Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор пожизненной ренты на квартиру плюсы и минусы 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Как оформить договор ренты
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Плюcы дoгoвopa peнты нa квapтиpy
Плюcы для пoлyчaтeля peнты. Mapия Гpигopьeвнa дo кoнцa днeй живeт в cвoeй квapтиpe. Cдeлки c нeдвижимocтью мoжнo пpoвoдить тoлькo c coглacия пeнcиoнepки. Нaпpимep, cын Ляйcaн пepeexaл жить в Кaзaнь. Ляйcaн xoчeт зaбpaть пeнcиoнepкy к ceбe, a квapтиpy Mapии Гpигopьeвны пoмeнять нa квapтиpy в Кaзaни. Ecли бaбyшкa coглaшaeтcя нa пpeдлoжeниe Ляйcaн, coceдки y нoтapиyca oфopмляют Пpилoжeниe к дoгoвopy peнты, гдe пpoпиcывaют измeнeнныe ycлoвия.
Mapия Гpигopьeвнa пoлyчaeт eжeмecячнyю дoтaцию, ecли oфopмлeнa peнтa зa плaтy. Либo пoлyчaeт бecплaтнoe coдepжaниe и yxoд, ecли oфopмлeнa пoжизнeннaя peнтa c coдepжaниeм.
Дoпycтим, Ляйcaн нe coблюдaeт ycлoвий дoгoвopa peнты. Mapия Гpигopьeвнa мoжeт чepeз cyд pacтopгнyть дoгoвop. Boзвpaщaть yжe пoлyчeнныe дeньги или вoзмeщaть pacxoды нa coдepжaниe пeнcиoнepкa нe oбязaнa. Кpoмe этoгo, eй вoзвpaщaeтcя бeзycлoвнoe пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy.
Обязан ли получатель ренты жить в квартире?
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
При оформлении договора пожизненной ренты в нем должны указываться:
— ФИО, паспортные данные рентоплательщика и рентополучателя. — Предмет договора – квартира – все её характеристики, такие как адрес, площадь, количество комнат, месторасположение, кадастровый номер. — Условия договора – подробно указываются все обязанности сторон. Обязательно нужно продумать все и проконсультироваться с юристом. — Условия расторжения договора – почему соглашение может быть расторгнуто ранее, чем смерть нынешнего собственника квартиры. — Ответственность сторон и штрафные санкции за нарушение условий сделки. Разрешение споров. — Координаты, реквизиты сторон и их подписи.
Разновидности договора ренты
Нормами закона предусмотрен договор постоянной и пожизненной ренты, который имеет некоторые отличительные особенности:
|
Постоянная рента |
Пожизненная рента |
| Получателями ренты могут быть как коммерческие предприятия, так и граждане | Получателями ренты могут выступать только граждане |
| Рента платиться только собственнику недвижимости | Рента может выплачиваться третьему лицу |
| Рента может предоставляться в виде услуг по бытовому обслуживанию | Рента перечисляется только в денежном эквиваленте |
| Право на постоянную ренту может передаваться по наследству | Договор прекращается в момент смерти получателя ренты |
Условия договора пожизненной ренты
Предметом договора ренты выступает недвижимое имущество на основании возмездной сделки. В подобной ситуации при переходе прав собственности к договору предъявляются определенные требования. Так в силу ст.584 ГК РФ документ в обязательном порядке должен быть заверен нотариально. При этом если по условиям договора квартира подлежит отчуждению, соглашение должно пройти государственную регистрацию в Росреестре.
Установлены законом и некоторые требования к сторонам договора. В частности, в случае если получателем ренты будет выступать недееспособный гражданин, и квартира будет принадлежать ему же, во исполнение ст.37 ГК РФ сделка в обязательном порядке согласовывается с органами опенки и попечительства.
Также в договор пожизненной ренты на квартиру должны быть включены следующие обязательные условия:
- срок действия соглашения;
- размер рентных платежей;
- перечень услуг и периодичность их предоставления;
- сроки выплат;
- право проживания в отчуждаемом имуществе либо же предоставление иного жилого помещения;
- порядок прекращения действия договора.
Как расторгнуть договор пожизненной ренты
Действие договора может быть прекращено до смерти рентополучателя на основании ст. 599 Гражданского кодекса в таких случаях:
- рентоплательщик систематически нарушает установленные условия и не исполняет свои обязанности должным образом;
- выплата финансовых средств не производилась более 1 года;
- соглашение признается недействительным по решению суда, когда выясняется, что документ составлялся со стороны плательщика обманным путем;
- рентополучатель признается недееспособным;
- пожизненная рента была выкуплена, вследствие чего обязанность выплачивать денежные средства прекращается и рентоплательщик становится собственником недвижимости.
Также стороны соглашения могут по обоюдному согласию расторгнуть договор досрочно. Для этого нужно составить нотариально заверенное соглашение о расторжении. В результате рантье вновь вступает в права на собственность, а плательщик прекращает свои обязанности.
Отличия постоянной и пожизненной форм ренты
Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры. Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты. Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.
Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.
Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки. А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями». Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.
Когда и как можно расторгнуть договор
Обычно контракт прекращает действие лишь после кончины рентополучателя, но есть возможности расторгнуть его и ранее.
Отношения можно разорвать, если:
1 Стороны достигли между собой согласия без каких-либо взаимных претензий. Соглашение о расторжении оформляется с соблюдением всех законодательных норм и заверяется нотариусом. Рентополучатель возвращает свое право собственности на жилье, а с плательщика снимаются все обязанности перед получателем.2 Рентоплательщик нарушает свои договорные обязательства перед получателем. Такая ситуация решается через суд. Рентополучатель обращается в судебный орган с заявлением, и на время разбирательства плательщик имеет право прекратить выполнение свои обязанностей;
3 Договор признается недействительным. Такие ситуации встречаются, когда мошенники обманным путем склоняют пожилых людей к подписанию рентного договора. Их родственники выясняют, что стариков обманули или воспользовались их недееспособностью, и через суд добиваются признания неправомерности условий контракта;
4 Произошло повреждение квартиры. Если владелец передает права на эксплуатацию своей недвижимости плательщику, а тот умышленно или неумышленно допускает ее повреждение или даже разрушение, то рентополучатель обращается в суд с заявлением о расторжении сделки и возвращении себе имущества. Стоимость ущерба включается в пожизненную ренту, а рентоплательщик и дальше будет обязан осуществлять предусмотренные договором рентные платежи.
Сторонам договора не следует переходить на дружеские доверительные отношения: держите их в рамках партнерских.
Сохраняйте квитанции об оплате услуг и покупок за все время действия соглашения.
Все денежные средства передавайте и принимайте только с оформлением расписки или другим способом, который бы документально подтверждал факт оплаты (банковским или почтовым переводом).
Если вы договоритесь о периодическом подписании некоего акта о приеме-передачи услуг, в котором будет отражено, что обязанности сторонами полностью исполнены и претензий нет, то это защитит от возможных мошеннических действий противоположной стороны.
Пожизненная рента может стать хорошим вариантом для решения проблем с отсутствием жилплощади. Конечно, для получения квартиры в свою полную собственность плательщику приходится ждать кончины получателя ренты, а за это время рентоплательщик обязан соблюдать и выполнять пункты контракта, создать благоприятные условия для жизни пожилого человека, ни в чём его не ущемляя.
При честном выполнении всех положений соглашения выгоду получают обе его стороны.
Что такое пожизненная рента квартиры
Самым распространенным из договоров ренты является пожизненная рента на условиях перехода прав на квартиру плательщику или лицу, ухаживающему за ее собственником. Исходя из понятия ренты, что это – установление выплаты определенной суммы или обеспечение по договоренности ухода, следует, что при пожизненной ренте должник будет выполнять обязательства до конца жизни получателя.
На подобные сделки чаще всего идут одинокие пожилые люди, нуждающиеся в посторонней помощи, или желающие улучшить свое материальное положение. Бывает и семейные пары согласны передать недвижимость абсолютно постороннему человеку, заручившись его обязательствами ухода за ними или постоянной выплатой оговоренной суммы. В таком случае нужно, чтобы вторая половинка семейной четы дала письменное согласие на отчуждение приобретенного в браке имущества.
Важно отметить, что юридически право собственности на жилплощадь переходит к плательщику ренты с момента подписания договора, то есть еще при жизни бывшего хозяина квартиры.
Главная отличительная особенность от покупки недвижимости за наличный расчет или по ипотечному займу от сделки на передачу имущества по договору ренты на квартиру то, что закон позволяет переоформлять квартиру в собственность плательщика ренты:
-
после внесения частичной ее стоимости по правилам, применяемым в случае купли-продажи недвижимости;
-
по принципу заключения договора дарения, то есть когда должник не платит ничего, а обязуется до конца жизни взять бывшего владельца на иждивение.
Гарантировать, что в конечном итоге полученная в собственность квартира обойдется дешевле рыночной цены, невозможно. Все зависит от того, как долго проживет рантье. Поэтому с моральной точки зрения не всем приемлем такой вариант решения жилищных проблем. Фактически плательщик ренты заинтересован в смерти человека, чтобы распоряжаться доставшимся имуществом по своему усмотрению.
Обеспечить достойное существование иждивенцу можно не только лично ухаживая за ним, но и:
-
оплачивать услуги домработницы или сиделки;
-
взяв на себя расходы за его пребывание в пансионе.
Заключая договор пожизненной ренты, обратите внимание на ряд важных моментов:
- Все льготы по оплате коммунальных услуг, которыми пользовался пожилой собственник, отменятся, поскольку обязанность по ним перейдет к другому плательщику. Поэтому рассчитывайте их полную стоимость заранее.
- Соглашайтесь на перевод средств безналичным путем на банковский счет рентополучателя. Выписка всегда будет весомым аргументом, в какие даты и какой суммой вносились платежи. Это станет доказательством вашей порядочности по отношению к собственнику в суде.
- Периодически следует просить у рентополучателя письменное подтверждение отсутствия претензий. Это поможет при необоснованных претензиях, которые он может предъявить суду. Ведь нередки случаи, когда пожилые люди добиваются отмены договора, суд идет им навстречу. Спустя время они находят очередную «жертву» и все повторяется. В итоге никому из них квартира так и не достается.
Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры
- При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:
- плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
- плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
- получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
- родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
- получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.
Любое решение имеет свои последствия, и не всегда только хорошие. Поэтому перед заключением договора пожизненной ренты рекомендуется внимательно изучить его плюсы и минусы. Причем сделать это нужно обеим сторонам.
| Для получателя (пожилого человека) | Для плательщика (ухаживающего за пожилым человеком) | |
| Плюсы | Право на жилье и проживание в нем сохраняется до самой смерти (если речь не идет об иждивении). Можно расторгнуть заключенный договор в судебном порядке, доказав, что плательщик к выполнению своих обязательств относится недобросовестно. Свое жилье остается в качестве залога до конца жизни. |
Выгодные условия получения недвижимости в собственность – на практике стоимость ее оказывается существенно ниже рыночной. Собственником недвижимости плательщик становится сразу после подписания, заверения и госрегистрации договора. |
| Минусы | В нынешних реалиях вероятность попасть в руки мошенников достаточно высока, что может означать преждевременную смерть одинокого пожилого человека насильственного характера. | Распоряжаться и отчуждать недвижимость до момента смерти нельзя. Это возможно исключительно с согласия самого пожилого человека. Необходимость постоянно обеспечивать постороннего человека, а это дополнительные траты. Возможно, получатель через какое-то время расторгнет договор, а вернуть потраченные средства можно далеко не всегда. |
Сравнение с дарением: что лучше, легче и безопаснее?
Для того чтобы оценить, какой из способов отчуждения имущества наиболее удобен необходимо знать плюсы и минусы каждого способа.
Плюсы ренты:
- Предельно четко описаны условия отчуждения имущества.
- Сделку сложно оспорить.
- Законность сделки подтверждается нотариусом.
- Рентополучатель не вправе распоряжаться квартирой до снятия обременения.
- Кредитор имеет право на проживание в квартире пожизненно.
- Кредитор получает постоянный доход в виде рентных выплат.
- Услуги ЖКХ оплачивает рентоплательщик.
- Покупатель получает недвижимость по цене, которая гораздо меньше рыночной.
- Не нужно платить налоги на доход.
Минусы:
- Нарушение условий даже в мелочах может привести к разрыву сделки без возмещения понесенных расходов.
- Кредитор может столкнуться с недобросовестностью рентоплательщика.
- Существует риск, что рентоплательщик будет заинтересован в смерти владельца жилья.
- Чтобы снять обременение с жилплощади и получить право распоряжаться жильем покупателю придётся ждать неопределенный срок.
Плюсы дарения:
- При передаче квартиры близким родственникам не взимается подоходный налог.
- Требуется минимальный комплект документов.
- Низкая стоимость оформления и регистрации сделки.
- Прописанные в квартире граждане сохраняют право на проживание.
- Если сделка заключена под давлением – это легко доказать и аннулировать дарственную.
Минусы:
- Нельзя расторгнуть без веских оснований.
- Существует риск отмены сделки, что делает способ отчуждения ненадежным.
Оба документа подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Таким образом, однозначный ответ на вопрос что выгоднее дать нельзя – каждая ситуация индивидуальна.