Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод квартиры в нежилое помещение: как это сделать в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
Как получить согласие жителей дома
Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.
Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.
Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.
Как было раньше и как сейчас
До 2019 года для того, чтобы перевести помещение в статус нежилого, формально не требовалось согласия всех жильцов МКД (если процесс смены статуса не предполагал, что с общим имуществом будут совершаться какие-либо действия). Теперь для перевода требуется наличие в помещении отдельного входа, даже если со стороны жильцов нет никаких возражений. Таким образом, одно из основных требований — это организовать все так, чтобы исключить доступ к жилым помещениям.
Также раньше для смены статуса помещения и его последующего использования в коммерческих целях было достаточно заручиться разрешением органов местного самоуправления, теперь же требуется письменное согласие непосредственных соседей. Для учета мнения всех остальных жителей потребуется проведение общего собрания собственников (ОСС).
Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.
Придется взять на себя следующие расходы:
- Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
- Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
- Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
- Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
- Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.
Финансовая сторона вопроса складывается из факторов:
- регион нахождения недвижимости;
- перечень затрат.
В бюджет нужно запланировать расходы:
- на оборудование отдельного входа;
- на оплату проектной организации (если потребуется перепланировка);
- на оплату госпошлины в Росреестре (2000 рублей).
При этом нужно учесть, что стоимость проектных работ зависит:
- от региона (в столице дешевле, чем на периферии);
- от конкуренции (чем больше в регионе работает лицензированных архитекторов, тем они конкурентоспособнее, а значит, можно найти подешевле);
- от вида проекта (типовой всегда дешевле индивидуального).
Эти расходы существенно увеличатся, если всей процедурой будет заниматься наёмный специалист (агентство или компания).
Начиная процедуру сбора документов для перевода квартиры в нежилую недвижимость, нужно знать условия, которые обязательно должны быть соблюдены. Главным из них является принадлежность к типу жилья, который может подлежать переводу. Статьей 22 Жилищного кодекса на это действие накладывается запрет, если квартира:
- не имеет возможности по переоборудованию входа и изоляции его от общего, через который жильцы многоквартирного дома попадают в подъезд;
- находится в залоге, аресте или в аренде по договору;
- расположена не на первом этаже многоквартирного дома (за исключением случая, когда помещения, расположенные ниже, являются нежилыми);
- имеет прописанных или проживающих на площади граждан;
- не допускается для религиозной деятельности.
Следует уточнить и тот факт, что переводу подлежит квартира целиком. Поэтому невозможно конвертировать ее часть (комнату или несколько комнат). К другим обязательным условиям относятся:
- наличие свободного доступа к коммуникациям инженерного характера;
- многоквартирный дом не должен числиться в списках ветхих, аварийных и подлежащих сносу;
- в переводе жилой площади в нежилую в доме, который обозначен как памятник архитектуры, органы местной власти откажут.
В документации на конвертацию необходимо указывать предполагаемое назначение помещения. Некоторые виды могут потребовать усиления конструкций, звукоизоляции и т.д. Промышленное назначение в многоквартирном доме запрещено.
Вопросы эксперту по теме, как осуществляется перевод жилого помещения в нежилое
Не всегда предприниматели в полной мере понимают, сложно ли довести начатую процедуру до конца. И нуждаются в консультации специалистов.
Можно ли взыскать с собственников МКД расходы, если они отказали в согласовании перевода
Нет, потому как эти затраты не подлежат взысканию.
Могут ли собственники отозвать свое согласие на перевод помещения в другой статус
Принятый протокол обратной силы не имеет.
Можно ли сначала провести все строительные работы, а потом начать согласования
Нет, узаконить уже сделанные изменения нельзя.
Какие предусмотрены штрафы, если не делать перевод
В размер 50-200 МРОТ. Одновременно будет вынесено постановление о выселении собственников-нарушителей.
Существуют ли виды предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять в жилом помещении без его перевода
Да. Но важно, чтобы они не нарушали:
- Во-первых: интересы жильцов;
- Во-вторых: требования к использованию жилых зданий.
Какие жалобы жильцов на неудобства, которые им доставляет нежилое помещение после его перевода из жилого, являются законными и справедливыми
Любые, связанные с нарушениями СНиПов и ГОСТов. В этот список попадают:
- превышение уровня шума;
- использование S не по назначению;
- нарушения установленного рабочего графика и пр.
Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое
Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:
- разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
- оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
- оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
- оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
- оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.
Как перевести жилое помещение в нежилое — порядок и документы для перевода
-
Экспликация и поэтажный план помещения.
- Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
- паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
- документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
- могут потребовать договор основания на помещение;
Срок получения документа – до 1 месяца.
- После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
- Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
- Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.
-
Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.
Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.
-
Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.
Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.
-
Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.
Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.
-
Согласие соседей.
Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.
Для получения согласия нужно:
- Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.
Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.
- Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.
Суды принимают немало обращений по поводу смены статуса жилья. Одним истцам отказали в переводе по техническим параметрам, другим – по административным, третьим – по юридическим. Суды смотрят, правомерен ли отказ. Если администрация выносит решение, должна быть причина – ее и анализируют с учетом судебной практики.
Пример:
Жильцы многоэтажного дома подали коллективный иск против ИП Самохина В.С. Суть претензий сводилась к тому, что по мнению жителей ответчик подделал итоги голосования. Самохин выкупил 2 квартиры на первом этаже. Он планировал переоборудовать их под косметологический салон. Однако, по мнению жильцов, никакого ОСС и голосования не проводилось. Истцы считали, что ИП попросту сфальсифицировал результаты голосования, проставив согласие от несуществующих граждан. Итоговый протокол был подан в администрацию, но не встретил никакого сомнения. Жильцы были против открытия салона. Требование – запретить ответчику перевод квартир в нежилые помещение в силу нарушения ст. 46 ЖК РФ, а также положений ФЗ № 116.
Подготовка проекта переустройства и (или) перепланировки помещения
Учитывая изложенное, можно сделать вывод, что процедура перевода жилого помещения в нежилое, как правило, требует перепланировки помещения.
Для этого необходимо подготовить проект, в котором будут учтены в том числе требования регионального законодательства. Регионы очень часто устанавливают дополнительные условия, в том числе уточняют, что можно, а что нельзя делать при перепланировке помещения. В Москве это постановление правительства Москвы «Об организации переустройства…» от 25.10.2011 № 508-ПП.
Получить предварительную консультацию и заказать проект переустройства (перепланировки) можно в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или в специализированной организации (или ИП), являющейся членом СРО.
Задача исполнителя — не только подготовить проект, но и получить необходимые согласования (в Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, Госпожнадзоре) и соответствующие разрешения (п. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
Принятие решения о переводе помещений
Орган, осуществляющий перевод помещений, должен рассмотреть заявление и представленные документы в течении 45 дней со дня их получения (п. 4 ст. 23 ЖК РФ). В Москве этот срок составляет 34 рабочих дня (п. 2.7 Административного регламента).
По результатам рассмотрения должно быть принято одно из следующих решений (п. 2 ст. 23 ЖК РФ):
- о переводе помещения;
- отказе в переводе помещения.
Положительное решение подтверждает окончание процедуры и является разрешением для использования квартиры в качестве бизнес-помещения (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).
Если для перевода жилого помещения в бизнес-категорию необходимо переустройство и (или) перепланировка, то заключение о переводе жилого помещения в нежилое должно содержать требование о проведении соответствующих работ в помещении. Перечень работ зависит от того, что именно необходимо поменять в помещении, и от требований, которые установлены к таким процедурам в соответствующем субъекте РФ.
Работы принимает приемочная комиссия, сформированная органом, осуществляющим перевод (п. 9 ст. 23 ЖК РФ). В задачи комиссии входит:
- проведение проверки выполненных работ;
- составление акта, который подтверждает, что работы выполнены.
Что можно, а что нельзя открывать в нежилом помещении в многоэтажке?
Для того, чтобы понять, что можно открыть в нежилом помещении в многоквартирном доме, необходимо ознакомиться со СНиП (строительные нормах и правилах). Согласно положениям, разрешается размещение:
- Розничных магазинов, но площадью не более 1000 кв. м;
- Общепитов не более, чем на 50 посадочных мест;
- Домовых кухонь на не более, чем 500 обедов в день;
- Пунктов приема химчисток без производства;
- Банковских отделений;
- Юридических и нотариальных контор;
- Женских консультаций;
- ЗАГСов;
- Филиалов библиотек и выставочных залов;
- Фитнес-клубов площадью не более 150 кв. м;
- Детских садов и студий.
Категорически запрещено организовывать:
- Вредные, взрыво- и пожароопасные магазины;
- Предприятия бытового обслуживания площадью более 300 кв. м;
- Мастерские разного рода площадью более 100 кв. м;
- Пункты приема посуды;
- Сауны, бани, общественные туалеты и химчистки;
- Похоронные бюро.
Алгоритм перевода помещения в нежилое
Чтобы зарегистрировать квартиру как коммерческую недвижимость, следует выполнить следующие действия:
- собрать необходимый пакет справок и свидетельств;
- заявить о желании перевести жилое помещение в нежилое подав заявление в МФЦ или местную Администрацию;
- получить расписку о принятом решении и дождаться завершения бюрократической процедуры.
В некоторых случаях в решении могут быть прописаны условия по перепланировке или благоустройству, после выполнения которых оно вступит в силу. Для подтверждения выполнения требования необходимо получить акт приёмочной комиссии.
Список необходимых документов:
- паспорт, удостоверяющий личность заявителя;
- поэтажный план многоквартирного дома;
- документы, подтверждающие право собственника на данное помещение (например, выписка из ЕГРН);
- тех. паспорт квартиры.
Если запланирована перепланировка, необходимо подготовить проект.
Сроки и стоимость процедур
Разберем, сколько стоит перевести квартиру в нежилое помещение и как много времени займет эта процедура:
- этап получения согласий от собственников МКД может занять до 1-2 месяцев, а расходы будут связаны с организацией и проведением собрания;
- оформление проекта занимает от нескольких дней до 1-2 недель, а стоимость проектных работ определяется по договору;
- стоимость и сроки оформления техзаключения также определяется по договору с экспертной организацией;
- согласование в МЖИ занимает до 45 дней, а госпошлина за процедуру не предусмотрена;
- технический план можно получить за 1-5 дней, а стоимость работ определяется по договору с кадастровым инженером;
- внесение изменений в ЕГРН осуществляется бесплатно, в срок до 12 дней.
Дополнительные расходы могут быть связаны с сопровождением процедур согласования. Предварительные расценки за услуги и документы нашей компании можно посмотреть в таблице ниже.
Похожие записи:
- Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.
Другие статьи
Перед переводом советую проверить квартиру на обременение/арест — онлайн способНежилое помещение не предназначено для проживания. Поэтому нужно выписаться из квартиры