Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать доверенность на продажу квартиры за границей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для доверенности нужен родственник (или близкий человек): подходите к этому вопросу ответственно, поскольку с этим документом он получит право действовать от вашего имени. С его паспортными данными вы идёте к нотариусу — желательно найти говорящего на русском, чтобы не было трудностей перевода.
Какие бывают доверенности
Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.
Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.
Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.
Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.
Место сделки изменить нельзя
Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.
Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.
Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.
Когда может понадобиться доверенность за границей
Те, кто планирует оставаться за границей продолжительное время, могут столкнуться с необходимостью продать свою российскую недвижимость или сдать ее в аренду. Такими процессами должен заниматься человек, имеющий соответствующие полномочия. Обеспечить ему эти полномочия поможет генеральная доверенность. С ее помощью можно не только осуществлять сделки купли-продажи, но и открывать счета в банках, получить необходимые документы в государственных учреждениях, решать дела в суде.
Конечно, доверенность можно оформить уже за границей, но это более сложный процесс. Лучше побеспокоиться об этом документе заранее, подготовив его еще в России. Если страна пребывания россиянина является участником Гаагской конвенции 1961 года, то в этом случае доверенность придется апостилировать. Если страна пребывания эту конвенцию не поддерживает, тогда достаточно будет только консульской легализации.
С некоторыми странами Россия подписала двусторонние договоры о взаимной правовой поддержке, как, например, с Эстонией. Так, выданную в Эстонии доверенность на русском апостилировать и заверять не нужно, так как она будет действовать на территории РФ безо всяких ограничений. Система работает и в обратном порядке.
Как оформить доверенность за границей
Если возникла необходимость продать недвижимость или сдать ее в аренду, получить документы, провести банковские операции в России, а заранее подготовленной и оставленной надежному человеку генеральной доверенности нет, то можно сделать документ за границей и передать доверенному лицу курьером. Для этих целей стоит обратиться либо в российское консульство, либо к нотариусу. Если страна сегодняшнего пребывания – участник Минской конвенции, то есть бывшего СНГ, то процесс оформления доверенности будет максимально прост. Необходимо просто посетить нотариуса и сделать доверенность на русском языке.
В странах, являющихся участниками Гаагской конвенции 1961 года, придется ставить на нотариальную доверенность апостиль. В этом случае необходимо подать документ в ближайшее отделение Министерства юстиции и оплатить пошлину.
Как оформить у нотариуса
По сути, нотариус не делает доверенность, он только заверяет подлинность вашей подписи. На заверенную у нотариуса подпись надо поставить апостиль.
Можно обратиться к любому нотариусу. В маленьком городке, наверное, есть запись, и всё не так быстро. В больших, наверное, проще.
Основная проблема — в двойном переводе. Вы берёте русский образец, переводите его так, чтобы ваш заграничный нотариус понял, заверяете и делаете всё остальное, а потом должны перевести обратно, на русский язык, и заверить правильность перевода.
Перевод и нотариальное заверение перевода любых иностранных документов, предназначенных для России, лучше делать в России. Потому что, как бы местный судебный переводчик ни старался, в тексте в любом случае останутся непереведенными печать переводчика и удостоверительные надписи. В результате вам придется в России делать перевод и нотариальное заверение перевода оставшихся частей.
Плюсы обращения к нотариусу вытекают из минусов обращения в консульство: нотариус может находиться на соседней улице, к нему можно быстрее записаться. Однако, нотариальные услуги чаще всего недешевы.
Как купить квартиру удаленно?
Перед покупкой определитесь, для какой цели вам понадобится приобретаемое помещение. Возможно, вы собираетесь переехать жить в другой город, купить жилье для детей или сдавать квартиру.
Важным условием является оценка собственных финансовых возможностей: есть ли у вас необходимая сумма или вы рассчитываете воспользоваться заемными средствами?
Для того чтобы не потеряться в огромном количестве предложений, нарисуйте для себя картину будущей покупки:
- где должна находиться недвижимость;
- какой она будет: квартира в МКД, частный дом;
- ваши особые пожелания: квартира должна быть в центре города, с видом на море и пр.;
- какова будет ее площадь;
- сколько готовы заплатить.
Исходя из установленных критериев, начните подбирать вариант.
Почему нельзя полностью исключить все риски
Только после тщательной проверки и анализа всей полученной информации можно принимать решение о покупке такой квартиры. Дело в том, что полную проверку для исключения всех негативных моментов провести нереально. Почему:
- Для того, чтобы убедиться, что подпись на доверенности подлинная, нужно провести графологическую экспертизу.
- Быть уверенным на 100% в том, что по Скайпу вы общались именно с хозяином квартиры, также нельзя. Вы видите этого человека впервые. Кто он – вы не знаете.
- Убедиться в психическом состоянии здоровья хозяина можно, получив заключение врача-психиатра и ответы на запросы из Психо-неврологического и Наркологического диспансеров. Но врач должен лично осмотреть пациента, что ввиду его отсутствия сделать невозможно.
- Однако, быть уверенным, что доверенность была подписана добровольно, а не под воздействием угроз, шантажа, насилия, обмана или сильнодействующих средств, вы также не можете.
К кому обращаться за удостоверением доверенности
Доверенность, которая не требует совершения представителем нотариальных действий, может быть составлена самим собственником. В таком случае можно обойтись без визита к нотариусу. Таким документом можно обойтись, например, если доверитель делегирует представителю сбор документов для проведения сделки.
Если доверенность предполагает обращение в Росреестр для совершения регистрационных действий, она должна быть заверена у нотариуса. К какому специалисту, частному или государственному, обращаться, не имеет значения. В отдельных случаях совершать нотариальные действия может иное должностное лицо. Такое допустимо, если в населенном пункте нет нотариуса или его доступ ограничен по другим причинам. Оформить доверенность могут:
- руководитель учреждения, в котором доверитель отбывает лишение свободы;
- командир военной части (соединения, военно-учебного учреждения) для доверителей-военнослужащих;
- главный врач военного госпиталя, его заместители, если военнослужащий находится на излечении;
- глава местной администрации, должностное лицо администрации, если в населенном пункте в котором проживает доверитель, нет нотариуса;
- сотрудник консульского отдела, если нотариус проживает за рубежом.
Образцы доверенностей
Доверенность может быть составлена в разных вариациях:
- Генеральная. Ее можно оформлять, если собственник имущества желает передать большой перечень полномочий другому лицу или же полное сопровождение сделки купли-продажи.
- Разовая. Данный тип документа дает только одно полномочие, к примеру, сбор документов для продажи недвижимости. После того, как доверенное лицо совершит это действие, бумага теряет юридическую силу.
- Специальная. В этом случае доверитель передает лишь некоторые полномочия, которые могут понадобится в процессе заключения сделки, к примеру, только подготовка пакета бумаг и написание текста соглашения.
Для правильности составления нужно ознакомиться с примерами.
Пакет документов для оформления
Чтобы нотариус смог оформить бумагу на передачу полномочий, стороны должны представить комплект документов. В него входят:
- паспорта обеих сторон;
- документ о собственности. Если имущественное право было оформлено до 2016 года и после не переоформлялось, то нужно предъявить свидетельство. Если после 2016 года, то выписку из ЕГРП. Её можно получить в МФЦ или через официальный сайт Росреестра. Услуга платная, срок исполнения 3 – 5 дней.
Владельцем отчуждаемой квартиры или доли в ней может быть несовершеннолетний. Если ему ещё не исполнилось 14 лет, то доверенность от его имени оформляет законный представитель – родители или опекуны. Самого ребёнка предъявлять нотариусу не нужно.
Если же 14 лет уже исполнилось, то он должен присутствовать. Подпись на доверенность он ставит с согласия своего родителя/опекуна. В том или другом случае, нотариусу нужны оригиналы следующих документов:
- свидетельства, подтверждающего факт рождения;
- если собственнику больше 14 лет, его паспорт;
- паспорт законного представителя.
При составлении доверенности на совершение сделки по купле-продаже недвижимости необходимо придерживаться установленных по закону правил. Форма такого документа не имеет строго установленных критериев, но некоторые аспекты носят обязательный характер. Доверительная бумага содержит в себе:
- Дата составления бланка.
- Населенный пункт, в котором она оформляется.
- Сведения о доверителе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и/или проживания, иное.
- Данные о продаваемой жилплощади – адрес нахождения, регистрационные сведения, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
- Информация о доверенном лице – ФИО, сведения из паспорта, место жительства и др.
- Подробное описание полномочий, которые передаются поверенному.
- Срок действия документа.
- Подписи обеих сторон, хотя доверенное лицо может и не подписывать бланк.
- Нотариальное заверение подлинности.
Риски продажи квартиры по доверенности
При имеющихся возможностях собственники стараются обезопасить себя от мошеннических действий со стороны риэлторов и лично приезжают для участия в сделках, связанных с продажей недвижимости. Однако если избежать подписания генеральной доверенности на совершение продажи квартиры не удалось, следует проанализировать возможные риски:
- Истечение срока действия доверенности до подписания договора купли-продажи – сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. К моменту подписания купчей злоумышленник уже имеет на руках всю выкупную сумму, что позволяет ему скрыться от собственника квартиры.
- Доверитель умирает в ходе достижения договоренностей о продаже квартиры – родственники покойного обращаются в суд с иском об оспаривании сделки.
- Вынужденное подписание доверенности – сотрудники нотариальной конторы не уполномочены проверять дееспособность доверителя и его взаимоотношения с поверенным лицом. Если в адрес собственника квартиры поступали угрозы, доказать незаконность сделки можно будет в суде.
В отдельных случаях просматриваются мошеннические схемы, организованные собственником и риелтором с целью завладения средствами покупателя.
✅ Можно ли по генеральной доверенности продать квартиру?
Генеральная доверенность дает право выполнять все действия по отчуждению имущества (уведомлять об их проведении доверителя не нужно). Имеют место лишь некоторые ограничения. Представитель:
|
Имеет право |
Не имеет права |
|---|---|
|
Вести переговоры с покупателями |
Дарить недвижимость (если предусматривается дарение, владелец жилья должен указать имя одариваемого) |
|
Показывать недвижимость |
Завещать жилье |
|
Оформлять/подписывать необходимые бумаги |
«Продать» квартиру себе |
|
Проводить регистрационные процедуры |
|
|
Производить расчет с покупателем |
|
|
Выполнять другие действия, зафиксированные в документе (сдавать в аренду, производить обмен, регистрировать изменения планировки и пр.) |
Как проверить подлинность?
Жилая недвижимость – это очень ценное имущество. Мошенники готовы на многое, чтобы завладеть ей – или деньгами, передаваемыми при её продаже. И одним из способов совершения преступлений является подделка нотариальных доверенностей. До недавнего времени проверить доверенность можно было лишь следующими способами:
- Убедиться, что она выполнена на специальном бланке.
- Удостовериться, что заверивший её нотариус реально существует. Это самый лёгкий пункт: нотариусы заинтересованы, чтобы к ним обращались и потому никогда не скрывают свои контактные данные. В любом справочнике или онлайн-базе данных есть их адреса и телефоны.
- Обратиться к нотариусу вместе с лицом, которое выдало доверенность.
Однако с 1 января 2017 года ФНС РФ предоставила всем желающим доступ к онлайн-сервису. Теперь достаточно на официальном сайте ввести реквизиты доверенности – и будет предоставлена краткая информация о том, существует ли такая доверенность в природе. Там же содержатся и данные о выданных, но уже отозванных доверенностях.
Что стоит сделать перед сделкой по доверенности
Никто не может дать полной гарантии безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к процессу компетентного юриста или риелтора.
- Проверьте, что доверенность разовая, а не «генеральная». Первая дает разрешение на конкретную сделку, в ней подробно расписаны все условия. Вторая — разрешает вести дела от имени доверителя. Чем конкретнее доверенность, тем больше доверия ее владельцу.
- Не соглашайтесь на сделку, если не можете лично побеседовать с продавцом. Если нет возможности встретиться, созвонитесь по видеосвязи, выясните подробности, убедитесь, что доверенность тот выдал добровольно. Спросите, осознает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все его слова.
- Проверьте документы на квартиру. Нужно выяснить, является ли тот, кто выдал доверенность, владельцем жилья.
- В доверенности должны быть подробно расписаны параметры квартиры — адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Их достаточно, чтобы убедиться — продают ту квартиру, которая указана в доверенности.
- Созвонитесь с продавцом перед тем, как отдавать деньги или передавать документы в МФЦ — убедитесь, что с ним всё в порядке.
- Проверьте в день сделки, что доверенность не отозвали, с помощью нотариуса или онлайн-базы.
- Саму сделку лучше провести через нотариуса, для дополнительной гарантии безопасности процесса.
После того как будет оформлен договор, доверитель не сможет заняться переоформлением своей собственности, а также продажей ее самому себе. Исключено и дарение жилища, в таком случае проще ограничиться разовой доверенностью.
Срок, в течение которого действует бумага, обсуждается предварительно и обязательно фигурирует в соглашении. Обычно он равен до 3-х лет.
Если дата завершения действия документа не указана, по умолчанию срок равен 1-му году с момента подписания. При отсутствии числа, в которое была оформлена бумага, документ не имеет юридической силы. Поверенное лицо вправе передать свои правомочия третьей стороне в рамках договора передоверия.
В каких случаях документ недействителен
Доверитель вправе прекратить полномочия абсолютно в любой отрезок времени. Все, что требуется – пойти к нотариусу. Сделать это можно в любом населенном пункте. Все, что требуется от доверителя – подать заявление, вне зависимости от причин, которые привели к принятию такого решения.
Есть также несколько других условий, при которых документ утрачивает действительность:
- выдача его со стороны несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14 лет, и отсутствие письменного разрешения со стороны родителей или официальных опекунов;
- признание факта недееспособности доверителя, подтвержденное документально;
- оформление, для которого были насильно привлечены третьи стороны;
- нахождение составителя в состоянии аффекта;
- истечение срока действия бумаги и необходимость повторного оформления.
Оформление доверенности на распоряжение квартирой с правом ее продажи – серьезная сделка, сопряженная с колоссальным риском. Поэтому выбирать поверенное лицо нужно крайне осторожно.
Если документ оформляется на имя риэлтора, нужно учесть некоторые нюансы:
- удостовериться в чистоте его намерений и находиться с ним строго в доверительных отношениях;
- обращаться исключительно к надежному специалисту;
- тщательно продумать каждое полномочие и вписать их в полном наборе в чистовой текст договора.
Во избежание непредвиденных обстоятельств необходимо избегать оформления данного документа. Целесообразнее всего ограничиться разовой бумагой. А во время сделки собственнику следует присутствовать лично.
Если появились какие-то сомнения в порядочности и добросовестности поверенного лица, нужно срочно обратиться за отзывом документа. Ведь игнорирование этого пункта чревато столкновением с мошенническими действиями и потерей квартиры.
Тем не менее, если подойти к вопросу составления документа грамотно, можно значительно упростить себе жизнь и возложить некоторые обязательства на стороннее лицо. Такой подход позволит упростить жизнь всем сторонам процесса.