Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести жилую недвижимость в коммерческую в 2022 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
Новые правила перевода: что усложнили
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Технические требования к помещению
Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:
- Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
- Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
- Объект должен быть полностью изолирован.
- Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
- Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
- Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.
Финансовая сторона вопроса складывается из факторов:
- регион нахождения недвижимости;
- перечень затрат.
В бюджет нужно запланировать расходы:
- на оборудование отдельного входа;
- на оплату проектной организации (если потребуется перепланировка);
- на оплату госпошлины в Росреестре (2000 рублей).
При этом нужно учесть, что стоимость проектных работ зависит:
- от региона (в столице дешевле, чем на периферии);
- от конкуренции (чем больше в регионе работает лицензированных архитекторов, тем они конкурентоспособнее, а значит, можно найти подешевле);
- от вида проекта (типовой всегда дешевле индивидуального).
Эти расходы существенно увеличатся, если всей процедурой будет заниматься наёмный специалист (агентство или компания).
Как перевести помещение из жилого в нежилое
Разрешение на перевод объекта в состав
нежилого фонда дает муниципалитет, либо уполномоченные им органы. Однако для
его получения нужно соблюсти множество требований ЖК РФ, в том числе:
- документы
на согласование может представить только собственник жилья (наниматели лишены
такой возможности); - если
перевод в нежилое помещения связан с обустройством дополнительных входов,
оконных проемов и иных элементов, обеспечивающих доступ к общему имуществу МКД,
нужно получить согласие собственников дома; - не
допускается использовать помещение в многоквартирных домах под производство, вести
деятельность с вредными или опасными факторами.
Важно! Перевести в нежилое можно только помещение, расположенное на первом этаже МКД. Если квартира находится на втором этаже, ее можно признать нежилой только в случае, если помещение под ней уже обладает таким статусом.
Основным требованием для размещения
нежилых помещений в МКД является обустройство дополнительного входа. Это
правило существенно затрудняет процедуру перевода и согласования.
Любое
изменение несущих конструкций или фасадов здания нужно согласовать с жильцами и
надзорными органами.
Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое
Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:
- разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
- оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
- оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
- оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
- оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.
Зачем нужен новый закон
Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.
Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2019 года. Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает следующие пределы допустимости перевода жилых помещений в нежилые:
- по признаку права собственности. Так, право инициировать изменение назначения помещения принадлежит только его собственнику;
- по признаку расположения. Так, помещения, находящиеся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилые, только если ниже расположены нежилые помещения (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ);
- по признаку автономности. Так, возможность перехода в статус нежилых имеют только помещения с отдельным входом, изолированные от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;
- по человеческому фактору. Так, не могут быть переведены в статус нежилых помещения, в которых прописаны и проживают люди;
- по признаку обременения. Так, помещение не должно быть обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).
Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если (ч. 3.1, 3.2 ст. 22 ЖК РФ):
- помещение расположено в наемном доме социального использования;
- в помещении планируется осуществление религиозной деятельности.
Подготовка проекта переустройства и (или) перепланировки помещения
Учитывая изложенное, можно сделать вывод, что процедура перевода жилого помещения в нежилое, как правило, требует перепланировки помещения.
Для этого необходимо подготовить проект, в котором будут учтены в том числе требования регионального законодательства. Регионы очень часто устанавливают дополнительные условия, в том числе уточняют, что можно, а что нельзя делать при перепланировке помещения. В Москве это постановление правительства Москвы «Об организации переустройства…» от 25.10.2011 № 508-ПП.
Получить предварительную консультацию и заказать проект переустройства (перепланировки) можно в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или в специализированной организации (или ИП), являющейся членом СРО.
Задача исполнителя — не только подготовить проект, но и получить необходимые согласования (в Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, Госпожнадзоре) и соответствующие разрешения (п. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
Принятие решения о переводе помещений
Орган, осуществляющий перевод помещений, должен рассмотреть заявление и представленные документы в течении 45 дней со дня их получения (п. 4 ст. 23 ЖК РФ). В Москве этот срок составляет 34 рабочих дня (п. 2.7 Административного регламента).
По результатам рассмотрения должно быть принято одно из следующих решений (п. 2 ст. 23 ЖК РФ):
- о переводе помещения;
- отказе в переводе помещения.
Положительное решение подтверждает окончание процедуры и является разрешением для использования квартиры в качестве бизнес-помещения (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).
Если для перевода жилого помещения в бизнес-категорию необходимо переустройство и (или) перепланировка, то заключение о переводе жилого помещения в нежилое должно содержать требование о проведении соответствующих работ в помещении. Перечень работ зависит от того, что именно необходимо поменять в помещении, и от требований, которые установлены к таким процедурам в соответствующем субъекте РФ.
Работы принимает приемочная комиссия, сформированная органом, осуществляющим перевод (п. 9 ст. 23 ЖК РФ). В задачи комиссии входит:
- проведение проверки выполненных работ;
- составление акта, который подтверждает, что работы выполнены.
В чем разница между жилым и нежилым помещением
Разница между нежилыми и жилыми объектами заключается в цели их назначения, обеспеченности обязательными системами жизнедеятельности. Квартиры изначально предназначены для размещения людей. Для этого обеспечивается перечень норм гигиеническо-санитарной, пожарной, эпидемиологической безопасности, соблюдаются нормы по коммунальным услугам и освещенности, по множеству других показателей. В жилых помещениях запрещено вести почти все виды коммерческой деятельности.
Нежилые помещения, напротив, не используются для проживания. Исключением являются только апартаменты, которые отнесены законодательством к нежилым объектам. В нежилых помещениях можно заниматься предпринимательством. Однако при их размещении в МКД действует ряд запретов. Например, нельзя организовать вредное производство или продажу потенциально опасных товаров.
Вывод жилого помещения в нежилое допускается ЖК РФ. Но для этого требуется оформить согласие владельцев соседних квартир и правообладателей помещений МКД, подтвердить безопасность предстоящих работ при согласованиях. Есть и ряд технических ограничений, при которых изменить целевое назначение будет невозможно.
Комментарий юриста. Основной целью перевода жилья в нежилой фонд является снятие ограничений на коммерческую деятельностью. В нежилых помещениях можно открывать офисы, магазины, организации с других профилем деятельности. Допускается и обратная процедура, при которой можно сделать квартиру из нежилого помещения. Но это еще сложнее, так как необходимо обеспечить соблюдение жилищных условий.
Каким нормам должно соответствовать помещение
Перед тем, как вообще начинать думать о переводе жилого помещения в нежилое, надо проверить, что оно соответствует следующим требованиям:
- Должен быть отдельный вход/выход. Если его нет, то дополнительно придётся потратиться на перепланировку (которую надо будет согласовать с другими жильцами, а потом и документально заверить).
- Помещение должно располагаться на первом этаже. Также допускается второй этаж и выше, но только при условии, что все нижние помещения не являются жилыми.
- На объекте должны присутствовать все необходимые инженерные коммуникации – электричество, водопровод, канализация и вентиляция.
- Если объект состоит из нескольких комнат, то в нежилой фонд переводится сразу всё помещение – сделать нежилой только одну комнату не получится.
- Не допускается какое-либо обременение объекта (ипотека, арест, рента, опека).
Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:
- правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса;
- техпаспорт. Его изготавливают кадастровые инженеры;
- план всех этажей дома. План можно получить в БТИ;
- проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (состоящая в СРО проектировщиков);
- если собственников квартиры несколько, то нужно нотариальное согласие от каждого на перевод квартиры в коммерческую недвижимость и кому из собственников поручается заниматься этим вопросом;
- доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо;
- если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).
Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое
Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:
- непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
- несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
- подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
- несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
- несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.
В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:
- если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
- если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
- если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
- если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.
Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.