Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить ренту с пожизненным проживанием». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Положительные и отрицательные стороны сделки
Сделка имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон. Для получателя ренты она имеет такие выгоды:
- Получение ухода до самой смерти;
- Проживание и пользование жилым помещением;
- Возможность решения бытовых и финансовых вопросов.
Среди минусов договора ренты для ее получателя можно выделить следующий момент: в соглашении прописываются обязанности плательщика ренты (к примеру, покупка продуктов, одежды, лекарств). Но плательщики иногда прибегают к некоторым хитростям: покупают дешевые лекарства, некачественные продукты. Фактически обязательства выполняются, но гражданин не получает того, на что он рассчитывал при заключении договора.
Для плательщика ренты преимущества сделки следующие:
- Приобретение недвижимости на выгодных условиях: не нужно годами копить на жилье, оформлять кредит или ипотеку. По договору ренты расходы не так будут бить по карману;
- Возможность проживать и использовать жилое помещение. Так можно решить жилищный вопрос, если у человека нет другого жилья.
Минусом сделки для плательщика является возможность расторжения соглашения по инициативе получателя ренты, если он посчитает, что плательщик не выполняет свои обязательства в полной мере.
Регистрация у нотариуса
Всегда оформляют письменно и удостоверяют нотариально (ст.584 ГКРФ). Иначе согласно п.1 ст.165 ГКРФ договор признают ничтожным.
Нотариальный клерк потребует принести необходимые документы:
- сам контракт, если он составлен самостоятельно или с помощью юристов;
- документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое жилье;
- справку о стоимости жилплощади по кадастру;
- справку о количестве прописанных граждан на передаваемой жилой площади;
копию финансового лицевого счёта; - технический план квартиры;
- копию кадастрового паспорта;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемое помещение.
Каждая конкретная ситуация может потребовать дополнительных бумаг от любого участника рентных правоотношений.
Плюcы дoгoвopa peнты нa квapтиpy
Плюcы для пoлyчaтeля peнты. Mapия Гpигopьeвнa дo кoнцa днeй живeт в cвoeй квapтиpe. Cдeлки c нeдвижимocтью мoжнo пpoвoдить тoлькo c coглacия пeнcиoнepки. Нaпpимep, cын Ляйcaн пepeexaл жить в Кaзaнь. Ляйcaн xoчeт зaбpaть пeнcиoнepкy к ceбe, a квapтиpy Mapии Гpигopьeвны пoмeнять нa квapтиpy в Кaзaни. Ecли бaбyшкa coглaшaeтcя нa пpeдлoжeниe Ляйcaн, coceдки y нoтapиyca oфopмляют Пpилoжeниe к дoгoвopy peнты, гдe пpoпиcывaют измeнeнныe ycлoвия.
Mapия Гpигopьeвнa пoлyчaeт eжeмecячнyю дoтaцию, ecли oфopмлeнa peнтa зa плaтy. Либo пoлyчaeт бecплaтнoe coдepжaниe и yxoд, ecли oфopмлeнa пoжизнeннaя peнтa c coдepжaниeм.
Дoпycтим, Ляйcaн нe coблюдaeт ycлoвий дoгoвopa peнты. Mapия Гpигopьeвнa мoжeт чepeз cyд pacтopгнyть дoгoвop. Boзвpaщaть yжe пoлyчeнныe дeньги или вoзмeщaть pacxoды нa coдepжaниe пeнcиoнepкa нe oбязaнa. Кpoмe этoгo, eй вoзвpaщaeтcя бeзycлoвнoe пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy.
Обязанность уплаты налогов
Согласно налоговому законодательству любой доход физического лица облагается налогом. В данном случае каждый из участников сделки является выгодоприобретателем, т.е. рентополучатель получает ежемесячно (или разово) денежные средства за квартиру, соответственно это считается своего рода доходом, который в свою очередь облагается НДФЛ в размере 13%.
Рентоплательщик после регистрации договора фактически становится собственником жилья и поэтому обязан оплачивать налог на недвижимое имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости объекта и регионального понижающего коэффициента. Так как владелец и рентоплательщик являются родственниками, последний вправе не платить налог на доходы физических лиц, как в случае с иными лицами, не состоящими в родстве с владельцем.
Стоит отметить и тот факт, что обе стороны договора могут рассчитывать на получение имущественного вычета. Одна сторона (рентополучатель) так как уплачивает НДФЛ, может воспользоваться на основаниях, оговоренных в налоговом законодательстве (за дорогостоящее лечение, за приобретение автомобиля и т.д.). Вторая (рентоплательщик), как при покупке квартиры.
Можно ли прописаться в квартире пенсионера?
Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.
В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.
Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.
Условия расторжения договора ренты
Договор пожизненной ренты может быть расторгнут в том случае, когда выявляются нарушения по выполнению его условий. Это могут быть:
- Невыполнение плательщиком своих обязательств;
- Несвоевременный перевод платежей по ренте. Получатель может потребовать выплаты процентов по просрочке платежей;
- Когда со стороны плательщика имеется реальная угроза здоровью и жизни получателя. Договор расторгается в том случае, когда плательщик не следит за сохранностью имущества или совершает противоправные действия по отношению к фактическому владельцу;
- Если понизится уровень жизни и благосостояния получателя ренты;
- При выявлении факта подписания договора одной из сторон в неадекватном состоянии, в алкогольном или наркотическом опьянении, то есть в тот момент, когда гражданин не мог осознавать совершаемое действие;
- Когда договор подписывался не по собственному желанию владельца имущества. В момент подписания документа, он находился под давлением или была угроза его жизни.
Как правильно составить договор ренты на квартиру
Законодательной основой выступает ст. 601 Гражданского кодекса РФ. Судя по ней, человек передает имущество, принадлежащие ему, человеку, который будет взамен предоставлять надлежащий уход.
В этом документе рентой выступают не деньги, а удовлетворение потребностей. Здесь обычно прописывается плата за ритуальные услуги после смерти наследодателя. Подобная сделка будет очень выгодной пожилым людям, которые боятся в преклонном возрасте остаться одинокими и беспомощными. Но это только тогда, когда вторая сторона будет правильно выполнять все свои обязательства.
Правильно составить документ порой бывает сложно. Но, при помощи опытного юриста данная процедура покажется очень даже простой. Главное, знать определенные нюансы, о которых мы сейчас с вами и поговорим.
Договор ренты чаще всего заключается с больными, одинокими или престарелыми людьми. Они считаются социально незащищенным слоем населения.
Как правило, родственников у них нет, также, как и поддержки в социальном либо же материальном плане. Заключая подобную возмездную сделку, первая сторона передает свое жилье лицу, готовому ухаживать за ней до смерти взамен на энную сумму денег, выплачиваемую ежемесячно.
Составить договор ренты может исключительно собственник недвижимости, которое не обременяется правами третьего лица.
Для начала стоит получить в БТИ поэтажный план или экспликацию жилплощади. Эти данные готовятся примерно от недели до 10 дней. Далее нужно пойти в МФЦ и взять копию домовой книги, счёт и жилищный документ.
Необходимо обязательное наличие выписки из Единого государственного реестра. В ней указывается зарегистрированное право на жилплощадь и ее кадастровая стоимость. У второй стороны нужно попросить справку из наркологического и неврологического стационара.
В этих документах указывается информация о том, что лицо не стояло на учете у специалистов. Оформлять договор лучше всего у нотариуса. Ему предоставляется перечень документов, который указывает он.
Ещё один способ передачи имущественного права – это дарение. Необходимо внимательно изучить плюсы и минусы обоих способов. Это:
| Рента | Дарение | |
|---|---|---|
| Плюсы | • чёткое описание условий передачи права; • сложно оспорить; • нотариальное заверение; • квартира под обременением для выполнения условий; • получатель имеет право пожизненного проживания; • обязанность по уплате ЖКУ возложена на плательщика. |
• если стороны являются близкими родственниками, нет обязанности по уплате налога; • минимальный комплект документов; • стоимость регистрации сделки довольно мала; • если в квартире кто и прописан, то они могут остаться здесь жить; • есть возможность аннулировать сделку, если доказать, что она была совершена под давлением. |
| Минусы | • даже мелкое нарушение может стать основанием для расторжения договора в судебном порядке; • риск недобросовестности обеих сторон; • риск заинтересованности в скорейшей смерти владельца помещения; • до момента снятия обременения может пройти длительный период времени. |
• не расторгается без веских оснований; • риск отмены сделки. |
Особенности договора между родственниками
Закон не запрещает родным заключать друг с другом сделки. За исключением случаев, когда один уплачивает другому алименты. Например, отец не может заключить с сыном договор, если суд обязал последнего выплачивать алименты в пользу отца.
Часто подобное соглашение заключают для того, чтобы «обойти» других наследников и получить имущество наследодателя. Если кто-то единолично заботится о родственнике, то он может обеспечить себя гарантиями на будущее в виде договора ренты. После смерти родственника на имущество, переданное по сделке, не будут претендовать наследники, которые уход не осуществляли.
Нередко недовольные после смерти получателя подают в суд, оспаривая соглашение и требуя вернуть имущество для раздела. В качестве доказательств приводят доводы: о недееспособности пожилого родственника, о том, что выплаты фактически не производились, а помощь оказывалась плохо.
Поскольку плательщик получает по сделке в собственность имущество рентополучателя, в случае его смерти, обязанность платить обеспечение переходит к его наследникам. В случае с родственниками, может случиться так, что получатель дохода сам становится его наследником. В этом случае договор прекращается.
Рента между супругами
Муж и жена родственниками не являются, закон разрешает им совершать друг с другом сделки. Кроме того, они воспользуются правом не платить налог на доходы. Но для того, чтобы их соглашение было законным, нужно будет «обойти» нормы Семейного Кодекса о том, что супруги обязаны заботиться друг о друге и материально поддерживать.
Как это можно сделать:
- заключить брачный договор, который предусматривает раздельный режим имущества для супругов. В нем указать, что доход каждого из них является его личным и не попадает под режим совместной собственности;
- уточнить в брачном договоре, что рентные платежи супруг будет производить из своих личных доходов.
Если сделка между супругами будет признана недействительной, то имущество вернется к прежнему хозяину, а вот произведенные платежи, скорее всего, нет.
В случае смерти одного из супругов, второй приобретает право на обязательную долю в его наследстве. Если он был плательщиком, то его обязанность заканчивается. Если получателем – договор также прекращается, а имущество переходит к нему полностью или в части (по наследству).
Как расторгнуть договор ренты
Выполнение процедуры возможно у нотариуса или через суд. О намерении выполнить действие необходимо уведомить второго участника сделки. Для этого потребуется подготовить официальное письмо. Если обе стороны согласны выполнить действие, расторгнуть соглашение можно у нотариуса. В иной ситуации потребуется обращаться в суд.
Обратите внимание: Чтобы уполномоченный орган согласился удовлетворить требования, важно предоставить доказательства невыполнения одной из сторон своих обязанностей. По факту расторжения соглашения получатель ренты вернет права на недвижимость или получит то количество денежных средств, которое предусмотрено договором. Лицо, выполнявшее условия соглашения, не останется ни с чем. Ему обязаны компенсировать все понесенные затраты. Однако их присутствие необходимо доказать. В иной ситуации требования плательщика ренты отклонят.
Как правильно заключить договор?
Порядок заключения и исполнения данного соглашения регулируется Гражданским кодексом РФ. В законе закреплено, что в качестве рентополучателя может быть только физическое лицо, а второй стороной сделки выступают как физические лица, так и организации. Оформление сделки возможно только в том случае, если владелец недвижимости является единственным собственником. Кроме того, квартира не должна иметь каких-либо обременений — собственность не заложена, не арестована в счет долгов и т.д.
Непосредственно процесс заключения соглашения складывается из следующих этапов:
- проверка документов, подтверждающих право собственности;
- разработка текста и нюансов договора;
- удостоверение сделки у нотариуса;
- передача документов в Росреестр.
Обращение в Росреестр является обязательным этапом, поскольку соглашение предусматривает переход права собственности на имущество к рентоплательщику. В выдаваемом Росреестром свидетельстве указывается уже новый собственник недвижимости, но с указанием на факт проживания в квартире того лица, которому по договору положено содержали и уход. Исполненным договор считается по факту ухода из жизни рентополучателя: рентоплательщик становится полноправным владельцем имущества независимо от того, были ли у владельца родственники и другие претенденты на недвижимость.
Рента между супругами
Муж и жена родственниками не являются, закон разрешает им совершать друг с другом сделки. Кроме того, они воспользуются правом не платить налог на доходы. Но для того, чтобы их соглашение было законным, нужно будет «обойти» нормы Семейного Кодекса о том, что супруги обязаны заботиться друг о друге и материально поддерживать.
Как это можно сделать:
- заключить брачный договор, который предусматривает раздельный режим имущества для супругов. В нем указать, что доход каждого из них является его личным и не попадает под режим совместной собственности;
- уточнить в брачном договоре, что рентные платежи супруг будет производить из своих личных доходов.
Если сделка между супругами будет признана недействительной, то имущество вернется к прежнему хозяину, а вот произведенные платежи, скорее всего, нет.
Условия расторжения договора
Договор пожизненной ренты оформляется на постоянной основе и прекращает своё действие после смерти получателя ренты. Но, несмотря на это, подобный договор может подлежать расторжению.
Главной причиной может явиться не выполнение условий договора со стороны плательщика ренты. В этом случаи получатель может обратиться в суд с требованием о выкупе ренты, расторжении договора и даже выплате моральной компенсации.
Условия договора ренты могут быть прекращены в случае:
- Если есть согласие сторон без каких-либо претензий. Соглашение оформляется в согласии всех законодательских норм и заверяется у нотариуса.
- В случае если получатель не согласен с расторжение договора, то тогда рента не расторгается.
- Если получатель продаёт своё жильё и покупает новое, тогда в этом случаи на него переходят все обязательства со старого. Плательщик ничего при этом не теряет, он просто становится рентоплательщиком другого жилья.
Какие бы ни случились изменения с рентой, их в обязательном порядке фиксируют росреестре.
Что может послужить для расторжения договора ренты:
- Соглашение обеих сторон. После расторжения договора получатель ренты вновь возвращает свои права на право собственности на недвижимость. Плательщик избавляется от всех своих обязанностей перед получателем.
- Плательщик нарушает свои обязанности перед получателем. Эта ситуация уже решается через суд. Получатель подаёт заявление в суд, и начинаются судебные разбирательства. На это время плательщик прекращает выполнять свои обязанности по выплате ренты.
Также, случаются ситуации, когда уже договор подписан и плательщик уже живёт с получателем ренты, но выясняются нюансы неверного составления договора и он признаётся не действительным.
Такие ситуации можно встретить, когда пожилой человек, имея родственников, всё равно передаёт своё жилью в ренту. Здесь уже родственники, начинают выяснять, по каким причинам, квартира была передана в ренту и часто выясняется, что был совершен обман со стороны плательщика.
Основные условия, когда договор считается недействительным:
- Плательщик ренты совершил насильственные действия или обманул получателя и таким образом получил жилплощадь.
- В случае когда совершалась сделка, один из её участников был недееспособный или же был подвигнут обману.
Такие ситуации также решаются через суд с предоставлением фактом, которые доказывают мошенничество со стороны, как получателя, так и плательщика.