Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Определение порядка пользования земельным участком в долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общая черта всех конфликтов, связанных с порядком пользования недвижимостью – излишняя эмоциональность, ссоры и скандалы, что делает практически невозможным найти решение ситуации без помощи третьих лиц. Потому Гражданский кодекс РФ предусматривает такую процедуру – по согласию всех собственников или в судебном порядке, если добиться компромисса не удалось.
В чем заключается суть
Это один из способов разрешения споров между сособственниками земли о том у кого какие полномочия на участке. То есть кому и что дозволено, а что недопустимо.
Правила пользования земельным участком вводятся, если есть такие условия:
1. Земельное угодье находится в долевом праве у двух и более лиц. Причем неважно кто собственники физ.лица или организации, имеется ли родственные отношения между ними и пр.
2. Нельзя выделить долю в зем/уч в натуре. Есть определенные препятствия к этому:
- появится участок, площадь которого меньше минимального размера (который предусмотрен в регионе);
- станет невозможно использоваться по целевому назначению сооружения и постройки на вновь образуемом наделе;
- возникнет нарушение границ с другими участками;
- в результате не будет самостоятельного выхода/подъезда к образуемой территории, что создаст грубые ущемления использования соседних земель;
- раздел земли станет явно нерациональным решением с учетом сложившейся истории конкретного земельного объекта. Например, на одной территории в одном компактном месте (в части надела) сконцентрированы капитальные сооружения сразу трех сособственников. Соответственно выдел приведет к тому, что у одного из них окажутся три строения (одно собственное, два других лиц), а у двух других на их вновь образованных территориях не будет строений вообще.
3. Отсутствие правил приводит к спорам и критическим разногласиям между долевиками.
В чем потребность и как именно определить порядок пользования земельным участком в долевой собственности зависит от конкретных жизненных обстоятельств и намерений собственников объекта недвижимости.
Вот некоторые из целей, к которым стремятся землевладельцы:
- способ избегания конфликта или средство его урегулирования;
- поиск наиболее эффективного совместного использования объекта;
- гарантии договоренностей при смене сособственников. К примеру, один из долевиков продает свою долю. Другой не может её выкупить. Однако чтобы сохранить имеющиеся условия землепользования он еще с действующим сособственником заключает соглашение, в котором выделяет часть своей территории. Утвержденные координаты границ вносятся в кадастр. При заключении сделки покупатель ставится в известность об имеющемся соглашении, которого он обязан придерживаться.
Если общее владение землей носит длящийся характер, порядок пользования землей может сложиться естественным образом. Например, на протяжении десятилетий часть площадей может быть отдана под цветники и клумбы, причем соседи по участкам взаимно признают этот порядок пользования. При отсутствии взаимных споров, совладельцы могут пользоваться участком без оформления письменного соглашения.
По взаимной договоренности могут предусматриваться следующие условия землепользования:
- предоставление определенных частей общего надела разным гражданам для садоводства и огородничества, размещения хозяйственных построек и т.д.;
- определение режима пользования объектами коммунальной сферы – например, скважиной для подачи воды или естественным водоемом;
- определение мест прохода через участок к строениям, и т.д.
При сложившемся порядке землепользования каждый из совладельцев может требовать оформления письменного соглашения. Кроме того, такая необходимость может возникнуть, когда права на строение или участок получает новый собственник – он вправе согласиться со сложившимся порядком пользования, либо потребовать изменения его условий. Если стороны не договорятся об изменении или сохранении прежних условий в обоюдном порядке, им придется оформлять соглашение или обращаться в суд.
Соглашение об определении порядка пользования земельным участком
В случае, когда у нескольких собственников одного земельного участка имеются споры по порядку пользования землей, можно определить порядок пользования заключив соответствующее соглашение. Такое соглашение является хорошим способом внесудебного урегулирования спора связанного с порядком пользования земельным участком.
Нужно помнить, что порядок пользования земельным участком в долевой собственности может быть изменен. Более того, менять его можно опять же во внесудебном порядке, и снова путем заключения соглашения или приложения к нему. Хотелось бы отметить, что такое соглашение не подлежит регистрации в каких-либо государственных органах и начинает действовать с момента его подписания (если им не предусмотрено что-то другое).
Стоит также помнить и то, что определение порядка пользования землей не является разделом земельного участка и, соответственно, не имеет тех же правовых последствий.
Важно помнить, что соглашение составляется в письменном виде и обязательно должно содержать в себе:
- Дату и место его составления;
- Данные всех правообладателей земельного участка;
- Общие права и обязанности всех собственников участка;
- Конкретные права и обязанности конкретных собственников участка;
- Порядок пользование коммуникациями (если таковые имеются и являются общими).
Стоит отметить, что если собственники участка не пришли к соглашению об определении пользования землей, то на помощь может прийти судебный порядок, главной целью которого будет изменение порядка пользования земельным участком, такая категория споров является достаточно распространенной. Если прийти к соглашению не удалось — наши юристы помогут составить грамотное исковое заявление об определении порядка пользования земельным участком, которое увеличит шансы на успешное разрешение дела в суде.
Подписание соглашения
Как упоминалось выше, совладельцы могут в добровольном порядке заключить соглашение о совместном использовании принадлежащего им земельного участка, оформив его в виде письменного договора.
Соглашение об определении порядка пользования земельным участком не имеет установленной законом формы и правил заключения, потому считается, что сособственникам достаточно подписать договор без нотариального удостоверения. При составлении проекта соглашения желательно учитывать следующие рекомендации:
- Соглашение по определению порядка пользования является по своей сути многосторонней сделкой, а потому для обретения юридической силы его следует оформлять письменно.
- Соглашение о совместном использовании обязательно должно содержать:
- полное наименование совладельцев с указанием размера их долей;
- реквизиты свидетельств о праве собственности/выписок из ЕГРН;
- кадастровые сведения: расположение, площадь и прочие особенности участка;
- детальное описание правил использования в отношении каждого собственника.
- Претензии каждого из участников, как и отказ от притязаний на использование земли, нужно перечислить в договоре.
Об установлении правил пользования по соглашению нужно уведомить всех совладельцев на общем собрании. Стоит письменно сообщить им и о проведении такого собрания.
Те, кто не имеют опыта составления документов, могут скачать образец соглашения о порядке пользования земельным участком в 2020 году и внимательно ознакомиться с текстом.
Стоимость услуг юриста по определению порядка пользования земельным участком
| Наименование услуги | Стоимость | |
|---|---|---|
| Первичная консультация онлайн по вопросам определения порядка пользования земельным участком | Бесплатно | Получить |
| Признание права собственности на земельный участок через суд | от 7 000 руб. | Получить |
| Обжалование отказа в регистрации права собственности на землю | от 7 000 руб. | Получить |
| Оспаривание сделок с земельными участками и домовладениями | от 10 000 руб. | Получить |
| Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка | от 10 000 руб. | Получить |
| Признание права собственности на незавершенный объект строительства или самовольную постройку | от 10 000 руб. | Получить |
| Споры, связанные с расторжением договоров, купли продажи, аренды, дарения земельного участка | от 10 000 руб. | Получить |
| Досудебное урегулирование земельного спора | от 5 000 руб. | Получить |
Понятие порядка пользования.
Из смысла статьи 244 ГК РФ следует, что общим признается имущество, находящееся в собственности нескольких лиц. При этом доли в праве каждого из совладельцев могут быть и не определены. Такая собственность считается совместной. Если за каждым из собственников зарегистрирована определенная часть в общем имуществе, собственность признается общей долевой.
И в первом, и во втором случае все значимые действия с землей осуществляются с согласия всех собственников, следовательно, если один из них будет против, сделка может не состояться.
С одной стороны факт определения долей наделяет совладельцев правами собственников, но с другой стороны каждый из них остается ограничен в части фактического распоряжения имуществом. К примеру, владелец доли не сможет построить дом или разбить сад, если другие собственники против такого способа использования земли. А вот если бы доля в праве имела визуальные границы, другие собственники не смогли воспрепятствовать намерениям совладельца.
Порядок пользования представляет собой правила, установленные и принятые всеми участниками долевой собственности, которые определяют как будет использоваться участок земли.
Судебная практика по определению порядка пользования земельным участком — только часть обширной категории гражданских дел, связанных с разрешением земельных споров.
Собственник доли в праве, обращаясь в суд, ссылается на статью 247 ГК РФ, согласно которой в случае невозможности определить порядок пользования по соглашению, граждане вправе обратиться в суд.
А вот, как поясняет смысл этой нормы одна из апелляционных инстанций: «определение порядка пользования земельным участком состоит в том, чтобы соблюдая баланс и равенство прав собственников, выделить каждому из них во владение и пользование часть участка, пригодного к использованию».
Таким образом, ответ на вопрос, зачем нужно устанавливать границы участка согласно долям, будет следующим:
- чтобы получить соответствующую доле в праве часть земли;
- чтобы собственник мог беспрепятственно пользоваться частью общей земли и расположенным на ней зданием (например, жилым домом);
- чтобы получить доступ к местам общего пользования, например, к водоему, находящемуся в границах участка.
Особенности долевого пользования земельного участка
Часть земли может принадлежать нескольким владельцам. Каждый из них вправе пользоваться участком по своему усмотрению, извлекать из него пользу. Если участок находится во владении длительное время, правила добрососедства устанавливаются «негласно». Однако при изменении жизненных обстоятельств возникает необходимость фиксации прядка пользования на бумаге. Наиболее распространенные причины определения порядка пользования долей земли:
- Возникновение нового правообладателя. Например, прежний владелец продает свою долю, а новый не согласен с ранее установленным разделом.
- Раздел доли между правопреемниками. При вступлении в наследство ½ надела может быть поделена между двумя или иным количеством лиц, которые не могут договориться о правилах ее использования.
- Принадлежность недвижимости посторонними друг другу лицам. Если родные люди склонны к урегулированию конфликтов, то между посторонними возникают настоящие соседские войны, закончить которые можно только в суде.
В каких ситуациях необходима процедура определения порядка использования жилья
Как правило, долями квартиры или дома владеют родственники, получившие объект недвижимости в наследство, либо бывшие супруги, расторгнувшие брак. И в том и в другом случае в одном жилом помещении фактически проживают граждане, не являющиеся членами одной семьи и не ведущие совместного хозяйства. В этих, либо аналогичных ситуациях, встает вопрос об определении порядка пользования жильем.
Оптимальным вариантом является установление правил совместного проживания в одном жилом помещении несколькими собственниками самостоятельно и добровольно. Именно с этой целью и заключается добровольное письменное соглашение, в котором совладельцы оговаривают все нюансы использования совместного дома или квартиры. В идеале соглашение должно быть удостоверено в нотариальной конторе.
Например, супруги Николай и Людмила Рокотовы проживали в двухкомнатной квартире, купленной ими совместно после вступления в брак. Через несколько лет супруги расторгли брак и разделили совместное имущество, в том числе и квартиру поровну. Ни Людмиле, ни Николаю съезжать было некуда, выкупить долю второго супруга ни один из них тоже не мог, поэтому они продолжали проживать в жилом помещении вместе.
Если с отдельными комнатами супруги как-то смогли договориться, то по порядку использования кухни и других общих помещений у них постоянно возникали мелкие стычки. Николай любил приводить приятелей и сослуживцев, зачастую они распивали спиртные напитки, при этом Николай не вел их в свою комнату, а принимал на кухне. Людмиле такие посиделки не нравились, на этой почве происходили мелкие бытовые конфликты. У Николая тоже были некоторые претензии к Людмиле по использованию ею ванной комнаты.
Но так как деваться друг от друга им было некуда, бывшие супруги решили заключить соглашение об определении порядка пользования квартирой. Они договорились, что Николай больше не будет водить на совместную кухню своих друзей, а Людмила не будет использовать ванную в качестве сушилки для белья.
Пример соглашения о порядке пользования земельным участком
Подобные соглашения составляются исключительно в письменной форме в соответствии со 161 статьей ГКРФ, а именно — часть 1.
Согласно закону, заполнение соглашения должно отражать следующие сведения:
- информацию о собственнике, в отношении которого планируется установить сервитут;
- расположение и кадастровый номер участка;
- ФИО, а также место жительства заявителя или председателя;
- период времени, в течение которого публичный сервитут будет действителен;
- основание, а также подтверждающая его документация, о необходимости публичной эксплуатации участка;
- цели оформления сервитута.
Лучше соглашения о порядке пользования земельным участком, чтобы не возникло ошибок в его составлении и оформлении.
Читайте далее, как найти участок по кадастровому номеру земельного участка.
Что такое договор залога продажи дома с земельным участком — мы расскажем здесь.
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область
- Санкт-Петербург и область
- Регионы
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Споры относительно порядка пользования земельным участком
Иногда споры возникают на участки, не разделенные между собственниками. В подобных ситуациях учитывается факт нахождения на спорном участке строения:
- При наличии дома, находящегося в долевой собственности, согласно статью 35 ЗК, долевые пропорции в соответствующем размере будут распространяться и на землю.
- В ситуации, когда на спорной земле нет дома, и не имеется договор долевой собственности, для разрешения спора применяется статья 245 ГК, согласно которой, собственники, между которыми не установлены доли, получают право пользования землей поровну.
Статья 245 применяется и тогда, когда на участке в общей собственности имеется строение, и оно также не разделено на доли. При этом и дом, и участок разделяются между собственниками в равных долях.
К распространенным случаям, когда возникают споры относительно порядка использования земельным участком, относятся также:
- Нарушение сложившиеся определенные правила использования земель.
- Необходимость обеспечения прохода или проезжей части через участок, находящегося в собственности, к жилым строениям или иным объектам инфраструктуры.
- Возможность выделения участка одним массивом, а не мелкими зонами.
Оформление права пользования земельным участком в суде
Порой соседи бескомпромиссны и несговорчивы, не согласны составить договор о правилах пользования землей. Единственный выход — обратиться в суд.
Вторжение на соседний участок чаще наблюдается при смене владельца, когда новый собственник доли начинает ставить автомобиль в месте, которое иной дольщик считает своим, устраивает на «чужой» земле склад стройматериалов или запчастей, пользуется участком по своему усмотрению.
Владельцу, права которого нарушены, необходимо обратиться к мировому судье с соответствующим иском. Однако прежде необходимо определиться с основаниями для обращения, наличием документов на участок, доказательной базой, если планируется закрепить право на пользование участком, который был в использовании долгие годы.
Ответчиком по иску будет дольщик, который нарушает права истца.
Как подготовиться к изменению порядка пользования земельным участком через суд?
- Когда происходит определение порядка пользования земельным участком, к иску необходимо приложить документы, подтверждающие права на объекты и землю, межевое дело, кадастровый план и технический паспорт на строения. Иногда требуется предоставить инвентарное дело.
- В исковом заявлении важно тщательно, точно и максимально полно изложить не только свои требования, но и их обоснование. Если хорошо проработать просительную часть иска, на нее будут опираться эксперты, составляя свое заключение.
- Готовя обращение в суд, учитывайте статус надела. Еще стоит помнить об отсутствии четких границ земли, количестве входов в жилые строения и прочие нюансы.
- Землеустроительная экспертиза потребуется в любом случае. Поэтому стоит заказать ее проведение заранее, приложив результаты к пакету документации. Если она реализуется в ходе разбирательства, после вынесения заключения, обязательно дополните исковое заявление.
- Самостоятельно добиться положительного решения будет очень сложно. Здесь требуется четкая проработка каждого этапа обращения. В этом помогут юристы нашей компании.