий пошаговый алгоритм. Все операции в нем следуют друг за другом в правильной последовательности. Часто основные бумаги составляются и подписываются в один день.
- Умный риэлтор сможет уговорить продавца согласиться на продажу с участием банка. Не секрет, что владелец недвижимости не всегда идет охотно на дополнительные хлопоты. Агент подберет правильные слова, чтобы убедить продающую сторону в надежности сделки.
- Снижение ставки по ипотеке за счет преференций от банка. Многие риэлторские компании заключают соглашение о сотрудничестве с банками, и банк в свою может предоставить фиксированную скидку по процентам ипотеки. Размер скидки до 0,5 процентных пункта. При оформлении ипотеки через риэлтора, обязательно поинтересуйтесь о возможности снижения ставки.
Как покупать квартиру в ипотеку через риэлтора грамотно
Услуги риэлторской конторы стоят недешево.
Поэтому в самом начале должен быть составлен договор, в котором прописаны все услуги маклера и его ответственность за невыполнение условий.
Заемщик должен понимать, что исчерпывающего списка обязанностей агента по недвижимости не существует. Он может выступать просто посредником (найти, порекомендовать подходящий вариант). А может сопровождать сделку от первого шага до последнего, вникая во все нюансы и проверяя документы. Бывает и такое, что агент представляет интересы заемщика по нотариальной доверенности и выполняет большую часть операций без личного присутствия клиента.
Определитесь, за какой объем услуг вы готовы заплатить. Пропишите все пункты в договоре, указав конкретные сроки. Так вы обеспечите сопровождение сделки по плану, избежав лишних волнений.
Рекомендуемые статьи: Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы
Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя
Есть ли страхование ответственности риелтора
Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.
Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.
Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.
Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.
Дееспособность продавца
Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия. На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.
Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.
С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.