Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пролонгация договора аренды земельного участка на 11 месяцев без регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений
Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.
В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды к прекращению договора аренды?
Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.
Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:
а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.
Иными словами. В уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, нет информации о нарушениях использования земли.
Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.
б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.
Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.
Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.
При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать сказки рассказывать.
Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды.
1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.
Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.
2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.
Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.
3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.
То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.
4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.
Проще говоря. Помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.
Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК.
Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Иными словами. Если право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то можете рассчитывать на продление договора без аукциона.
Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.
В заключение, напомню:
Условия продления временного пользования аналогичны тем, что применялись в предыдущем законодательстве. По новому закону к арендатором предъявляются два требования:
- Не истек срок договоренностей. Если действие соглашения уже прекратилось, то арендатору бессмысленно подавать заявление на продление аренды земельного участка. Однако если заявитель направит документы до момента окончания срока временного пользования, а рассматриваться заявление будет после истечения соглашения, то в таком случае арендатор вправе претендовать на пролонгацию.
Например, последний день временного пользования наступает 4 июня 2022 г., а обращение в местную администрацию направляется 3 июня 2022 г. Поскольку на момент подачи заявления срок аренды еще не истек, его обязаны рассмотреть.
- Отсутствие нарушений при использовании земельного участка. Если выяснится, что арендатор недобросовестно исполняет обязательства и нарушает установленные соглашением и законодательством требования, ему откажут в пролонгации. Чтобы продлить срок, понадобится устранить нарушение.
Арендодатель имеет право отказать арендатору в пролонгации контракта. Если собственником земли являет физическое или юридическое лицо, он может отказать по следующим причинам:
- нарушение договорных обязательств арендатором;
- арендодатель не планирует больше сдавать землю в аренду;
- наниматель заранее не уведомил о своем желании пролонгировать соглашение об аренде.
Если арендатор отказал в продлении контракта нанимателю без соответствующих оснований, а после сдал в аренду недвижимость третьему лицу, то у бывшего арендатора появляется право подать иск о продлении договора аренды земли в принудительном порядке. У нанимателя есть преимущественное право на пролонгацию контракта. Данное правило действует в течение года, по истечении этого времени арендатор теряет преимущественное право.
Бывший арендатор через суд может не только обжаловать контракт, заключенный с третьим лицом, и вернуть земельный участок в свое пользование, но и требовать возмещения понесенных убытков в связи с отказом на продление договора.
Если собственником земли выступает государство или муниципалитет, то у них могут быть следующие основания для отказа в пролонгации договора:
- недвижимость была изъята из оборота;
- собственность будет зарезервирована для государственных задач;
- был наложен запрет на приватизацию земельного участка;
- земля была использована в нецелевом назначении;
- наниматель пропустил срок для продления договора аренды земли.
Если закончился срок аренды участка без строений
После отмены преимущественного права арендатора в марте 2015 года договор аренды после истечения срока действия теряет юридическую силу. Арендаторы даже, внося ежемесячно плату за пользование участком, не смогут продлить срок соглашения, если не успели возвести дом и получить разрешение на строительство. Судебная практика показывает, что договор аренды, который был заключён до 1 марта 2015 года, невозможно продлить. Решение в 99% случаях — обязать арендатора снести строение за свой счёт и привести участок в первоначальный вид.
Но согласно гражданскому кодексу срок договора не имеет значения, если он не расторгнут. Поэтому собственникам при отсутствии строений на земельном участке советуем не обращаться в администрацию до момента получения разрешения на строительство. Этот документ может помочь продлить срок аренды без торгов, даже если на участке нет и фундамента. Для продления срока в первую очередь получаем разрешение на строительство, затем обращаемся в администрацию, сопровождает арендодателя на каждом этапе.
Необходимые условия для продления договора аренды земельного участка
Аренда земельных участков регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ). Согласно положениям кодексов, продление договора возможно при соблюдении следующих условий:
- Заявление на пролонгацию должно быть подано за 3 месяца до окончания срока найма.
- У нанимателя не должно быть нарушений в использовании земли.
- Арендатор должен остаться прежним.
- У арендодателя, т.е. уполномоченного органа не должно быть претензий к арендатору.
- Если первоначальный договор аренды был заверен у нотариуса, то все дополнительные соглашения также должны заверяться.
- Земельный участок предоставлен без проведения торгов.
Пролонгация договора: как об этом надежнее написать
Не так давно снова столкнулась с темой, которая когда-то уже привлекала мое внимание: как правильно оформить в договоре положение о его потенциальной пролонгации. «Просто так два раза в одну воронку не падает» – подумала я и решила, что вопрос стоит упоминания на Регфоруме: вдруг кому-нибудь еще пригодится.
Не секрет, что положения о сроках входят в число важных условий гражданско-правового договора. Один из вариантов формулирования срока – заключение договора на определенный период с возможностью пролонгации.
Настоящий Договор действует по 31 декабря 2015 года и автоматически продлевается на следующий год, если ни одна из Сторон не заявит о своём намерении прекратить его не позднее, чем за месяц до истечения срока действия Договора
Подобные положения имеют очевидное практическое значение: в случае, если контрагенты намерены продолжать взаимоотношения в рамках договора, не имеют претензий друг к другу и желания изменить какие-либо положения соглашения, оговорка о возможности пролонгации договора позволяют сторонам избежать подписания дополнительных повторных соглашений (что, в зависимости от организации внутреннего документооборота в каждой конкретной компании может быть сопряжено с необходимостью получать дополнительные согласования и проч.).
Однако на практике оказывается, что единообразное понимание того, как именно должны трактоваться положения о пролонгации действия соглашения, отсутствуют, а ГК РФ напрямую о пролонгации ничего не говорит.
Один из ключевых вопросов заключается в том, что положение о продлении действия договора на «еще один год», «следующий год» и т.п. некоторыми участниками гражданского оборота воспринимается как однократное продление. Подобная позиция обосновывается положениями ст. 431 ГК РФ о буквальном толковании содержащихся в договоре слов и выражений.
Противники такого подхода придерживаются мнения о том, что при наличии в договоре оговорки о пролонгации действия соглашения «на тех же условиях», предполагается возможность неоднократного продления действия того же самого договора.
В данном случае логика следующая: если стороны предусмотрели, что соглашение автоматически продлевает свое действие на условиях, полностью идентичных изначальному соглашению, то и положение о возможности пролонгации также полностью и идентично воспроизводится в обновленном договоре, а значит, в будущем может быть использовано повторно неограниченное количество раз.
Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.
Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.
Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- муниципалитет.
Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.
Продление договора аренды
Взяв в аренду недвижимость на какой-либо срок, арендатор по истечении оговоренного периода может принять решение продолжить пользоваться имуществом и дальше.
Закон позволяет в этом случае несколькими способами продлить договор.
Продление действия договора возможно на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон или в силу закона
Наиболее простой формой продления аренды можно считать возобновление соглашения в силу закона на прежних основаниях. Для этого необходимо одновременное наличие двух условий:
- арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока действия документа;
- возражения со стороны арендодателя отсутствуют.
В этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный период в силу закона. При этом не требуется заключать никаких дополнительных соглашений.
Нужно учесть важное условие. Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ, если срок не был определен исходным документом, он считается заключенным на неопределенный период.
Обратите внимание!
Условия продления договора аренды земельного участка
При аренде земель срок пользования оговаривается по усмотрению сторон. Если же период в соглашении не указан, предусматривается, что арендатор пользуется землей бессрочно, то есть до момента расторжения отношений в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон.
Срок аренды земельного участка, как и другой недвижимости, может продлеваться по взаимной договоренности или в соответствии с гражданскими правами сторон сделки.
Способы продления во многом зависят от того, кто является собственником земли:
- юридическое лицо;
- физическое лицо;
- местный муниципалитет.
Между юридическими и физическими лицами продление сроков договора регулируется по взаимному усмотрению.
Как и в случае с обычным имуществом, действие документа продлевается автоматически, в силу закона, если стороны не изъявили желания прекратить соглашение
Это означает, что не расторгнутый надлежащим образом документ продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок.
Чтобы обезопасить себя в случае автоматического продления договора, стороны вправе составить дополнение к нему. В нем прописываются условия сохранения пользования, возможность арендатора предоставлять третьим лицам субаренду или переуступку права.
Обычно допсоглашение бывает необходимо, когда действующие положения договора требуют корректировки в связи с новыми обстоятельствами. В этом случае подписанный сторонами дополнительный документ констатирует продолжение отношений при внесении изменений в соглашение.
Продление договора аренды земельного участка, принадлежащего муниципалитету, может оказаться более сложным.
Обратите внимание!
По окончании срока действия соглашения административный орган может выставить освобождающийся участок земли на аукцион. Пропустив официальные сроки торгов, можно лишиться права пользования. Поэтому целесообразно проявить инициативу и заранее уведомить власти о намерении продлить период найма.
Продлить аренду муниципального земельного участка можно следующим образом:
- по согласованию с административным органом;
- при участии в торгах;
- через суд.
Таким образом, условия могут быть следующими:
- взаимное согласие сторон об автоматическом продлении действия договора аренды или при оформлении дополнительного соглашения;
- на основании решения муниципалитета;
- на основании решения суда, если между сторонами возникли гражданско-правовые или имущественные разногласия.
Основания и способы продления арендных отношений
Пролонгация договора на предмет аренды участка может осуществляться на следующих основаниях:
- Добровольное волеизъявление участников ранее оформленного соглашения;
- Согласно административному акту, решению (при отношениях с органом МСУ);
- По решению органа правосудия (в случае нарушения некоторых условий ранее действовавшего договора, пренебрежении преимущественным правом или наличии неразрешенного спора).
Способы:
- Посредством оформления дополнительного соглашения
- Соглашение выступает приложением к основному договору и не обладает юридической самостоятельностью;
- Подлежит регистрации, если новые условия предусматривают аренду, превышающую годовой срок;
- Конструкция соглашения должна совпадать по форме с основным договором;
- Помимо указаний на срок, стороны могут скорректировать и другие условия ранее оформленного соглашения;
- Наиболее экономичный способ решения вопроса;
- Путем составления текстуально нового образца
- Необходимо соблюдение 3 месячного срока уведомления;
- Обязательная регистрация;
- В Росреестре оформляется перерегистрация договора, которая требует уплаты госпошлины;
- Ранее заключенное соглашение считается недействительным и отсылки к нему в новой конструкции договора являются незаконными;
- Автоматическое пролонгация ранее действовавшего соглашения
- Участники отношений проигнорировали факт окончания действия договора;
- Ни одна из сторон не выдвинула новых требований к условиям аренды (сохраняются все условия, в том числе и касаемо нового срока действия);
- Не требуется повторной регистрации;
- Одностороннее расторжение автоматически продленного договора требует весомых оснований.
Какие вопросы часто возникают у арендаторов?
В связи с требованием обязательной регистрации долгосрочных договоров аренды, многие наниматели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев. Основные вопросы, возникающие у арендаторов при продлении срока краткосрочного договора:
- Надо ли обращаться в Росреестр для регистрации соглашения?
- Новое соглашение будет означать, что срок договора превысил год?
Если в краткосрочном договоре определено, что после завершения срока сделки он автоматически пролонгируется на тот же период и на прежних условиях, то подобное соглашение не нужно регистрировать в Росреестре. Отношения нанимателя и наймодателя определяются новым договором аренды, который не подлежит госрегистрации.
Условия продления договора будут различны в соответствии со способами его продления. Общим останется лишь условие сохранения субъекта сторон.
К перезаключению удобно обращаться при заключении долгосрочных договоров, которые утрачивают свою рентабельность в свете объективно меняющихся событий. При этом старый договор со всеми вносимыми в него дополнениями полностью нивелируется.
Соглашение, в отличие от автоматического продления может внести изменение сроков, на которые продляется договор и включить в себя непринципиальные корректировки условий пользования участком.
В отличие от перезаключения договора, составление соглашения более удобно, менее хлопотно и экономично.
При отсутствии действий сторон и автоматического продления, договор остаётся в силе и его последующее расторжение станет затруднительным без веских на то, причин. При этом для его продления должно быть отсутствие претензий обеих сторон и ответственное выполнение условий договора.
При серьёзном подходе к делу и во избежание толкований, договор необходимо перезаключать. Если появится намерение выкупа земли или иные приоритетные перспективы – пролонгированный договор могут не признать действующим. Поэтому обратите внимание на собственные мотивы землепользования и его перспективы, прежде чем решать, по какой форме продолжать пользование.
Предлагаем ознакомиться: Бессрочный трудовой договор — бланк образец 2019
В то же время зачастую судебные разбирательства отказываются признавать новый договор заключённым, ссылаясь на действие пролонгированного договора, который не имеет срока давности, если арендатор продолжает использовать земельный участок.
- Кроме перечисленного, нужно обращать внимание на следующий момент: если
- основной договор нотариально удостоверен
- – то все прилагаемые к нему соглашения, должны быть
- нотариально удостоверенными
- .
Чтобы согласовать такое условие, укажите:
- срок продления. Это может быть тот же срок, на который он был изначально заключен, либо новый срок (п. 4 ст. 421 ГК РФ). При согласовании срока продления для объектов недвижимости учитывайте, что в зависимости от срока может потребоваться регистрация договора при продлении. Учтите, что, если срок, который вы установите, превысит максимальный (предельный) срок аренды, предусмотренный законом, договор будет считаться заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ);
- срок для заявления возражений о продлении, т.е. за какой промежуток времени до окончания договора сторона должна сообщить другой о том, что отказывается от продления.
В интересах обеих сторон предупредить друг друга заблаговременно (например, за 2 недели, за месяц до окончания договора).
В этом случае при наличии возражений со стороны арендодателя арендатор успеет заявить до окончания договора о желании реализовать преимущественное право на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Арендодатель, в свою очередь, сможет заранее начать поиски нового контрагента, если от продления откажется арендатор;
- количество пролонгаций. Как правило, лимит не устанавливают (продление без ограничений), однако можно указать, например, что продление допускается однократно или двукратно.
Продление договора аренды
- если в договоре сторон содержится условие об автоматической пролонгации срока не более, чем на 1 год, такой пролонгированный договор не подлежит госрегистрации;
- если же в договоре есть условие о продлении на срок более 1 года, договор подлежит госрегистрации;
- если стороны вообще не указали в договоре условия о продлении, и решили воспользоваться правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, документ не нужно регистрировать, так как арендный контракт, возобновленный на неопределенное время, госрегистрации не подлежит (Раздел 11 Письма № 59).
- в устной форме, если и арендатор, и арендодатель – граждане, не осуществляющие предпринимательскую деятельность и не зарегистрированные в качестве юридического лица;
- не зарегистрирован в Росреестре, так как госрегистрации подлежат контракты со сроком действия более 1 года.