Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проекты планировки и межевания территории: для чего они нужны». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проект планировки территории важно правильно составить и подать на утверждение до начала строительных мероприятий по возведению любого капитального объекта. С его помощью можно установить размещение наделов, на территории которых будет построен ОКС. ППТ позволяет определить характеристики развития конкретного объекта землепользования, с учетом уже имеющихся капитальных строений различного значения.
Проект планировки территории — Градкодекс РФ — Статья №42
Если Вы читаете эту статью, значит Вас обязали разработать и представить на рассмотрение в администрацию муниципального образования, заказчику или потенциальному инвестору градостроительную документацию – проект планировки территории. После прочтения данного материала, Вы поймете какими законодательными актами регламентируется разработка проекта планировки территории, что в него входит и сколько стоит его разработка. Какие материалы нужны для согласования и утверждения проекта планировки территории, что необходимо чтобы приступить к разработке проекта планировки территории и сколько займет это денег, времени и сил, Ваших и всех участников проекта.
Проект планировки территории входит в перечень обязательных к представлению документов при прохождении экспертизы проектной документации и получении разрешения на строительство. Проект планировки территории должен быть, и как бы не хотелось его не выпускать, без него пройти экспертизу не выйдет и разрешение на строительство не получить.
Так же, проект планировки территории необходим при обращении в финансовые организации (банки, инвестиционные компании, к частным инвесторам) для привлечения проектного финансированием – в проекте планировки территории перечислены строительные объемы, потребность в обеспечении объектами социально культурного и бытового обслуживания, инженерными сетями и иными обременениями в неизменных объемах. На основании цифр, расчетов, технических и иных данных, указанных в проекте планировки территории потенциальному инвестору легче провести объективный анализ финансовых показателей потенциального инвестиционного проекта.
Проект планировки территории – это комплект чертежей и текстовых материалов, а после утверждения – протокол о договорённостях между государством и застройщиком, в части того, что можно строить, где строить, и с какими обременениями. А при дополнении проекта планировки территории экономическими расчетами и предварительным расчетом денежного потока, формируется пакет документов для продажи инвестиционного проекта.
На первый взгляд разработка проекта планировки территории кажется, что с его разработкой справится один специалист генпланист или архитектор-градостроитель, но практика показывает, что разработка проекта планировки территории — это командная работа, в которой участвуют геологи и геодезисты, архитекторы градостроители и генпланисты, дорожники, инженеры сетевики и иный специалисты. Проект планировки территории это выдержки из работ разных профильных специалистов, сформированные в одну, понятную для обывателя работу, состоящую из графических материалов, чертежей и текстовых материалов, расчетов и пояснений. 1
Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры.
2
Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по её обоснованию.
3
Оснавная часть проекта планировки территории включает в себя:
- 3.1
чертеж или чертижи планировки территории, на которых отображаются:
- а) красные линии,
- б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур;
- в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;
- 3.2
Положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.
4
Пояснительная записка, указанная в части 4 настоящей статьи, содержит описание и обоснование положений, касающихся:
- 4.1
определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории;
- 4.2
Защиты территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, проведения мероприятий по гражданской обороне и обеспецению пожарной безопасности;
- 4.3
иных вопросов планировки территории.
Стоимость разработки проекта планировки территории:
1
Проект планировки территории площадью до 5 Га — 750 000 руб, 20 рабочих дней
2
Проект планировки территории площадью от 5 до 20 Га — 150 000 руб. за 1 Га, 25 рабочих дней
3
Проект планировки территории площадью от 20 до 50 Га — 130 000 руб. за 1 Га, 25 рабочих дней
4
Проект планировки территории площадью более 50 Га — 100 000 руб. за 1 Га, 30 рабочих дней
Исходные данные и условия для подготовки проекта планировки и проекта межевания территории для линейного объекта:
Решение по разработке проекта планировки территории принято на основании постановления главы администрации Успенского сельского поселения:
Постановление от 08.07.2014 №45 о разработке проекта планировки территории (проект межевания в составе проекта планировки) объекта «распределительный газопровод д. Лука-2».
Документы об использовании земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, выданные в соответствии с федеральными законами уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, или уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, или уполномоченными органами местного самоуправления:
— отсутствуют
Предварительные технические условия, предусмотренные частью 7 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами, если функционирование размещаемого линейного объекта невозможно без его подключения к сетям инженерно-технического обеспечения общего пользования (далее — технические условия):
— технические условия выданы ОАО «Газпром газораспределение Великий Новгород».
Разрешение на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства:
— Не требуется.
Реквизиты документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, нормативов градостроительного проектирования:
— Решение от 04.06.2014 г № 168 «Об утверждении изменений в Генеральный план Успенского сельского поселения, утвержденный Решением Совета Депутатов Успенского сельского поселения от 15.02.2012г № 63 «Об утверждении Генерального плана Успенского сельского поселения»
— Решение Совета депутатов Успенского сельского поселения « 168 от 04.06.2014 «Об утверждении изменений в Генеральный план Успенского сельского поселения, утвержденный Решением Совета депутатов Успенского сельского поселения от 15.02.2012 № 63 «Об утверждении Генерального плана Успенского сельского поселения»
— Решение от 26.12.2013г. № 150 «Об утверждении правил землепользования и застройки Успенского сельского поселения».
— Местные нормативы градостроительного проектирования поселения.
Реквизиты документов устанавливающих границы территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов российской федерации, границы территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, границы зон с особыми условиями использования территорий:
— отсутствуют, границы не установлены.
ППТ: Что это такое в строительстве
Помимо этого, при планировке территории определяются параметры размещения улиц, автомобильных дорог, коммуникационных линий, муниципальных объектов, иных зон с особыми правилами использования. ППТ даст возможность получить больше информации о наделе, где планируется возведение капстроения. Тщательный анализ конкретной части местности значительно повысит эффективность эксплуатации территории. Необходимые строительные мероприятия можно будет провести правильно, с соблюдением нормативов и правил безопасности.
Корректировка проектов
На любом этапе подготовке ППт И ПМТ может потребоваться внесение изменений. Одной из самых распространенных причин, когда нужно скорректировать данные, является изменение ландшафта местности. Со временем природные объекты (деревья, водоемы, овраги) могут изменить свое месторасположение, что приводит к смещению границ надела.
Также корректировка документов может потребоваться при смене назначения капитального объекта. Например, садовый участок можно разделить на несколько частей, но каждая отдельная единица может иметь свою категорию. Также перепланировка и реконструкция дома требует внесения изменений в Росреестр и технические документы.
Корректировка ППТ проводится еще в таких случаях:
- Освоение ранее неиспользуемой местности;
- Образование новых ЗУ для ведения на их территории коммерческой деятельности;
- Существенные изменения ландшафта по природным причинам.
1.1. Чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:
- красные линии. Порядок установления и отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;
- границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры;
- границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства;
Проект планировки и межевания линейных объектов
Перечень объектов федерального значения, в том числе линейных, утвержден распоряжением Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. N 162-р «Об утверждении Перечней видов объектов федерального значения, подлежащих отображению на схемах территориального планирования Российской Федерации».
- границы административно-территориальных образований, по территории которых планируется прохождение линейного объекта;
- план трассы с обозначением существующей транспортной сети, с указанием линий связи и линий электропередачи, используемых в период строительства и дальнейшей эксплуатации линейного объекта.
Перечень линейных объектов федерального значения
N |
Линейные объекты |
Примечание |
СХЕМЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ РФ В ОБЛАСТИ ФЕДЕРАЛЬНОГО ТРАНСПОРТА |
||
1 |
Железнодорожные пути общего пользования |
|
2 |
Железнодорожные пути необщего пользования |
В случае если такие |
3 |
Внутренние водные пути и их инфраструктура |
|
4 |
Автомобильные дороги федерального значения |
|
5 |
Магистральные трубопроводы для транспортировки |
|
6 |
Сети газораспределения, предназначенные для |
|
СХЕМЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ РФ В ОБЛАСТИ ЭНЕРГЕТИКИ |
||
1 |
Линии электропередачи, проектный номинальный |
|
2 |
Электрические станции, установленная |
|
3 |
Линии электропередачи, пересекающие границу |
|
4 |
Линии электропередачи и подстанции, проектный |
|
5 |
Линии электропередачи, проектный номинальный |
Перечень линейных объектов местного значения
N |
Вопросы местного значения |
Объекты местного значения |
Муниципальное |
||
Линейные объекты |
МР |
ГО |
Поселение |
||
1 |
Организация |
Линии электропередачи (ЛЭП): |
|||
110 кВ |
+ |
+ |
+ |
||
35 кВ |
+ |
+ |
+ |
||
10 кВ |
+ |
||||
2 |
Организация газоснабжения |
Газопроводы высокого давления |
+ |
+ |
|
Газопроводы среднего давления |
+ |
||||
3 |
Организация теплоснабжения |
Магистральные сети |
+ |
+ |
|
4 |
Организация водоснабжения |
Магистральные сети |
+ |
+ |
|
5 |
Организация водоотведения |
Магистральные сети |
+ |
+ |
|
6 |
Организация связи |
Линии связи |
+ |
+ |
|
7 |
Дорожная деятельность в |
Автомобильные дороги местного |
+ |
+ |
+ |
Требования к подготовке
Содержатся в ст. 22 ФЗ № 218. Выделяется несколько важных требований при составлении плана межевания земли:
- информация располагается на бумажном носителе;
- составляется две и более копии, по просьбе заказчика предоставляют проект в электронном варианте;
- документ сшивается и заверяется росписью и печатью, которая располагается на первом (титульном листе) проекта, на последнем листе, непосредственном на конкретном плане;
- составляется с помощью специальных компьютерных программ и графики, возможно комбинировать способы, то есть заполнять от руки и с помощью техники;
- обязательно нумеровать каждый лист, исключение составляет приложение;
- если поле не заполнено — не стоит удалять, достаточно поставить прочерк;
- сведения в план вписываются из сведений, содержащихся в плане и кадастровой выписки;
- заполняется на русском языке с использованием арабских цифр;
- существуют особые правила при переносе информации из раздела в раздел или на следующий лист;
- используются специальные картографические данные и документация, связанная с обустройством земли.
Под определением проекта межевания территории (далее ПМТ) подразумевается специфический тип градостроительных документов, разработанных на основании вида деятельности, включающие требования по внутреннему межеванию земли. Такой план имеет отличие от межевания и обладает целью – выделить инженерные сети, сооружения и т. д. Однако эти границы не будут фигурировать в кадастровом паспорте.
За счет создания проекта межевания территории проводится разметка местности при планировании строительства и других работ. При этом учитывается созданная ранее структура, когда единый участок земли следует разделить на части. В этом случае возникает актуальность формирования ПМТ.
Базой при составлении проекта являются сведения, полученные из градостроительного и архитектурного планов, определяющие возможность и целесообразность переноса на местность пожеланий собственника. Документация такого типа призвана координировать действия заказчика. Информация из ПМТ находится в общедоступном пользовании, т. к. сотрудники геодезических отделов при муниципалитете обязаны публиковать на информационных порталах.
Когда применяется ПМТ и ППТ
Эта документация, в основе которой лежат работы по межеванию, обладает единым функционалом и регламентируется Земельным кодексом России, в частности ст.№11.3. Положения также актуальны для долевого владения землей. К примеру, для участков с/х назначения, расположенных в дачных и других районах. В такой ситуации общая местность на учете в кадастре обладает одним номером и позволяет делить ЗУ согласно ПМТ и ППТ.
Межевание устанавливает границы каждой отдельной дачи, а проект указывает на расположение водопроводных и энергетических линий на протяжении товарищества.
Для земельных участков, отведенных под индивидуальное жилое строение, документы формируются аналогично долевому владению. В других ситуациях, когда площадь большая, и необходим дополнительный раздел, применяется условное дробление. Зачастую такие требования относятся к многоквартирным домам и оформлению придомовой территории.
Пошаговые инструкции подготовки ПМТ и ППТ:
Существует два варианта подготовки этих проектов: обращение в администрацию или в коммерческую кампанию. В целом алгоритм этапов будет одинаков для ППТ и ПМТ, так как эти документы тесно взаимосвязан между собой.
Обращение в администрацию возможно в том случае, если такие услуги местный муниципалитет может предложить.
- Подается заявка на имя уполномоченного лица.
- Прилагаются такие документы, как:
- свидетельство на право собственности;
- эскиз генерального плана земли (плюс схема коммуникаций);
- кадастровая выписка на участок;
- выписка о наличии/отсутствии капитальных строений;
- топографический план (с коммуникациями).
- На их основании начинается подготовка проекта, где обращается внимание на:
- структуру почвы;
- архитектуру;
- экологичность работ;
- техническое обеспечение;
- результаты застройки.
- Если решение положительно, то составляется техническое задание и проводят кадастровые манипуляции.
- Разрабатывают ППТ И ПМТ.
- Согласуют ПМТ с электросетями и водоканалом на публичных слушаниях.
Все делается бесплатно. Срок выполнения – в течение двух месяцев.
Обращение в специальную компанию нужно тогда, когда администрация отказала в заявке на получение проектов. Тогда заключается договор с архитектурной компанией. При этом список документов идентичен, только можно исключить эскиз из Генплана застройки. Все остальные действиях схожи с административными.
Предпоследним этапом идет согласования составленного проекта. Этот шаг весьма важен, так как он затрагивает интересы не только местной администрации, но и частных лиц, а также юридических организаций. Согласование подразумевает формирование специальной комиссии, которая рассмотрит все предоставленные документы, а также результаты проведения топографической съемки и вынесет свой вердикт.
Согласование может проходить в один этап в виде публичных слушаний, но в некоторых случаях требуется проведение и вторичной процедуры. Такой порядок нужен в тех случаях, когда речь идет о проектировании территории, являющейся общей долевой собственностью. При таком владении не обойтись без участия дольщиков, которые также должны выразить свое мнение о подготовленном ПМТ. Дольщики допускаются к голосованию уже после публичных слушаний, с учетом всех внесенных корректировок.
На последнем этапе ПМТ согласовывают коммунальные службы, которые впоследствии будут предоставлять свои услуги в обустроенные объекты недвижимости.