Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если площадь квартиры меньше, чем в договоре долевого участия?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоимость 1м2 может быть высокой, особенно в Москве и Петербурге. Допустим, один квадрат стоит 170 000 рублей, а площадь квартиры увеличилась на 4 м2, тогда дольщику придется доплатить 680 000 рублей. Но расторгать договор из-за большей площади невыгодно: цены на квартиры в сданном доме выше, чем на этапе котлована плюс инфляция и рост цен. В итоге дольщику может не хватить на покупку другой квартиры.
Измерение квартиры в новострое
Инженеры, которые производят измерения жилого помещения руководствуются ст. 15 ЖК РФ и Приказом Министерства экономического развития РФ №90 от 1 марта 2016 года.
В соответствии с данными нормативными документами, кадастровые измерения производятся с учетом следующих аспектов:
1) В общую площадь квартиры не входят балкон, лоджия, терраса и веранда.
2)Кадастровая площадь округляется до десятых частей.
Следует учесть, что законодательство допускает расхождение параметров жилой недвижимости в 1 м² в большую или меньшую сторону. Такая разница не является основанием для взаимных претензий. Однако, прежде чем подписывать акт приема квартиры, необходимо изучить условия договора ДДУ.
Чем регулируются отношения застройщика и покупателя жилья
По завершению строительства многоквартирного дома специалисты Бюро технической инвентаризации производят замеры помещений и устанавливают фактическую общую площадь квартиры. В большинстве случаев она будет отличаться от проектной, которая была указана в Договоре долевого участия (ДДУ). Метраж может быть как большим, так и меньшим запланированного. Это происходит из-за вносимых изменений в проект на стадии постройки дома, погрешностей в расчетах архитекторов.
Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и прочих объектов недвижимости» № 214-ФЗ содержит в себе нормы, которые позволяют менять стоимость объекта договора.
5-ая статья указанного ФЗ предписывает изменять цену ДДУ только по соглашению сторон, при этом такая возможность закреплена в самом договоре. Долевой контракт должен включать в себя исчерпывающий перечень случаев, когда цена договора может быть изменена, а также методику расчета такой корректировки стоимости.
ДДУ может содержать в себе норму изменения цены договора только после подписания дополнительного соглашения. В таком случае этот документ должен быть обязательно зарегистрирован в Росеестре, а уж потом по нему можно проводить расчеты с застройщиком.
19-ая статья ФЗ-214 предписывает застройщику указывать точные технические характеристики каждой квартиры в проектной документации. Общая площадь жилья является одной из таких характеристик, поэтому отклонение от установленного ДДУ метража является поводом для компенсации дольщику недополученных квадратных метров.
Строительные компании стараются предусмотреть возможность разницы между фактической и проектной площадью еще на стадии подписания договора. Часто ДДУ содержит в себе пункт, что отклонение метража в 1-2% не компенсируется сторонами ни в случае его превышения, ни недостаточности размера.
Возможно ли изменение цены
Законодатель разрешает изменять цену договора после его подписания по соглашению обеих сторон, если его условия предусматривают такую возможность в связи с происшедшими изменениями. Если площадь полученной квартиры меньше, чем указано в договоре долевого участия или, наоборот, больше, и застройщик требует доплату за лишние квадратные метры, необходимо внимательно изучить свой договор. Если в нем вообще отсутствуют пункты, позволяющие изменять первоначальную цену, то ни дольщик, ни девелопер не могут рассчитывать на компенсацию и требовать перерасчета первоначальной суммы договора, даже при существенном изменении метража помещения.
Но, как правило, застройщик включает в ДДУ пункты, предусматривающие возможность изменения цены договора, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от запланированной. В связи с тем, что незначительные расхождения встречаются достаточно часто, многие застройщики прописывают в документе пределы отклонений по метражу, которые не предполагают перерасчета. Например, в ДДУ может быть установлено, что при изменении фактической площади до 1 кв.м., его цена не изменится. В этом случае обе стороны могут требовать доплату только при уменьшении или увеличении площади квартиры более чем на один квадратный метр.
В ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве» (ч. 2 ст. 5) указано, что после подписания ДДУ стоимость может измениться, а также перечислены все ситуации, при которых это возможно. По этой причине отталкиваться при изменении стоимости квартиры необходимо именно от условий конкретного договора. Однако, в договоре может вовсе отсутствовать пункт о возможности корректировки стоимости квартиры, тогда ни одна из сторон не сможет потребовать доплату.
Важно: ДДУ может содержать пункт, согласно которому стоимость квартиры может быть пересчитана в связи с изменением проектной площади только при условии подписания сторонами дополнительного соглашения. Тогда ни одна из сторон не должна производить доплату до подписания этого соглашения и регистрации его в Росреестре.
В ст. 19 ФЗ №214 указано, что в тексте проектной декларации застройщик обязан точно отразить информацию о самом себе, о проекте строительства, о числе квартир в жилом комплексе, а также точные данные о технических характеристиках каждой квартиры, согласно проекту. Таким образом, площадь – это одна из технических характеристик квартиры. Декларируя проект, строительная компания обязуется выполнить его в точности. Несоблюдение проекта налагает обязанность компенсировать дольщику выявленные отклонения.
Порядок действий дольщика
Что делать, если площадь квартиры оказалась меньше, чем по ДДУ? Когда квартира готова к передаче владельцу, все необходимые замеры выполнены, а точная площадь всех помещений установлена, следует свериться с договором и найти в нем пункт о том, что цена может быть пересчитана при фактическом уменьшении площади.
Шаг 1. Напишите заявление в адрес директора компании-застройщика. Делать это рекомендуется до подписания приемо-сдаточного акта. В актах всегда вписывается точная площадь, установленная по результатам замеров. Если же проектная площадь не «срослась» с фактической, то в акте обязательно указывается: как будут происходить дальнейшие взаиморасчеты сторон.
Формулируя заявление, необходимо внести в него реквизиты банковского счета, куда застройщик обязан перечислить доплату. Заявление необходимо вручать в офисе уполномоченному лицу под роспись, а себе оставить копию с отметкой о регистрации входящей корреспонденции. В противном случае заявление нужно отправлять по почте, а в доказательство сохранить квитанцию об отправке письма.
Шаг 2. Если в оговоренный договором срок застройщик не выполнил обязательство и не внес деньги на указанный в заявлении расчетный счет, тогда дольщику необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Апеллировать следует к Закону «О защите прав потребителей». За отказ выполнить требования, можно взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры, возмещение морального ущерба, расходы на судебный процесс, а также сумму, в которую оценены недостающие квадратные метры.
В договоре указаны варианты выплат
Если застройщик выдвинул требование доплачивать, нужно внимательно изучить договор. Обычно бывают такие ситуации:
- Указаны минимальные и предельные превышения, за которые дольщик, подписывая договор, соглашается платить. Например, от 0,5 до 3 кв. м. Пишут и стоимость этого метра — как правило, это та цена, за которую вы и приобретали жилье, а не рыночная на момент приемки квартиры. Есть порядок доплаты и сроки.
- Указан минимум, за который дольщик не платит. Например, если квартира больше на 0,5 кв. м, то доплата не нужна. Всё, что свыше — застройщик предлагает оплатить.
- Условия о доплате не прописаны вовсе. В таком случае застройщик присылает дольщику документы из БТИ и дополнительное соглашение к договору. Вы не обязаны его подписывать и соглашаться на порядок доплаты по правилам застройщика.
Обязательно ли доплачивать застройщику за квартиру большей площади
Обязательно ли доплачивать застройщику определённую сумму за лишние квадратные метры? Чтобы ответить на такой вопрос, нужно учитывать условия заключенного между дольщиком и строительной компанией договора об участии в долевом законном строительстве.
Если в документе прописана чётко возможность увеличения стоимости при отклонениях по метражу, то сделать доплату нужно (если площадь на самом деле изменилась). Её условия необходимо указать в дополнительном соглашении до или после подписания передаточного акта. И чтобы все дольщики понимали свои обязанности, стоит отметить, что застройщик имеет прописанное законом право в ближайшее время (в зафиксированный в соглашении период) получить доплату. А при задержке возможен вариант развития событий, при котором девелопер решит стребовать с покупателя неустойку за задержку внесения необходимой выплаты. Поэтому доплатить своевременно – в интересах владельца квартиры. Если нужной суммы нет, целесообразно взять кредит.
Когда застройщик требует доплату за все квадратные метры в новостройке, которые превышают проектную прописанную в договоре квадратуру, но при этом возможность увеличения стоимости в ДДУ не предусматривалась, дольщик имеет право отказаться доплачивать требуемую сумму, ведь в одностороннем порядке без соответствующего соглашения девелопер не может поменять цену. И застройщик не имеет никакого права отказывать покупателю в передаче квартиры, мотивируя простойку готового жилья отказом приобретателя осуществлять доплату. Такой отказ девелопера в суде признают неправомерным, обязав организацию предоставить квартиру её владельцу.
К сведению! Если простойка квартиры из-за отсутствия её своевременной передачи собственнику повлекла расходы дольщика на вынужденную аренду другого жилья, то через суд такие затраты возможно будет компенсировать. Кроме того, строительная компания также должна будет осуществить выплату неустойки за просрочку сдачи достроенного объекта. Потребовать оплату неустойки возможно либо мирным путём посредством направления девелоперу соответствующей претензии, либо в суде (вероятно, с помощью юриста), если организация отказывается от мирного урегулирования вопроса.
Как может определяться цена квартиры по ДДУ?
С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:
- как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
- как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
- как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.
Что делать покупателю, если после замеров новостройки его заставляют платить за лишние метры?
Имеет ли право строительные фирмы требовать платежи с дольщика, сверх оговоренной договором суммы, перед передачей квартиры? Законодательством разрешает изменять цену объекта после возведения, если в ДДУ прописаны возможности возникновения прецедента и прописаны условия, согласно которым производится пересчёт цены квартиры.
Прежде, чем принимать решение о доплате, следует внимательно ознакомиться с договором долевого участия (ДДУ) в части «Цена договора». Если изменение цены жилья при долевом строительстве не предусмотрена, ни о каких дополнительных платежах не может быть речи. С одной стороны, застройщик не может требовать деньги с дольщика за увеличенный метраж, но и противная сторона не вправе получить часть средств, вложенных в строительство дома, если площадь квартиры меньше, чем указано в ДДУ.
Если имеется параграф договора, в котором указано при каких условиях цена объекта пересчитывается, создаются условия для доплаты или покупателю, или застройщику. Например, если указан пересчёт при расхождении обмеров более, чем в один квадратный метр, это означает, что при меньших расхождениях цена долевой собственности не изменяется.
Если есть ссылка в договоре на дополнительное соглашение об изменении цены недвижимости, по которому будет определяться окончательная стоимость постройки, перед любыми платежами необходимо подписать это соглашение обеими сторонами и зарегистрировать документ в Госреестре. После его заключения можно оплатить претензии строительной компании.
Зачем мерить площадь в квартире?
Значение площади, указанное в проектной документации, может различаться с итоговой. Эта ситуация часто приводит к возникновению конфликтных ситуаций между застройщиком и покупателем (дольщиком). Решить проблему можно несколькими способами в зависимости от того, на каких условиях заключалась сделка между сторонами.
Еще перед подписанием договора проверьте, есть ли в нем сценарии действия в случаях, когда реальная площадь не совпадает с проектной.
- Итоговая площадь меньше. Замеры проводят представители БТИ. Если они подтверждают несоответствие, застройщик возвращает часть суммы, заплаченной покупателем за недвижимость.
- Итоговая площадь больше. В этом случае платить придется покупателю. Он не сможет получить полный пакет документов на квартиру, пока не компенсирует разницу.
Некоторые застройщики предлагают ещё одно решение – устанавливают определенный «коридор». Если отклонение входит в его рамки, разница не компенсируется. Но в подобных ситуациях покупатели чаще остаются в проигрыше.
Что входит в общую площадь?
Перед тем как начинать расчет, важно определить, что входит в ОП, а что нет. Начнем с того, метраж каких частей включается в общую площадь.
- Жилые комнаты. В эту категорию относят детские комнаты, гостиную, спальни.
- Кухня. Эту квадратуру обязательно включают в ОП. Кухня считается помещением бытового, а не жилого назначения, хотя здесь хозяин может устроить и зону отдыха, поставить диван для сна.
- Коридоры и прихожая. Они связывают жилые комнаты в квартире между собой.
- Санитарный узел. Площадь ванной и туалета добавляется к ОП, но не учитывается при расчете ЖП.
- Стенные шкафы и ниши. Шкафы выполняют функции кладовой. Ниши сегодня в новостройках встречаются редко. Они характерны для «сталинок».
Площадь этих помещений учитывается при определении ОП квартиры. Строительная компания, у которой вы купили жильё, должна включить в договор план с точным просчетом метража покомнатно.
Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?
Гражданин предъявил иск к застройщику, поскольку площадь переданной ему квартиры оказалась меньше указанной в договоре. Однако в удовлетворении заявленных требований было отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ направила дело на новое рассмотрение, обратив внимание, в частности, на следующее.
Если застройщик передал квартиру меньшей площади, то это является отступлением от условий договора в части параметров объекта долевого строительства и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора. В таком случае можно потребовать соразмерного уменьшения цены договора.
С выводом о злоупотреблении со стороны гражданина согласиться нельзя. На момент заключения им договора уступки квартира еще не существовала. Поэтому проверить ее площадь было невозможно. На момент передачи квартиры застройщик не уведомил истца об уменьшении ее итоговой площади, не указал фактический метраж в передаточном акте. Отсутствие претензий истца к площади в передаточном акте не доказывает, что он на тот момент был уведомлен об итоговой площади и согласен с ней.
Задача любого застройщика – уменьшить расходы и увеличить прибыль. Только вот переносы сроков передачи квартиры рушат эти планы на раз-два. За 6 месяцев просрочки каждой дольщик захочет по 300.000 – 900.000 ₽. А если таких 2000 человек? Что, платить 120 мультов?
По этой причине дядюшка скрудж вводит нюанс в ДДУ, где разрешает себе переносы сроков из-за «неких» обстоятельств: войны в Сирии, майдана в Украине, смерча, землетрясения, выполнения указаний чиновников или еще какого извержения в Килиманджаро.
Застройщик, внезапно, может расторгнуть с вами ДДУ. Думали, только вы? Однако, единственная палочка-выручалочка для расторжения – неоплата вами договора. Т.е. когда берете рассрочку.
Если просрочили оплату, то девелопер может расторгаться через 2 месяца. Но если он расторгает договор, то возвращает все деньги. Только из-за этого 9 из 10 застройщиков не будет расторгать ДДУ, потому что квартиру не продать.
Вы же не опускайте руки от этого подводного камня договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Подавайте встречный иск на расторжение ДДУ из-за просрочки больше 2 месяцев. Так застройщик не только вернет ваши 2.000.000 ₽ за квартиру, но и заплатит до 1.000.000 ₽ штрафа и до 2.000.000 ₽ процентов за пользование деньгами.
Согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В договоре долевого участия (ДДУ) указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти (ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ).
Что делать, если застройщик изменил квартиру на этапе строительства?
Для этого вам нужны следующие данные:
- проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
- фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
- стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:
Пример 1:
51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.
Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику
К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей
Пример 2:
53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.
Фактическая площадь застройщик возвращает деньги дольщику
К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей
Согласно ст. 7 ФЗ № 214, в число обязанностей застройщика входит обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации.
Если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлением от условий договора, и оно делает объект непригодным для использования, это дает право дольщику на соразмерное уменьшение цены.
Если такие несоответствия не делают объект строительства непригодным, то применению подлежат нормы ст.
29 ФЗ «О защите прав потребителей», позволяющие требовать соразмерного уменьшения цены, при обнаружении недостатков выполненной работы.
В то же время ст.
5 ФЗ № 214, ставит возможность уменьшения цены договора долевого строительства в зависимость от наличия в нем условия, регламентирующего возможность изменения такой цены, а также определяющего случаи, в которых это возможно.
Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:
- Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
- При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
- При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст. 7 ФЗ № 214).
- При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 ФЗ № 214).
- Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 2 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). После этого застройщик обязан будет вернуть такому дольщику ранее полученные средства, вместе с процентами за их использование.
Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.
Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату.