Можно ли продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.

Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение

• Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
• Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, ПФР, банка
• Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
• Вместо доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации
• Многодетные родители и семьи, которые уже больше 5 лет пользуются и владеют недвижимостью, не платят налоги

Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов

Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:

1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.

Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Какие существуют варианты продажи

Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.

• Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.

• Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.

• Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом

Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;

• паспортные данные продавца и покупателя;

• сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;

• выписка из ЕГРН;

• разрешение органов опеки на продажу;

• стоимость жилья;

• подтверждение того, что объект не находится под обременением;

• порядок вступления договора в силу;

• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.

Как узнать, был ли использован маткапитал?

1. Убедитесь, что квартира была приобретена владельцами, а не приватизирована и не получена в наследство.
2. Выясните, была ли у продавца возможность использования маткапитала. Для этого нужно узнать/спросить, есть ли у собственника квартиры второй (третий и последующий) ребенок, который родился позже 1 января 2007 г., или первый ребенок, который родился позже 1 января 2020 г.
3. Если гипотетически собственник мог использовать маткапитал, необходимо узнать, получил ли он его и потратил ли он его именно на «улучшение жилищных условий» — покупку недвижимости. Если продавец покупал первичное или вторичное жилье либо участвовал в долевом строительстве, об использовании маткапитала будет сказано в договоре.

Важно помнить, что если продавец покупал квартиру в ипотеку, он также мог оплачивать кредит с помощью материнского капитала. Но выделить доли в квартире можно только после того, как кредит погашен, так как банк выдает ипотеку под залог квартиры. И в данном случае в договоре купли-продажи будет указано, что для покупки жилья была использована ипотека. А что кредит погашался с помощью маткапитала, указано не будет.

Покупателю остается надеяться на добросовестность продавца и исполнение обязательств с его стороны перед государством. Вместе с тем можно запросить у продавца выписку из банка, где будут указаны движения по счету, спросить о наличии детей и запросить справку из Пенсионного фонда.

Как снизить риски перед покупкой квартиры?

1. Самый простой способ — обратиться к юристу. В перечне многих юридических фирм есть услуга проверки чистоты квартиры. Юрист соберет с собственника все необходимые справки, а также проверит документы для проведения безопасной сделки.
2. Самостоятельно провести сделку через нотариуса. Нотариус через реестр нотариальных сделок может узнать, давал ли собственник нотариальное обязательство о выделении долей детям. Но это не гарантирует достоверной информации в случае, если маткапитал использовался для погашения ипотеки, но доли по факту выделены не были.
3. Риск исчезает, если собственник перед продажей сам покажет сертификат и предъявит справку из Пенсионного фонда, что материальный капитал не был использован на покупку данной недвижимости. Кроме того, вы можете не беспокоиться, если в свидетельстве о праве собственности уже есть выдел долей на всех членов семьи.

Можно ли продать квартиру с вложенным материнским капиталом и использовать средства на строительство дома?

Да, однако поскольку выделить доли детям в недостроенном объекте невозможно, необходимо создать отдельный сберегательный счет в банке для перечисления на него средств от продажи квартиры в размере доли ребенка. Позже эти средства можно расходовать на завершение строительства дома.

На это в любом случае необходимо получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

---

Процесс получения разрешения от органов опеки и попечительства

Необходимо обратиться в обозначенную государственную структуру, которая находится по месту жительства несовершеннолетних граждан. Предстоит подготовить пакет документов. Стоит учесть, что список документации может изменяться с учетом правил каждого отдельного учреждения.

Полный список пакета документации можно уточнить у сотрудников органов опеки и попечительства по месту жительства. В любом случае необходимо подготовить заявление на разрешение проведения сделки, паспорта участников, свидетельства о рождении детей, выписка из ЕГРН, свидетельство на право владения имуществом и т.д. Полный пакет документов необходимо предоставить и на жилье, которое планируется приобрести.

Важно! Свое решение органы опеки озвучат не раньше 15 дней с момента подачи документов. Если заявитель получил отказ, подобное решение должно быть аргументировано.

В случае положительного решения от органов опеки сделка может быть оформлена. Однако в пакет документов необходимо еще включить разрешение от органов опеки. В противном случае, регистрирующий орган не сможет оформить переход права собственности.

Все условия, которые были озвучены сотрудником органов опеки, носят обязательный характер. Их исполнение будет проверено.

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ второй

Сравнительно недавно появился ещё один механизм продажи ипотечной квартиры, купленной за маткапитал. От описанного выше способа он отличается тем, что в продаваемой квартире (той, что ранее была куплена за маткапитал), дети долями не наделяются. Зато собственник берёт на себя обязательство наделить детей долями в другой – своей новой квартире. Пошагово схема будет выглядеть примерно так:

1. получение в органах опеки разрешения на продажу квартиры без наделения детей долями в ней;
2. погашение остатка по ипотечному кредиту;
3. снятие залога;
4. продажа квартиры;
5. покупка нового жилья;
6. наделение детей долями в новом жилье (если при покупке второго жилья не используется ипотека, то наделение долями необходимо провести в течение 6 месяцев).

Особенности отчуждения квартиры с материнским капиталом: порядок действий

В случае отчуждения квартиры с материнским капиталом прежде всего обращаются в органы опеки. Там нужно получить разрешение на проведение сделки. Можно произвести куплю-продажу или обмен и без разрешения органов опеки, но тогда существуют определенные риски:

• сделку могут признать недействительной;
• покупатель может отказаться от сделки, узнав о несогласованной продажи недвижимости по семейному сертификату.

Поэтому настоятельно рекомендуется следовать закону и согласовывать свои действия с ООиП. Порядок действия при продаже или обмене недвижимости должен быть такой:

• обращение в органы опеки ради получения разрешения;
• обращение в банковскую организацию (если квартира приобретена в ипотеку);
• совершение сделки.

Возможен другой вариант действий (меняется в зависимости от того, погашается ипотека своими силами или засчет первого взноса покупателя):

• подача заявления в опеку;
• подписание документов и с покупателем, получение первого взноса за квартиру;
• выплата ипотеки засчет первого взноса (согласовывать наличие нового владельца не нужно, только факт погашения кредита);
• завершение продажи.

Составление договора купли-продажи

Перед тем как продать квартиру с материнским капиталом, нужно правильно составить договор купли-продажи. Самый простой способ – бесплатный. Достаточно найти образец в интернете скачать его. Но если использовать материнский капитал для того чтобы была куплена квартира, лучше обратиться к юристу, чтобы договор был составлен профессионалом.

Обычно услуги юриста по составлению договора стоят символические суммы. Эта работа поставлена на поток, поэтому проблемы практически никогда не возникают. Юрист не только проконтролирует правильность составления документа, но и прояснит некоторые индивидуальные особенности каждого процесса. Например, если дополнительно оформлялась ипотека.

Если квартира куплена сразу на собственные средства и мат. капитал

Самый простой способ приобретения жилья. Поэтому, единственное, о чем нужно позаботиться – это договор купли-продажи и передача денег.

На основании вашего заявления в ОиП и предварительного договора купли-продажи, пройдет проверка квартиры, которую вы присмотрели.

Если органы опеки одобрят ваш выбор и сочтут условия приемлемыми для полноценного проживания и развития детей, то вы сможете совершить покупку.

Сразу после того, как вы оформите все документы и станете собственниками, сможете выписать детей из прежней квартиры и зарегистрировать в новой. Если вы купили жилье в другом городе или районе, то можете сразу зарегистрироваться по новому месту жительства. Вас и вашу семью автоматически выпишут с прежнего.

Покупка квартиры на вторичном рынке, где будут проживать ваши дети и вы – серьезный опрос, поэтому проверьте наличие прописанных в ней людей до подписания договора купли-продажи. Если бывший собственник не выписал кого-либо из членов семьи или других посторонних лиц, то вы не сможете заставить жильца покинуть вашу квартиру – он будет иметь право на часть жилой площади.

Если вы покупаете квартиру в новом доме, то проверьте права на продажу, акты сдачи, и все другие документы застройщика и организации, которая выступает продавцом. Если возникнут проблемы, то даже иск в суд не всегда поможет вернуть ваши деньги или жилье. Позаботьтесь о вашей безопасности.

Какие документы потребует орган при оформлении материнского капитала

С 1 января 2007 года по 31 декабря 2019 года право получить маткапитал появлялось с рождением или усыновлением семьей второго ребенка. С учетом всех индексаций установлен номинал в 483 882 рубля.

В январе 2020 года государство изменило правила пользования материнским капиталом и решило продлить этот проект до конца 2026 года. Теперь семьи могут претендовать на господдержку после рождения первого ребенка. Возможно также получение дополнительной суммы, равной 155 550 рублям. В целом семья получит 639 431 рубль, если:

• С 2020 по 2026 год в семье родились двое детей.
• Первый ребенок родился до 2019 года, а второй — в 2020 году и далее. Но при условии, что первый ребенок родился до начала программы господдержки, а второй — в 2020 году и позже, то маткапитал они получат только 483 882 рубля.
• С 2020 года по 2026 был рожден третий или последующие дети, несмотря на то, что первые дети родились до 2007 года. Этот пункт действителен при условии, что семья ранее не обналичила сертификат.

Изменения коснулись и порядка получения материнского капитала. В марте 2020 года его начали выдавать в электронном формате. Загс самостоятельно направляет данные ребенка и его родителей в ПФР для оформления маткапитала. Если у родителя-владельца сертификата есть зарегистрированный личный кабинет на одном из сайтов: ПФР или Госуслуги, через 15 дней туда поступят документы — сертификат и уведомление о его выдаче.

Родители, которые не зарегистрированы на этих платформах, подают заявку лично в ПФР или в МФЦ.

Документы на усыновленного ребенка есть только у приемных родителей. По этой причине, для таких семей порядок оформления сертификата остается прежним.

Какие документы должны предоставить родители для получения сертификата:

• паспорт владельца сертификата;
• свидетельства о рождении на всех детей (для усыновленных — свидетельства об усыновлении);
• документы законного представителя или доверенного лица (паспорт и доверенность).

Право на первоочередное владение сертификатом принадлежит маме. Однако в определенных ситуациях маткапитал выдают на имя отца или усыновителя, если:

• отец — единственный усыновитель второго ребенка;
• мама умерла или ее лишили родительских прав.

Похожие записи:

• Будущим мамам на заметку. Нюансы увольнения в декретном отпуске по собственному желанию
• Могут ли уволить отца если у него ребенок до 3 лет и жена в декрете
• Назначение пенсии по инвалидности