Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски при покупке квартиры по доверенности от собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.
Правила безопасности: встреча с собственником, проверка нотариуса
Чтобы оградить себя от мошеннических схем в сделках с доверенностями, прежде всего, надо пообщаться с собственником недвижимости. Без этого не стоит покупать жилье даже в тех случаях, когда он, со слов доверенного лица, очень болен, лучше подождать, когда доверителю станет получше, и встретиться с ним. Можно съездить к нему домой или в больницу. А если собственник живет за границей, лучше попросить доверенное лицо или риелторскую компанию, которая занимается продажей жилья, чтобы владелец приехал (это невозможно лишь в редких случаях). На такой встрече надо настаивать, даже если риелторы будут говорить о том, что продавцу срочно нужны деньги, или о том, что данная сделка — часть альтернативной цепочки и из-за ожидания собственника все рассыплется. Лишь увидев продавца лично, можно понять, насколько он адекватен и хочет ли на самом деле продать недвижимость, а также — почему доверил продажу третьему лицу. Естественно, покупать жилье стоит только тогда, когда полученная информация не вызывает вопросов.
Если нет никакого подвоха, то риелторская компания и доверенное лицо с пониманием относятся к пожеланию покупателя, собственник жилья соглашается на встречу, и все участники альтернативы готовы ждать: для тех, кто действительно хочет выйти на сделку, в этом нет ничего страшного, ведь очередь из покупателей и продавцов, как правило, не стоит. А вот если встретиться с владельцем не дают, да еще и сделку торопят – это повод задуматься о ее чистоте, в таком случае риск дальнейших проблем очень велик.
Также нужно обязательно проверить нотариуса, заверявшего доверенность. Посмотреть, есть ли такой нотариус на самом деле, не исключен ли он из списка нотариусов. Такую информацию получить несложно – она есть в открытом доступе в нотариальной палате. А вот проверить саму доверенность: при каких обстоятельствах она выдавалась, какие документы при этом предъявлялись, увы, практически невозможно. Обратиться к нотариусу с подобным запросом, конечно, можно, но по закону о нотариате он не имеет права разглашать какую-либо информацию о своих нотариальных делах без решения суда. Поэтому надо заранее готовиться к возможному суду, чтобы получить статус добросовестного приобретателя и остаться в приобретенной недвижимости.
Например, у доверенного лица или собственника надо запросить справки о том, что владелец квартиры не состоит на наркологическом или психоневрологическом учете. Такие документы могут сыграть на руку покупателю в суде, он будет считаться добросовестным, потому что пытался себя обезопасить. Правда, стоит отметить, что и эти справки могут быть поддельными. Чтобы не обмануться, надо знать, что такие документы (во всяком случае москвичам) выдаются по месту регистрации, т.е. если человек зарегистрирован в одном районе, в другом справки ему не дадут. Таким образом, когда собственник продаваемого жилья из одного района, а справка из другого, это должно настораживать. Кроме того, на справках стоит печать и подпись врача, по этим данным можно и нужно проверить их подлинность, например, узнать в поликлинике, есть ли такой врач, пообщаться с ним и т.п. Такую информацию медицинские учреждения, конечно, сообщать не обязаны, но адвокатам и юристам, как правило, сообщают.
Необходимо проверить и доверенное лицо, посмотреть его паспорт. Он не должен быть поддельным (явную подделку можно распознать), но должен быть российским – так есть хоть какая-то уверенность, что он не гастарбайтер и не сбежит так легко, как, например, обладатель украинского гражданства. Нелишней будет и прописка в том же городе или регионе, где находится продаваемая квартира (для Москвы соответственно лучше московская прописка).
Кроме того, для покупателя лучше, чтобы доверенность была не генеральной, и не «с правом получения денег», а без этого права, чтобы деньги все-таки получал сам собственник. И даже если доверенность полная, надо попытаться обезопасить себя, передав деньги не доверенному лицу, а продавцу. А если это невозможно, необходимо попросить доверенное лицо взять у собственника расписку, подтверждающую, что продавец получил такую-то сумму от такого-то покупателя, и датировать ее датой сделки. Расписку надо требовать даже тогда, когда собственник готов продать, но точная дата сделки еще не известна и он уже уезжает.
Конечно, в день подписания договора купли-продажи доверенное лицо не обязано передавать расписку покупателю, ведь он может и передумать, поэтому документ надо положить в ячейку вместе с деньгами, и когда сделка пройдет, покупатель сможет его забрать – так у него будет доказательство, что собственник квартиры получил причитающуюся ему сумму. Правда, расписку может написать и мошенник, особенно если покупатель не видел продавца и не знаком с его почерком. И тогда собственник квартиры сможет оспорить этот документ. И тем более просто оспорить напечатанную расписку, ведь эксперт не сможет установить ее подлинность. Поэтому на такой документ точно не стоит соглашаться, идеальный же вариант, когда собственник пишет расписку на глазах у покупателя.
Гораздо надежнее, если доверенность будет конкретной: разрешаю продать такую-то квартиру по цене не ниже такой-то суммы. Если же в доверенности написано, что доверитель разрешает продать квартиру за любую цену на любых условиях (а такое частенько бывает в генеральных доверенностях), это может стать поводом для спора между собственником и обладателем доверенности. Например, на словах собственник разрешал продать недвижимость за 5 млн руб., а доверенное лицо продало за 3 или 4 мл��, в таком случае доверитель может обратиться в суд и оспорить сделку, а покупателю придется нервничать и в результате, возможно, лишиться приобретенного жилья. И, кстати, доверитель и доверенное лицо могут проделать такое специально, чтобы вернуть квартиру. Но далеко не факт, что покупатель при этом вернет все свои деньги.
Недостоверные документы
Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.
Продажа квартиры по доверенности
Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.
Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.
«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Почему «генеральная» и какие она дает права?
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Типовые доверенности на недвижимость:
- генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
- генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
- генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
- генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
- генеральная доверенность на переоформление квартиры.
Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:
- Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
- Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
- Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
- Выполнять прочие необходимые правовые действия.
На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.
Риски при покупке квартиры по доверенности и как их минимизировать
Закон не запрещает продавать/покупать жилье по доверенности, так как встречаются разные ситуации, когда человек сам не может искать квартиру, принимать личное участие в сделке и т.п. Основные причины – это проживание в другом городе или государстве, болезнь или занятость.
Но процесс может осложниться тем, что не все люди готовы идти на сделку с посредниками, особенно, если это касается тех случаев, когда человек покупает жилье. Риски при покупке могут быть следующими:
- Подлог доверенности или окончание сроков действия. Последнее может быть вызвано отзывом документа или смертью доверителя.
- Недееспособность продавца в момент сделки или то, что он не отдавал отчета своим действиям, подписывая бумагу.
- Нет подписей и штампа нотариуса, отсутствуют даты выдачи и сроки действия.
- Иногда мошенники пользуются нотариальной доверенностью, когда собственник уже умер, а наследники вступить в права еще не успели.
В этих случаях право на недвижимость можно вернуть только по решению суда. Поэтому нужно тщательно проверять документы, чтобы минимизировать риски.
Нет дела без риска. Что может ожидать покупателя квартиры?
Все мы подсознательно готовы к тому, что нас пытаются обмануть. Обвесить на рынке, втюхать неликвидную технику, присвоить наши денежки любым способом.
И покупка квартиры – не исключение. В силу особенностей рынка, множества слухов и негативного опыта дело это рисковое. Нельзя просто так прийти и купить понравившуюся квартиру без заморочек. Приходится быть подозрительным и недоверчивым ко всему — собственнику, доверенному лицу, к каждой предоставленной бумажке. И мы рискуем. Каждый раз.
Что ждет покупателя? Если честно, то перебирать варианты того, с чем можно столкнуться — дело не одной статьи. Даже в конкретно взятом случае с покупкой по доверенности может возникнуть масса проблем, связанных с подлогами документов. Причем по закону в случае судебного разбирательства дело будет касаться только собственника и покупателя, тогда как доверительное лицо не несет ответственности. Если только нет криминальной подоплеки.
Давайте лучше я расскажу вам, как защитить себя при покупке квартиры по доверенности, ну и о том, как не попасть к жуликам — тоже упомяну.
Мошеннические схемы с доверенностями на квартиры
Продажа квартиры по доверенности — наиболее распространенный и вообще один из самых любимых способ мошенничества на рынке недвижимости. Почему? Да потому что он самый простой. Грамотно оформленный документ позволяет вольно распоряжаться имуществом и присвоить деньги с продажи себе. Если он, конечно, достаточно ловкий и умелый.
Мошенники стараются не размениваться на мелочах и стремятся заполучить именно генеральную доверенность, которая наделяет всеми правами и привилегиями доверенное лицо, то есть позволяет проводить все операции с недвижимостью и финансами, полностью заменяя собственника.
Естественно, продавец не станет первому встречному выдавать доверенность. И жуликам приходится использовать различные схемы обмана ради получения всеразрешающего документа. Предлагаю вам ознакомиться с часто используемыми из них:
- Подмена документа. Владеющие жильем одинокие пенсионеры или инвалиды являются крайне «питательной средой» для мошенников. Схема получения доверенности здесь проста — нужно просто втереться в доверие к объекту и сыграть на человеческих слабостях, проявить доброту душевную и прочие психологические приемы, чтобы расположить к себе собственника и усыпить его бдительность. А затем незаметно подсунуть на подпись генеральную доверенность вместо какой-нибудь малозначительной бумажки. Собственник даже и не подозревает, что передал, например, отзывчивой, доброй и миловидной девушке свою квартиру в полное распоряжение. И, увы, часто концовка такой схемы имеет уголовный характер.
- В состоянии аффекта. К еще одной социально незащищенной группе населения относятся граждане, страдающие алкогольной и наркотической зависимостями. Здесь, как и в прошлой схеме, имеется задача втереться в доверие. И делается все проще и быстрее. Появляется щедрый спонсор, отзывчивый собутыльник, который планомерно доводит клиента до невменяемого состояния. В таком виде жертву привозят к «своему» нотариусу, у которого клиент подписывает необходимые бумаги. А дальше все происходит официально. И да, дальнейшая судьба клиента полностью зависит от криминального уровня бандитской шайки.
- Выбивание долгов. Подавляющее большинство граждан России по уши в кредитах. Поэтому еще одна распространенная схема на рынке недвижимости — банальное выбивание долгов. При наличии закона о коллекторской деятельности мы продолжаем негласно жить как в девяностых, когда к должнику могут прийти крепкие ребята и убедительно «попросить» подписать генеральную доверенность на операции с жилплощадью. И неважно, купил ли собственник квартиру в ипотеку и не осилил, или просто помял чью-то дорогую машину — если есть возможность крепко надавить и отобрать квартиру, мошенники обязательно пойдут на это.
Риски для продавца и покупателя
Сделки с недвижимостью обычно связаны с большими суммами денег, поэтому всегда существует риск столкнуться с мошенничеством. При этом такая опасность может возникнуть для каждой из сторон:
- Для продавца. Генеральная доверенность может быть оформлена обманным путем или поверенный начнет превышать полномочия, действовать в ущерб интересам владельца недвижимости. Иногда случается, что доверителя уже нет в живых, но его доверенность используется для проведения сделок с недвижимостью.
- Для покупателя. Самая большая опасность — это столкнуться с «черными риелторами», которые продают квартиры по мошенническим схемам. В результате, можно остаться и без денег, и без жилья. Нередки также случаи, когда потенциальному покупателю демонстрируется дорогая квартира с хорошим ремонтом, а на деле приобретается более дешевый вариант и в плачевном состоянии. Разница в стоимости достается мошеннику.
Риски при совершении сделки купли-продажи квартиры по доверенности
Они могут подстерегать как самого владельца квартиры, так и покупателя.
Начнем с собственника жилья. Главные риски продавца квартиры кроются в недобросовестности будущего представителя. Газеты и интернет сегодня пестрят описанием различных мошеннических схем, которые применяются при сделках с жильём по доверенности.
Например, представитель может путём ряда манипуляций переписать жилье на себя или же совершить сделку на крайне невыгодных для собственника условиях. Может случиться так, что представитель окажется недееспособным. В таком случае сделку в будущем легко поставить под сомнение.
Существует и финансовая составляющая рисков. После продажи квартиры представитель может забрать вырученные по сделке деньги и просто исчезнуть. Поэтому во избежание таких проблем рекомендуется продавцу самому присутствовать при сделке или же не предоставлять представителю полномочия по получению средств за проданное жилье.
Риски для продавца может таить и неправильное оформление доверенности. Тогда не исключено, что представитель будет наделен более широким кругом полномочий, что может нанести вред интересам собственника.
Все доверенности можно разделить на три основные типа:
- Разовые.
- Специальные.
- Генеральные.
Выбор вида документа зависит от того, какое количество операций должно быть совершено. Для одной достаточно разового вида, специальная — для серии однородных операций, а генеральная дает максимальную полноту действий.
В случае с покупкой одной квартиры (независимо от количества операций по одному договору) потребуется доверенность генерального или разового вида.
При особых условиях допускаются иные виды:
- для лиц, отбывающих наказание, доверенность может быть заверена руководителем исправительного учреждения;
- для лиц, находящихся под особой соцзащитой, — руководителем учреждения;
- для военнослужащих, проходящих службу в месте, где нет нотариальных контор, — командиром части.
Важный момент: в обязанности нотариуса не входит рекомендовать формулировки будущего документа, его функция заверить права и обязанности лиц, желающих узаконить действия двух сторон договора.
Предварительно следует продумать все действия, которые необходимо заверить. Обратите внимание на:
- Тип договора (покупка квартиры, заключение договора долевого участия и т.п.).
- Точный адрес приобретаемого объекта недвижимости;
- Права на действия по получению:
- справок;
- удостоверений;
- документов и дубликатов к ним во всех организациях и учреждениях;
- документов в органах технической инвентаризации;
- документов в отделах и управлениях Администрации города, сельского поселения и т.п.
Также следует обусловить права на:
- сдачу документов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации;
- подачу заявления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации;
- получение уведомления о государственной регистрации;
- сообщение об отказе в государственной регистрации;
- право подачи дополнительных документов;
- внесение изменений в ЕГРП;
- внесение изменений в документы;
- оплату тарифов, сборов, пошлин;
- получение выписки из Единого государственного реестра прав и всех необходимых зарегистрированных документов;
- написание от имени доверителя заявления;
- роспись за доверителя;
- все действия, связанные с данным поручением;
Точный список действий, на который следует обратить внимание для конкретного случая, можно получить у нашего юриста в режиме онлайн-консультации. Доверенность на однократную сделку оформляется на определенный период. В зависимости от конкретных условий это может быть как 1 день, так и календарный года.
Участники договора. Участниками договора считаются клиенты, для которых требуются доверенности при покупке квартиры:
- иногородние граждане;
- иностранные граждане;
- люди, экономящие свое время.
На кого может быть оформлена доверенность на покупку квартиры:
- Близкого для покупателя человека.
- Родственника.
- Риэлтора.
Разница между этими лицами может состоять в материальной выгоде. Риэлтор работает за определенный гонорар, который следует оговорить заранее. Вариант с родственниками и близкими людьми также должен быть обозначен сразу, потому что не всегда бывает бескорыстным.
C риэлтором также возможна и другая договоренность. Если покупатель приобретает новое жилье через агентство, в котором числится этот сотрудник, оплата хлопот может уже войти в договор приобретения.
Можно ли по доверенности продать квартиру
Согласно действующему российскому законодательству, передача прав другому человеку на совершение операций по купле-продаже имущества – возможна. Такие операции регулируются ст. 185 Гражданского Кодекса РФ. Пользоваться правами доверителя лицо может на основании письменно составленного документа – нотариально заверенной доверенности. Казалось бы, что может пойти не так, если представитель закона принимает непосредственное участие в подписании договора? Нотариус перед засвидетельствованием сверяет соответствие данных в тексте доверенности с указанными в паспорте и свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости, подтверждает пребывание собственника жилья в здравом рассудке, отсутствие давления на него – на этом его роль заканчивается.
Различают несколько видов доверенности, на основании которых можно законно совершать операции с чужим имуществом:
- одноразовая – она имеет ограниченный срок действия, который указан в документе;
- специальная – ее составляют для передачи представителю прав на конкретные юридические операции;
- генеральная – согласно такому договору, полномочия передают на долгий срок, и они достаточно обширные.
Закон предусматривает максимальный срок действия доверенности – 3 года. Если в договоре период не обозначен, то он ограничен 12 месяцами со дня подписания.
Когда происходит продажа квартиры по доверенности, риски покупателя состоят в следующих ситуациях:
- фальсифицированные документы – мошенник самостоятельно подделывает доверенность с подписью нотариуса или, что еще хуже, найдя утерянный кем-то паспорт, нотариально заверяет договор о передаче прав (самое трудное, что ему нужно сделать для этого – найти человека, внешне похожего на истинного владельца паспорта);
- отозванная доверенность – таковой она может стать в любой момент по требованию доверителя, о чем он не обязан оповещать третьих лиц;
- умерший или без вести пропавший собственник – основание для прекращения действия договора, но об этом может не знать доверенное лицо или преднамеренно провернуть аферу (к примеру, продав жилье умершего, на которое вскоре смогут претендовать наследники);
- договор о передаче прав был составлен под давлением на собственника;
- мошеннические действия доверенного лица и нотариуса, которые состоят в сговоре;
- реализация одного и того же объекта дважды;
- если собственник имущества после сделки завит о том, что пребывал в неадекватном состоянии на момент подписания договора, он имеет все шансы аннулировать его (согласно ст. 188 ГК РФ).
Если возникает любая из приведенных ситуаций, собственник или его родственники могут обратиться в суд и доказать недействительность сделки. Тогда имущество перейдет обратно к собственнику, а покупатель может не получить обратно денежные средства.
Передача денег за квартиру: как происходит, форма, варианты и способы подтверждения оплаты, сроки и порядок передачи денег по договору купли-продажи квартиры
Необходимо отметить, что заключение договора купли-продажи всегда несет определенный риск для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности возможны следующие риски:
- доверительная перепродажа;
- аннулирование доверенности;
- недееспособность доверителя;
- смерть доверителя;
- признание доверителя умершим или безвестно отсутствующим.
Доверительная перепродажа является одним из самых опасных рисков для продавца. По возможности необходимо исключить одновременную продажу недвижимости и получение оплаты за совершение сделки.
Даже если процедура проходит юридически правильно, есть опасность, что доверенное лицо просто заберет деньги из банковской ячейки и не передаст продавцу.
Основные риски продавца связаны с мошенничеством именно с такими видами доверенности.
Подобные мошеннические действия могут совершать не только посторонние, но и самые близкие родственники. Поэтому желательно найти возможность лично получить оплату за проданную квартиру.
Опасные моменты для покупателя могут касаться самой доверенности. Так, аннулирование доверенности может произойти в любой момент. Это односторонняя процедура, которая осуществляется через нотариуса. Она не требует личного присутствия доверенного лица и извещения покупателя. Фактически, он может передать деньги, а в Росреестр поступит заявление о приостановке сделки.
В случае смерти доверителя или признания его недееспособным, доверенность автоматически прекращает свое действие. Все сделки, совершенные с ее использованием, считаются недействительными. При возникновении спорных моментов наследники могут обратиться в суд, который вернет квартиру в наследственную базу.
С особой осторожностью следует заключать сделки, когда в качестве продавца выступает человек преклонного возраста. Возможна последующая отмена сделки. Конечно, нотариус должен задать уточняющие вопросы, чтобы убедиться в правоспособности доверителя. Но он не является медицинским работником и не может правильно и в полном объеме установить его способность осознавать свои действия.
Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда доверенность предоставил гражданин, который фактически пропал.
В этом случае все сделки отменяются до того момента, когда он будет найдет или признан безвестно отсутствующим. Это длительная судебная процедура, которая требует доказательств.
Проводится проверка на юридическую чистоту, заключается договор купли-продажи и документы передаются на регистрацию в Росреестр.
Риски покупателя в большинстве случаев касаются моментов, когда он уже произвел оплату, а передача прав на недвижимость может быть оспорена в судебном порядке.
Необходимо удостовериться в личности лица, действующего на основании доверенности. Он должен предъявить не только доверенность, но и свой личный паспорт. Важно, чтобы в нем фигурировала запись о регистрации по месту жительства. Также необходимы полные сведения о продавце, включая паспортные данные и место проживания.
Если доверенность выдается на продажу квартиры, требуется нотариальная регистрация. Она не требуется в большинстве случаев, но в случае продажи недвижимости без нее не обойтись.
Тщательно изучите доверенность. Желательно сделать копию данного документа и обратиться за консультацией к опытному юристу. Важно, чтобы срок ее действия не истек и не подходил к концу к моменту заключения сделки.
В доверенности должны быть четко прописаны все действия, которые доверенное лицо может предпринимать от лица доверителя.
Это такие действия, как проставление подписей на документах, внесение изменений в стоимость и условия продажи.
Что касается процедуры купли-продажи недвижимости, она ничем не отличается от случаев, когда сделка оформляется при личном присутствии сторон.
Таким образом, при продаже квартиры по доверенности существуют серьезные риски не только для продавца, но и для покупателя. Обе стороны рискуют деньгами и правами владения на недвижимость. И если в случае нарушений со стороны доверенного лица продавец может отменить сделку через суд и вернуть права на владения квартирой, получить обратно свои деньги не всегда представляется возможным.
- Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
- П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
- Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
- Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
- Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.
Эти риски — самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо — мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.
Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее. Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку.
Составление договора купли-продажи квартиры по доверенности
Договор купли-продажи квартиры по доверенности почти ничем не отличается от типового договора купли-продажи квартиры. Разница заключается в том, что в 1-ом случае в текст договора включается персональная информация:
- о Продавце и Покупателе;
- о Доверенных представителях.
Договор купли-продажи квартиры по доверенности должен содержать следующие сведения:
- Наименование документа.
- Дата и место составления.
- Данные о Сторонах сделки и Доверенных представителях (ФИО, даты рождения, адреса регистрации и проживания, паспортные сведения). Здесь также указывается, что Доверенное лицо действует от имени своего Доверителя на основании доверенности № …, выданной нотариусом … .
- Описание объекта отчуждения (адрес расположения квартиры, ее общий метраж, количество комнат, этажность, кадастровый номер).
- Ссылка на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы (это выписка из ЕГРН о праве собственности, а также предыдущий договор купли-продажи квартиры/дарственная/свидетельство о принятии наследства и пр.).
- Стоимость недвижимости (указывается цифрами и прописью, не подлежит изменению в рамках настоящего договора).
- Права и обязанности сторон.
- Информация об обременениях, ограничениях и запретах, наложенных на квартиру (есть или нет, в какой срок Продавец обязуется их устранить).
- Информация о прописанных и/или временно выписанных лицах (есть или нет, кто и в какие сроки должен выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов).
- Информация о проведении расчетов (как, в какой валюте и в какие сроки производится оплата за квартиру).
- Информация о задолженностях по коммунальным платежам (есть или нет, в какой срок Продавец обязуется их устранить).
- Информация о текущем состоянии объекта недвижимости (краткое описание, решение Покупателя – устраивает ли его техническое и санитарное состояние квартиры).
- Порядок передачи квартиры от Продавца к Покупателю (в какие сроки осуществляется, сопровождается ли составлением передаточного акта, кто именно получает ключи от жилого помещения).
- Порядок несения расходов (кто оплачивает – Продавец или Покупатель).
- Порядок разрешения спорных моментов.
- Ответственность за расторжение настоящего договора по инициативе какой-либо стороны.
- Пункт о необходимости регистрации договора купли-продажи в территориальном отделении Росреестра.
- Количество оригинальных экземпляров договора. При стандартной сделке договор купли-продажи составляется в 3 оригинальных экземплярах: 1 Продавцу, 1 Покупателю и 1 Росреестру. Если Продавцов или Покупателей больше, то на каждого из них оформляется отдельный оригинал договора купли-продажи.
- Дата вступления настоящего договора в законную силу (обычно – «с момента подписания обеими сторонами»).
- Подписи сторон с расшифровками.
Как определить подлинность?
Если один из участников сделки, действующий на основании доверенности, оказался недобросовестным и использовал доверенность, утратившую силу, сделка будет аннулирована. Документ может оказаться неподлинным в следующих случаях:
- если это подделка, совершённая с целью мошенничества;
- если прошёл срок её действия;
- если собственник жилья умер;
- если она отозвана.
Поэтому нужно убедиться в том, чтобы документ был подлинным. Как проверить подлинность бумаги на покупку или продажу жилья? Легче всего проверить соответствие срокам. В этом случае достаточно проверить срок действия и срок, на который она выписана. В остальных случаях требуется:
- Связаться с собственником и убедиться, что он действительно передал полномочия представителю.
- Обратиться к нотариусу, который её удостоверил, и запросить подтверждение факта удостоверения и выдачи.