Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебная экспертиза оценки недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.
Наиболее популярные направления оценки недвижимости
- Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
- Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
- Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
- Сравнительная оценка недвижимости.
- Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
- Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
- Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
- Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
- Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
- Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
- Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.
Процедура проведения судебной экспертизы недвижимости
Важно! Судебную экспертизу проводит эксперт, который расписывается в том, что несёт уголовную ответственность за искажение фактов, нарушение процедуры экспертизы. Он не контактирует со сторонами судебного процесса, документы для работы получает в суде. Стороны судебного процесса имеют право присутствовать при осуществлении экспертом осмотра недвижимости, выводы эксперт делает без их присутствия.
Экспертиза использует три основных подхода при оценке недвижимости: доходного, сравнительного и затратного. По результатам осмотра оцениваемого объекта составляется соответствующий акт. При наличии ущерба определяется его размер. Оформление результатов экспертной оценки осуществляется на основании всех полученных данных и материалов.
Экспертное заключение обязательно включает следующие данные:
- Подписка экспертов.
- Введение. Указывается цель проведения экспертизы, вопросы, на которые эксперт должен дать однозначный ответ.
- Исследовательская часть. Включает чертежи, документы, графики, расчётные данные, описание исследований и полученных результатов.
- Выводы.
- Обязательно наличие приложения с фотоматериалами, подтверждающими выводы эксперта.
- Подпись эксперта.
Экспертиза недвижимости
Судебная стоимостная экспертиза объектов недвижимости представляет собой распространенный и востребованный вид оценочных мероприятий, определяющей объективную рыночную цену того или иного объекта. В данном случае его стоимость будет зависеть от следующих аспектов:
- от самой недвижимости;
- места расположения объекта;
- от ценовой политики строительства похожих зданий и сооружений;
- общего уровня стоимости;
- от ситуации на рынке.
Обычно к такой процедуре прибегают в больших городах, потому что оценка недвижимости там просто необходима, и все это связано с тем, что существуют различные параметры, по которым определяется стоимость, сюда можно отнести:
- престижность района;
- развитие инфраструктуры;
- транспортной развязки и так далее.
В своих расчётах профессионалы пользуются несколькими методами.
- Сравнительный метод. Стоимость жилья не должна превышать цену похожей квартиры на вторичном рынке. Специалист изучает большое количество информации, чтобы определить точную цену или скорректировать её.
- Доходный метод. Стоимость недвижимости рассматривается как источник потенциального дохода. Эксперту предстоит рассчитать прибыль от жилья с момента оценки на весь период эксплуатации. Актуально для тех, кто хочет выгодно инвестировать свободные средства: не нужно платить за недвижимость, если она не принесёт прибыли.
- Затратный метод. Его суть состоит в том, что стоимость готового жилья не должна превышать стоимость его строительства. Этим методом оценивают объекты с учетом земельного участка под ними. Принимается во внимание износ и восстановительная стоимость здания.
Своевременная экспертиза и оценка имущества позволит избежать ненужных разбирательств в суде.
Порядок и условия проведения работ по стоимостной судебной экспертизе всегда формируются индивидуально, исходя из характеристик объекта оценки, задач, стоящих перед экспертом-оценщиком, срочности исполнения работ и пр.
Стоимость
Стоимость работ по судебной стоимостной экспертизе зависит от характеристик объекта, объема работ экспертов, состава рабочей группы и требуемой квалификации экспертов (зависит от особенностей объекта оценки) и необходимости дополнительных работ.
Для определения объема и стоимости работ нам необходимо предоставить сведения об объекте оценке и задачах, стоящих перед экспертами.
Дополнительно, по согласованию с заказчиком оплачивается участие эксперта в судебных заседаниях и прочие дополнительные работы.
Порядок работ при проведении судебной оценочной экспертизы:
- Ходатайство одной из
сторон процесса о
назначении
экспертизы
в Судебном центре
оценки и экспертизы - Судья выносит
Определение о
назначении экспертизы
В Судебном центре
оценки и экспертизы - Получаем материалы
дела из суда - Проводим
экспертизу - Выдаем экспертное
заключение
Особенности судебной оценки недвижимости
В судебных спорах могут фигурировать разные объекты недвижимости (жилой или коммерческой):
- квартиры (комнаты);
- дома;
- коттеджи, дачи;
- земельные участки.
- офисные здания;
- гаражи;
- технические сооружения;
- складские, производственные помещения;
- незавершенное строительство.
Определяя рыночную стоимость квартиры для суда, эксперт учитывает общее состояние рынка недвижимости в регионе, а также критерии касающиеся здания, в котором оно находится, и самого жилья. К ценообразующим факторам относятся:
- расположение;
- транспортное сообщение;
- развитие инфраструктуры;
- год и тип постройки, степень износа;
- этажность;
- состояние придомовой территории, подъезда;
- наличие лифта, охраны, парковки;
- площадь;
- количество комнат;
- планировка;
- отделка;
- наличие балкона.
Спрос на коммерческую недвижимость зависит от целевого назначения, наличия коммуникаций, отдельного входа, возможности перепланировки. Нужно учесть множество данных, сравнить их со схожими объектами-аналогами, откорректировать результаты и на основании этих расчетов определить окончательную цену.
При разделе объекта недвижимости, оценка (судебная экспертиза), проведенная незаинтересованным лицом, обеспечит необходимый уровень достоверности, который вероятнее удовлетворит всех участников конфликта. Это же касается споров с государственными органами, когда владелец изъятого для нужд государства имущества не согласен с размером компенсации или с налоговой ставкой, если считает, что недвижимость переоценена. Также от указанной оценщиком стоимости будет зависеть размер государственной пошлины при вступлении в наследство.
В ходе судебного разбирательства из-за залива или пожара, не важно по чьей вине он произошел, также нужна справедливая оценка ущерба для определения стоимости восстановительных и ремонтных работ. Если виновник вы, не придется переплачивать, а если потерпевший, то сможете рассчитывать на достаточную компенсацию. Отчет будет не последним аргументом и в переговорах со страховой компанией.
Что такое ретро-оценка в судебной экспертизе?
Судебные тяжбы могут длиться годами. За это время на рынке недвижимости могут произойти значительные изменения. К примеру, если предметом спора является квартира, проданная несколько лет назад без ведома совладельца, который теперь хочет получить компенсацию через суд, то размер этих выплат будет основываться на ее стоимости в момент заключения сделки. То есть оценивается имущество ретроспективно на основе архивной информации, а также индексации суммы с помощью различных коэффициентов.
При этом оценщику требуется стандартный пакет документов:
- паспорт заказчика;
- техническая документация (кадастровый, техпаспорт с планом и экспликацией);
- свидетельство о праве собственности.
Экспертиза занимает 2-3 дня. Для коммерческих зданий, земельных участков список документов немного отличается, а сроки увеличиваются до 5-7 дней.
В ситуации, когда сложно доказать свою правоту в ходе разбирательств по строительным, земельным и иным спорам, решением становится проведение профессиональной независимой экспертизы. Цена в данном случае будет варьироваться и напрямую зависит от сложности выданного технического задания, количества необходимых исследований и лабораторных испытаний, а также потребности в подготовке нескольких экземпляров заключительной документации.
Специфика оценочных мероприятий, проводимых в ходе следствия, также влияет на формирование цены на экспертизу, но при этом не зависит от общей суммы судебного иска и окончательно определяется по итогам проведения исследований.
Финальная стоимость будет складываться из фактических затрат на использованное оборудование и работу специалистов с учетом нормативов, утвержденных на федеральном уровне.
Компания «Центр инжиниринговых услуг и технической экспертизы» подходит индивидуально к реализации ценовой политики: цена судебной экспертизы идет в плотной связке с выбранной стратегией проведения обследований и испытаний, и нацелена на оптимизацию расходов наших клиентов.
Для постоянных и корпоративных клиентов мы создаем уникальные условия сотрудничества, предлагая бонусы и дополнительные программы оказания услуг.
Это важно!
- Консультации длительностью до 30 минут — бесплатно
- Дополнительные виды работ, исследований и расчетов оплачивают сверх основного договора
- Экспертизы по судебным постановлениям оплачиваются по отдельному тарифу, который Вы можете узнать у наших консультантов
- В зависимости от количества исследуемых объектов предусмотрена специальная система скидок и бонусов
Актуальные цены на услуги Вы сможете узнать, позвонив по указанным телефонам или заполнив заявку на официальном сайте компании «Судебные Экспертизы и Исследования».
Кем и как назначается судебная оценочная экспертиза недвижимости?
Необходимость в осуществлении экспертизы может возникнуть как в частном случае, так и в рамках судебного процесса. Если экспертная оценка требуется гражданину или компании, то они могут самостоятельно обратиться в специализированную фирму за данной услугой. Экспертиза будет осуществляться на основании договора с юридической компанией.
Если экспертная оценка потребовалась в рамках арбитражного или гражданского разбирательства, то она назначается постановлением судебной инстанции. При решении уголовных вопросов экспертиза осуществляется по решению следователя.
Хотя привлечение экспертов по оценке недвижимости в вышеуказанных ситуациях производится уполномоченными лицами и органами, заинтересованная сторона тоже может подавать ходатайство об оценочной экспертизе. Для этого ей требуется предоставить обоснование необходимости проведения исследования в письменной форме.
Основные виды оценочной экспертизы имущества
- Экспертиза материального ущерба.
Проводится с целью поиска возможного виновника и причин возникновения ситуации, приведшей к ущербу имущества:
— для расчета суммы возмещения;
— для расчета страховых выплат;
— при подготовке ремонтных работ.
- Стоимостная экспертиза.
В данном случае основная задача – установить рыночную стоимость объекта, которыми выступают материальные вещи, недвижимость, сумма оплаты за выполнение определенных работ, движимое и недвижимое имущество физических лиц и предприятий. Чаще всего проводится стоимостная экспертиза объектов недвижимости.
- Комплексная и комиссионная экспертиза.
Эти понятия различаются. В случаях, когда требуется несколько специалистов с различной спецификацией, проведения исследований в различных сферах и областях знаний, говорят о комплексной экспертизе.
При необходимости комиссионной экспертизы судом или руководителем экспертного учреждения принимается решение о комиссии экспертов, которые будут согласованно, но независимо и самостоятельно, принимать решение и оценивать результаты других экспертов. Общие выводы формируются на основании единого мнения, а заключение подписывается совместно.
Оценка недвижимого имущества для суда
Суд потребует провести оценку объекта, если стороны не придут к мировому соглашению. В принципе, расчет этого показателя обязательно будет нужен во время любого разбирательства в отношении стоимости недвижимости.
Проводить оценку, согласно закону, должен сертифицированный специалист, а ее итоги необходимо подвергнуть тщательному документированию.
Варианты развития событий могут быть следующими:
- судебная оценка уже выполнялась и существуют подтверждающие документы. Если стороны не хотят оспорить результаты экспертизы, дополнительное оценивание для заседания суда не требуется;
- одна из сторон, например, истец выражает несогласие с результатами, предоставленными ответчиком. В этой ситуации истец инициирует назначение новой экспертизы, чтобы опровергнуть или подтвердить сумму в оценочном отчете.
В последнем случае инициатору экспертизы придется предъявить правоустанавливающие документы на жилплощадь.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Цели и задачи судебной оценочной экспертизы
К основным задачам экспертизы такого типа относят содействие судебным и исполнительным органам, страховым компаниям, нотариусам, а также юридическим и физическим лицам в установлении рыночной стоимости тех или иных имущественных объектов посредством специальных знаний.
Главная цель судебной экспертизы заключается в установлении обстоятельств с доказательным значением, которые необходимы для урегулирования проблемной ситуации.
Также среди целей судебной оценочной экспертизы недвижимости и других имущественных объектов выделяют:
- принудительное материальное взыскание с виновника причинения ущерба объектам собственности;
- помощь в возобновлении кредитных обязательств перед кредитором за счет оценки объектов собственности и доказательства материальной состоятельности клиента;
- раздел имущественных объектов при расторжении брака;
- взыскание материальных средств по упущенной выгоде.