Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исковое заявление о признании приватизации недействительной — образец». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Считается незаконной любая приватизация, если в ее основании лежит нарушение прав и законных интересов других лиц. В свою очередь эти лица имеют право обратиться в суд с иском к местному органу исполнительной власти о признании приватизации недействительной.
Основания приватизации
Государственный квартирный жилой фонд в большей его части был приватизирован после развала СССР, когда граждане получали жилье в собственность как часть их доли в общей государственной собственности.
При этом в приватизации участвовали все жильцы, вписанные в поквартирную карточку на момент приватизации. Допускалась и приватизация жилья основным квартиросъемщиком, но с условием предоставления членам семьи, проживавшим в квартире на момент приватизации, обязательной доли в собственности.
Некоторые недочеты в правилах приватизации породили большое количество злоупотреблений, в результате которых люди лишались этой обязательной доли. В результатах многочисленных мошеннических действий, по сути, лишались квартир недееспособные, старики и дети.
Незаконно приватизированные квартиры, как правило, продавались третьим лицам, обвинить которых в недобросовестности было невозможно. Как следствие, расторгнуть договор купли-продажи было невозможно, а сами мошенники просто исчезали.
Сначала необходимо убедиться в достаточности оснований для признания договора приватизации недействительным. Ниже подробно рассмотрены причины, предусмотренные нормами действующего законодательства.
На следующем этапе собирают подтверждения своей правоты, убедительные для суда. Доказательства зависят от основания признания недействительности. Получить справку из военного комиссариата или другого государственного учреждения о временном отсутствии по объективным причинам по соответствующему адресу несложно. Гораздо труднее собрать доказательства невменяемого состояния на момент подписания отказа от приватизации квартиры или насильственных действий третьих сторон, совершенных в прошлом.
Далее пишут исковое заявление. Для составления корректного текста пользуются помощью квалифицированного специалиста. В суд можно обращаться самостоятельно либо поручить решение задачи юристу. Во втором варианте оформляют доверенность на уполномоченное лицо в нотариальной конторе.
Полученное судебное решение о признании приватизации недействительной можно использовать для изменения записей в ЕГРН, оформления новых договоров с муниципалитетом, принудительного выселения. Отдельные действия выполняются службой государственных приставов.
Срок исковой давности для подачи заявления по делу отмены приватизации составляет 3 года, хотя есть и исключения. Если сделка совершалась под угрозой насилия или принуждения, то период давности для таких случаев составляет 1 год с момента исчезновения таких причин. Если иск подаёт гражданин, не являющийся стороной, заключившей договор, то для него срок исковой давности будет 10 лет.
Результатом судебного решения может стать возврат положения сторон к их изначальному состоянию. В основном, это переход права собственности из частных рук обратно к государственному либо муниципальному жилищному фонду, а гражданин становится обычным арендосъёмщиком. Если недвижимость уже была продана либо обменена, то такая сделка тоже аннулируется.
Перед покупкой приватизированной недвижимости, нужно внимательно изучить имеющуюся документацию на неё (были ли там прописаны несовершеннолетние дети или нетрудоспособные граждане, когда она была приватизирована, было ли получено согласие всех прописанных жильцов на такую сделку). Это поможет избежать проблем и не даст оказаться выселенными из новой приобретённой жилплощади.
Сроки исковых давностей
Срок, который отводится для признания приватизации несущественной, указан в ст.181 ГК РФ. В данном случае работает срок исковой давности, который измеряется в 3 года. Он начинает истекать со дня, когда лицо, чьи права были нарушены, узнало о незаконности сделки. Но в некоторых случаях правовые судебные эксперты могут рассматривать иную точку отсчета – дату заключения договора о приватизации.
Перевод недвижимости в частный статус может быть признан через суд недействительным. Договор о приватизации тогда расторгается, объект переходит обратно в собственность городских властей, вносится в базу данных фонда муниципальных структур. Бывший владелец может стать вновь квартиросъемщиком основным лишь тогда, когда за ним не было выявлено грубых нарушений закона. В противном случае ответственным за муниципальное жилье должен быть назначен другой прописанный человек.
Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок
Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:
- совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
- нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
- нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.
Примеры распространенных рискованных сделок
Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:
- нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
- покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
- квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
- нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
- продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
- продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
- продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
- сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
- продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
- квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.
Основания для признания недействительности
Оспаривание любых гражданско-правовых сделок по причине нарушения закона будет осуществляться по различным правилам, в зависимости следующих признаков недействительности:
- оспоримость – для признания недействительности в суд должно быть предъявлено требование заинтересованного лица, чьи права нарушены;
- ничтожность – сделка признается недействительной с момента ее совершения, вне зависимости от обращения в суд (однако для наступления последствий недействительности все равно потребуется судебный акт).
Указанные базовые принципы зафиксированы в статье 166 ГК РФ и будут применяться для оспаривания итогов приватизации.
Из всего перечня оснований, регламентированных ст. ст. 166-179 ГК РФ, для признания недействительности приватизационной сделки практическое значение будут иметь следующие обстоятельства:
- если при участии в программе приватизации нарушены права нанимателей, в том числе из состава участников незаконно исключены несовершеннолетние дети;
- если субъект, оформлявший право собственности на жилое помещение, не обладал надлежащими полномочиями, в том числе был недееспособным или ограниченно дееспособным;
- если приватизационная сделка была совершена под влиянием заблуждения, вследствие тяжелого материального положения, или помимо своей воли (под угрозой насилия и т.д.).
Кто имеет право приватизировать квартиру через суд
Право на безоплатную передачу жилья имеет наниматель и члены его семьи, если ранее они не участвовали в приватизации жилья (приватизация земельных участков не учитывается). То есть, приватизировать жилое помещение можно только один раз в жизни.
Дело о приватизации жилфонда может быть передано на рассмотрение суда в следующих случаях:
- При отсутствии или недостаточности документов, подтверждающих правовой статус квартиры или комнаты – в отношении служебного жилья.
- Информация по многоквартирному дому отсутствует в едином государственном реестре недвижимости.
- Отказано в приватизации по разным основаниям.
- Основной квартиросъемщик длительное время отсутствует по месту жительства.
- Члены семьи нанимателя отказываются участвовать в приватизации.
- Отказ основного квартиросъемщика от своей доли в пользу членов своей семьи.
- Наниматель хочет провести расселение.
Когда можно признать договор приватизации недействительным
Это можно сделать, если возник спор — правомерно ли передали по договору квартиру или комнату. В таком случае суд может признать договор приватизации незаконным по тем же основаниям, по которым признают недействительной сделку.
Такие разъяснения приведены в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.
Признать договор приватизации недействительным через суд можно, в том числе, в следующих случаях:
1) Когда вы давали согласие на приватизацию квартиры без вашего участия (отказывались от участия в ней), вы не понимали значение своих действий или не могли руководить ими.
2) Когда вы давали согласие на приватизацию квартиры без вшего участия (отказывались от участия в ней), вы находились под влиянием существенного заблуждения.
3) Договор приватизации заключили с нарушением требований закона или другого правового акта.
Недействительность при нарушениях, связанных с участием граждан в приватизации
Поскольку Закон РФ № 1541-1 содержит точные и однозначные требования о составе лиц, имеющих право на участие в программе приватизации, любое нарушение этих правил будет являться основанием для обращения в судебные органы. Типичными примерами таких нарушений являются:
- исключение из состава собственников несовершеннолетних граждан, имеющих право пользования квартирой и постоянно в ней зарегистрированных;
- незаконное лишение права на приватизацию граждан, не проживающих в квартире, но сохраняющих право постоянного пользования (например, к таким лицам относятся субъекты, отбывающие наказание в виде лишения свободы);
- неправомерное участие в приватизации граждан, ранее использовавших данное право.
Обратите внимание! В качестве заинтересованного лица, имеющего право на обращение в суд, могут выступать не только граждане, но и уполномоченные государственные органы. Например, при защите интересов несовершеннолетних граждан правом на оспаривание сделки обладают органы опеки и попечительства, а также прокурор.
Исключение из состава будущих собственников несовершеннолетних детей допускается только с согласия органов опеки. На практике, такое согласие можно получить только при распоряжении жильем, оформление приватизационного договора без участия детей-нанимателей не допускается.
Если граждане временно отсутствуют в жилом помещении, но не потеряли право на постоянное пользование жильем, учет их мнения в процессе приватизационной сделки является обязательным. В этом случае возможны следующие варианты развития событий:
- отсутствующий гражданин имеет право оформить право собственности даже без личного участия путем выдачи нотариальной доверенности;
- путем согласия на приватизацию иных жильцов квартиры без оформления на него права собственности (такой отказ от участия в приватизации также должен удостоверяться нотариусом).
Если отсутствующий гражданин не оформил доверенность или отказ от участия в приватизационной сделке, передача права собственности на иных жильцов будет являться незаконным. В этом случае для признания сделки недействительной нужно обратиться в суд.
Еще одним основанием для оспаривания будут являться случаи повторного участия в приватизации лицами, ранее использовавшими это право. Правом на обращение в суд для признания недействительности сделки будут обладать уполномоченные государственные или муниципальные органы (например, муниципальные учреждения по управлению имуществом).
Основания для признания приватизации недействительной
Порядок участия в приватизации регламентирован нормами Закона № 1541-1 и подразумевает безвозмездное переоформление прав на жилое помещение в пользу нанимателей. Приватизация рассматривается как особая форма сделки и характеризуется следующими особенностями:
- передача жилья в собственность осуществляется на безвозмездной основе, т.е. наниматели не должны выплачивать стоимость передаваемого объекта;
- в приватизационной сделке имеют право участвовать все наниматели жилого помещения, в том числе временно отсутствующие граждане, если они не утратили право пользования квартирой;
- участие в программе приватизации является добровольным и однократным, повторное переоформление прав на жилье разрешается только для несовершеннолетних граждан.
Поскольку приватизация является безвозмездной сделкой, на нее распространяются условия об оспаривании и признании недействительной, зафиксированные в Гражданском кодексе РФ.
Общим правилом, позволяющим заинтересованным лицам и уполномоченным органам рассчитывать на оспаривание приватизационной сделки и признания ее недействительной, является нарушение законодательства. Гражданский кодекс РФ содержит перечень конкретных оснований, по которым допускается признание сделок недействительным, каждое из них связано с нарушением закона.
В каких случаях можно оспорить приватизацию квартиры?
На практике во многих случаях приватизацию жилья можно оспорить или признать ничтожной. Самыми распространенными основаниями считаются следующие:
- в договор приватизации не были включены все лица, имеющие на это право. При этом ни одна из сторон не может предоставить должным образом оформленный отказ от данного действия. Есть важное условие: данное лицо еще не воспользовалось правом бесплатной приватизации ранее;
- ущемление прав проживающего несовершеннолетнего гражданина. Серьезный момент, так как любые манипуляции с недвижимостью, ведущие к ухудшению условий для проживания детей, а также недопустимым образом оформленные документы являются поводом для отмены юридической силы сделки;
- недееспособность человека, подписавшего отказ от приватизации, и другие действия мошенников.
Основания для оспаривания
Признание любой юридической сделки недействительной на основании нарушения требований законодательства совершается по определенным правилам, в соответствии с которыми все сделки можно разделить на две категории:
- Оспоримые сделки – чтобы оспорить сделку, необходимо предъявить в судебном порядке требование заинтересованного гражданина, в случае нарушения его прав и законных интересов;
- Ничтожные сделки – соглашение считается недействительным с момента оформления, независимо от предъявления требований в суд (но для применения последствий недействительности сделки также понадобится судебное решение).
Основные принципы недействительности закреплены в ст. 166 Гражданского кодекса РФ и служат для оспаривания результатов процедуры приватизации.
В соответствии со статьями 167-179 указанного кодекса, содержащими основания для признания сделки приватизации недействительной, учитываются определенные обстоятельства:
- В случае нарушения в ходе реализации процедуры приватизации прав нанимателей, включая незаконное исключение из участников сделки несовершеннолетних лиц;
- При отсутствии надлежащих полномочий на участие в программе у гражданина, например, в приватизационной процедуре участвовало недееспособное лицо;
- Совершение приватизации под влиянием обмана или заблуждения, а также в результате насилия или другого принуждения и др.
Во всех вышеуказанных случаях гражданам потребуется обосновать законность оснований для подачи заявления в суд о признании недействительности.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Совершение правонарушений, связанных с участием лиц в приватизационных мероприятиях
Законом РФ за номером 1541-1 определен исчерпывающий список лиц, которые вправе подать заявку на участие в программе. Нарушение этих требований влечет за собой признание сделки недействительной через суд. Типичными ситуациями, с которыми сталкиваются инстанции, рассматривающие дела, являются: исключение из числа выгодоприобретателей несовершеннолетних лиц; незаконное лишение жилья отсутствующих по уважительным причинам граждан; повторное участие человека в программе.
Важно! В качестве истца могут выступать не только граждане, связанные с муниципальной жилплощадью, но и юридические лица. Яркий тому пример – подача искового заявления администрацией муниципального образования, обнаружившей неправомерность действий со стороны бывших нанимателей. Также право на оспаривание есть у органов ОиП, прокуратуры.
Несовершеннолетние могут исключаться из состава выгодоприобретателей только в том случае, если на то было получено соответствующее разрешение органа опеки. Если человек временно отсутствует по объективным причинам, например, отбывает наказание за преступление, проходит срочную службу в армии или находится в длительной командировке, то вопрос может решаться через представителя. Последний действует на основании доверенности и оформляет имущество на доверителя. То же самое нужно сделать при отказе от получения собственности и согласии на приватизацию жилья. Отказ удостоверяется в нотариальной конторе. Во всех обозначенных ситуациях нарушение прав является основанием для оспаривания сделки.