Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Применение счета эскроу, в том числе для юридических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор счета эскроу заключается между тремя сторонами: в нем закрепляется схема, при которой покупатель передает деньги не продавцу, а эскроу-агенту (банку). Продавец для получения этих денег из банка обязуется выполнить определенные действия. Такая схема удобна для всех трех сторон договора. Продавец и покупатель получают уверенность в том, что либо сделка будет выполнена, либо они останутся «при своих». В договоре указывается право покупателя получить свои деньги назад, если условия не выполнены. Продавцу, в свою очередь, гарантируется получение средств при полном выполнении требований договора. Банк гарантированно получает вознаграждение за свои услуги. Единственным риском в договоре эскроу остается банкротство банка, однако физические лица защищены от этой неприятности в пределах 10 миллионов рублей.
Ответы на вопросы читателей
«Эскроу» — как расшифровать это слово, где ставить ударение?
Термин «эскроу» пришел в русский язык из английского (escrow – «условный», в бизнес-терминологии – «условное депонирование»). Означает внесение денег на хранение для третьего лица с предоставлением ему доступа только при выполнении определенных условий. Ударение в русском слове, как и в английском, ставится на предпоследний слог: «эскрОу».
Эскроу-счета — что это для застройщиков? Для покупателей выгода очевидна, а что такая система дает строителям?
Эскроу-счета для дольщиков застройщик может открыть только в том банке, который предоставит кредит на строительство. Соответственно, строительная компания будет гарантированно располагать необходимыми для возведения дома средствами. Да, они недешевые, но застройщик уже не так зависит от продаж квартир, может выстраивать более долгосрочную маркетинговую кампанию таких продаж.
Как вести бухучет по счёту эскроу?
Поэтапно весь процесс может иметь следующий вид:
1. Открываем счёт эскроу.
Покупатель, застройщик и банк подписывают трехсторонний договор, где оговаривается срок действия счета эскроу и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу.
Как правило, условиями выступают ввод здания в эксплуатацию и получение как минимум одним из участников строительства в собственность квартиры. Покупателю следует предоставить банку заключенный договор участия в долевом строительстве, а застройщику правоустанавливающие документы.
2. Покупатель зачисляет средства.
На счет эскроу покупатель недвижимости вносит денежную сумму. Её застройщик получит после заключения сделки купли-продажи.
В бухгалтерском учёте эту информацию следует отразить на забалансовом счёте 009: «Средства дольщиков на счетах эскроу».
3. Оформляем сделку купли-продажи.
Её покупатель и продавец могут провести без участия банка. В бухгалтерском отчёте данную операцию отражать не нужно.
4. Рассчитываем целевой кредит.
Часто застройщики привлекают целевой кредит. Данные средства и проценты можно отразить следующими проводками:
Дебет 51 Кредит 67
— получен целевой кредит на долевое строительство;
Дебет 91 Субсчёт «Прочие расходы» Кредит 67
— начислены проценты за пользование кредитом.
5. Передаём документы.
Застройщику следует подтвердить наступление условий по договору. Для этого в банк нужно предоставить акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию.
6. Передаём квартиру дольщику.
Передачу жилой площади следует отразить документами: «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» и «Акт приема-передачи помещения».
7. Отчитываемся по выручке от продажи квартиры.
Выручку от продажи (разницу между ценой договора и стоимостью строительства) нужно отразить документом «Закрытие счета 86.33».
8. Получаем права на пользование счётом.
После проверки документов банк переведёт право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.
9. Банк засчитывает средства со счета эскроу в счет погашения целевого кредита.
Сначала банк зачтет средства со счета эскроу в счет погашения целевого кредита. После этого у застройщика появляется право снять остатки средств и перечислить их на свой расчетный счет. В учете следует сделать следующие проводки:
Дебет 67 Кредит 62
— средства дольщиков со счетов эскроу зачтены банком в счет погашения кредита и процентов.
10. Выводим средства и закрываем забалансовый счёт.
У застройщика появляется право снять средства со счета эскроу и перечислить их на свой. Затем забалансовый счёт 009: «Средства дольщиков на счетах эскроу» закрывается.
Пример сделки с эскроу счетом
Пример эскроу сделки — покупка квартиры в ипотеку, взятую в «Банке Санкт-Петербург». Этот банк распространяет сделки эскроу активнее всех если не в России, то в Питере точно.
Когда ипотечный заемщик приобретает жилье на «вторичке», в банке ему предлагают договориться с продавцом о бесплатном оформлении договора эскроу. После подписания документа деньги перечисляются банком на эскроу-счет.
Продавцу недвижимости экземпляр договора гарантирует, что покупатель при деньгах и что оговоренная сумма непременно окажется на расчетном счету или банковской карте продавца, как только банк убедится, что квартира перешла в собственность ипотечника. А покупатель получает гарантию, что деньги перейдут к продавцу только после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре — когда квартира сменит собственника.
Со своей стороны банк, выдавший ипотеку и открывший счет эскроу, обязательно проследит за юридической чистотой сделки и выполнением обязательств продавца перед покупателем — хотя бы потому, что ипотечная квартира подразумевает дальнейшие выплаты банку.
Аккредитив, эскроу-счет и ячейка — в чем различия?
Кроме эскроу, в качестве гарантии платежей могут использоваться аккредитивы и банковские ячейки.
Последний вариант часто применяется при продаже недвижимого имущества. Покупатель оформляет аренду на ячейку в банке и помещает в нее деньги. По требованию клиента доступ к ней может получить другое лицо, предъявив определенные документы. После регистрации договора купли-продажи вторая сторона представляет его банку и забирает деньги.
Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги со счета клиента другому лицу после выполнения определенных условий. Данный метод часто используется для расчетов с поставщиками, если стороны не вполне доверяют друг другу. Клиент помещает средства на счет. Они временно замораживаются. После подтверждения факта поставки товара деньги перечисляются продавцу.
Эскроу является самым современным банковским способом гарантии платежей. Формы расчетов в каждом случае различаются. Ячейка предназначена для передачи наличных средств, аккредитив и эскроу — безналичных, что более приемлемо для юридических лиц.
Банковская ячейка и аккредитив могут быть закрыты покупателем в любой момент, эскроу — только по соглашению всех сторон.
ВНИМАНИЕ! Главное отличие счета эскроу от банковской ячейки и аккредитива заключается в том, что банк, являясь посредником, несет полную ответственность за платеж. Таким образом, расчеты с помощью эскроу более защищены и надежны.
В чем плюсы покупки через счета эскроу при долевом строительстве?
Главным положительным фактором проведения платежей через счета эскроу при долевом строительстве является финансовая защита дольщиков. Кроме того, существуют и другие плюсы:
- Застройщик может получить деньги клиентов только после завершения строительства дома. В период проведения работ он пользуется заемными средствами. Поэтому в интересы компании входит своевременная сдача квартир дольщикам. В таком случае застройщик может сэкономить на процентах по ссуде и быстро получить деньги покупателей.
- Кредитор предоставляет средства для финансирования конкретного проекта. Они не могут быть потрачены не по назначению. Это исключает ситуации, при которых дольщики продолжительное время вынуждены ждать свои квартиры, пока застройщик использует полученные средства на завершение других проектов.
- В случае банкротства компании дольщики не получат квартиры, но гарантированно вернут свои деньги.
Что если что-то пошло не так?
Если покупатель по собственной инициативе принимает решение расторгнуть договор и прекратить свое участие в долевом строительстве, отказавшись от приобретенной квартиры, средства по кредиту должны быть возвращены банку, кроме первоначального взноса, который подлежит возврату покупателю.
Если договор расторгается по вине застройщика, например невыполнение условий соглашения, срыв сроков строительства, банкротство, средства, внесенные на эскроу-счет, возвращаются клиенту. Раньше при возникновении такой ситуации покупатель терял первоначальный взнос и обязан был выплатить долг по ипотеке. На сегодняшний день такой риск исключен. Участнику проекта возвращаются вложенные деньги, а банк получает обратно средства по кредиту.
Если клиент откажется от права на расторжение договора и примет решение дождаться завершения строительства объекта другим застройщиком, вложенная сумма хранится на эскроу-счете до окончания всех работ и сдачи квартир дольщикам на правах владения.
Этапы сделки с эскроу
Упрощенно всю работу с эскроу-счетами можно описать 3-мя этапами: открытие, пополнение и закрытие. Если же детализировать, то основных шагов наберется с десяток:
- получение девелопером разрешения на строительство и открытие в банке спецсчета для расчета;
- подписание между покупателем жилья и девелопером ДДУ (договора долевого участия в строительстве);
- заключение 3-стороннего договора между дольщиком, строительной компанией и банком о создании эскроу-счета;
- открытие кредитным учреждением счета эскроу после предоставления дольщиком необходимых документов;
- регистрация застройщиком и покупателем ДДУ в Росреестре;
- внесение дольщиком денег одним из удобных для него способом: через личное посещение банковского отделения, мобильное приложение либо интернет-банк;
- хранение денег в банке до воплощения в жизнь прописанных в ДДУ условий;
- сдача застройщиком построенного ЖК в эксплуатацию;
- перевод банком денег с эскроу на счет девелопера;
- оформление покупателем жилья в собственность.
Эскроу на вторичке вместо банковских ячеек и аккредитивов
Совершение сделки через эскроу-счета допускается не только при приобретении жилья в новостройке, но и на вторичном рынке. В последнем случае эскроу служит альтернативой открытию привычной банковской ячейки или аккредитиву и в отличие от этих способов гарантирует транзакцию.
Чтобы решить, как оплачивать сделку, стоит понимать суть всех возможных вариантов расчета.
Банковская ячейка представляет собой небольшой сейф, сдаваемый кредитным учреждением в аренду. По своему желанию клиент вправе разрешить доступ к ячейке третьему лицу и поместить туда необходимую для оплаты сделки сумму, которую продавец сможет забрать после оформления покупателем права собственности. Предусмотренный этой сделкой наличный расчет не позволит использовать банковскую ячейку для передачи денег юрлицу.
При аккредитиве, как и в случае с эскроу, речь уже идет о безналичном расчете, плюс банк берет на себя обязательства посредника между своим клиентом и получателем денег. Покупатель жилья перечисляет средства на счет, который банк блокирует. Деньги переводятся продавцу лишь после завершения сделки. Однако при этом способе расчета банк является лишь условным посредником, а не эскроу-агентом, ответственным за выполнение условий по соглашению. Да и деньги на аккредитиве не застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ).
Возвращаясь к эскроу при покупке вторички, сделка по этой схеме предполагает те же этапы, что и при покупке жилья в новостройке. Главное отличие – деньги со счета получает не застройщик, а продавец. Для этого бывший владелец квадратных метров должен предоставить в банк выписку из ЕГРН, которая подтвердит переход права собственности от продавца покупателю.
Благодаря эскроу продавец гарантировано получит деньги, а покупатель – защиту от мошенников, которые могут тянуть с передачей права собственности, не обладать необходимыми правами для сделки, скрывать законных наследников и продавать жилье нескольким лицам.
Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета
Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).
И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.
После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.
Для гарантии сохранности денежных средств правительство выдвигает ряд требований для банков, имеющих права на открытие
На момент вступления в силу закона об
Что такое договор депонирования эскроу
Счет эскроу — специальный банковский счет, предназначенный для условного депонирования безналичных денежных средств (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).
Отношения (права и обязанности) сторон по счету эскроу, возникшие с 1 июня 2018 г., регулируются в том числе нормами о договоре эскроу (п. 4 ст. 860.7 ГК РФ). К отношениям (правам и обязанностям), возникшим до этой даты, применяются только специальные нормы о счете эскроу гл. 45 ГК РФ и общие положения о банковском счете (ст. ст. 845 — 859 ГК РФ).
Договор счета эскроу может заключаться как отдельный договор. Но условия о нем допускается включать и в другой договор, по которому эскроу-агентом является банк (например, в договор эскроу) (п. 2 ст. 860.7 ГК РФ).
Для открытия счета эскроу представляются те же документы, что и для открытия других счетов (п. 4.14 Инструкции Банка России от 30.05.2014 N 153-И).
Об открытии (закрытии, изменении реквизитов) счета эскроу банк сообщает налоговому органу, указывая сведения о депоненте (п. 1.1 ст. 86 НК РФ, Письмо Минфина России от 12.04.2017 N 03-02-07/1/21741).
Арест, списание, приостановление выдачи сторонам средств со счета эскроу не допускаются (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ). Стороны не вправе распоряжаться средствами на счете, если не согласовано иное (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ).
При банкротстве депонента счет эскроу не закрывается, средства с него не списываются на другие счета (п. 1 ст. 133, п. 3 ст. 189.88 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О банкротстве»). Эти средства будут переданы бенефициару, если основания возникнут в течение шести месяцев с момента введения конкурсного производства (п. 2 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О банкротстве»).
Всю информацию по счету может получить как депонент, так и бенефициар, что позволяет им обоим следить за сохранностью средств (ст. 860.9 ГК РФ).
Когда необходимо открыть счет эскроу
Счет эскроу необходимо открыть для выплаты дивидендов и (или) иных платежей уполномоченному получателю (ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 25.12.2018 N 485-ФЗ).
Дивиденды и (или) иные платежи должны быть выплачены в срок, который устанавливается в соответствии с применимым правом, или перечислены на счет эскроу не позднее 30 дней с даты его истечения (ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 25.12.2018 N 485-ФЗ).
Счет должны открывать лица, которые имеют право на доходы от источников в РФ (ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 25.12.2018 N 485-ФЗ). К ним относятся (п. 2 ч. 5 ст. 11 Федерального закона от 25.12.2018 N 485-ФЗ):
• международная компания, иностранное лицо (иностранная структура без образования юрлица), которые напрямую получают доходы от источников в РФ и (или) от ведения предпринимательской деятельности в РФ;
• российское юрлицо, которое исполняет обязанности перечислять дивиденды лица, имеющего право получать доходы от источников в РФ, на основании договора с ним.
Счет эскроу может открыть агент (иностранная организация, подконтрольная российскому юрлицу, или российское юрлицо), который действует на основании договора с перечисленными лицами, для передачи денежных средств бенефициару. В этом случае агент должен заблаговременно уведомить этих лиц об открытии счета (ч. 1, 3, п. 4 ч. 5 ст. 11 Федерального закона от 25.12.2018 N 485-ФЗ).
С момента поступления денежных средств на счет эскроу обязанность выплатить дивиденды и (или) иные платежи считается исполненной (ч. 4 ст. 11 Федерального закона от 25.12.2018 N 485-ФЗ).
Как открыть счёт эскроу?
Просто и бесплатно. Застройщик оплачивает комиссию за открытие счёта и заранее сообщает, с какой кредитной организацией у него соглашение.
Цепочка сделки:
- Заключить со строительной компанией двусторонний договор долевого участия (ДДУ) на покупку жилья.
- С готовым ДДУ подписать трёхсторонний договор с застройщиком и банком, где прописывают полные условия передачи денег. После этого открыть эскроу можно самостоятельно через мобильное приложение банка — это занимает несколько секунд. Через приложение удобно отслеживать состояние эскроу.
- Внести на счёт эскроу всю сумму за квартиру и ждать окончания строительства.
- Когда дом получает документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию, счета разблокируются. Застройщик раздаёт ключи дольщикам и получает право перевести деньги себе.
Эскроу-счёт для покупки вторичного жилья
Эскроу-счета обязательны для новостроек. При покупке недвижимого имущества на вторичном рынке стороны не обязаны, но имеют право провести сделку с применением эскроу-счёта. Эскроу выбирают, чтобы защитить права обеих сторон: покупатель точно получит квартиру, а продавец — оплату.
Выбранное условие передачи денег прописывают в договоре купли-продажи (ДКП). Затем обе стороны обращаются в банк, который уполномочен на открытие эскроу-счетов. До передачи права собственности новому владельцу продавец не имеет доступа к деньгам покупателя. Как только сделка свершится, и банк получит выписку из ЕГРН, счёт откроется для продавца.
Нюанс: при сделке на вторичном рынке за открытие счёта покупателю придётся заплатить банку до 1% от суммы.
Особенности использования если покупатель юрлицо
При покупке квартиры в новостройке через счета эскроу участниками схемы обычно являются как физические лица (дольщики), так и юридические (застройщики). Однако некоторые покупатели также могут выступать в качестве юрлиц. При том, что часть мелких застройщиков иногда значатся в роли физлиц. К примеру: при покупке-продаже недвижимости на эскроу-счете разместить средства может дольщик-юрлицо (покупатель), а после соблюдения условий договора получить их в форме оплаты за квадратные метры имеет право продавец-физлицо (застройщик).
Но тут есть важный нюанс, который каждый дольщик должен учесть заранее: средства, внесенные им, как физическим лицом, будут застрахованы. А деньги, поступившие на эскроу-счет от юрлица – нет. То есть, покупателям, что являются юридическими лицами, государство не предоставляет никаких гарантий (п. 1 ст. 12.1 закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ).
Преимущества и недостатки для участников сделки
Эскроу-счета гарантируют надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу. Однако новая схема имеет как преимущества, так и недостатки.
Для дольщиков преимуществ больше всего:
- Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери.
- Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений.
- Гарантия успешного проведения сделки – получения квартиры или возврата инвестиций.
- Эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты – аккредитив или банковская ячейка.
- Финансы на счетах страхуются. Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства вернут дольщику в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн. рублей).
- Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными.
- Среди застройщиков формируется здоровая конкуренция – останутся только добросовестные.
- Возможны льготы и плавающие ставки для владельцев ипотечных кредитов, открывающих эскроу-счет в том же банке.
Среди недостатков:
- Ограниченное число банков, работающих со счетами данного типа.
- Беспочвенные опасения, что переход на эскроу-счета усложнит расторжение договора долевого участия с застройщиком, когда возникнет такая необходимость (например, изменилось финансовое положение покупателя). На самом деле процедура расторжения практически не отличается от обычной, просто выплата денег будет осуществляться банком.
- В отличие от депозита, сумма, что лежит на эскроу, замораживается, и на нее не начисляются проценты. При долгосрочном хранении стоит вспомнить об инфляции, а значит – о частичном убытке дольщика.