Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рынку жилья грозит новый шок: можно ли сейчас покупать квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Окунёмся в действительность
Взять ипотеку или накопить деньги
Насущный вопрос для потенциальных покупателей квартир в новостройках — брать ли ипотеку или лучше накопить денег до моментальной сделки? Единовременная оплата избавит от многолетних “оков” выплаты кредита. Но если всесторонне рассматривать этот вопрос, то у накоплений на передний план выходят скорее минусы, чем плюсы.
| Ипотека | Накопления |
| Ежемесячная выплата кредита — лишь формальность, при этом квартира уже полноценно принадлежит вам. Это значит, в нее можно переехать, делать ремонт, а главное — иметь уверенность в завтрашнем дне. | Рост инфляции не снижается, а только растет. Это значит, что за время, пока вы копите на квартиру, цены на жилье могут заметно подняться, выгодной покупку назвать уже точно не придется. |
| Государством предложено немало льготных программ для разных слоев населения. Среди распространенных — кредиты для молодых семей, военных, жителей Дальнего Востока, военная ипотека и пр. | Крупную сумму придется где-то хранить. Делать это дома — небезопасно. Если же открывать накопления в банке, то это потребует определенных знаний. Стоит также брать в учет то, что с 2021 действуют налоги на проценты. |
| Наличие ипотечных каникул позволит сделать паузу на полгода, если у вас внезапно возникнет сложная ситуация. Например, потеря рабочего места или серьезная болезнь. При этом, с вашей квартирой за это время ничего не произойдет — нужно лишь будет возобновить платежи при нормализации ситуации. | Если приглянулась квартира в строящемся доме, то копить на нее будет не лучшим решением. Во-первых, ее купит другой человек раньше, чем вы дождетесь и накопите нужную сумму. А если все же повезет, и лот останется в продаже до сдачи объекта, то стоимость его уже точно не будет изначальной. Район разовьется, появятся более пригодные для жизни условия, а значит, взлетит цена квартир жилого комплекса. |
| Никакие внешние факторы не повлияют на ежемесячные выплаты по кредиты. Сумма останется неизменной, даже с учетом инфляции, нестабильного положения курса рубля. |
Перед принятием решения о выдаче денег банки проверяют кредитную историю потенциального клиента. Людям с негативными фактами, например, ранее допускавшим неоднократную просрочку платежей на несколько месяцев, будет отказано.
Те же, чьи нарушения были несущественными (30 дней и менее), могут рассчитывать на то, что банк сочтет их выгодными клиентами и рискнет выдать заем, рассчитывая не только на его полный возврат в приемлемые сроки, но и на прибыль от штрафов, если должник снова отклонится от графика.
Кроме неплательщиков, высок риск отказа у тех людей, которые не имеют кредитной истории. Это связано с опасением финансовой организации в отношении того, что не имеющий опыта человек не рассчитает свои возможности по погашению долга.
Нецелесообразным может быть признано сотрудничество и с тем клиентом, который часто погашал кредиты на существенные суммы досрочно. В этом случае банк рискует тем, что его прибыль, полученная за счет процентов за пользование деньгами, окажется меньше расходов на выдачу и обслуживание займа.
Будущее первичного рынка жилья
Рынок новостроек ожидают более серьезные потрясения. Люди лишаются возможности оформлять ипотеку по увеличенным процентным ставкам. Для стабилизации рынка первичного жилья государство должно стимулировать банковский сектор, ответственный за строительство. Однако на текущий момент у государства совсем другие цели и приоритеты.
Что касается бизнеса, то для него особенно важны стабильные, прогнозируемые условия, чтобы он мог строить планы на годы вперед. Но сегодня у бизнеса нет никакой уверенности в будущем. Строить какие-либо прогнозы можно только после стабилизации рынка к концу 2022 – началу 2023 года, когда ожидается возврат ипотечных ставок по кредитам к 10-11% годовых. Сейчас сложившаяся ситуация текущие производственные программы компаний-застройщиков вряд ли изменит, однако на 2023 год вероятны корректировки.
Эксперты не могут точно сказать, как будет развиваться рынок. Вероятно, стоимость жилья останется на текущем уровне или увеличится, а спрос на недвижимость упадет. Однако покупка и продажа квартир будут продолжаться.
Вырастут ли процентные ставки в марте 2022 года?
16 марта 2022 г., 2:22 Долгожданный переезд, Федеральная резервная система в среду повысила процентные ставки на 25 базисных пунктов. в шаге, предназначенном для сдерживания цен, которые растут на самом высоком уровне с 1980-х годов.
Какими будут процентные ставки в 2023 году? Теперь ФРС ожидает, что ее базовая ставка вырастет до 1.9% к концу года — выше своего допандемического уровня — и 2.8% к концу 2023 г., что выше прогнозов многих ведущих экономистов.
Вырастут ли процентные ставки в Канаде в 2022 году?
Элемент контента. Брайан Ю, главный экономист Central 1 из Ванкувера и один из участников дискуссии, сказал Postmedia, что ожидает, что процентная ставка поднимется до два процента к концу 2022 года и до 2.5% в начале 2023 года.
Вырастут ли процентные ставки по сбережениям в 2022 году? Хотя это зависит от вашего банка, процентные ставки по большинству сбережений, как правило, будут расти медленно. Белл говорит потребители могут увидеть, что к концу 2 года доля компакт-дисков вырастет примерно до 2.5–2022%., и сберегательные счета также могут увеличивать ставки в течение года.
Что делать с ипотекой в кризис, если сложно платить
- Просить отсрочку. Вы можете попросить у банка отсрочку выплаты. При этом к заявлению необходимо приложить документы, которые подтверждают ваше трудное финансовое положение. Таким подтверждением может служить приказ о сокращении, либо переводе на неполный рабочий график, свидетельство о рождении ребенка и прочие.
- Рефинансировать ипотеку. У вас есть возможность рефинансировать ипотеку в другом банке. Если вы выплачиваете кредит по высокой процентной ставке, то стоит переоформить кредит на условиях, которые будут выгоднее для вас. Данная процедура поможет снизить ежемесячный платеж, и объединить несколько займов в один.
Брать ли квартиру в ипотеку летом-осенью 2020 года
Снижение процентных ставок это весомый показатель в ипотечном кредитовании. Но помимо этого стоит обратить внимание и на цены на жилье. В ожидании выгодных ставок, может произойти рост на недвижимость. Мнения экспертов по поводу роста цен на жилье отличается.
Одни считают, что цены будут расти, в связи с инфляцией. Другие полагают, что в скором времени будет застой рынка. Реальные доходы населения значительно упали за последние месяцы самоизоляции, и неизвестно, будет ли вторая волна. Если будет, то люди снова временно останутся без работы.
Соответственно, цены на новостройки, по некоторым прогнозам, упадут на 5-10% за предстоящие полгода. А вот на рынке вторичного жилья может быть значительное снижение цен уже к осени, квартиру можно будет купить на 15-20% ниже стоимости.
В одном мнение экспертов сходится однозначно – начнется массовое перекредитование. В связи со снижением ставок, те кто брал ипотеку под 10-12% захотят перекредитоваться.
А если уже есть кредит? Можно не отдавать?
Как только появилась информация о том, что российские банки попали под иностранные санкции, некоторые оптимисты заемщики решили, что можно не отдавать взятые кредиты. Разочаруем вас. Кредиты отдавать придется, вне зависимости от того, что происходит с финансовой организацией.
В случае наличия у вас потребительского кредита в банке, попавшем под санкции, никаких послаблений в размере платежей и графике его погашения ждать не стоит. Санкции касаются только корреспондентских счетов банка за рубежом. Работа банков в России пока осуществляется в обычном режиме. Даже в случае отзыва у кредитной организации лицензии выданные кредиты как высоколиквидные активы переуступаются преемнику или поступают в конкурсную массу должника. И погашаются в установленном порядке.
Валерий Корнейчук, доцент, преподаватель кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами
Влезать в новые кредиты (хоть на телефон, хоть на квартиру) с расчетом на «как-нибудь отдам» не стоит. Если вы уже сегодня не уверены в своей платежеспособности, то любые перемены в экономической ситуации могут порушить личное хрупкое финансовое положение. Брать на себя новые обязательства можно в том случае, если у вас есть финансовая подушка для подстраховки.
Одновременно в правительстве работают над мерами поддержки заёмщиков. Буквально в понедельник, 14 марта 2022 года, премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление о кредитных каникулах. Рассчитывать на отсрочку смогут россияне, у которых средний доход снизился на 30% по сравнению с 2021 годом.
– Решение принято в рамках комплекса мер поддержки граждан и бизнеса в условиях внешних санкций, – подчеркнули в правительстве. – Заёмщики смогут обратиться за кредитными каникулами до 30 сентября.
А в Минстрое России разрабатывают комплекс мер поддержки строительной отрасли.
– Президент РФ поставил масштабную задачу – улучшить жилищные условия российских семей и довести ввод жилья до 120 млн кв. м в год. Стройка является локомотивом экономики, и мы уверены, что, несмотря на сложившуюся ситуацию, сможем добиться поставленных целей по созданию комфортных и безопасных условий для жизни наших граждан. Сейчас мы активно готовим предложения по поддержке отрасли в условиях ограничений, – подчеркнул министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин.
Деньги на счёт в банке или покупка недвижимости – что выгодней
Главное, в текущей ситуации не поддаваться панике и не совершать импульсивных действий, считает партнер группы компании SRG Борис Терехов. Всплеск ажиотажа, который наблюдался на рынке недвижимости, пошел на спад.
На сегодняшний день менеджеры отделов продаж отмечают отложенный спрос, много просмотров квартир при небольшом количестве сделок. В связи с этим стоимость квартир во многих городах начала снижаться.
— Сейчас выгодно покупать жилье, но следует внимательно подойти к выбору квартиры или дома для того, чтобы такая инвестиция оказалось выгодной. Безусловно, подобный консервативный формат вложения средств становится популярнее, особенно с учетом введения налога на доход с банковских вкладов. Тем не менее универсального совета здесь нет, — комментирует эксперт.
Он также советует для начала рассчитать доход после уплаты всех налогов при вложении средств в банк, и сравнить его с суммой, которая получится, если прибрести недвижимость.
Генеральный директор и собственник проекта «Единый Центр Инвестиций» Роман Корякин, уверен, что на сегодняшний день риски при вложении в недвижимое имущество равны нулю. В России жилье считается самой надежной сферой инвестирования.
— С появлением эскроу-счетов даже новостройка стала так же надежна, как банки или вторичка. При этом недвижимость оказывается намного более ликвидной. Например, если вкладывать крупную сумму в банк под 5-6% годовых, из полученной суммы 13% облагается налогом. Если приобрести жилье и сдавать его в аренду, то за год получится вернуть до 10 % от ее стоимости, — объясняет специалист.
Как застройщики отреагировали на обвал рубля?
Честно говоря, отреагировали они как рациональные и грамотные люди. Не стали делать никаких резких выпадов, заняв позицию наблюдателей. В момент наступления кризиса главное — не суетиться и не паниковать. Тем не менее, некоторые девелоперы прогнозируют, что стоимость квадратного метра может поползти вверх. Более того, эти варианты уже всерьез рассматриваются внутри отдельных компаний. Если говорить о повышении цен на недвижимость, логичнее было бы повышать ценники в тех жилых комплексах, которые хорошо распродаются. В противном случае можно остаться с неликвидным объектом.
Представители «Группы ЛСР» сообщили, что срочных экстренных мер вводить не планируют. Продажи квартир продолжаются и никаких разговоров о повышении цен не идет. Такая же ситуация наблюдается в девелоперской компании «Гранель», которая рассматривает повышение цен только в случае роста динамики спроса. Генеральный директор «А101», Анна Боим, рассказала РБК, что аналитики ее компании тоже не видят предпосылок для роста цен. По ее мнению, если рубль не вернется на конкурентные позиции в ближайшие пару недель – спрос на покупку недвижимости может увеличиться на 7%.
Из всего этого можно сделать только один вывод: паника на рынке создает отличную почву для инвестирования в недвижимость (а многие именно это и начнут делать), что повлечет за собой увеличение спроса и, как следствие, повышение цен за квадратный метр в наиболее популярных проектах застройщиков. Как ни крути, а вложение денег в недвижимость – самый надежный способ фиксировать средства в любой кризис. Вот только далеко не факт, что ажиотаж будет большим, ведь больше половины населения столицы (и всей страны в целом) в принципе не имеют возможности приобрести квартиру без использования кредитных программ.
Не стоит принимать поспешное решение и подавать заявку на ипотеку, если ситуация на валютном рынке не стабильна. Если курс доллара к рублю стремительно растет, значит банки могут повысить ставки по кредитам. В экономически-кризисные времена нередки были случаи, когда заемщики подавали заявку под один процент, а к моменту ее одобрения банк устанавливал повышенную ставку. Выхода не было, покупать жилье за несколько миллионов рублей возможности нет, поэтому многие решились взять ипотеку на менее выгодных для себя условиях.
Кто-то скажет: «А я боюсь!», и будет прав. Ведь при высокой ставке переплата даже за 10 лет будет больше стоимости самой квартиры.
Также рискованно оформлять ипотечный договор не в рублях РФ, а в долларах США или Евро. При росте курса ежемесячные платежи в рублевом эквиваленте вырастут многократно.
Аренда как альтернатива ипотечному кредитованию
Люди берут ипотеку, потому что мечтают поскорее поселиться в собственном жилье, а не скитаться по съемным квартирам.
Многие из них не понимают, зачем платить за проживание кому-то, если лучше отдавать те же деньги, но за свою жилплощадь. На самом деле у аренды тоже есть свои плюсы.
Основные преимущества аренды:
- не нужно иметь в наличии сразу большую сумму денег;
- арендатор сам выбирает район и наполнение квартиры или дома;
- ремонтные работы и обустройство жилья проводится за счет хозяина недвижимости;
- при потере возможности платить арендную плату легко найти вариант подешевле и переехать.
Главный минус аренды жилья — нестабильность. Хозяин имеет право выселить жильцов в любой момент. И им придется за короткий срок найти другую жилплощадь. Плюс в съемной квартире собственники не всегда прописывают своих арендаторов, а без регистрации бывает трудно даже на работу устроиться. Поэтому риски есть и у аренды, и у ипотеки.
Льготная ипотека невыгодна уже сейчас
Но зачем казанской семье отдавать всю зарплату за новостройку, если они смогут купить «вторичку» гораздо дешевле? Льготная ипотека – главный козырь застройщиков. Если Правительство свернет госпрограмму, «первичке» придется конкурировать со «вторичкой» на равных. Уже сейчас, даже с учетом льготной ставки, для покупателя почти нет разницы, что покупать – квартиру в новостройке или в готовом доме.
Возьмем для примера однокомнатную квартиру в ЖК в районе Дубравной площадью 49,6 кв. метра. Она стоит почти 9,2 млн рублей. Дом сдается в III квартале 2023 года.
Открываем ипотечный калькулятор. Минимальный первоначальный платеж по кредиту – 15%, или 1,4 млн рублей. Срок кредита – 20 лет, так как, по статистике, «ДОМ.РФ» – это средний показатель по Татарстану. При льготной ставке 7% ежемесячный платеж составит 60 473 рубля.
На той же улице Дубравная в другом ЖК «однушка» площадью 49 кв. метров стоит 7,5 млн рублей. В квартире уже сделан ремонт и есть кое-что из мебели. Минимальная «первоначалка» составит 1,2 млн рублей. При ставке 10,5% и сроке кредитования 20 лет ежемесячный платеж составит почти 63 тысячи рублей.
Разница в ежемесячном платеже небольшая. Зато в готовой квартире можно сэкономить на ремонте. Плюс в новостройку можно будет заселиться только через год.