Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить арендатора из нежилого помещения за неуплату». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца. При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.
Статьей 614 ГК РФ арендатору вменяется в обязанность оплата за аренду в сроки и в том виде, как установлено в договоре аренды. Эти нормы дают право арендодателю требовать погашения задолженности по оплате, если она образовалась. Причины ее возникновения значения не имеют, кроме предусмотренной соглашением (например, форс-мажор). Обязательно устанавливается срок для погашения долга.
Для избрания правильного пути истребования задолженности необходимо помнить об установленной договором периодичности внесения платежей: ежемесячно, раз в несколько месяцев, раз в год и другие. Сдающая помещение сторона может предлагать досрочное расторжение договора при двукратном нарушении сроков.
Таким образом, если наниматель два раза пропустил установленные договором сроки оплаты, у наймодателя есть право, в соответствии со статьей 619 ГК РФ, требовать его расторжения.
Подготовка документов
Так как арендаторами помещений, которые не входят в состав жилого фонда, выступают юридические лица и ИП, то дела о расторжении сделок подсудны арбитражным судам. Спор рассматривается в порядке искового производства.
Заявителю потребуется подготовить следующие документы:
- договор аренды;
- исковое заявление;
- уведомление ответчика;
- паспорт;
- технический паспорт недвижимого имущества;
- выписка из ЕГРН.
Исковое заявление отражает суть требований арендодателя к арендатору помещения. В документе необходимо прописать следующие данные:
- наименование суда;
- реквизиты сторон;
- сведения о нежилом помещении;
- обстоятельства дела;
- приложения.
Обстоятельства дела излагаются максимально подробно. Суд должен понимать, как именно арендатор помещения нарушил условия аренды.
В качестве приложений выступают доказательства. Подойдут выписки, аудиозаписи, фотографии и видеосъемки. Показания свидетелей также станут хорошим фундаментом для того, чтобы выселить контрагента.
Заявитель должен доказать факты, из-за которых он расторгает договор с арендатором помещения. Только тщательно подготовленный иск и продуманные доказательства помогут разорвать соглашение с нежелательной стороной. Для этого имеет смысл воспользоваться услугами профессионального юриста.
Как застраховать интересы арендодателя?
Первое, что вам необходимо прописать в договоре при его заключении, — это срок насколько возможно просрочить внесение платы. Стандартным является срок в 1 месяц, но вы также можете указать тот срок, который удобен именно вам. С помощью этого пункта, вы без проблем, сможете урегулировать споры, если у кого-то из вас произошла непредвиденная ситуация и арендатор не имеет намерения вам не платить, а просто у него временные трудности.
При таком раскладе у вашего арендатора всегда есть возможность успеть внести деньги в сроки при необходимости оплатить неустойку. Важным моментом, что в любом случае он должен вас предупредить о том, что на данный момент у него нет возможности заплатить в срок и обозначить срок, когда он сможет внести финансовые средства. Делается это обычно минимум за три дня.
Когда вы пойдете в суд, в первую очередь вам необходимо указать, что в вашем нежилом помещении находится арендатор, который отказывается платить за аренду и не съезжает, а значит он нарушил условия договора им же подписанный. Вам необходимо приложить к иску подписанный договор аренды и акт, подписанный вами в момент передачи помещения, а также уведомление арендатора о расторжении аренды. Если вы не подписывали такие документы, этот факт придётся доказывать иными доказательствами.
В отличие от других судебных разбирательств, споры о расторжении договора аренды и выселении арендатора решаются достаточно быстро. Если вы посмотрите статистику поисковых запросов, то вопрос «Что делать, если арендатор не платит и не съезжает?» достаточно популярен. А значит, в судах с этим сталкивались не один раз и процесс поставлен на поток.
После того как вы получите вступившее в силу судебное решение, вы можете пойти с ним к судебным приставам. Именно в их работу входит функция взыскание задолженности по арендной плате.
Именно так выглядит схема, как вернуть задолженность по договору аренды , если вы являетесь собственником и арендатор не платит вам арендную плату на протяжении долгого срока, не имея на это никакого права.
В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:
- наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
- сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;
Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.
- срок договора найма истёк.
Куда еще можно обратиться?
Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).
Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Решение проблемы в досудебном порядке
Добровольное согласие арендатора на выселение является основанием для решения дела без суда. Во всех иных случаях, собственнику нежилого помещения следует обратиться в суд. Однако важно знать, что судебный иск не будет принят, если арендодатель даже не попытался урегулировать вопрос в досудебном порядке.
Нарушителю необходимо вручить письменное уведомление, где будет изложено требование по выселению. Предъявлять такой документ можно:
- лично, в присутствии свидетелей. На копии уведомления арендатор должен поставить подпись, подтверждающую получение документа;
- по почте, необходимо оформить письмо с уведомлением об отправке и получении.
Кроме требования, в уведомлении обязательно указывается срок, в течение которого нарушитель должен выселиться из помещения. Согласно законодательству, он должен быть «разумным». Если же точные сроки не указываются, требования должны быть исполнены в течение 30 календарных дней. Пока не пройдет срок, указанный в уведомлении, арендодатель не имеет права подавать иск в суд.
Как предъявить иск о принудительном выселении из нежилого помещения
Нередко в арбитражных судах рассматриваются дела о выселении лиц, являющихся ИП или юридической организацией из нежилого помещения. Подать иск может владелец недвижимости или государственный представитель при наличии законных оснований для выселения. Основания Существует множество причин для выселения из нежилого помещения лиц, которые занимают его как на законных, так и на не законных основаниях:
- Истек срок действия соглашения, заключенного между нанимателем помещения и арендодателем. Выселение из помещения возможно только после предъявления нанимателю извещения о том, что в дальнейшем, после истечения срока действия договора, помещение не будет предоставляться в наем.
- Если был заключен бессрочный договор аренды и заемщик не желает освобождать помещение после изъявления просьбы собственника.
Арбитражные суды постоянно сталкиваются с такими делами, как выселение индивидуальных предпринимателей или юридических организаций из нежилых помещений. Иск об освобождении нежилого помещения подается на основании прекращения действия права арендатора на пользование площадью или отсутствием этого права.
Выселение В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ каждая сторона, заключившая арендный договор, имеет право на его расторжение до окончания срока действия соглашения. На основании действующего законодательства для этого за 180 суток арендодатель или съемщик обязан уведомить другую сторону в письменном виде.
В уведомлении должна содержаться информация о необходимости досрочно расторгнуть соглашение.
К основаниям, дающим возможность обратиться с иском о выселении из помещения, можно причислить следующие: Если срочный договор аренды помещения прекращен перед тем как обращаться с иском в суд необходимо направить арендатору уведомление, свидетельствующие об отказе от продолжения арендных отношений. Если арендатор не освобождает помещение в установленные сроки, это будет являться основанием для обращения с иском в суд Если арендатор отказывается выполнять требования собственника помещения о его освобождении в случае бессрочной аренды перед тем как подавать иск, так же как и в предыдущем случае, необходимо направить арендатору уведомление, свидетельствующие о намерении отказаться от продолжения договора и содержащее требование освободить помещение.
Прекращение договора аренды нежилого помещения
Специальных оснований, по которым прекращается договор аренды именно нежилого помещения, Гражданский кодекс РФ не устанавливает.
Нежилое помещение относится к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Следовательно, прекращение договора аренды нежилого помещения возможно по тем же основаниям, по которым прекращается договор аренды недвижимости.
Например, если закончился срок договора аренды (а договор не возобновлялся и не пролонгировался) или одна из сторон расторгла его через суд.
Так, например, арендодатель может требовать расторжения договора аренды в предусмотренных законом или договором случаях, в частности, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).
Обязанность арендатора возвратить нежилое помещение при прекращении договора аренды следует из ст. 622 ГК РФ и не зависит от оснований прекращения договора.
Письмо о расторжении договора аренды
» » » Процедура оформления оборудования или же недвижимости во временное пользование (аренду) в коммерческих целях – операция, считающаяся довольно распространенной. Ею пользуются и лица, ведущие частную предпринимательскую деятельность, и множество предприятий, если они не имеют финансовой возможности приобрести такое имущество, или же если подобный шаг не предусматривается планом ведения бизнеса. Оформляются подобные сделки в форме соглашения, и каждое обстоятельство и имеющаяся возможность прекращения таких договорных взаимоотношений, должны быть прописаны в этом документе.
В случае, если действия по прекращению арендных правоотношений инициируются по желанию одного из участников сделки, лучше оформить такое соглашение в письменном виде. Да и в дальнейшем, чтобы обеспечить собственную правовую безопасность, любое из действий, связанных с возникновением или же прекращением определенных обязанностей и прав, следует оформлять исключительно в документальной форме. Составляем письмо по расторжению арендного соглашения Арендное соглашения определяет, в течение какого именно периода у арендатора в пользовании будет находиться переданное ему имущество, а также момент наступления конкретных событий, с возникновением которых аренда будет прекращена.
Если в виду определенных обстоятельств, один из участников сделки пожелает прекратить договорные взаимоотношения до момента истечения периода действия соглашения, то ему следует подготовить отдельное письмо-уведомление по поводу инициации расторжения.
При обращении в суд следует учесть некоторые моменты для успешного завершения процесса:
- Исковое заявление должно быть составлено правильно, иначе истец может проиграть процесс и лишится возможности повторного обращения по этому делу.
- Если владелец объекта не получил вовремя предоплату за следующий месяц, он может требовать выселения с первого числа нового месяца.
- Если предоплата внесена арендатором вовремя, выселение возможно только с первого числа неоплаченного месяца.
- При отказе нанимателя принимать уведомление или претензию, собственник вправе обратиться в суд с иском.
- Решение может быть вынесено и при отказе ответчика явиться в суд.
- В случае вынесения решения дела в пользу истца, он вправе требовать от ответчика возмещения судебных издержек.
Освобождение нежилого помещения возможно как по взаимному соглашению сторон, так и в судебном порядке. О правилах составления соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений читайте тут. Процедура зависит от:
- соблюдения условий договора аренды;
- внешних факторов;
- отношений между сторонами;
- принятых действий.
При правильно собранной доказательной базе судебные органы обычно принимают сторону арендодателя.
Уведомление о расторжении договора аренды
0 Договор аренды (имущественного найма) предусматривает, что арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (). Договор аренды заключается на срок, определенный договором (). Если же срок аренды договором не определен, считается, что договор заключен на неопределенный срок ().
А в каком порядке расторгается договор аренды и как составить письмо (уведомление) о расторжении договора аренды, расскажем в нашей консультации.
Условия расторжения договора аренды предусматриваются законом или договором.
Так, срочный договор аренды прекращается в общем случае по окончании срока его действия. Составлять какое-либо письмо о расторжении договора в этом случае не требуется. Уведомление понадобится, если такой договор будет расторгаться досрочно.
Если же договор аренды заключен на неопределенный срок, арендатор или арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Данные сроки уведомления применяются, если иные сроки не установлены законом или договором ().
ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды в судебном порядке может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора или арендодателя. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор, к примеру (): пользуется имуществом с существенным нарушением условий
Последовательность принуждения к освобождению помещения
Как же выселить арендатора нежилого помещения? Чтобы не совершить самоуправства и самому не попасть на встречный иск недобросовестного партнера, необходимо соблюсти процессуальные процедуры. Есть несколько вариантов развития ситуации.
Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему. В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится. Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.
В остальных случаях выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора проводится в следующем порядке.