Как проводится государственная кадастровая оценка недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проводится государственная кадастровая оценка недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

До 1 января 2020 года у государства существовала возможность определять кадастровую оценку по одному из двух действующих законов: либо по 135-ФЗ (от 29.07.1998), либо по 237-ФЗ от 03.07.2016.
Этот переходный период определения кадастровой стоимости длился три года (2017, 2018, 2019).
По закону 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственная кадастровая оценка должна проводиться с учетом методических рекомендаций, в установленные сроки и по правилам. Все это прописано в законодательстве.

Что такое кадастровая стоимость и кадастровая оценка (определение по закону)

Если говорить о понятиях кадастровая стоимость и кадастровая оценка, то наиболее уточненные определения содержатся в ст. 3 закона 237-ФЗ от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке».

Кадастровая стоимость – это цена недвижимого имущества, подсчитанная в соответствии с установленными законом инструкциями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая оценка – это процесс определения государством кадастровой стоимости, которая состоит из этапов:

• Разработка и утверждение решения об осуществлении оценки;
• Непосредственное вычисление стоимости участков, домов, квартир и пр.;
• Свод данных в отчетную документацию;
• Оформление исходных данных в виде конечного результата.

Что такое кадастровая стоимость?

Прежде всего, следует начать с того, что же такое кадастровая стоимость.

С понятием кадастровой стоимости приходится сталкиваться как частнопрактикующим юристам, так и оценщикам, риелторам, экономистам, нотариусам и судьям.

Простыми словами кадастровая стоимость — это официальная стоимость объектов недвижимости, определенная государством.

Как устанавливается кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость устанавливается не раз и навсегда. Ее определение происходит один раз в 3-5 лет. При этом в городах федерального значения кадастровая оценка происходит не чаще, чем один раз в 2 года. Исчисление срока происходит от даты последнего определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Как правило, после каждой оценки кадастровая стоимость возрастает.

Для чего нужна кадастровая стоимость?

Государственная кадастровая оценка позволяет выявить и официально зафиксировать стоимость земельного участка или объекта недвижимости. Именно эта стоимость будет учитываться для расчета налога на имущество. Таким образом, государство получает возможность вести учет земель, которые находятся в государственной или частной собственности, а также максимально эффективно начислять налоги и пополнять бюджет.

Знание кадастровой стоимости вам потребуется в следующих случаях:

• уплата налога на имущество
• заключение сделок купли-продажи
• раздел имущества
• расчет платежей при наследовании
• оформление ипотеки

С точки зрения законодательства с 2017 года произошли следующие изменения (обратите внимание, что на практике не все эти изменения уже заработали – читайте подробнее ниже в пункте 9):

Понятие кадастровой стоимости:

• До 2017 г. (ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»): кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая в ходе кадастровой оценки или судебных споров о результатах определения кадастровой стоимости;

• С 2017 г. (ФЗ «О ГКО»): кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в законодательно установленном порядке в результате проведения ГКО.

Кто проводит кадастровую оценку:

• До 2017 г.: независимые оценщики, победившие в тендере;

• С 2017 г.: специально создаваемые в каждом субъекте РФ бюджетные учреждения.

Периодичность проведения оценки:

• До 2017 г.: Не более одного раза в 3 года (раз в 2 года для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя);

• С 2017 г.: Не более одного раза в 3 года (раз в 2 года для Москвы, Санкт- Петербурга и Севастополя), но не реже одного раза в 5 лет.

Оспаривание результатов кадастровой оценки:

• До 2017 г.: В специально созданной при Росреестре комиссии или в суде (предварительное обращение в комиссию для юридических лиц обязательно).

• С 2017 г.: В комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию необязательно.

Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются по правилам административного судопроизводства (в соответствии с Кодексом административного судопроизводства, КАС РФ) в судах уровня субъекта РФ.

С 2017 г. при обращении в суд досудебное урегулирование в комиссии для юридических лиц не является обязательным.

Перечень документов для обращения в комиссию:

• До 2017 г.: выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости; копия правоустанавливающего/правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном или электронном носителе в виде электронного документа; экспертиза отчета об оценке.

• С 2017 г.: те же документы, но экспертизу отчета об оценке предоставлять не нужно.

С 2017 г. сокращен перечень документов, необходимых для предоставления в комиссию.

Правила определения кадастровой стоимости:

• С 2017 по 2019 гг.: применяется кадастровая стоимость, действовавшая на 01.01.2014 г. или действовавшая в более позднее время, если она меньше первой. То есть если кадастровая стоимость, определенная, к примеру, в 2016 году, меньше действовавшей на 01.01.2014, то с 2017 по 2019 гг. будет применяться кадастровая стоимость 2016 г., а если больше – то кадастровая стоимость 2014 г.
  Приведенные правила определения кадастровой стоимости применяются только к тем результатам ГКО, которые были получены в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Новое с 2017 г.:

• Проведение внеочередной ГКО: В случае снижения индексов рынка недвижимости более чем на 30 % по сравнению с предыдущим кварталом текущего года или в случае, если кадастровая стоимость была оспорена и определена в размере рыночной стоимости более чем в 30 % объектов недвижимости в одном субъекте РФ, в данном субъекте должна быть проведена внеочередная оценка кадастровой стоимости.

Выделяют следующие ситуации:

1. Сделка по реализации. При определении цены на продаваемую квартиру иногда трудно найти схожие объекты для сопоставления показателей. В этом случае удобно обратиться к кадастровой стоимости.
2. Передача в аренду. Согласно правилам предоставления гражданам в аренду муниципального жилья, его арендная плата определяется на основании данных кадастровой оценки.
3. Наследство или дарение недвижимости. Во время сделки иногда требуют указывать стоимость объекта.
4. Оформление субсидий для начисления имущественного налога. Налоговые перечисления предусматривают определенные льготы. Для их правильного расчета требуется не только площадь, но и кадастровая стоимость недвижимости. От ее величины будет зависеть размер субсидии.
5. Кредит или ипотека под залог. При обращении в банк в кредитном отделе могут попросить провести новую кадастровую оценку недвижимости. Необходимо это в том случае, если фактические данные в ЕГРН не удовлетворяют потребностям клиента.

Новая методика оценки дает возможность максимально приблизить стоимость недвижимости к рыночной, что позволяет увеличить сумму кредита, которую одобрит банк.

Как оспорить кадастровую стоимость по ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке»

С 01.01.2017 до 01.01.2020 был установлен переходный период, в течение которого в субъектах Российской Федерации осуществлялся переход к проведению государственной кадастровой оценки по новым правилам.

В этот период государственная оценка могла быть произведена двумя способами:

в соответствии с ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» — старый порядок, действующий до 01.01.2020.

в соответствии с ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке» — новый порядок, действующий с 01.01.2017.

С 01.01.2020 государственная оценка может проводиться только по новому порядку.

Пересмотр и оспаривание результатов кадастровой оценки, определенной в соответствии с ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке», производится в соответствии со ст.22 данного закона.

Данная статья поможет получить ответы на основные вопросы оспаривания кадастровой стоимости недвижимости по новому порядку. Стоит отметить, что оспаривание в 2020 году может происходить как по новым правилам, так еще и по старым.

Что влияет на экспертизу

При оформлении важной бумаги необходимо понять, на каких критериях основывается эта процедура.

От чего зависит кадастровая оценка:

• Во внимание принимается количество этажей в здании, учитываются подвальные и чердачные помещения.
• Имеет значение ветхое или новое жилье, то есть возраст дома (во многом поэтому документ о внесении в кадастровый реестр подлежит регулярному обновлению).
• Чтобы понять, сколько примерно стоит ваша квартира на рынке недвижимости, оценщики рассмотрят план помещения. Это необходимо для анализа планировки и индивидуальных технических характеристик жилья.
• Также на цену квадратных метров влияет престижность жилого комплекса и района в целом. В некоторых случаях внимание обращается и на уровень криминогенности.
• Высоко ценятся квартиры в районах с развитой инфраструктурой.

Как проводится подготовка к проведению кадастровой оценки

На этой стадии бюджетное учреждение осуществляет сбор и обработку необходимой информации для определения кадастровой стоимости, в том числе по объектам недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена. Такая подготовка должна быть закончена до 1 января года определения кадастровой стоимости (ч. 1, 2, 5 ст. 12 Закона о кадастровой оценке).

Росреестр на основании принятого решения о проведении кадастровой оценки готовит перечни объектов, которые будут оцениваться. В них включаются все объекты, которые указаны в решении. Сведения из ЕГРН приводятся по состоянию на 1 января года, в котором определяется кадастровая стоимость. Эти перечни предоставляются в уполномоченный орган субъекта РФ по его запросу, после чего направляются в бюджетное учреждение (ч. 1 – 3, 5, 7 ст. 13 названного Закона).

Что вы можете сделать на стадии подготовки к проведению кадастровой оценки

На этом этапе вы можете ознакомиться с результатами обработки перечня на сайте уполномоченного органа и узнать, верно ли указаны сведения об объекте недвижимости. В любом случае в целях сбора и обработки информации вы можете подать в учреждение декларацию о характеристиках объекта недвижимости с приложением (ч. 3 ст. 12, ч. 9 ст. 13 Закона о кадастровой оценке). Это позволит исключить ошибки в сведениях об объекте недвижимости.

Какие особенности проведения внеочередной кадастровой оценки

С 1 января 2020 г. в следующих случаях должна проводиться внеочередная кадастровая оценка (ч. 2, 4 ст. 19, ч. 2 ст. 25 Закона о кадастровой оценке):

• если индекс рынка недвижимости снизился на 30% и более. Его ежеквартально рассчитывает орган регистрации прав и в течение пяти рабочих дней с даты расчета публикует в Фонде данных государственной кадастровой оценки (ч. 1 ст. 19 названного Закона);
• если кадастровая стоимость 30% и более объектов, находящихся в субъекте РФ и зарегистрированных в ЕГРН, оспорена и установлена в размере рыночной.

Порядок проведения внеочередной оценки такой же, как и при проведении очередной кадастровой оценки. При этом имеются следующие особенности (ч. 5 ст. 19 Закона о кадастровой оценке):

• кадастровая стоимость определяется в течение трех месяцев со дня опубликования соответствующего индекса рынка недвижимости;
• перечень объектов формируется на день опубликования указанного индекса;
• проект отчета не размещается.

На результаты этой оценки вы повлиять не сможете, так как проект отчета для ознакомления и представления замечаний нигде не размещается. Но это не повлечет для вас негативных последствий, потому что в данном случае кадастровая стоимость не будет увеличена. Она может только уменьшиться или остаться неизменной (ч. 6, 7 ст. 19 указанного Закона).

Порядок государственной кадастровой оценки объектов недвижимости

Для того, чтобы провести государственную кадастровую оценку, нужно обратится в Кадастровую палату или Росреестр, куда подается письменное заявление установленной формы. Но для того, чтобы подать это заявление, необходимо собрать определенные документы. Без их наличия заявление не примут или его рассмотрение будет отклонено. К этим документам относятся:

• правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество;
• акт обследования, на основании которого объект недвижимости снимается с учета и больше не существует;
• технический и межевой планы;
• документы о категории участка земли;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Документы, определяющие право собственности на исследуемый объект и о категории земельных участков подается в копиях. Помимо этих документов могут понадобиться и другие. Это зависит от типа объекта недвижимости, его месторасположения и т.п.

На основании поданного заявления с заявителем заключается договор. В нем указывается перечень объектов для проведения процедуры оценки. После этого проводится собирание необходимой информации о рынке недвижимости с привязкой к объекту, ее анализ.

Что такое кадастровая оценка

В 2020 году граждане России и юрлица начали платить налог на объекты недвижимости, размер которого зависит от их кадастровой стоимости (КС). За это время нововведение пока не успело полноценно укорениться в обиходе владельцев недвижимости. Поэтому вопрос, что это такое – кадастровая оценка объекта, и поныне весьма актуален.

Под термином подразумевается процедура определения КС объекта, относящегося к категории недвижимого имущества. Значение искомого показателя несколько отличается от цены, которую владелец квартиры/дома указывает при продаже. Причина состоит в том, что кадастровая оценка учитывает лишь стандартные характеристики, например:

• среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений;
• местоположение дома;
• размер общей и жилой площади;
• год возведения и так далее.

А оценка рыночной стоимости объектов недвижимости обычно производится с учетом таких важных факторов, как состояние рынка, сезонность, уровень спроса и прочее. Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.

Чтобы нивелировать разницу, в марте 2020 года в закон от 29.07.1998 были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).

ГБУ – полномочия учреждений государственной кадастровой оценки в 2020 году

Итак, с 1 января 2020 года кадастровая оценка недвижимости проводится в соответствии с нормами закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке». Так было не всегда. Ранее кадастровую стоимость определяли сторонние организации, на конкурсной основе. Муниципалитеты принимали решение о проведении государственной кадастровой оценки, далее отбирали исполнителей работ, с которыми заключали контракт. Это было предусмотрено законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в России», который действует и по сей день, за исключением ряда приостановленных статей.

Какие полномочия вменены ГБУ по кадастровой оценке?

С 1 января 2020 года кадастровая стоимость определяется только госорганизациями (ГБУ). ГБУ по определению кадастровой стоимости создается на основании приказа или распоряжения уполномоченного на то органа субъекта РФ.

Таким образом, в каждом субъекте России есть госструктура основными функциями и полномочиями которой является:

• оценка кадастровой стоимости недвижимости по закону 237-Ф3 (в соответствии с 14 статьей);
• определение кадастровой стоимости вновь созданных и поставленных на кадастровый учет объектов;
• кадастровая оценка измененных объектов недвижимости, (при пристройке, или сносе части дома, изменении площади и др;
• сбор материалов, обработка данных, а также их запись на накопители и хранение информации используемой в ходе проведения кадастровой оценки;
• предоставление в Росреестр сведений, полученных в результате своей деятельности.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе:

для целей налогообложения (согласно статье 390 НК РФ, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков; согласно п. 2 ст. 375 НК РФ, налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимости (например, административно-деловых и торговых центров, помещений в них) определяется как их кадастровая стоимость;

для определения размера арендной платы за земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ);

при установлении цены для продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ).

Похожие записи:

• Заявление для постановки на учет автомобиля 2023 физических лиц
• Реквизиты для оплаты госпошлины за выписку из ЕГРЮЛ 2023 Саратов
• Подать иск на алименты по месту жительства истца