Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое выписка из ЕГРН, как её получить и зачем она нужна». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 1 марта 2023 года начал действовать закон № 266-ФЗ от 14.07.2022. Он засекречивает личные данные владельцев недвижимости. К личным данным в данном случае относятся: фамилия, имя, отчество владельца недвижимости и дата его рождения.
Что такое выписка ЕГРН и зачем она нужна?
ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости. В нём содержится вся информация о квартиах, домах, комнатах, гаражах, земельных участках и прочих объектах недвижимости, зарегистрирвоанных до 31 января 1998 года.
Заказать выписку ЕГРН может каждый желающий, поскольку сведения относятся к общедоступным. Более того, выпсика — единственный способ узнать сведения о недвижимости (собственников, обременение, характеристики).
Выписку ЕГРН получают те, кто покупают недвижимость, оформляют на неё залог, вступают в наследство.
Юристы советуют получать выписку ЕГРН перед любой сделкой с недвижимостью. В случае с покупкой это будет доказательством добросовестности покупателя. Это может сыграть решающую роль в спорах о признании сделки недействительной.
Изменения в законе, которые вступили в силу 1 марта 2023 года усложнили сделки с недвижимостью. Сейчас невозможно самостоятельно проверить, кто является истинным владельцем недвижимости — данные скрыты. Поэтому мы и разбираем вопрос, как сейчас проверить объект недвижимости перед сделкой.
Кто теперь может получить выписку из ЕГРН и что изменилось?
После закрытия доступа к данным Росреестра сведения о физлицах-собственниках из него не пропадут, но больше не будут отражены в выписках. В том, что ранее любой человек мог узнать, кому принадлежит конкретная недвижимость, увидели угрозу — общедоступность информации может быть опасной для жизни и личной безопасности собственника жилья и его родственников.
Сведения о правообладателе будут доступны в течение трех дней в том случае, если он составит специальное заявление о предоставлении персональных данных и подаст его посредством личного обращения или же через сайт Росреестра.
Поправки в закон скрывают сведения не только самого собственника, но и лиц, в чью пользу установлены обременения. Но в то же время изменения никак не затронули объекты недвижимости, которые принадлежат компаниям, — информация осталась публичной.
Кроме самого собственника жилья выписку с его личными данными смогут получить:
- совладельцы недвижимости;
- его муж/жена;
- собственник смежного участка;
- кадастровые инженеры при проведении работ;
- правоохранительные органы и органы прокуратуры;
- арендатор его жилья;
- его арендодатель;
- наследники этого жилья;
- суд, судебные приставы;
- арбитражный управляющий, если собственник должник и признан банкротом;
- банк-залогодержатель этой недвижимости.
Я юрист с пятнадцатилетним стажем.
За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.
Сергей Машкин
продал много квартир
Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.
Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.
Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.
Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.
Что представляет собой выписка из ЕГРН и кто может её получить
Выписка из ЕГРН — это документ (на бумаге с печатью или в виде электронного файла), который содержит сведения о зарегистрированном в Росреестре объекте недвижимости. Есть несколько видов выписок для разных целей. Часть информации из реестра доступна всем (то есть её может узнать любой человек или организация, необязательно собственник), а часть закрытая: к ней доступ ограничен.
В выписке, доступной всем, будет следующее:
- кадастровая стоимость недвижимости;
- границы и расположение объекта: точный адрес, схема на местности;
- ФИО владельца;
- информация о тех, кому объект принадлежал раньше;
- наличие ипотеки, ареста и другие виды обременения;
- данные о дате постройки и введении в эксплуатацию.
Разногласия сведения ЕГРП и ГКН. Причины недостоверных сведений
- 1. Ошибки специалистов – кадастровых инженеров или регистраторов.
Это могут быть как технические ошибки(опечатки), так и юридические ошибки, человеческий фактор ни кто не отменял. - 2. ЕГРН содержит устаревшие данные, так как изменения в него носятся только по заявлению правообладателя, чаще всего это происходит при отчуждении недвижимости, или уполномоченных органов власти.
- Если права на объект недвижимости были зарегистрированы до 30.01.1998 года, сведений в ЕГРН о них нет.
Эти данные вы получите в БТИ. - Иногда по объекту недвижимости нет данных даже о кадастровом учете – это значит вам предстоит постановка объекта недвижимости на кадастровый учет.
Без этой процедуры невозможно зарегистрировать право собственности, продать, подарить, обменять, заложить.
К тому же иногда происходит изменение адресов (название улиц и номеров домов), эти данные могут с опозданием вноситься в ЕГРН.
Важно понимать: Кадастровый учет недвижимости – первичен!
Регистрация прав – вторична.
Перечень дополнительных документов при продаже квартиры, по требованию:
-
Покупателя
В рамках процедуры проверки жилья на юридическую чистоту покупатель может запросить у продавца справки ПНД и НД (из психоневрологического и наркологического диспансеров), подтверждающие его вменяемость и дееспособность, и расширенную архивную выписку из домовой книги. Кстати, в некоторых случаях (когда собственник не старше 45 лет), заключения из специализированных медицинских учреждений также может заменить свежее (недавно выданное) водительское удостоверение (водительские права). Кроме того, в тех вариантах, когда право собственности на объект недвижимости зарегистрировано на основе свежего свидетельства на наследство (до истечения срока исковой давности), как по завещанию, так и по закону, встречная сторона может потребовать оформить в нотариальном порядке заявление об отсутствии других законных наследников на недвижимое имущество. Все эти документы являются совсем не обязательными (остаются на усмотрение приобретателя), но в большинстве случаев действительно могут пригодиться, и в этом нет ничего предосудительного (это обычная практика и нормальные условия) – таковы реалии и правила делового оборота на вторичном рынке.
- Банка при выдаче ипотеки
Ктo мoжeт выcтyпить в poли пpoдaвцa?
Pacпopяжaтьcя жилплoщaдью пo cвoeмy ycмoтpeнию, в тoм чиcлe и пpoдaвaть ee, мoжeт тoлькo влaдeлeц. Oн дoлжeн быть oфициaльнo зapeгиcтpиpoвaн, a eгo пpaвo нa coбcтвeннocть дoлжнo быть зaфикcиpoвaнo в pядe дoкyмeнтoв. B иx чиcлo вxoдит: cooтвeтcтвyющee cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaвa, дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дoгoвop дapeния, зaвeщaниe.
Ecли coбcтвeнникy пpинaдлeжит лишь чacть oбъeктa, тo ecть eгo дoля, oн мoжeт pacпopяжaтьcя тoлькo тeми квaдpaтными мeтpaми, кoтopыe нaxoдятcя в eгo влaдeнии. Чтoбы пoнять, кaкиe дoкyмeнты нyжны для пpoдaжи квapтиpы в дoлeвoй coбcтвeннocти, пoнaдoбитcя oбpaтитьcя к тoмy жe cпиcкy, чтo и для ocтaльныx кaтeгopий влaдeльцeв нeдвижимocти. Нo, дoпoлнитeльнo, пoтpeбyeтcя oфициaльнoe coглacиe oт ocтaльныx coбcтвeнникoв, кoтopым пpинaдлeжaт дpyгиe дoли жилплoщaди.
Кaкиe дoкyмeнты нyжны в MФЦ для пpoдaжи квapтиpы
Mнoгoфyнкциoнaльныe цeнтpы — yдoбный cпocoб oфициaльнoй peгиcтpaции ycпeшнoй cдeлки. MФЦ нacчитывaeт бoльшoe кoличecтвo oтдeлeний, a гpaфик paбoты пoзвoляeт зaпиcaтьcя нa пpиeм в yдoбнoe вpeмя. Кaкиe дoкyмeнты нyжны для peгиcтpaции кyпли пpoдaжи квapтиpы пyбликyeм в cлeдyющeм пepeчнe:
- Пacпopтa oбeиx cтopoн, yчacтвyющиx в кyплe\пpoдaжe;
- Bыпиcкa из EГPН , пoдтвepждaющaя нaличиe y пpoдaвцa пpaвa coбcтвeннocти или cвидeтeльcтвo coбcтвeннocти нa квapтиpy;
- Ecли жилплoщaдь нe былa зapeгиcтpиpoвaнa в Pocpeecтpe, тo пoнaдoбитьcя пpeдocтaвить дoкyмeнт в cooтвeтcтвии c кoтopым, oбъeкт пepeшeл вo влaдeния пpoдaвцa, кpoмe тoгo пoтpeбyeтcя дoкyмeнт o пepвичнoй peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe;
- пoдпиcaнный дoгoвop кyпли пpoдaжи квapтиpы в экзeмпляpax для кaждoгo yчacтникa cдeлки и oдин для Pocpeecтpa;
- Квитaнция oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины. Paзмep пoшлины cocтaвляeт 2000 pyблeй для физичecкиx лиц, a для юpидичecкиx — 22 000 pyблeй.
Oбpaтитe внимaниe, чтo этoт cпиcoк aктyaлeн тoлькo для пpocтыx cдeлoк. B cлyчae, ecли нeдвижимoe имyщecтвo былo пpиoбpeтeнo в ипoтeкy, нaпpимep, пoнaдoбитcя пpeдocтaвить дoпoлнитeльныe cпpaвки. Утoчнить кaкиe дoкyмeнты нyжны для oфopмлeния пpoдaжи квapтиpы в Baшeм cлyчae, мoжнo oбpaтившиcь в cлyжбy пoддepжки MФЦ или oнлaйн — нa caйтe Pocpeecтpa.
Пepeдaчa жилплoщaди в coбcтвeннocть к нoвoмy влaдeльцy — этo cлoжнaя пpoцeдypa, тpeбyющaя кoнцeнтpaции нa мнoжecтвe нюaнcoв. Нe yдивитeльнo, чтo зaпyтaтьcя или oшибитьcя oчeнь лeгкo. B лyчшeм cлyчae, нeвнимaтeльнocть пpивeдeт к пoтpeбнocти пoвтopнo oбpaтитьcя в oтдeлeниe, чтoбы пpeдocтaвить нeдocтaющиe бyмaги. A вoт в xyдшeм — пpoдaвeц pиcкyeт пoпacть в лaпы мoшeнникoв и ocтaтьcя, кaк бeз квapтиpы, тaк и бeз дeнeг. Пoэтoмy, нe cтoит зaнимaтьcя вceми вoпpocaми caмocтoятeльнo. Гpaмoтный cпeциaлиcт пoмoжeт пpoйти этoт пyть oт и дo, пpoвepяя пoдлиннocть дoкyмeнтoв и пpaвильнocть иx oфopмлeния нa кaждoм этaпe. Cтopoнaм ocтaнeтcя лишь пocтaвить пoдпиcь. Ecли Bы нe знaeтe кaкиe дoкyмeнты и cпpaвки нyжны для пpoдaжи квapтиpы, нe бoйтecь oбpaщaтьcя зa кoнcyльтaциeй в cлyжбy пoддepжки MФЦ, Pocpeecтpa и дpyгиx opгaнoв, зaнимaющиxcя дaнным вoпpocoм.
Изменения, внесенные в законодательство в 2019 году, не являются основанием для получения новой выписки, если в ближайшее время не планируется заключение договора купли-продажи.
Обратите внимание! По ходатайству другого участника сделки возможно получение свежей выписки, но это не является обязательным требованием.
Согласно закону, выписка не имеет срока действия, если в ходе владения квартирой не менялись следующие показатели:
- тип собственности;
- владелец недвижимости;
- технические характеристики квартиры и иные значимые параметры.
Тем не менее, другая сторона сделки вправе затребовать новую выписку, чтобы убедиться в актуальности предоставляемых сделок.
Свидетельство о госрегистрации (до 2016 года)
По существовавшему ранее порядку, после получения во владение любого типа недвижимого имущества независимо от его размеров, стоимости и степени ликвидности, важно своевременно поставить его на учет в муниципальных органах. Без этого свидетельства покупатель или гражданин, получивший имущество иным путем, не мог доказать, что является его собственником в юридическом смысле. Не считался правообладателем и не мог распоряжаться квартирой или землей по своему усмотрению.
Для получения свидетельства требовалось подать заявку в регистрационную палату или региональный многофункциональный центр по месту расположения недвижимости. Оформление свидетельства являлось финальной стадией регистрации, а документ, подтверждающий право собственности на землю, гараж или на объект капитального строительства, можно уже было предъявить в любой инстанции.
Что содержало свидетельство:
- Номер и серию документа, а также указание о наличии копий и дубликатов;
- Личные и паспортные данные владельца имущества;
- Технические и кадастровые сведения о недвижимости;
- Вид основания, ввиду которого появилось право собственности;
- Наличие обременений и иные условия.
Сроки и стоимость справки БТИ
- Часто поступают запросы на приобретение поэтажного плана. Этот акт состоит из чертежей помещений. В дополнение подробно расписываются параметры строения. Время изготовления не превышает 10 суток. Цена за 1 экземпляр составляет 179 рублей.
- Копия технического паспорта. Документ обязателен для перепланировки. Время создания не свыше 10 суток. Цена — 1250 рублей.
- Выписка из технического паспорта. Включает в себя сведения о площади, этажах, дате начала строительства, материалах. Время изготовления до 10 суток, а стоимость — примерно 220 рублей. Срок действия документа составляет 1 год.
- Выписка из технического акта БТИ. Составляется на основе данных из Бюро, а не документов домовладения. Срок изготовления и стоимость совпадает с выпиской из технического паспорта. Срок действия тоже 1 год.
- Справка о техническом состоянии объекта. Включает сведения об изношенности помещений, параметрах этажей, а также дату введения объекта в пользование. Время выпуска не превышает 10 дней. Цена около 200 рублей.
- Акт №3. Это документ требуется для совершения распорядительных действий в отношение земельного участка. Если инвентаризация не требуется, то срок не более 10 суток, стоимость около 210 рублей.
- Акт №11. Необходим для переоборудования чердака в жилое помещение. Действительность справки сохраняется в течение 10 дней с даты изготовления. Стоимость документа составляет 550 рублей. А срок изготовления — 10 суток.
- Акт о стоимости недвижимости. Документ необходим для открытия наследства, распоряжения. Он содержит инвентаризационную цену объекта. Срок выпуска не более 10 дней, а стоимость около 500 рублей.
- Справка, подтверждающая адрес недвижимости. Она необходима для совершения сделок с переуступкой права. Срок изготовления не более 10 дней, а цена составляет 440 рублей, не включая приложения в виде изображений.
Сколько действует выписка из ЕГРН фактически?
Несмотря на то, что законодательно срок действия выписки ограничен только с точки зрения актуальности данных в ней, по факту выписка может быть предоставлена в качестве подтверждающего документа только в течение 30 дней с момента получения.
По окончании этого периода большая часть государственных учреждений и финансовых организаций не примет у вас этот документ. Такая практика является результатом многолетнего опыта и позволяет исключить возможность предоставления данных, противоречащих реальным фактам.
Также важно знать следующие моменты:
- Чем раньше была оформлена справка относительно момента предоставления, тем больше вероятность, что информация в правовых документах была изменена в связи с совершением сделки, сменой владельца или по другим причинам.
- Срок действия справки каждая организация устанавливает индивидуально, но чаще всего он равен календарному месяцу.
- При этом время действия документа не зависит от того, юридическому или физическому лицу он был выдан, о каком объекте недвижимости содержит информацию и т.п.
- В случае если на момент предоставления выписка была получена более чем 30 дней назад, вам нужно будет снова обратиться для ее оформления в Росреестр или заказать электронный формат документа. Второй вариант является более удобным и позволяет быстрее получить необходимую справку.
Проблемы с календарем
Теоретически выписки необходимы для совершения сделки с объектом недвижимости, будь то договор купли-продажи или иная форма перехода прав от одного собственника к другому.
Обычно риэлторы мотивируют необходимость получения выписки следующим образом: выписка содержит сведения обо всех собственниках квартиры и действующих в отношении недвижимости обременениях. Из документа можно узнать, не находится ли объект в залоге, не под арестом ли он, не заявлены ли судебные требования. А в расширенной версии выписки из ЕГРП сказано, сколько собственников сменила квартира и какие документы были основанием для перехода соответствующих прав.
Впрочем, поясняет БН Алексей Комаров, с юридической точки зрения такая выписка – это артефакт и дань традиции. Этот документ не способствует повышению безопасности продажи объекта недвижимости.
Изначально риэлторы стали требовать с продавцов выписки при обращении гражданина в агентство для проверки того, что перед ними действительно собственник. Второй раз продавец или агент получают выписку перед подписанием предварительного договора или внесения залога в агентство недвижимости. Таким образом покупатель проверяет, что заинтересовавшая его квартира не продана и не имеет обременений. А далее, когда заключается сама сделка в простой письменной форме, новую выписку уже обычно покупатель не требует.
Принято считать, что она действительна 10 дней. «Но она не отражает реальной ситуации об объекте на момент заключения сделки», – подчеркивает Алексей Комаров. Иначе говоря, недобросовестный продавец получает несколько дней на различные махинации со своей недвижимостью.
Между тем, Росреестр неоднократно давал публичные разъяснения, что сведения в выписках являются актуальными (действительными) только на дату получения запроса.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
Мы запрашиваем выписку из ЕГРП, чтобы выявить возможные старые обременения. В то же время трудно не согласиться, что актуальность выписки из ЕГРП теряется очень быстро.
При этом до обсуждаемого изменения законодательства постоянно возникал вопрос, почему банковские службы безопасности или те же нотариусы уклоняются от получения выписки самостоятельно и перекладывают работу на клиента? Хотя вполне могли бы это сделать сами.
Конечно, при определенных навыках сегодня каждый россиянин может в электронном виде получить полноценную электронную выписку через личный кабинет на специализированном сайте. Впрочем, подсказывает Алексей Комаров, гражданам подгадать с получением выписки день в день к сделке сложно, так как реестр нередко задерживает сроки предоставления информации.
Между тем, при нотариальной форме удостоверения сделки нотариус в порядке электронного взаимодействия с реестром получает актуальную выписку более оперативно. Напомним, согласно вступившему в силу с 1 января 2015 года ФЗ № 457 срок государственной регистрации прав на недвижимость на основании нотариально удостоверенных документов сокращен с пяти до трех рабочих дней, а в случае представления этих документов в электронной форме – до одного рабочего дня.
На практике в Петербурге долгое время эта норма не выполнялась. Еще в прошлом месяце президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко рассказывал БН, что лучшим результатом по электронным регистрациям было 10 дней с момента подачи документов до получения выписки из ЕГРП.
Сегодня, по словам Петра Герасименко, обычно удается уложиться в один день. Хотя система периодически продолжает останавливаться по техническим причинам.
Кто должен предоставить выписку из егрн при продаже квартиры
Она же потребуется в судебных разбирательствах, касающихся недвижимости. В расширенной версии документе, в отличие от простого варианта, дополнительно указывается:
- Сведения о собственнике квартиры, где указано, является ли он дееспособным, какой у него правовой статус (владеет помещением самостоятельно, долей недвижимости или на правах совладельца). Плюс обозначено, по какому основанию он приобрёл права на жилплощадь (в результате сделки, в качестве наследника, по решению суда и пр.).
- Какое именно отделение выдало ему выписку – с указанием на заявлении о получении справки и сведениями, внесёнными заявителем в бланк.
Порядок получения Заказать выписку на квартиру можно несколькими способами:
- Придя самолично в ближайшее отделение, занимающееся приёмом документом – МФЦ или Росреестр.