Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире без согласия второго собственника

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире без согласия второго собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка

Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.

Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:

• До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.
• От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.
• От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается частично дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.

В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.

Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:

• родители должны получить согласие районного отдела опеки;
• оба родителя должны дать согласие на сделку;
• покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.

Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:

• Конституцией РФ;
• Семейным кодексом РФ;
• Гражданский кодексом РФ;
• Жилищный кодексом РФ;
• закон об опеке № 48 от 2008 года;
• закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.

Можно ли продать квартиру, если ребенок имеет долю

Конечно, но при соблюдении определенных правил. Гражданский кодекс РФ диктует условия, выполнение которых неоспоримо. Закон выступает в интересах чада, заботится о сохранении недвижимости СК РФ Статья 60.

• Направитесь в органы опеки и попечительства для получения консультации. Исходя из рекомендаций занимайтесь продажей старого «угла» и поиском нового. Чтобы не попасть в ситуацию, когда, например, квартиру продали, взамен дитю приобрели комнату. Органы опеки не разрешат такую сделку, потому что проживание в комнате предполагает совместное проживание с опекуном, а значит метраж не соответствует норме. Сделка будет расторгнута.
• На каких условиях вы получите согласие опеки влияет ряд обстоятельств. Возможно достаточно будет нотариального обязательства о наделении долями. Все ситуации индивидуальны и требуют консультации специалиста. Перед обращением подготовьте пакет документов.
• Продажа недвижимости без покупки новой. Чтобы получить одобрение, ребенку должна обособиться доля в другом жилье. Например, в жилье ближайших родственников — бабушки.
• Продажа недвижимости с вложением средств в новую. В купленной квартире ребенку необходимо выделить долю большую или равную прежней.

Когда могут отказать в продаже доли?

В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.

Отрицательный ответ может быть дан, если:

• недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
• покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
• в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
• инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
• приобретаемое жилье не достроено;
• заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.

Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.

Регулирование процесса со стороны закона

Несовершеннолетний ребенок должен иметь место для проживания, которое подтвердит официальная регистрация. Более того, это место должно совпадать с местом прописки одного из родителей. Если у владельца квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка есть намерения ее продать, он должен обеспечить ребенку не худшие, при возможности лучшие условия для проживания. Такие требования указаны в следующих законах:

• п.3-5 ст.60 Семейного кодекса Российской Федерации у детей есть имущественные права. Родители могут управлять их собственностью исключительно с учетом положений Гражданского Кодекса о дееспособности несовершеннолетних;
• п.1 ст. 65 Семейного кодекса Российской Федерации говорит о том, что родители не имеют права совершать любые действия, которые не соответствуют интересам ребенка;
• ст.17 Конституции Российской Федерации у человека с рождения есть определенные права и свободы, которые никто не имеет права нарушать;
• с. 38 Конституции РФ говорит о том, что родители обязаны заботиться о воспитании несовершеннолетних, которые обязательно находятся под защитой государства;
• в ст. 26 и 26 Гражданского кодекса РФ высветлены все нюансы, которые касаются дееспособности детей возрастом до 16 лет, в том числе вопросы о месте проживания детей до 14 лет;
• в п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ прописаны возможности распоряжения имуществом ребенка. Данный закон говорит о том, что при продаже имущества несовершеннолетнего, родители обязаны получить разрешение от органов опеки.

В каком возрасте можно продавать долю несовершеннолетнего ребенка?

Стоит учесть, что возраст детей разделяют на несколько категорий. Их разница заключается в том, что каждому из них приписывают совершенно разные права и обязанности. Так, дети возрастом от 6 до 14 лет имеют права проводить исключительно незначительные бытовые сделки, которые не требуют официального оформления. Любые другие действия, которые требуют официальной регистрации, за детей должны осуществлять либо родители, либо представители органов опеки. Согласно ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации те, кто действуют в интересах ребенка, несут имущественную ответственность по всем договоренностям, касающимся его.

Категория детей возрастом от 14 до 18 лет имеет право заключать бытовые договоренности, управлять своими заработанными денежными средствами, вносить свой вклад. Продажи квартиры с долей такого несовершеннолетнего может осуществляться исключительно с наличием согласия родителей и попечительских органов.

По достижении возраста 18 лет гражданин имеет право заключить сделку купли-продажи самостоятельно.

Парни и девушки возрастом от 16 лет, которые получили статус эмансипированных, официально трудоустроены или же занимаются официальной частной предпринимательской деятельностью, могут распоряжаться своим имуществом также без получения разрешений. Но, такой статус должны признать родители и органы попечительства.

Дети, которые поженились возрастом до 18 лет, но не ранее 16, также относятся к категории полностью дееспособных людей. Этот статус закреплен за ними даже в случае развода.

Если не владелец, а просто зарегистрирован

После упразднения института прописки в российском законодательстве осталось два статуса регистрации – постоянная регистрация по месту жительства и временная регистрация по месту пребывания. В первом случае зарегистрированный имеет полное право пользоваться жилым помещением, причем бессрочно, а во втором – он лишь приобретает право находится в жилом помещении в течение срока временной регистрации.

Но даже наличие регистрации ребенка по месту жительства в продаваемой квартире – не такая большая проблема, как в случае владения им долей в квартире. Продать квартиру можно в разных вариантах:

• выписать всех зарегистрированных до сделки (но дети должны быть сразу зарегистрированы по другому адресу, причем вместе с родителями);
• не выписывать зарегистрированных до сделки, но прописать это обязательство в договоре купли-продажи. В этом случае продавец квартиры будет обязан выписать себя и всех остальных членов семьи, включая несовершеннолетних, на другой адрес;
• не выписывать всех зарегистрированных и не упоминать об этом в договоре. Такое может быть, например, если квартиру покупает близкий родственник и он не против, чтобы в ней был зарегистрирован ребенок прошлых владельцев.

Проще всего пойти по первому варианту – не соглашаться на сделку, пока из квартиры не выпишутся все, кто был в ней зарегистрирован (или хотя бы все несовершеннолетние). Правда, при подписании договора купли-продажи все равно придется указать адрес, где был зарегистрирован выписанный из квартиры несовершеннолетний, причем нужно чтобы он был там зарегистрирован вместе с родителями.

Если же не выписать ребенка из квартиры до подписания договора купли-продажи, процесс может затянуться. Если это условие прописано в договоре, можно обратиться в суд, который вправе принудительно снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире. Но в случае с детьми суд также будет смотреть на то, чтобы ребенка не выписывали в никуда – у него обязательно должно быть другое место жительства, и не хуже прежнего.

Так что теоретически возможен вариант, что покупатель приобретет квартиру с прописанным в ней ребенком, которого как минимум до его 18-летия не удастся выписать – если его родители не захотят или не смогут зарегистрировать его по другому адресу. Поэтому риелторы вообще не советуют заключать договор купли-продажи до того, пока из квартиры не выпишут хотя бы несовершеннолетних.

Могут ли несовершеннолетние распоряжаться недвижимостью?

Нет. Порядок оформления сделок с недвижимым имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним, зависит от возраста ребенка.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут продать или купить квартиру при наличии письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов). Личное присутствие ребенка при проведении сделки является обязательным. В договоре купли-продажи несовершеннолетний указывается как покупатель, действующий с согласия своего законного представителя.

Все сделки с недвижимостью от имени детей в возрасте младше 14 лет могут совершать только родители (усыновители, опекуны). Ребенок может не присутствовать при подписании договора.

Если несовершеннолетний является собственником квартиры (или доли в ней), то продать такую недвижимость можно только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Согласовывать свои действия с опекой необходимо независимо от того, есть ли у несовершеннолетнего родители или нет.

Права детей на жилье охраняются государством. В соответствии с законодательством должны соблюдаться следующие правила:

• несовершеннолетние дети должны иметь регистрацию по адресу вместе с одним из родителей;
• доля ребенка в жилом помещении может быть продана при условии, что взамен будет предоставлена доля в другом жилье не меньше прежней.

Права детей отражены в нормативных актах:

• в статьях 17 и 38 Конституции РФ, где сказано о том, что каждый гражданин с рождения имеет права, родители обязаны заботиться о своих детях и это контролируется государством;
• в статьях 60 и 65 Семейного кодекса, согласно которым дети наделяются имущественными правами, их интересы до совершеннолетия представляют родители, которые не вправе их ущемлять;
• в статьях 20 и 37 Гражданского кодекса говорится о проживании детей с родителями и возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетних с разрешения органов опеки и попечительства.

Риски для покупателя и продавца

Самой основной проблемой при продаже жилья с долей ребенка для продавца является возможный отказ органов опеки. Если все условия соблюдены, то решение будет положительным. В обратном случае некоторые родители рискуют и используют различные незаконные схемы.

Для покупателя такой квартиры рисков значительно больше. Поэтому перед выходом на сделку он должен обратить внимание на следующие обстоятельства:

• сколько долевых участников в имуществе и сколько из них малолетних детей по выпискам из ЕГРН;
• имеется ли разрешение от контролирующего органа и представлен ли он в подлиннике;
• выписаны ли все дольщики по месту регистрации.

Если эти документы не представлены, выходить на подписание даже предварительного договора не рекомендуется. Возрастает вероятность, что сделка будет совершена незаконно, что может породить проблемы в будущем.

Необходимые документы

Перечень документов в разных городах может отличаться друг от друга, поэтому конкретный список лучше уточнить заранее.

Стандартно от вас потребуется:

1. Заявление на разрешение о проведении сделки (образец берете в органах опеки).
2. Согласие детей старше 14 лет на проживание на приобретаемой (при этом органы опеки и попечительства могут потребовать согласие несовершеннолетних с 10 лет).
3. Выписки с лицевых счетов покупаемого и продаваемого жилья.
4. Документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, покупаемый и продаваемый.
5. Справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде).
6. Справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость квартир на момент обращения (по двум адресам).
7. Поэтажный план и экспликация (по двум адресам).
8. Кадастровые паспорта квартир.
9. Выписки из домовых книг.
10. Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
11. Договор купли продажи (возможно предварительный).
12. Документы, удостоверяющие личность ребенка и родителей.

На рассмотрение заявления органам опеки и попечительства дается срок в 10 рабочих дней, после чего заявителям в письменном виде выдается разрешение на проведение сделки, либо отказ.

В каких случаях продать квартиру точно не удастся

Продать недвижимость, принадлежащую ребенку, полностью или частично, а также квартиру, в которой он проживает, нельзя, если вследствие продажи несовершеннолетний понесет ничем не обоснованные убытки. Основные причины для отказа ООП:

• Стоимость и квадратура доли ребенка в новой квартире будет меньше, чем в той, которая у него была.
• Ухудшение жилищных условий не обосновано тратой вырученных средств на благо ребенка: лечение, обучение.
• Нарушен порядок выписки ребенка из старой квартиры (запомните, сначала вписываете в новую, затем выписываете из старой).
• Отсутствие новой квартиры, в которой должна быть выделена доля несовершеннолетнему, за исключением переезда в другую страну и участия в долевом строительстве.
• Родители собираются выделить ребенку долю в строящемся доме, которой готов меньше, чем на 50%.
• Отказ одного из законных представителей ребенка в продаже его имущества.
• Новая квартира непригодна для проживания: находится в аварийном состоянии, отсутствуют необходимые для жизни коммуникации (электричество, водоснабжение).

Каждое заявление рассматривается индивидуально. Например, если ребенок – астматик, то органы опеки не разрешат купить новый дом на территории с постоянным загрязнением воздуха, даже если цена новой квартиры будет выше.

И наоборот, если родители хотят перевести ребенка из загазованной местности поближе к чистому воздуху, органы могут дать положительный ответ, несмотря на то, что стоимость нового имущества будет меньше.

Другие собственники имеют право преимущественной покупки доли

Это означает, что прежде чем продать свою долю постороннему, собственник обязан предложить выкупить ее остальным собственникам. Причем письменно предложить. Если остальные собственники не выкупят долю в течение месяца, ее можно продать кому-либо. Но за цену, не ниже предложенной остальным собственникам. Все это написано написано в . Советую ее внимательно прочесть.

Как уведомить второго собственника, если он несовершеннолетний? Сначала стоит устно предложить выкупить долю у родителей/опекуна ребенка. И дальше будет три варианта развития событий:

• Родители ребенка согласны купить долю за предложенную цену. В этом случае идем к нотариусу и оформляем договор купли-продажи. Ссылка на инструкцию ниже.
• Родители отказываются купить долю, но согласны оформить отказ от преимущественной покупки от имени ребенка. Тогда они обязаны пойти в органы опеки и получить разрешение на это. Такое требование написано в — «опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок …, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав». Отказ от преимущественной покупки относится к «отказу от принадлежащих прав».
• Родители отказываются покупать, не собираются оформлять отказ и игнорируют предложение. Это самый частый вариант. В данной ситуации нужно попросить нотариуса отправить письменное предложение о выкупе доли. Во-первых, к нотариусу все равно нужно обращаться в дальнейшем для оформления договора купли-продажи (писала выше). Во-вторых, нотариус имеет право не принять документы, доказывающие самостоятельное уведомление.Нотариус отправит предположение письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Месяц нужно ждать с даты получения письма родителями и можно продать долю постороннему.

Похожие записи:

• Как оформить ренту с пожизненным проживанием
• Движение по мкад для грузовиков разрешенное время в 2023 году
• Опасные и вредные производственные факторы это факторы