Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право собственности на кооперативную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Строительство кооперативного жилья потеряло актуальность в связи с проведением приватизации квартир, расширением долевого строительства и ипотечного кредитования. Но в ХХ веке таких квартир было построено много, и наследники их владельцев начинают сталкиваться с проблемами при оформлении документов.
По Закону рассмотрение документов проводится сотрудниками Росреестра в течение двух недель, в отдельных случаях процедура может затянуться на 30 дней.
Госпошлина за оформление составляет 1000 рублей.
В приёме заявления могут оказать по причине неполного пакета представленных документов, а также в том случае, если лицо, обратившееся за регистрацией, не имеет прав на данную недвижимость.
Если член ЖСК не может подать заявление на регистрацию прав самостоятельно, допускается оформление по нотариально заверенной доверенности.
О том, выгодно ли приватизировать квартиру через риэлтора, вы можете узнать из нашей статьи.
Оформление наследства на кооперативную квартиру – документы, налог
Для того, чтобы оформить наследство, необходимо обратиться в нотариальную контору и предоставить стандартный пакет документов:
|
Нужно ли приватизировать кооперативную недвижимость
Исходя из определения кооперативной квартиры, можно сделать вывод о том, что данная форма собственности имеет обособленную природу и не является муниципальной или частной. С другой стороны, процесс приватизации предполагает переход государственной (муниципальной) собственности в частную, так называемое «разгосударствление». Раз кооперативная собственность не относится к государственной, то получается, что в прямом смысле кооперативную квартиру невозможно приватизировать.
Однако после полной оплаты пая ее необходимо перевести в частную собственность и оформить свидетельство о праве собственности. Зачастую именно этот процесс ошибочно называют приватизацией.
Таким образом, делаем вывод о том, что приватизировать в прямом смысле слова кооперативную квартиру невозможно, однако ее нужно оформить в индивидуальную собственность.
Обратите внимание, что право собственности возникает не после того, как член кооператива выплатит последние части пая, а только после государственной регистрации права в Росреестре.
Рассмотрим отличие приватизации от права собственности на кооперативную квартиру:
·приватизированная квартира переходит из государственной собственности в частную, а в случае с кооперативной квартирой недвижимость не принадлежит государству;
·после приватизации право собственности на квартиру возникает у всех лиц, которые были в ней прописаны. В случае с кооперативной квартирой право собственности на нее после погашения пая имеет только член кооператива, а также его супруг (а), при условии, что к моменту вступления в кооператив они состояли в браке и пай оплачивался из семейного бюджета (совместно нажитое имущество). При этом дети и иные родственники не могут владеть долей в такой квартире. После перехода прав собственник может самостоятельно распоряжаться квартирой;
·пай можно передать другому члену семьи, но опять же это будет не доля, а полное владение.
Процесс приватизации
Итак, после того, как все паевые взносы оплачены, член кооператива должен зарегистрировать право собственности. Что дает данное право:
- Возможность владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, т.е. весь спектр преимуществ прав собственника.
- Квартира может стать предметом юридически значимых действий, ее можно продавать, завещать, сдавать в аренду обменивать и т.д.
Процесс оформления права собственности на кооперативную квартиру:
- В первую очередь убедитесь в том, что весь пай оплачен. Это можно уточнить у председателя ЖСК. Без справки, свидетельствующей о полном погашении пая, нельзя получить свидетельство о праве собственности.
- Подготовка пакета документов. Обратите внимание, если пай был выплачен до 1997 года, то на некоторых документах должна быть отметка БТИ.
- Передача пакета документов в Росреестр на регистрацию.
- Получение свидетельства о праве собственности на квартиру.
В этом плане все очень просто, ведь право собственности оформляется с выдачей свидетельства в Росреестре. Документы заявитель может подать в МФЦ или непосредственно в регистрирующем органе.
Однако на практике нередко возникают случаи, при которых приходится обратиться еще в одну инстанцию для решения вопроса о регистрации кооперативной квартиры на праве собственности. И такой инстанцией является суд.
Количество ЖСК стремительно сокращается. В связи с этим возникает вопрос, что делать, если квартира находится в собственности «упраздненного» ЖСК. Проблем нет у тех, кто вовремя успел погасить пай ЖСК и оформил право собственности на недвижимость. В противном случае при неоплаченном пае возникает ситуация, в которой квартира еще не принадлежит проживающему в ней физическому лицу, но и не является собственностью упраздненного ЖСК. По факту паевой взнос выплачивать некому, да и справку о том, что часть пая погашена, тоже никто не может выдать, а Росреестр без данной справки не оформляет право собственности.
В этом случае придется обращаться в суд и доказывать срок давности владения и пользования помещением. В качестве непосредственных доказательств в суд должны быть переданы квитанции об оплате коммунальных услуг, чеки на обслуживание квартиры и т.д. На основании норм Гражданского кодекса РФ срок приобретательной давности равен 15 годам, по истечении данного срока гражданин может зарегистрировать право собственности в отношении бывшей кооперативной квартиры.
В суд можно обратиться за защитой своих прав и в том случае, если ЖСК препятствует осуществлению прав на регистрацию собственности. Например, преднамеренно не выдает справки о погашении пая, уклоняется от приема заявлений об обращении членов кооператива. В данном случае лучше подать коллективный иск. Если истец имеет финансовую возможность для частичного или полного погашения пая, суд часто принимает его сторону. Росреестр в этом случае регистрирует право собственности на квартиру и выдает свидетельство, на основании решения суда, как основного документа.
Как происходит раздел кооперативной квартиры
раздел жилого кооперативного помещения, необходим, когда наследниками признано несколько субъектов, каждому из которых нужно выделить доли и обозначить право собственности.
Согласно нормативным актам, будущие собственники такого жилья, имеют право договориться между собой и самостоятельно поделить квартиру. Если такой возможности нет, приходится обращаться за помощью к судебным органам, когда наследники подают иски с требованием выделить им конкретную долю общего имущества.
Если жилое помещение делится согласно договоренности наследников, им нужно сделать следующее:
- отказаться от собственной доли, чтобы она стала частью общего долевого имущества;
- приобрести права на часть имущества в составе общей собственности.
Понятие кооперативной квартиры
В соответствии со статьей 2 ФЗ № 215-ФЗ от 30 декабря 2015 под жилищным кооперативом понимается объединение, которое создается с целью получения квартир его членами. Приобретение дома оплачивается за счет взимаемых взносов, но допускается и привлечение иных средств, например, банковских кредитов.
Согласно статье 124 ЖК РФ, гражданин, принятый в объединение, получает жилое помещение. Но не в собственность, а для проживания. В пункте 2 указанной статьи четко определено, что член кооператива обладает правом на владение и пользование квартирой. В то же время статья 30 ЖК РФ сообщает, что собственник также обладает правом распоряжения. Из этого следует, что фактически гражданин, проживающий в кооперативной квартире, не является ее владельцем. Правом собственности обладает кооператив.
Итак, кооперативное жилье обладает следующими особенностями:
- предоставляется только гражданину, вступающему в кооператив;
- принадлежит жилищному объединению;
- член кооператива не является собственником.
Приватизация кооперативной квартиры
Юридическое понятие приватизации не распространяется на кооперативные квартиры. Приобретение права собственности на жилье осуществляется при подтверждении факта оплаты пая.
Справка берется из БТИ или правления жилищно-строительного кооператива (если он по-прежнему существует и был создан после введения в действие ЖК РФ).
При упразднении кооператива, созданного еще в советское время, за документами следует обращаться к его правопреемнику. Это может быть ТСЖ, но оно не всегда располагает сведениями об оплате пая. Тогда следует обращаться в Росреестр, местную администрацию и выяснять, куда были переданы архивные документы упраздненного строительного кооператива.
Информация о создании строительного кооператива, членах его участников может содержаться в архивных документах жилищного департамента или другой структуры в области жилищно-строительного контроля.
Нужна ли приватизация кооперативного жилья
Под приватизацией понимается процесс передачи жилого имущества из государственного или муниципального фонда. В результате использования такого механизма недвижимость меняет своего владельца и становится частной собственностью. Процедура предполагает жесткую регламентацию и необходимость выполнения определенных требований, при соблюдении которых становится доступной возможность передачи жилья гражданину
Кооперативная квартира никогда не обладала статусом государственного жилья, поэтому изначально говорить о необходимости прохождения процедуры приватизации в корне неправильно. Права на подобный объект принадлежали группе пайщиков либо конкретному товариществу собственников, что не дает возможности говорить о частной собственности. Участник кооператива становился так называемым владельцем только после выплаты всего объема паевых взносов.
Согласно действующим правилам, право собственности у гражданина возникает только после прохождения всех этапов государственной регистрации и получении подтверждающих документов. Факт выплаты пая не дает возможности свободно распоряжаться кооперативной квартиры.
Особенности покупки и продажи кооперативной квартиры
У кооперативного жилья есть ряд особенностей, которые проявляются при купле или продаже. Нюансы:
- основным актом правоустанавливающего характера является специальная справка, в которой зафиксирована полная выплата пая. Эту бумагу получают у председателя или бухгалтера кооперации. Справка имеет указание, что человек имеет право собственности;
- потребуется свидетельство о праве собственности и выписка ЕГРП;
- выписка оформляется после письменного обращения в Росреестр, а свидетельств больше не выдают, но выданные имеют полноценную юридическую силу;
- договор должен быть составлен верно и не иметь неприемлемых условий;
- отсутствие долгов ЖКХ, в том числе перед самим ЖСК. Это может подтвердить справка от бухгалтера.
Перед продажей продавец должен не только оформить все акты, но и выписать лиц, которые зарегистрированы на данной жилплощади.
Риски участия в кооперативе
Основные риски участия в кооперативе исходят непосредственно из самой сути такого объединения. В случае с жилищным кооперативом приобретение и реконструкция дома производится самостоятельно, а при жилищно-строительном кооперативе такое объединение выступает в роли застройщика, то и вся ответственность ложиться на само объединение и его членов.
Пример
Произведен
неверный расчет и паевых взносов на реконструкцию или строительство недостаточно. В указанном случае возникает необходимость внесения дополнительных взносов всеми членами кооператива.
Кроме того, могут возникнуть риски, связанные с несвоевременной оплатой кооперативных взносов, которая может повлечь за собой:
- увеличение сроков строительства или реконструкции дома;
- проблемы с подрядной организацией, смена которой зачастую ведет к дополнительным затратам.
Также никто не застрахован от массового выхода членов кооператива из него. Это может произойти по совершенно разным причинам. Кооперативу придется возвращать уплаченные взносы, в связи с чем денежных средств на строительство дома может быть недостаточно. Замена ушедшим членам новыми лицами может затянуться, что также как минимум приведет к увеличению сроков ожидания жилья.
Вышеуказанные риски должны учитываться при выборе способа приобретения жилья в свою собственность. Для некоторых вступление в кооператив и готовность к подобным рискам единственная возможность приобрести квартиру.
Проблемы оформления кооперативной собственности
При процессе оформления может проявиться несколько проблем. Основной ситуацией является то, что фактически пайщики будут пользователями недвижимости, которая в общем формате относится к собственности кооператива. Именно по этой причине дарение или продажа невозможны до момента подтверждения правообладания в виде регистрации.
Чтобы произвести оформление необходимо предоставить в госорган полноценный пакет документов, который в том числе будет иметь информацию о самом кооперативе. Если данные документы были утеряны, то их потребуется их восстановление. В ряде случаев подтверждение прав производится через судебную систему.
Основной проблемой считают этап сбора бумаг, так как потребуется наличие различных справок, которые оформляются с помощью бухгалтера и председателя, а также получение бумаг, относящихся к деятельности кооператива. Но на практике справки могут оказаться измененными и не зарегистрированными в положенный срок и установленным способом. Из-за этого возникают задержки с оформлением своих прав.
Требуется учесть, что в большинстве случаев при возникновении проблем с документами судебных решений не избежать.
Отличия кооперативной и неприватизированной квартиры
В обоих случаях человек имеет право на проживание в данной квартире, однако не может ее передавать по наследству, продавать или совершать перепланировку. Однако кооперативную квартиру можно сдавать в аренду (целиком или частично) в соответствии со ст.128 ЖК РФ.
Кроме того, право пользования жильем, как и все выплаченные паевые взносы все же переходят по наследству, в отличие от ситуации с приватизированной квартирой. В остальном общие принципы одни и те же. Но если приватизировать квартиру (и, как следствие, оформить право собственности на нее) можно бесплатно, то для того, чтобы стать полноправным владельцем кооперативного жилья, сначала нужно выплатить все необходимые взносы.
Право на приватизацию квартиры имеют все жильцы, которые в ней проживают официально. А оформлять в собственность кооперативную квартиру имеет право только то лицо, которое является членом кооператива и не важно, сколько людей в помещениях прописано фактически.
Вопрос: На кооперативную квартиру не было оформлено право собственности. После смерти члена кооператива нотариус отказал претендентам выдать свидетельство о праве на наследство. Что нужно делать?
Ответ: Если доля была выплачена полностью, необходимо запросить в жилищно-строительном кооперативе все подтверждающие документы. Далее подается иск в суд о признании за наследником права собственности. Впоследствии регистрация недвижимости будет проводиться на основании решения суда.
Вопрос: После смерти женщины осталась кооперативная квартира. Выплата доли произведена, но документы на недвижимость не получено. У женщины остались 2 дочери, одна из которых проживала с усопшей, и внучка. На кого будут оформлены документы?
Ответ: В соответствии со ст. 131 ЖК РФ преимущественное право на принятие в члены ЖК у дочери, которая проживала с умершей. Претендовать на равные доли пая могут обе дочери. Вторая дочь может стать участником кооператива, если первая откажется от такой возможности. Если обе наследницы не пожелают вступить в ЖК, это сможет сделать внучка, предварительно оплатив паевой взнос. Наследница, не ставшая членом ЖК, может требовать выплату суммы, соразмерной своей доле в наследстве.
Срок выплаты определяется по соглашению сторон или в судебном порядке, но не позже 1 года со дня смерти наследодателя.
Жилищно-строительный кооператив в России
ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома. Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.
Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.
До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.