Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок действия оценки квартиры для оформления закладной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.
Существует ли срок действия оценки недвижимости и как выглядит договор на оценку
- Его номер.
- Дата заключения.
- Сведения обо всех действующих сторонах. Это ФИО или название организации, ФИО представителей и основание, на котором они действуют (доверенность, Устав компании, протокол собрания и т. п.).
- Количество экземпляров отчёта об оценке.
- Сведения об оценщике (оценщиках): ФИО, название и расположение саморегулируемой организации и информация о страховании ответственности.
- В конце договора указываются адреса и банковские реквизиты сторон-юридических организаций.
- Разрешительная документация на строительство.
- Проект с пояснениями к нему.
- Выписка из ЕГРП.
- Сведения о конструктивной системе и разрешённой мощности потребления ресурсов.
- Кадастровый или технический паспорт. В нём должны быть указаны степень завершённости строительства и площадь застройки.
- Если здание законсервировано – акт консервации.
Документы для оценки квартиры
Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.
Для недвижимости на вторичном рынке:
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
Для недвижимости на первичном рынке:
- договор долевого участия
- акт приема-передачи квартиры
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
Что влияет на оценку недвижимости?
Кроме перечисленных в разделе о методах оценки факторах, на итоговую стоимость влияет еще несколько параметров, которые учитывает грамотный эксперт:
- Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
- Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
- Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
- Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.
Напомним, сама квартиры оценивается по:
- Площади;
- Количеству комнат;
- Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
- Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
- Этаж – первый или последний дешевле.
Как выглядит оценочный альбом?
Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:
- Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
- Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
- Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
- Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
- Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
- Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.
Чтo дeлaть пocлe пoгaшeния ипoтeки
Пocлe тoгo, кaк вы пoгacили кpeдит нa нeдвижимocть, зaклaднaя aннyлиpyeтcя, a oбpeмeнeниe c coбcтвeннocти cнимaeтcя. To ecть пocлe пoгaшeния ипoтeки бaнк yжe никaк нe cмoжeт вocпoльзoвaтьcя вaшим имyщecтвoм. Boзвpaт зaклaднoй пocлe oплaты ипoтeки oбычнo пpoиcxoдит в тeчeниe нecкoлькиx днeй, дoпycтимый зaкoнoдaтeльcтвoм cpoк — кaлeндapный мecяц, ecли инoe нe yкaзaнo в кpeдитнoм дoгoвope. Нeкoтopыe бaнки пpeдлaгaют плaтнyю ycлyгy пo ycкopeнию выдaчи зaклaднoй.
Чтoбы cнять oбpeмeнeниe нa нeдвижимocть:
❗ Пoлнocтью выплaчивaeтe кpeдит и бepeтe cпpaвкy o пoлнoм пoгaшeнии oбязaтeльcтв.
❗ Пoдaeтe зaявлeниe o выдaчe зaклaднoй, зaбиpaeтe ee в тeчeниe мecяцa или дpyгoгo cpoкa, yкaзaннoгo в дoгoвope.
❗ Идeтe в Pocpeecтp или MФЦ и пoдaeтe зaклaднyю, cпpaвкy из бaнкa, зaявлeниe o cнятии oбpeмeнeния.
❗ Пoлyчaeтe выпиcкy из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти бeз oбpeмeнeния и aннyлиpoвaннyю зaклaднyю — ee лyчшe coxpaнить.
Когда лучше делать оценку
Многих из нас интересует вопрос, а можно ли прийти в банк с уже готовой оценкой. Да, можно, но сделать это необходимо в течение срока действия оценки рыночной стоимости недвижимости (в течение полугода, с момента составления отчета).
Если оценка будет просрочена, то для банка она будет не действительна, т.к. указанные в ней данные уже не актуальны. Поэтому рекомендуем оценивать недвижимость уже после предварительного одобрения кредитной заявки.
Как мы поняли, без оценки залоговой недвижимости банк не сможет выдать ипотечный кредит. И для того, чтобы рыночная стоимость была действительна, банку необходимо предоставить «свежий» оценочный отчет. Кроме того, предпочтение отдается отчетам, составленным одобренными оценщиками, поскольку нет необходимости их перепроверять. Поэтому советуем не оценивать недвижимость заранее, а дождаться одобрения от банка, тем более что подготовка отчета занимает считанные дни.
Почему такие разные цены на недвижимость в новостройке?
Реалии таковы, что стоимость примерно одинаковых квартир разная. Это связано с тем, что цена каждого объекта зависит от множества факторов:
- Местоположение. Если планируется покупка в центре города, то надо быть готовым к тому, что стоимость квартиры будет выше, чем жильё на окраине. Более высокий «ценник» объясняется тем, что земля под застройку стоит дороже, выше спрос на недвижимость, выше себестоимость подключения к коммуникациям и др.
- Транспортная доступность. На стоимость влияет близость транспортных развязок, остановок электрички, станций метро.
- Наличие отделки. Практика показывает, что около 15% квартир на первичном рынке продаются с отделкой. Они дороже по цене, но эта разница ниже той суммы, которую бы пришлось потратить собственникам на ремонт квартиры без отделки.
- Площадь.
- Стадия строительства дома. Жильё в строящемся доме стоит меньше, чем в уже построенном и введённом в эксплуатацию.
Что хочет узнать банк?
Банк заинтересован в том, чтобы выяснить рыночную стоимость приобретаемой заемщиком квартиры, поскольку данное имущество выступает гарантом выплаты долга. Если клиент по каким-то причинам не сможет выполнять взятые на себя обязательства, банк продаст ипотечную квартиру на торгах и вернет себе всю сумму задолженности. Таким образом кредитные организации уменьшают риск невозврата средств.
Что делать, если я не согласен с оценкой квартиры?
Если вы не согласны с ценой, которую определил независимый оценщик, в первую очередь необходимо еще раз внимательно изучить составленный им отчет, в частности, проверить, учтены ли все преимущества оцениваемой квартиры, а также насколько релевантен анализ рынка недвижимости. При наличии сомнений можно обратиться за повторной оценкой в другую организацию.
Что входит в отчет об оценке
Итогом работы оценщика является отчет об оценке. Оценка недвижимости для ипотеки обязательно должна содержать информацию:
- О квартире:
- Метраж: общая и жилая площадь, площадь кухни, высота потолков.
- Лоджии и балконы: их количество, площадь, состояние, наличие/отсутствие остекления.
- Соответствие планировки квартиры плану из БТИ. Обязательны данные о перепланировках, если таковые проводились.
- Окна: вид из окон, состояние остекления, возможные изменения размера оконных проемов.
- Инженерное оснащение квартиры: водоснабжение, наличие горячей воды, отопление. Следует указать, обновлялись ли батареи и система электроснабжения, упомянуть наличие теплых полов, электрических и газовых колонок, бойлеров.
- О доме:
- Проект, год постройки, количество этажей и подъездов.
- Стены и перекрытия: материал, состояние.
- Общее состояние: вид фасада, состояние входной группы и подъезда, степень износа.
- Ремонт: проводился ли капитальный ремонт дома, насколько он необходим в данный момент.
- О расположении объекта:
- Прилегающая территория: состояние двора, примыкающих улиц, возможность подъезда автотранспорта, состояние подъездных путей и пешеходных дорожек, наличие и состояние детских площадок.
- Инфраструктура: наличие и удаленность детских садов, школ, парков, скверов, коммерческой и развлекательной инфраструктуры.
- Транспорт: удаленность транспортных развязок, интенсивность движения, расстояние до остановок общественного транспорта. Обязательно указывается расстояние до ближайшей остановки метро.
- Средняя стоимость м2 жилья в этом районе.
К отчету прилагается таблица технического состояния дома с информацией о серьезных дефектах конструкции или инженерного оборудования. Обязательно следует указать вероятность признания жилья ветхим или аварийным, возможность и необходимость проведения капитального ремонта.
Срок действия оценки недвижимости
Множество людей по всей стране задаются вопросом о том, зачем же нужна оценка недвижимости. Также все чаще возникает вопрос о том, каков срок действия оценки недвижимости. Для ответа на них следует зайти «издалека».
Мнение о том, что недвижимость можно лишь купить или продать весьма ошибочно. Ведь имеющиеся у человека недвижимое имущество является «замороженным капиталом», который можно «разморозить» практически в любой момент. Так, недвижимость может послужить основанием для выдачи кредита, в том числе и ипотечного типа, ее можно сдать под залог, внести в уставной капитал, а так же сдать в аренду.
Однако, для осуществления всех вышеперечисленных, а так же многих других мероприятий необходимо знать так называемую сумму имеющегося капитала, то есть величину стоимости имеющегося в собственности объекта недвижимости. Именно для этого и требуется процедура по оценке объектов недвижимости.
Что необходимо предпринять дальше?
К проведению оценки недвижимости заемщик приступает только после получения предварительного одобрения кредита. Ему дается определенное время — у большинства банков не более трех месяцев, — в течение которых заемщик должен принести отчет о проведенной оценке и документы продавца (кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН, технический паспорт и тому подобное, заранее регламентированное банком).
Как только заемщик приносит сотрудникам банка отчет и документы продавца, они проходят тщательную проверку службой безопасности банка. На основании документа о проведенной оценке выносится окончательное решение по кредиту. Корректируются условия договора, сумма займа и так далее. На рассмотрение документов и корректировку договора уходит в среднем 3-5 рабочих дней.
По окончанию рассмотрения заявителю предлагают явиться в банк и подписать окончательный ипотечный договор, после чего оплачивается первоначальный взнос; право на владение недвижимостью переходит к покупателю сразу, как только ипотечная сделка регистрируется в Росреестре, но на собственность тут же накладывается обременение.
Отчет об оценке недвижимости — очень важный документ, ведь именно основании перечисленных в нем данных выносится окончательное решение по ипотечному займу. При этом, по состоянию на 2018 год, рынок оценочных услуг несколько перегрет, из-за чего в нем развилась жесткая конкуренция, борьба буквально за каждого клиента.
Это приводит к небольшому формализму — так, например, если итоговый результат одной компании клиенту не понравился, он запросто может обратиться в другую контору и получить там куда более приемлемый отчет. Но благодаря этому и без того нелегкая жизнь заемщика хоть немного, но облегчается; если же относиться к документу об оценке серьезно, то этот этап в процессе оформления ипотеки вообще окажется самым легким и простым.
| Ряд клиентов сталкиваются со следующими проблемами | Наши преимущества |
| — Долгий срок изготовления | + Мы оперативно готовим отчет – 1 рабочий день |
| — Трата времени на поездки в офис | + Получаете оценку не выходя из дома или офиса |
| — Отсутствие необходимых аттестатов | + У нас только сертифицированные оценщики |
| — Завышенная стоимость оценки | + У нас конкурентные цены |
| — Риск отказа банка в приеме документов | + Мы аккредитованы ведущими банками России |
Подходы при оценивании
В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. , существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:
- Доходный. Применяется чаще всего, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, может иметь большую погрешность, ведь никто не в состоянии достоверно предсказать состояние рынка в долгосрочной перспективе.
- Затратный. Предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной недвижимости.
- Сравнительный. В его основе лежит определение цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых опубликована в открытых источниках. Используется, когда проводится оценка ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других.
У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.
Правила, которыми следует руководствоваться оценщику, определены в Разделе VII ФСО №7.
Вкратце рассмотрим процесс оценки недвижимости и его этапы. Он включает в себя цепь мероприятий и взаимодействие оценщика с заказчиком работ:
- Заключение договора и постановка задания.
- Сбор и анализ сведений, необходимых для получения наиболее достоверной цены.
- Выбор подходов и методик, проведение расчетов.
- В случае выбора нескольких методик – их согласование. Расчеты при оценке недвижимости, выполненные в рамках разных методик и подходов, приводятся в соответствие.
- Составление письменного отчета с описанием проделанной работы, обоснованием результатов оценивания, перечислением основных фактов и выводов, к которым пришел эксперт.
Отчет передается заказчику в письменном и при необходимости в электронном виде.
Если оплата не производилась в виде аванса, гонорар оценщику уплачивается при передаче отчета. Кто оплачивает оценку недвижимости, продавец или покупатель, зависит от предварительной договоренности сторон и целей проведения оценки. Например, при оформлении ипотечного договора расходы ложатся на покупателя. Если она нужна в целях налогообложения – на плательщика налога, при оформлении страхового полиса – на покупателя страховки и прочих, в чьих интересах проводится оценка.