Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дома на участках под ИЖС: как оформить права собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Подача заявлений на государственный кадастровый учет и регистрацию прав
Напомню, что сейчас подать заявление на кадастровый учет и регистрацию прав можно на бумажном носителе при личном посещении МФЦ, либо ФГБУ «ФКП Росреестра», либо отправить по почте, либо заказать выездной прием за отдельную плату. Или в электронном виде через сайт госуслуг или Росреестра.
С 28.10.2021 года будет доступна подача заявления через нотариуса при нотариальной сделке. Либо выездной прием МФЦ или ФГБУ «ФКП Росреестра» за плату.
С 01.01.2023 будет доступна функция подачи заявления через личный кабинет на сайте Росреестра или через региональные порталы государственных и муниципальных услуг.
Кроме того, с января 2023 года органы государственной власти и органы местного самоуправления, страховые и кредитные организации будут запрашивать сведения, содержащиеся в Росреестре, только в электронной форме.
Через личный кабинет без электронно-цифровой подписи собственник может подать заявление на государственный кадастровый учет и регистрацию прав:
- В связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости;
- На созданный или реконструированный объект ИЖС или садовый дом;
- В отношении участка, который образуется путем перераспределения, находящихся в государственной или муниципальной собственности земель;
- В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка;
- О внесении сведений в ЕГРН о ранее учтенном объекте недвижимости.
Информационное взаимодействие
С 01.01.2023 органы государственной власти и органы местного самоуправления могут направлять в Росреестр информацию:
- Об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости;
- О резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, об отмене решения о резервировании.
ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»
Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:
- выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
- упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
- опубликовать реестр типовых проектов;
- внедрить специальную ипотечную программу;
- к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.
Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что загородные дома-дачи можно оформлять упрощённо, не собирая полный пакет документов. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ.
Права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.
Новые условия оформления прав:
- жильё должно быть в пределах населённого пункта;
- юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
- право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.
Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Особенности оформления бесплатной территории
Земельные участки не раздают просто так для всех желающих. Как правило, это достаточно сложная процедура, требующая выполнения нескольких дополнительных услуг. В частности, сначала потребуется заказать изготовление межевого плана, используя услугами кадастрового инженера. Также обязательно понадобиться технический план, если на территории находится недвижимость. Но только при условии, что рассматриваемая недвижимость ранее не числилась на кадастровом учете.
Претенденты на получение земли должны собрать документы, подтверждающие их право на рассматриваемую сделку. Документы на бесплатную землю нужно принести в местный фонд, к которому относятся участки. Местные органы власти рассмотрят заявление на получение земли. Через некоторое время заявителю будет предоставлен ответ – либо договор, либо постановление о том, что землю передали в собственность (или отказали в этой процедуре).
Имея на руках постановление, можно обратиться в Росреестр, чтобы поставить участок на учет и зарегистрировать право на собственность. Когда постановка на учет выполнена, требуется взять выписку ЕГРН. Именно она подтверждает право на бесплатно переданный участок.
До начала строительства: С чего начать
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Важно!!! Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.
После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.
Подать уведомление перед тем как оформить дом на участке можно разными способами:
- Почтовым отправлением.
- В личном обращении в администрацию.
- Через МФЦ.
- Через сайт госуслуг.
В крыму принят закон о продлении сроков действия особенностей регулирования имущественных и земельных отношений
Этим законом также продляются особенности в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
В ходе заключительной сессии Крымского Парламента 2018 года во втором чтении был принят законопроект о продлении сроков действия особенностей регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренных законами Республики Крым. Об этом сообщила руководитель Минимущества Республики Крым Анна Анюхина.
По словам министра имущественных и земельных отношений Республики Крым Анны Анюхиной, нормативным актом предлагается внести изменения некоторые законы Республики Крым, регулирующих имущественные и земельные отношения.
«В соответствии с законопроектом продлению до 1 сентября 2019 года подлежат нормы, касающиеся сроков переоформления прав организациями, учрежденными инвалидами или общественными организациями инвалидов, религиозными организациями, юридическими лицами, иностранными гражданами и лицами без гражданства», — рассказала Анна Анюхина.
До 2020 года будут продлены нормы по внесению изменений в договоры аренды или залога земельных участков, а также договоры об установлении сервитута, заключенные до вступления в силу Федерального конституционного закона.
Также до 2020 года продлеваются упрощенный порядок выдела земельных долей, завершение оформления права на земельные участки, начатого до принятия Федерального конституционного закона и предусматривающие упрощенный порядок государственной регистрации прав граждан на индивидуальные жилые дома.
- Продлению до 2020 года также подлежат такие нормы республиканского Закона № 66-ЗРК как предоставление земельных участков гражданам, возведшим до 18 марта 2014 года самовольные постройки, проведение по инициативе уполномоченного органа аукционов по продаже или сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставление гаражным кооперативам в аренду без проведения торгов земельных участков.
- Министр также обозначила, что до 2020 года продлевается действие нормы ЗРК № 320-ЗРК/2016 о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан.
- В соответствии с принятым законом упрощенный порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности муниципальных образований в Республике Крым на объекты недвижимости муниципальных образований будет действовать до 1 января 2023 года.
- До 1 января 2023 года также будет действовать норма, предусматривающая принятие решения об изъятии земельного участка в границах архитектурно-планировочной зоны в случае, если земельный участок необходим для размещения объекта федерального, регионального или местного значения, обеспечивающего реализацию государственных задач в области развития социальной инфраструктуры.
- Этот же срок действия установлен и для нормы Законы Республики Крым № 74-ЗРК, предполагающей размещений инженерных сооружений юридическими лицами, у которых они находятся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении на земельных участках на условиях публичного сервитута.
- До 1 января 2023 года принятым законом продлен срок осуществления государственной регистрации права собственности на самовольную постройку, признанную жилым домом или жилым строением на основании заключения органа местного самоуправления.
- Действие норм Закона Республики Крым № 66-ЗРК по подготовке схемы расположения земельного участка в порядке, установленном Советом министров Республики Крым, образованию земельных участков на основании схемы расположения без ограничений, предусмотренных федеральными законами, а также по предоставлению земельных участков гражданам Российской Федерации, включенным в Реестр граждан, определившихся с выбором земельного участка для индивидуального жилищного строительства путем его фактического занятия до принятия Федерального конституционного закона, также продлено до 1 января 2023 года.
После того, как землевладельцы стали получать большие штрафы за то, что используют свой участок не по целевому назначению (например, разводят кур на садовом участке), вопрос о том, как определять виды разрешенного использования земли, дошел до Конституционного суда РФ.
И он постановил, что следует учитывать основной и вспомогательный виды его разрешенного использования, которые указаны в Правилах землепользования для соответствующей территории.
Причем вспомогательный вид следует применять независимо от того, указан он в ЕГРН или нет (Постановление от 16.10.2020 № 42-П). Теперь это правило включили в закон:
— собственник не обязан вносить в ЕГРН сведения о вспомогательных видах использования своего участка, но они, тем не менее, все равно учитываются при решении вопроса о целевом использовании земли (Закон от 30.12.2021№ 493-ФЗ).
И если там, к примеру, указано «птицеводство», то за разведение кур даже на садовом участке его владельца оштрафовать не могут.
Величина зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Этот показатель публикуется в ЕГРН. Какой будет налог на землю с 2023 в официальных документах обозначается уже 1 января.
Если это новый земельный участок, который образовался и официально зарегистрирован в течение года, то данные по нему нужно предоставить в ЕГРН. Комиссия сама определит реальную стоимость и базу.
Главное положительное изменение в 23 году – отсутствие официального повышения стоимости. В таком случае, все цены останутся на уровне 2022 года, если в ЕГРН не решат понизить кадастровую стоимость земельного участка.
Исключение – изменение характеристик. Например, раньше землю можно было использовать только для сельского хозяйства, а в новому году получено разрешение на коммерческое строительство. В таком случае, исходя из общих инструкций, цена будет пересмотрена, а база для начисления налога изменится.
Что разрешат с 1 января
- Оставить землю в наследство иностранцам
С января 2023 года земельные участки на территории Беларуси можно будет передавать в наследство иностранным гражданам. Согласно действующему Кодексу о земле, передать по наследству иностранцу можно только дом.
- Получить дополнительный участок по заявлению
По старому законодательству можно было предоставить дополнительный земельный участок только с аукциона, по новому — по заявлению гражданина.
В случае если основной участок выкупался, за дополнительный придется заплатить по кадастровой стоимости. Если же земельный участок находился у гражданина на ином виде права — пожизненное наследование или аренда без внесения платы, — то дополнительно платить не нужно: участок будет предоставлен на том же праве, что и основной.
Это касается и садовых товариществ (СТ): как правило, участки на них разбиты, поэтому необходима была корректировка проекта организации СТ — эту процедуру проводили через исполкомы. Норма нового законодательства позволяет это делать без корректировки на основании заявления.
Кроме того, юрлица и ИП, которым дополнительная земля нужна для расширения производства, также смогут получить дополнительные земельные участки без проведения аукциона и без реконструкции жилых домов.
- Отчуждать пустые участки
Если раньше нельзя было продавать пустые земельные участки, то теперь это станет возможным при соблюдении ряда условий. К примеру, срок строительства объекта на таком участке не будет меняться: покупатель обязан будет построить, например, дом в те сроки, которые были определены первоначально при выдаче участка его первому владельцу.
СКОЛЬКО ГОСТЕВЫХ ДОМОВ В РОССИИ
В первую очередь, такой вид размещения, как гостевые дома, популярен на пляжных курортах. По текущим экспертным оценкам, в Краснодарском крае их около 10 тыс. Еще примерно 5-7 тыс. гостевых домов принимает туристов в Крыму.
Но такой вид размещения популярен и за пределами черноморских курортов. Например, в Дагестане, на берегу Байкала, в Алтайском крае, в Суздали, Плесе и т.д.
«Только на территории Республики Крым, Краснодарского края, Алтайского края, Республики Алтай работает более 15 000 средств размещения, находящихся в индивидуальных жилых домах», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
По данным Ростуризма, сейчас в России полулегально работают гостевые дома на 150 тыс. мест.
В ЧЕМ ВЫГОДА ЗАКОНА О ГОСТЕВЫХ ДОМАХ ДЛЯ ТУРИСТА
Выгода от принятия закона для туриста понятна – он сможет получить предсказуемый турпродукт. Кроме того, сами гостевые дома станут более безопасными и подготовленными с точки зрения инфраструктуры объектами размещения. Это и пожарная, и санитарная безопасность, и соответствие количества сотрудников количеству номеров.
Часто такие дома из года в год расширяются, комнат становится больше, а ресурсы электросетей, канализации остаются на прежнем уровне. В качестве персонала нередко – только муж и жена, где жена работает поваром, сотрудником ресепшн и уборщицей, а муж занимается иными хозяйственными нуждами.
Однако для самих гостевых домов преимущества в «выходе из тени» вовсе не так очевидны – придется вкладываться в ремонт, поддержание стандартов, нанимать работников и пр.
Поэтому сейчас основная мотивация для них в «обелении» – система штрафов за отсутствие классификации. Лимиты штрафных санкций пока не прописаны, но можно предполагать их примерный размер исходя из размеров штрафов для гостиниц за работу без классификации. Сейчас это 30-50 тыс. р.
Но одних штрафов для обеления этого сегмента будет явно недостаточно. Опрошенные «Вестником АТОР» участники рынка считают, что обязательно нужна и позитивная мотивация. И если она не очевидна из закона, то могла бы хотя бы озвучиваться представителями госорганов.
Порядок оформления недостроенных домов
Дом считается недостроенным, если он без крыши, окон и дверей, то есть непригоден для проживания. Для того чтобы зарегистрировать его в ЕГРН, требуется предоставить право собственности на участок и технический план, в котором отражается информация о постройке. Это делается для того, чтобы здание не считалось самовольной постройкой, земельный участок соответствовал целевому назначению, а возведение объекта не нарушало градостроительных, санитарных и других норм.
Для оформления «недостроя» дополнительно потребуются такие документы:
- паспорт (нотариально заверенная доверенность в случае обращения представителя);
- заявление в Росреестр установленного образца;
- разрешение на строительство объекта;
- технический план;
- квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
- правоустанавливающие документы на земельный участок.
Бессрочное пользование
Поправки также должны решить проблему с оформлением прав наследников на участки, которые были предоставлены предыдущим хозяевам на праве постоянного (бессрочного) пользования. Закон признает за такими гражданами право собственности на земельные участки независимо от вида разрешенного использования и целевого назначения земли. Нововведение касается земельных участков, предоставленных гражданам и до 30 октября 2001 года (дата вступления в силу Земельного кодекса РФ). По данным Росреестра, в стране насчитывается не менее 200 тыс. таких земельных участков. Чтобы узаконить право собственности, владельцу такого участка не нужно будет обращаться в Росреестр для приобретения права собственности на него (переоформления прав). «Имея на руках документы на землю старого образца о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, граждане смогут свободно распоряжаться своими земельными участками: продавать, передавать по наследству и прочее», — отметил Павел Крашенинников.
Какие документы потребуются для дачной амнистии
Согласно законопроекту, документами, подтверждающими право собственности, могут стать:
- документ о выделении земли организацией-работодателем;
- договор о подключении дома к сетям инженерно-технического обеспечения;
- договор об уплате коммунальных услуг или платежки по таким услугам;
- документы технической инвентаризации;
- выписка из похозяйственной книги.
При этом за регионами сохраняется право расширять список подтверждающих документов, но не усложнять возможность подтвердить права на дом или земельный участок.
В 2020 году правила дачной амнистии изменили. В законе был введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2031 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2031 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.
Кого затрагивает дачная амнистия:
- тех, у кого жилые дома находились в собственности до 30 октября 2001 года, однако земельные участки остались на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;
- наследников собственников жилых домов, получивших наследство после 30 октября 2001 года, при условии что право собственности наследодателя возникло до этой даты;
- лиц, являющихся сособственниками (участниками общей долевой собственности) жилого дома, построенного до 30 октября 2001 года, но не относящихся к его первоначальным владельцам либо их наследникам;
- владельцев незастроенных земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования до 30 октября 2001 года;
- тех, у кого не оформлено право собственности ни на жилой дом, ни на земельный участок, но дом был построен в населенном пункте до 14 мая 1998 года для постоянного проживания.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.