Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как согласовать перепланировку в квартире самостоятельно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe
Нeльзя:
- нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
- oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
- pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
- pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
- вepxниx coceдeй;
- yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
- в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
- пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
- пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
- мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.
Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:
- дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
- ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
- витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
- зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
- пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.
Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.
Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:
- мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
- измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
- пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
- cтpoить гapдepoбнyю;
- yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
- oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.
Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.
Провести строительные работы согласно проекту
После всех разрешений можно приступать к строительству. Строго придерживайтесь утверждённого проекта. Если будут отступления, вашу перепланировку могут потом не принять и придётся переделывать. Чтобы гарантировать проверяющим органам полное соответствие проекту, в договоре с подрядчиком пропишите используемые стройматериалы и их количество. Когда стройка закончится, приглашайте на замеры инженера БТИ. Через неделю вам сделают новый техпаспорт и техплан. Цена зависит от выбранного БТИ.
Когда получите новый техпаспорт и справку о факте перепланировки, направляйтесь с ними в жилищную инспекцию. После вашего обращения назначат комиссию, которая придёт и проверит соответствие сделанной перепланировки проекту. В случае успешной проверки вы получите два документа:
- акт о перепланировке
- решение о законности перепланировки
Перепланировка квартиры – что можно, а что нельзя
Некоторые виды ремонтных работ не входят в юридическое понятие «перепланировка». Например, вы можете без согласования с Жилищной инспекцией сделать дома косметический ремонт.
Также не требуется согласовывать перепланировку квартиры, если ремонт связан с демонтажем конструкций, которые не являются несущими, при условии, что при этом не происходит увеличение общей площади квартиры и не затрагивается вопрос безопасности граждан, проживающих с вами в одном многоквартирном доме.
Такие ремонтные работы могут производиться без оформления и согласования проекта. Достаточно уведомить Жилищную инспекцию о своих намерениях. К подобным ремонтным работам можно отнести, например, объединение ванной комнаты и туалета, если площадь остается неизменной.
Если ремонтные работы затрагивают несущие конструкции многоквартирного дома или представляют угрозу здоровью, жизни или имуществу других граждан, то потребуется согласование и регистрация перепланировки квартиры.
К таким ремонтным работам можно отнести:
- работы по переносу или установке сантехнического или иного оборудования, если это влечет за собой увеличение объема потребления воды или энергии, а также, если для этого требуется проложить дополнительные подводящие сети;
- работы по установке или переустановке газового оборудования, если оно требует прокладки дополнительных сетей;
- замена газовых кухонных плит на электрические;
- работы по образованию проемов в несущих или междуквартирных стенах;
- работы по переносу ванной или туалетной комнат;
- возведение дополнительных перегородок, которые могут увеличить общую нагрузку на перекрытия здания;
- возведение дополнительных перегородок в доме, который имеет деревянные перекрытия;
- иные строительные работы, влекущие за собой угрозы, описанные выше.
На эти работы требуется получить разрешение. Также законодательно предусмотрен список категорически запрещенных работ. Если вы намерены сделать что-то из списка, представленного ниже, согласование перепланировки квартиры невозможно даже через суд.
Шаг 4. Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта
Срок:
от 45 дней
Необходимые документы:
— Технический план квартиры
— Договор на строительные работы
— Договор на технический надзор
— Акты на проведение скрытых работ
— Документы, подтверждающие членство строительной компании в СРО строителей
— Справка о вывозе строительного мусора
Согласования:
— Возможные предварительные согласования (Пожарная инспекция (ОГПН), государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника), орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания), управляющая компания / ТСЖ
— Межведомственная комиссия
Последовательность действий:
— Получение предварительных согласований
— Подача в Межведомственную комиссию пакета документов
— Выход Межведомственной комиссии на квартиру
— Устранение замечаний — изменить или переделать ремонт (при наличии замечаний)
— Получение акта ввода квартиры в эксплуатацию
Результат:
Акт ввода квартиры в эксплуатацию
Возможные сложности:
- Комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию после ремонта, если фактическая перепланировка не соответствует согласованному проекту
- Квартиру не введут в эксплуатацию, если отсутствует договор со строительной компанией на проведение ремонта
- Значительные затраты личного времени на согласование даты и показ квартиры Межведомственной комиссии
Советы и рекомендации:
- Выполняйте ремонт в строгом соответствии с согласованным проектом
Последствия незаконной перепланировки
Бывает такое, что владелец помещения не желает тратить свое время и силы на походы в жилищную инспекцию, а решает внести изменения в планировку самостоятельно. Такие действия расцениваются, как противоправные. В будущем могут возникнуть проблемы, а именно:
- Невозможно продать такое жилье, обменять его. Это связано с тем, что перед сделкой купли — продажи стороны обязательно посещают БТИ. Выезжая на место оценки, специалист обязательно увидит неточности на плане. Тогда он имеет право очертить на нем красными полосами границы реального размещения объектов в квартире.
- Нельзя делать никаких торговых операций с квартирой, если к ней была присоединена часть лестничной площадки. Дело в том, что при этом общая реальная площадь увеличивается, что не соответствует данным в плане. Такие документы сразу же теряют свою юридическую силу и становятся недействительными.
- Необходимость снижать цену в результате проблемных документов на квартиру.
- Такую квартиру нельзя приобрести по схеме ипотечного кредитования.
- Если незаконные изменения коснулись квартиры, за которую еще не выплачен кредит, то банк вправе потребовать скорейшего его погашения. Это связано с тем, что по кредитному договору такие изменения совершать нельзя.
- В том случае, если жилье приватизировано, то контролирующие органы имеет полное право аннулировать приватизацию. В самых крайних случаях, когда хозяин будет несговорчивым, квартиру даже могут выставить на аукционе.
- В случае наследования нотариус может не выдать документ, подтверждающий переход квартиры по наследству. Из-за того, что в документах найдены существенные различия, они считаются не действительными.
- Если в будущем нужно будет приватизировать жилье, то это будет возможно только тогда, когда изменения будут юридически оформлены.
Поэтапное согласование перепланировки своими силами
Чтобы перепланировку признали законной и внесли изменения в соответствующие документы, нужно поэтапно выполнить несколько задач. Сперва нужно обратиться в жилищную инспекцию по месту прописки. Если такой инстанции нет, то можно посетить отдел капитального строительства при администрации. Это делается для того, что получить консультацию и дальнейшие инструкции. Обращаясь в инспекцию, нужно иметь при себе такие документы:
- техпаспорт объекта;
- план перепланировки;
- разъяснение к плану, где будут указаны все технические нюансы.
Если такой документации нет, то нужно обратиться в БТИ и получить копии или заново оформить ее. План и разъяснения к нему должен быть очень подробными, чтобы у инспекции не возникло дополнительных вопросов. Если будут найдены неточности или ошибки, то план необходимо переработать. Чтобы этого не произошло, нужно заранее проконсультироваться с архитектором или инженером.
На следующем этапе нужно изготовить эскиз или проект планировки. Сделать это самостоятельно неосведомленным людям сложно. Именно поэтому эту работу чаще всего доверяют опытным специалистам, которые имеют багаж знаний в этой сфере. Иногда разрабатывает проект целая группа специалистов. Это актуально в том случае, если задумана перепланировка большого помещения.
Когда проект будет разработан, его обязательно нужно зарегистрировать в органах контроля — СЭС, органах пожарного надзора, Роспотребнадзоре, архитектурно — планировочном управлении. Эскиз выполнить проще. За основу нужно взять поэтажный план и на нем сделать заметки красным маркером. Они должны выделять те участки, где будут произведены изменения.
Проект или эскиз должен быть дополнен пакетом документов. В него входит:
- заявление с просьбой совершить перепланировку;
- документы, которые подтвердят владение недвижимостью. Это может быть выписка из домовой книги или свидетельство о регистрации;
- разрешение владельцев жилья на проведение перепланировки;
- документы, полученные в БТИ. К ним можно отнести поэтажный план и описание к нему, а также технический паспорт;
- проект;
- договор с той организацией, которая будет совершать все работы;
- техническое заключение о допустимости работ, которые прописаны в описании к проекту.
Рационально сделать копии некоторых документов. Особенно это касается документации из БТИ. В дальнейшем, если квартира будет выставлена на продажу, она подтвердит юридическое оформление всех нововведений даже до совершения сделки. Следующий этап предполагает получения разрешения на изменения или отказ. Органы контроля могут вынести свой вердикт в течение месяца.
Если он положительный, то владелец жилья может сразу же приступать к перепланировке. В том случае, если был получен отказ, то существует еще один способ достичь цели — обратиться в суд. Для этого необходимо доказать, что инспекция приняла ошибочное решение. В этом помогут документы:
- иск с требованием пересмотреть решение;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- документация, указывающая на право собственности;
- документы из бюро технической инвентаризации;
- проект или эскиз перепланировки;
- заключения контролирующих органов (СЭС и других);
- другие документы по требованию суда.
Если рассматривать, как согласовать перепланировку в пошаговой инструкции, то следующим этапом, после выяснения подлежит ли задуманное вами получению разрешений, станет сбор документов.
Складывайте в папку бумаги, подтверждающие право владения квартирой, законность вашего в ней нахождения.
У вас на руках должно быть свидетельство о регистрации права собственности государственного образца или договор, заключенный с жилищно-эксплуатационной компанией о социальном найме данных площадей. Если таковых документов по каким-либо причинам не имеется, то придется заняться их получением, либо восстановлением.
Также нужно будет приложить выписку из своей домовой книги (почему-то ее должен выдать паспортный стол), копию лицевого счета (берется в ЖЭКе), поэтажный план на дом и техпаспорт на перепланируемое пространство (последние документы получают в БТИ).
Кроме этого вы будете писать заявление с просьбой разрешить вам провести задуманные работы и прикладывать к нему письменное согласие на такие изменения пространства всех, прописанных по этому адресу.
Еще больше хлопот будет у вас, если квартира находится в залоге у банка или куплена по ипотеке. Вам потребуется и его разрешение на изменение конфигурации помещения.
Ведите журнал работ. Вместе с разрешением на перепланировку вы получите и специальный журнал, в котором надо будет фиксировать все проведенные работы. Не пренебрегайте этим. Незаполненный журнал станет причиной не подписания итогового акта приемки, а это значит, что, даже узнав, как согласовать перепланировку, вы все равно окажетесь вне закона. Составлять акты о скрытых работах и заполнять страницы журнала имеет право только сертифицированная по CPO, организация, так что без договора об авторском надзоре никак не обойтись. Вы, как собственник, или несертифицированная строительная бригада можете регистрировать в этом журнале лишь простые действия вроде демонтажа временных перегородок. Не пишите туда отделочные интерьерные работы, установку или разборку встроенных шкафов и антресолей, если они не образуют, конечно, самостоятельных помещений. Не регистрируется там и замена, оборудования аналогичными экземплярами, если не производилось его перестановки. Это актуально в плане замены сантехники.Никого не будет интересовать, стоял ли тут именно этот зеленый финский унитаз до начала ремонта или было нечто иное, если он остался на своем месте.
С какими службами нужно согласовать
Первоначально инициатор перепланировки должен обратиться в инстанции, на которые закон возлагает обязанность согласовывать самовольное переоборудование. Данные структуры территориально располагаются по месту расположения жилья.
К ним относятся:
- Жилищная инспекция,
- отдел по капитальному строительству при местной администрации.
Кадастровый и технический паспорт на квартиру: где получить?
При обращении в указанные структуры заявитель должен иметь при себе такие документы:
- технический паспорт БТИ на квартиру,
- поэтажный план с подробной экспликацией помещений.
В документацию, которая была получена до самовольного переоборудования квартиры, должны быть внесены все произведенные видоизменения. Для этого следует заказать выезд техника БТИ на место.
Запомните! Вновь выданные документы должны содержать изменения, в которых отражены все самовольные изменения. Такие участки обозначаются красными линиями.
Заключение по перепланировке от Жилинспекции
Жилищная инспекция по результатам рассмотрения документов, которые представил собственник перепланированной самовольно квартиры, может принять решение:
- согласовать самовольную перепланировку и оставить жилище в переоборудованном виде,
- отказать в узаконивании произведенных изменений и обязать собственника восстановить квартиру в первоначальное состояние, обозначив для этого конкретный срок.
Если заключение Жилищной инспекции не будет выполнено, или собственник жилья его проигнорирует, то возможно следующее развитие событий:
- жилье собственника выставят на аукцион,
- с нанимателем муниципального жилья договор найма будет расторгнут.
Рекомендации: чтобы избежать ненужных расходов на узаконивание самовольных работ по переоборудованию квартиры, лучше поручить данный вопрос квалифицированному юристу, который в состоянии правильно подготовить аргументированное исковое заявление и отстоять интересы своего клиента в суде.
Решение судебной инстанции является окончательным, и если будет отказано в удовлетворении иска, придется ликвидировать последствия перепланировки квартиры.
Если же исковое заявление будет обосновано положительными заключениями от заинтересованных городских служб, суд его удовлетворит и разрешит узаконивание произведенных изменений жилой площади.
Частные случаи перепланировки
При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.
Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.
А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.
Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.
Поэтапное согласование перепланировки своими силами
Чтобы перепланировку признали законной и внесли изменения в соответствующие документы, нужно поэтапно выполнить несколько задач. Сперва нужно обратиться в жилищную инспекцию по месту прописки. Если такой инстанции нет, то можно посетить отдел капитального строительства при администрации. Это делается для того, что получить консультацию и дальнейшие инструкции. Обращаясь в инспекцию, нужно иметь при себе такие документы:
- техпаспорт объекта;
- план перепланировки;
- разъяснение к плану, где будут указаны все технические нюансы.
Если такой документации нет, то нужно обратиться в БТИ и получить копии или заново оформить ее. План и разъяснения к нему должен быть очень подробными, чтобы у инспекции не возникло дополнительных вопросов. Если будут найдены неточности или ошибки, то план необходимо переработать. Чтобы этого не произошло, нужно заранее проконсультироваться с архитектором или инженером.
На следующем этапе нужно изготовить эскиз или проект планировки. Сделать это самостоятельно неосведомленным людям сложно. Именно поэтому эту работу чаще всего доверяют опытным специалистам, которые имеют багаж знаний в этой сфере. Иногда разрабатывает проект целая группа специалистов. Это актуально в том случае, если задумана перепланировка большого помещения.
Когда проект будет разработан, его обязательно нужно зарегистрировать в органах контроля – СЭС, органах пожарного надзора, Роспотребнадзоре, архитектурно – планировочном управлении. Эскиз выполнить проще. За основу нужно взять поэтажный план и на нем сделать заметки красным маркером. Они должны выделять те участки, где будут произведены изменения.
Проект или эскиз должен быть дополнен пакетом документов. В него входит:
- заявление с просьбой совершить перепланировку;
- документы, которые подтвердят владение недвижимостью. Это может быть выписка из домовой книги или свидетельство о регистрации;
- разрешение владельцев жилья на проведение перепланировки;
- документы, полученные в БТИ. К ним можно отнести поэтажный план и описание к нему, а также технический паспорт;
- проект;
- договор с той организацией, которая будет совершать все работы;
- техническое заключение о допустимости работ, которые прописаны в описании к проекту.
Рационально сделать копии некоторых документов. Особенно это касается документации из БТИ. В дальнейшем, если квартира будет выставлена на продажу, она подтвердит юридическое оформление всех нововведений даже до совершения сделки. Следующий этап предполагает получения разрешения на изменения или отказ. Органы контроля могут вынести свой вердикт в течение месяца.
Где согласовывать перепланировку, нужно ли вообще это делать и есть ли ответственность за отсутствие разрешительной документации?
На самом деле, даже на уровне КоАП предусмотрена ответственность за излишнюю самостоятельность для собственников жилья. Прежде всего, на владельца могут наложить штраф, который на сегодняшний день может составлять от 2 до 2,5 тысяч рублей. Помимо этого, придется привести квартиру в первоначальное состояние. В случае невыполнения требований местной администрации, она обратится в суд. После получения положительного решения квартира выставляется на публичные торги. После реализации имущества собственнику вернут средства от продажи, вычтя затраты на восстановление жилья в первоначальный вид. Если речь идет о договоре социального найма, то будет решаться вопрос о выселении из квартиры.
Не секрет, если не согласовать перепланировку нежилого помещения или квартиры, то довольно часто такие работы приводят к тому, что на здании появляются трещины, страдают соседи. В итоге виновное лицо не только вынуждено вернуть собственность в первоначальный вид, но еще и проводить ремонтные работы в здании за свой счет.
Помимо этого, довольно сложно провести какие-либо юридически значимые действия с недвижимостью, где проведена незаконная перепланировка. Жилье с таким «дефектом» теряет в своей стоимости около 30 % от продажной цены.
В свете этого не рекомендуется принимать поспешные решения. Лучше собрать все документы, изготовить проект и только после этого провести строительные работы.