Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у застройщика в сданном доме порядок действий за наличный расчет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.
Тот факт, что недвижимость приобретается у застройщика, не гарантирует отсутствия различных проблем, которые могут возникнуть на любом этапе. Как и в случае с покупкой недвижимости на вторичном рынке, необходимо уделять повышенное внимание проверке юридической чистоты квартиры (отсутствие обременений, долгов, прописанных жильцов, арендаторов).
Даже после того, как все обязательства по договору выполнены, по различным причинам договор может быть признан недействительным, к сожалению, законодательство несовершенно. Исходя из этого, настоятельно рекомендуется привлекать опытного юриста для сопровождения сделки, поскольку сумма, которую придется оплатить специалисту, в любом случае будет намного меньше тех денег, которые вы можете потерять в результате мошеннических действий продавца.
Оформите квартиру в собственность
Для регистрации права собственности необходимо обратиться в МФЦ.
Потребуются следующие документы:
- Договор-основание — например, договор долевого участия или договор уступки права требования
- Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдает их заранее в нужном количестве. Если у вас их меньше, чем нужно, можно получить дополнительный оригинал у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
- Кредитный договор и его копия
- Паспорта всех дольщиков
- Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
- Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
- Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли
Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указан номер вашего заявления.
Какие документы о проекте должны предоставить
Что же касается самого проекта дома, потенциальный покупатель также может запросить ряд документов:
- Разрешение на строительство.
- Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
- Заключение государственной экспертизы проектной документации.
- Проектную документацию со всеми изменениями.
- Подтверждение права застройщика на участок, на котором ведется строительство.
В проекте строительства должны быть отражены следующие аспекты:
- Цель проекта строительства.
- Разрешение на строительство и право на участок.
- Количество квартир в доме.
- Функциональное назначение нежилых помещений в доме.
- Состав общего имущества в доме.
- Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
- Предполагаемая стоимость проекта и возможные риски, непредвиденные финансовые расходы.
- Список организаций, которые выполняют монтажно-строительные работы (подрядчиков).
- Строительные лицензии и допуски на застройщика или подрядчиков. Подтверждают, что специалисты могут выполнять те работы, которые сопряжены с опасностью или требуют специфических знаний.
Особенности покупки квартиры в новостройке в ипотеку
Несмотря на увеличение рисков при привлечении ипотечного кредитования на первичный рынок недвижимости, постепенное снижение ставки Центробанка, влекущее уменьшение ставки рефинансирования наряду с ростом цен на жильё себя оправдывает. Процент ипотечных дольщиков в общем объёме покупателей составляет порядка 70-75 %.
Юридическое сопровождение
Покупка квартиры у застройщика – зачастую разовая операция за всю жизнь покупателя, в то время как для строительной организации почти ежедневная процедура. Процесс требует грамотного юридического сопровождения на всех этапах, начиная от выбора компании и заканчивая приёмом жилого помещения. Профессионалы окажут помощь:
- По выбору застройщика. Помимо официальной информации, публикуемой в СМИ и на сайтах, занимаясь систематически вопросами жилья на первичном рынке, юристы имеют собственную картотеку.
- При заключении договора. В отличие от реализации жилья на вторичном рынке только посредством договора купли-продажи приобретение квартиры в строящемся доме возможно на основании различных соглашений. Риск «двойной» реализации и «серые» схемы устраняются при оформлении ДДУ. При подписании договора переуступки требований во избежание уступки по несуществующим правам следует детально изучить основания.
- При приёме жилья. Перед подписанием акта необходимо проверить подъезд, дверные и оконные проёмы, систему вентиляции, электропроводку и теплоизоляцию. Недостатки отразить в дефектной ведомости и предоставить застройщику конкретный срок для устранения. Если какие-то элементы оказались непроверенными, то их следует указать отдельно, сославшись на отсутствие технической возможности для проверки.
Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома
Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.
Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.
Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.
Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.
Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.
Несколько советов по покупке квартиры в новостройке
Приобретения жилья в нашей стране дает право на получение налогового вычета. При покупке жилья в новостройке без отделки, вычет можно получить и за материалы, которые будут использоваться при ремонте.
Чтобы налоговый вычет оформить быстро и беспроблемно, без сохранения кипы чеков и получения расписок, обращайтесь в надежные компании за комплексным ремонтом. Профессионалы составят и согласуют с вами дизайн-проект, закупят нужные материалы и превратят голые стены в уютный домашний очаг.
При этом для налоговой хватит подписанного официального договора с указанной ценой. Тут важно помнить, что оформить вычет можно не на все виды работ (этот вопрос лучше оговорить с юристом). Еще один важный нюанс – для оформления вычета важно, чтобы квартира была куплена без отделки. С какой-то точки зрения, так получится даже выгоднее – квартиры без отделки стоят дешевле.
Лучшее время приобретения жилья у застройщика – конец года. В это время многие строительные компании предлагают хорошие скидки на недвижимость, чтобы быстрее продать квартиры и закрыть годовую отчетность. Почему бы не воспользоваться этим? Некоторые застройщики также скидывают цены летом, когда строительный рынок находится в стагнации из-за периода отпусков.
Надеемся, наша статья поможет вам решить все проблемы, связанные с приобретением жилья от застройщика. Сегодня это сделать не так сложно, как еще несколько лет тому назад.
Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.
Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.
Если дом уже сдан, вы перечисляете деньги на счет застройщика, и приезжаете в офис, где по предъявлению акта приема-передачи и документа о том, что вы являетесь собственником, вам выдают ключи.
В случае, если дом еще на стадии возведения, компания уведомит вас, когда квартира будет готова к приему-передаче, и пришлет окончательные расчеты замеров БТИ. Эта цифра может несколько отличаться от прописанной ранее: не нужно этого бояться. По стандартной схеме производится взаиморасчет между вами и компанией-застройщиком. Вы осматриваете недвижимость и подписываете соответствующий акт, далее подписывается акт приема-передачи и выдается приглашение в офис на выдачу ключей.
Если тщательно следовать всем рекомендациям и относиться к покупке достаточно серьезно, все этапы будут пройдены, и в результате вы получите новую квартиру, где будете являться полноправным собственником.
Как купить квартиру у застройщика: правила сделки
Сделка между застройщиком и покупателем на предмет покупки жилья в строящемся доме контролируется Федеральным Законом от 30.12.2004 № 214, согласно которого выступают два субъекта:
Застройщик – юридическое лицо, которое осуществляет строительство жилого здания за счет вкладов дольщиков.
Дольщик – физическое лицо, которое инвестирует свои деньги в строительство дома.
Заключать сделку застройщик имеет право тогда, когда получил законное разрешение на постройку многоэтажного жилого дома; зарегистрировал проект будущего объекта; имеет право собственности или арендует участок под застройку, либо земля в его распоряжении на основании договора субаренды.
Прежде чем заключить сделку, необходимо потребовать от застройщика такие документы:
- документы об учреждении;
- документ о регистрации застройщика;
- документ о налоговой регистрации;
- бухгалтерские отчеты и сметы за последние три года о предпринимательской деятельности;
- заключение аудитора об объекте, который уже завершен.
В процессе составления договора необходимо учесть:
- чтобы указанные данные строящегося дома определяли объект;
- сроки сдачи объекта в эксплуатацию;
- полная стоимость, сроки и способ внесения оплаты;
- срок гарантии на построенный дом.
Договор обязательно должен пройти регистрацию в Росреестре, только после этого можно перечислять денежные средства.
Ипотечного кредита на покупку в новостройке
При покупке жилья в новостройке с помощью ипотеки поможет разобраться следующая инструкция:
- Выбрав застройщика, рассмотреть его деятельность на добросовестность и надежность
- В банке взять перечень организаций, прошедших банковскую аккредитацию, либо узнать у застройщика о банках с которыми он уполномочен сотрудничать.
- После того, как выбран застройщик и банк, банковский специалист составляет договор о долевом участии в строительстве. Один экземпляр выдается на руки заемщику и назначается день для подписания договора о выдачи ипотечного займа.
- После того, как договор завизирован обеими сторонами, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, с предоставлением своих данных, как со стороны застройщика, так со стороны заемщика.
- В течение 10 дней все данные будут внесены в реестр и после этого с договором необходимо обращаться в банк, для того, чтобы деньги перевели на счет компании застройщика.
Что такое приемка квартиры?
Это процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и, если у будущего собственника жилья нет претензий к качеству работ, завершается подписанием акта приемки-передачи. Если нарекания все-таки присутствуют, процесс приемки может быть связан с рядом дополнительных действий.
Порядок покупки квартиры в ипотеку у застройщика
При покупке жилой площади в новостройке не всегда можно сразу увидеть объект приобретения. Зачастую незавершенное строительство вынуждает дожидаться окончания процесса. Однако, не нужно проверять юридическую чистоту квартиры, имеющей свою историю. Аналогичный проект на вторичном рынке стоит несколько дороже. Факт, что покупатель — первый владелец, освобождает от беспокойств за возможные обременения жилья. Все эти преимущества дополняются возможностью оплачивать стоимость объекта по частям.
Покупка квартиры от застройщика потребует больше времени. Договор, при обычной сделке, оформляется за один или два дня, а в данном случае — до 2 месяцев. Кроме того, покупатель не избавлен от рисков. Застройщик может оказаться недобросовестным по отношению к своим обязательствам. Для исключения подобной ситуации необходимо тщательно проверять организацию, а также правильно оформлять документы.
Заключая соглашение с застройщиком, покупатель участвует в договоре по строительству наряду с другими дольщиками, являясь инвестором. Обычная сделка купли-продажи осуществляется, если на помещения в доме уже оформлено право владения.
Рекомендуется следующий порядок при покупке жилья в новостройке:
- Выбираем объект.
- Подготавливаем документы.
- Оформляем договор купли-продажи или аналогичный документ.
- Вносим плату.
- Регистрируем право владения.
Процесс оформления покупки квартиры в новостройке потребует больше времени.
Основные отличия от стандартного порядка заключаются в документации, сопровождающей процесс, и в форме соглашения.
На этапе выбора объекта действуют следующим образом:
- Выбирают район по принципам: развитая инфраструктура, доступность транспорта.
- Тип квартиры по показателям комфорта и цене.
- Осмотр выбранной квартиры и здания, а также благоустройства дворовой территории.
- Можно приступать к изучению застройщика, сведений о компании. Важно уточнить ценовую политику. Сильное занижение стоимости не вызывает доверия.
- Оформление покупки квартиры в новостройке. Продавец предоставляет документы. Договор должен быть составлен правильно (образец договора купли-продажи квартиры от застройщика вот тут), зарегистрирован в Росреестре. Теперь наступает право собственности.
Оформление документов при покупке квартиры в новостройке
В качестве правовой базы для покупки квартиры в новостройке применяют № 122-ФЗ (Федеральный закон) «О госрегистрации прав …».
Оформляя право владения следует подать в орган регистрации следующие документы:
- Подтверждение окончания строительства.
- Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
- Акт приёма-передачи жилого помещения.
Также с начала 2020 года действует № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» с обновлениями. Согласно поправкам строительные организации должны предоставлять новые данные о деятельности. Минимальный размер уставного капитала у них — 2,5 млн. рублей. В его рамках компания может планировать застройку. Поправка также требует, чтобы деньги дольщиков хранились на специальных счетах. Застройщику они будут переданы лишь после передачи жилья владельцу. В противном случае обязательно страхование.
Договор купли-продажи заключается по форме, которую можно запросить и изучить заблаговременно. В документе прописываются важные условия сделки, договорённости.
Различают варианты соглашений о покупке квартиры в новостройке:
- О долевом участии.
- Договор цессии (уступка права требования).
- Об инвестировании, например, вексельная схема.
Основным считается первый документ, подлежащий обязательной государственной регистрации. Это даёт гарантии покупателю. Хотя каждый договор годится для определённого этапа.
Необходимые документы
Чтобы оформить ипотеку на новостройку, нужно собрать документы. В банк нужно предоставить:
- гражданский паспорт;
- трудовую книжку (копию);
- справку о доходах (используется форма 2-НДФЛ);
- свидетельства о браке или разводе, рождении детей (копии);
- трудовой договор (копию);
- налоговую декларацию (копию);
- дипломы и сертификаты (копии).
Конкретный список лучше узнать непосредственно в банке. Потребуются также документы от застройщика. Это:
- свидетельство о праве собственности, выданное на земельный участок;
- разрешение на строительство;
- инвестиционный контракт;
- акт предварительного распределения недвижимости.
Справка! Если застройщик аккредитован банком, документы у менеджеров финансового учреждения уже есть.
Отдельный перечень нужен и для регистрации договора в Росреестре. Потребуются:
- договор с банком, закладная;
- договор с застройщиком;
- паспорта всех собственников;
- квитанция о внесении госпошлины;
- акт приёма-передачи объекта недвижимости.
Таким образом, ипотека на квартиру в новостройке не всегда удобна, ведь в жильё нельзя вселиться сразу. Однако подобная ипотека достаточно выгодна, особенно, серьёзно отнестись к выбору программы и застройщика.