Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа приватизированной квартиры с несовершеннолетними детьми». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Нужно ли идти к нотариусу
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:
● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;
● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.
Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.
Когда продавать квартиру нельзя и когда опека запретит сделку
Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению. Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры.
Получение разрешения на оформление реализации жилища несовершеннолетнего собственника полностью зависит от следующих обстоятельств:
- При заключении соглашения существенно ущемляются права, в частности если подросток в результате проведения процедуры потеряет свое имущество в полном или частичном объеме;
- Приобретаемое жилье, в качестве компенсации утерянной собственности, значительно хуже предыдущего места жительства и ущемляет права лица на сохранение его собственности до момента совершеннолетия;
- Договор заключается при отказе одного из представителей от его проведения;
- Несовершеннолетнее лицо является наследником по завещанию, которое не вступило в свои права;
- Представители не провели процедуру оформления постоянной регистрации;
- Жилье, которое приобретается в качестве компенсации, является недостроем, либо находится на стадии строительства;
- Новое жилище не имеет инженерных коммуникаций, в частности электро- и водоснабжения;
- Приобретаемая недвижимость находится в ветхом или аварийном состоянии.
Данные обстоятельства не являются исчерпывающими, так как защитники интересов малолетних вправе при любых сомнениях в проведении сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним лицом отказать в ее дальнейшем проведении.
Если не владелец, а просто зарегистрирован
После упразднения института прописки в российском законодательстве осталось два статуса регистрации – постоянная регистрация по месту жительства и временная регистрация по месту пребывания. В первом случае зарегистрированный имеет полное право пользоваться жилым помещением, причем бессрочно, а во втором – он лишь приобретает право находится в жилом помещении в течение срока временной регистрации.
Но даже наличие регистрации ребенка по месту жительства в продаваемой квартире – не такая большая проблема, как в случае владения им долей в квартире. Продать квартиру можно в разных вариантах:
- выписать всех зарегистрированных до сделки (но дети должны быть сразу зарегистрированы по другому адресу, причем вместе с родителями);
- не выписывать зарегистрированных до сделки, но прописать это обязательство в договоре купли-продажи. В этом случае продавец квартиры будет обязан выписать себя и всех остальных членов семьи, включая несовершеннолетних, на другой адрес;
- не выписывать всех зарегистрированных и не упоминать об этом в договоре. Такое может быть, например, если квартиру покупает близкий родственник и он не против, чтобы в ней был зарегистрирован ребенок прошлых владельцев.
Проще всего пойти по первому варианту – не соглашаться на сделку, пока из квартиры не выпишутся все, кто был в ней зарегистрирован (или хотя бы все несовершеннолетние). Правда, при подписании договора купли-продажи все равно придется указать адрес, где был зарегистрирован выписанный из квартиры несовершеннолетний, причем нужно чтобы он был там зарегистрирован вместе с родителями.
Если же не выписать ребенка из квартиры до подписания договора купли-продажи, процесс может затянуться. Если это условие прописано в договоре, можно обратиться в суд, который вправе принудительно снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире. Но в случае с детьми суд также будет смотреть на то, чтобы ребенка не выписывали в никуда – у него обязательно должно быть другое место жительства, и не хуже прежнего.
Так что теоретически возможен вариант, что покупатель приобретет квартиру с прописанным в ней ребенком, которого как минимум до его 18-летия не удастся выписать – если его родители не захотят или не смогут зарегистрировать его по другому адресу. Поэтому риелторы вообще не советуют заключать договор купли-продажи до того, пока из квартиры не выпишут хотя бы несовершеннолетних.
Сложные случаи, на которые нужно обратить внимание
Любая сделка купли-продажи, в которой так или иначе участвует несовершеннолетний – более рискованная по сравнению со сделками, где все участники взрослые. А может быть и так, что ребенок никак не относится к покупаемой квартире, но потом оказывается, что он все же имеет право на долю.
Такое бывает, например, при приватизации квартиры. Право бесплатно приватизировать квартиру (полученную по договору социального найма) имеют все, кто зарегистрирован в ней, причем в равных долях. Но так как право приватизации – одноразовое, семьи обычно предпочитают записать квартиру на 1-2 членов семьи, а не на всех. Все остальные при этом пишут нотариально заверенные отказы от приватизации.
Если в муниципальной квартире зарегистрирован ребенок, то приватизировать квартиру без его участия будет крайне сложно – органы опеки просто не дадут на это своего согласия. Поэтому ребенка перед приватизацией могут выписать в другую квартиру – например, к родственникам, и провести приватизацию без него.
Но это – бомба замедленного действия для покупателя такой квартиры, ведь такой ребенок может вырасти и решить, что его обделили. Срока давности по этому нарушению нет – и обратиться в суд он может в любое время. А в суде потребовать возместить ему долю, которую он потерял – и с большой долей вероятности суд он выиграет.
Посредники и сделки с имуществом
Возможна ли продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка через посредников? Да, это довольно распространенный прием. И он приветствуется гражданами.
Обращаться для подачи объявления, а также для поиска покупателей необходимо в риелторские компании. Их называют агентствами недвижимости.
Среди плюсов подобного приема выделяют следующие нюансы:
- быстрый поиск клиентов;
- полная юридическая безопасность;
- сопровождение сделки от начала до конца;
- низкая вероятность работы с мошенниками.
Недостатки у этого приема тоже есть. Например:
- комиссия за сделку (обычно зависит от стоимости жилья, в среднем составляет 50000 рублей);
- существует вероятность работы с недобросовестной компанией;
- нет гарантий на успешную и быструю продажу жилья (хотя обычно фирмы в кратчайшие сроки подыскивают покупателей).
Именно такой расклад больше привлекает покупателей. Ведь риелторские компании тщательно проверяют своих клиентов. А значит, продаваемое жилье действительно готово к продаже на момент начала сотрудничества с агентством.
Продажа квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний
Если малолетний гражданин прописан в квартире, пошаговый процесс продажи будет выглядеть так:
- Определить пакет необходимых актов и подготовить их заранее;
- Предоставить отдельно документы о жилье, в которое переезжает несовершеннолетний;
- Если новой квартиры пока нет, следует открыть банковский счет на имя малолетнего, куда буду перечислены средства за продажу жилья;
- Оформить заявление-ходатайство;
- Подать собранные документы плюс заявление;
- Получить решение ООП;
- Дождаться решения чиновников.
Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником, но прописанным в ней упрощается, но есть нюансы:
- Потребуется выписать ребенка заблаговременно;
- Разрешение органов опеки не нужно;
- Несовершеннолетний не принимает участие в оформлении договора.
Необходимо выделить особенности оформления сделки. Так, всегда обращайтесь в ООП и другие инстанции, только имея при себе полный комплект документов. Помните, что понадобятся также копии актов. Следите, чтобы пакет документов был готов не позже, чем через месяц после написания заявления. Если собственник не прописан в квартире, время оформления сделки сокращается.
Возможна ли продажа объекта, в котором прописаны дети
Государство всегда стоит на стороне детей и всячески защищает их права. Это не значит, что подобные сделки купли-продажи жилья вовсе запрещены. Просто при реализации жилплощади, на которой проживает несовершеннолетний, должны соблюдаться три условия:
- ему будет, где жить. На момент сделки есть конкретный адрес, по которому малыша поставят на регистрационный учет, или он появится в ближайшем будущем. Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ (об обязательном проживании детей до 14 лет с родителями), по новому адресу должны быть зарегистрированы и законные представители ребенка;
- условия проживания не ухудшатся. В идеале – станут лучше, но как минимум, новое место жительства должно соответствовать санитарным требованиям и элементарным нормам безопасности;
- не будут нарушены имущественные права. В случае, если доля реализуемой недвижимости находится в собственности несовершеннолетнего, нужно убедиться в том, что в новой квартире она будет не меньше. Еще один вариант – перевести деньги на счет ребенка в Сбербанке.
Особенности оформления купли-продажи
Допустим, вашему ребенку принадлежит половина квартиры. Вы, как его опекун или попечитель, можете распорядиться ею только при условии получения разрешения у органов опеки.
Распространенные сделки, требующие согласия:
- продажа квартиры;
- сдача квартиры в аренду;
- обмен квартиры;
- предоставление в залог (ипотека);
- отказ от преимущественного права покупки доли в квартире.
Куда обращаться?
Органы опеки и попечительства – это местные органы. В Санкт-Петербурге они есть в каждом муниципальном округе. Вы должны обратиться в органы того округа, в котором зарегистрирован ребенок либо в районный МФЦ.
Какие документы предоставить?
- заявление законных представителей (родителей);
- заявление ребенка (если ему более 14 лет);
- паспорта заявителей;
- свидетельство о рождении ребенка;
- договор по отчуждению имущества (купля-продажа, мена, дарение);
- выписка из ЕГРН о собственности;
- справка о регистрации (форма №9);
- характеристика жилья (форма №7);
- кадастровый паспорт квартиры;
- документы на приобретаемое имущество.
Выписка граждан из квартиры
А как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры при продаже имущества? Это не такая уж и трудная задача. Особенно если есть место, куда можно прописать детей. Выписка несовершеннолетнего ребенка из квартиры при продаже – это не так трудно.
Новое жилье может обладать худшими условиями, нежели старое. Данная особенность радует всех собственников жилья. Ведь прописать ребенка можно в любую квартиру.
Алгоритм действий имеет приблизительно следующий вид:
- Подобрать место жительства для ребенка.
- Собрать документы: паспорт собственника и родителя несовершеннолетнего, свидетельство о рождении, выписку из ЕГРН.
- Обратиться в УФМС (МФЦ/паспортный стол) с заявлением на снятие ребенка с регистрации в квартире.
- Подать заявление на прописку несовершеннолетнего в новом месте.
Вот и все. Листки прибытия и убытия заполняются и выдаются прямо в УФМС. В конечном итоге ребенок будет одновременно снят с учета в одной квартире, а затем перерегистрирован в новой.
Если ребенку еще нет 10 лет, то предварительно (а лучше одновременно) рекомендуется перепрописать родителей несовершеннолетнего в новом месте жительства. Как мы уже подчеркивали, все дети должны жить со своими законными представителями. Выписка взрослых жильцов осуществляется по уже изученным нами принципам.
Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего?
Важным моментом при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, является то, что продажа может быть осуществлена только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Опека дает разрешение на совершение сделки, но прежде проверяет, что сделка соответствует интересам несовершеннолетнего, что она является законной и т.п.
Для совершения сделки по продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего порядка действий:
- Посетите орган опеки и получите предварительное разрешение на сделку;
- После получения предварительного разрешения опеки заключите договор купли-продажи квартиры, который должен быть удостоверен нотариусом;
ВНИМАНИЕ: с 01.02.2019 подать заявление о регистрации прав обязан нотариус, если Вы не возражаете против этого, в ином случае переходите к следующему действию.
- Подготовьте документы для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру;
- Вместе с покупателем подайте документы на госрегистрацию.
Приватизация квартиры с несовершеннолетними детьми: документы
Приватизация – процедура передачи объекта недвижимости в частные руки, предполагающая оформление права собственности. Приватизация квартиры с несовершеннолетними детьми – сложный процесс, имеющий ряд особенностей и нюансов. Зачастую трудности возникают из-за незнания законодательных норм, касающихся этого процесса, ведь процедура требует четкого их соблюдения.
- заявления от всех участников,
- договор социального найма,
- ксерокопии паспортов,
- потребуются ксерокопии свидетельств о рождении (для детей младше 14 лет),
- официальное согласие органов опеки,
- технический и кадастровый паспорта,
- справка или выписка из домовой книги,
- документы подтверждающие, что участие в приватизационных процессах ранее не осуществлялось,
- документация, подтверждающая полное отсутствие долгов по коммунальным платежам,
- нотариально заверенные согласия от лиц, желающих отказаться от участия в приватизации,
- доверенность при представлении интересов представителей несовершеннолетних, заверенная у нотариуса.