Безвозмездные сделки с недвижимостью: виды и особенности

Как составить договор безвозмездного пользования

Подготовьтесь к заключению договора.

1. Соберите нужные документы:

• удостоверения личности всех сторон договора (паспорта);

• основания владения объектом недвижимости. Это может быть договор о купле-продаже, документы о получении наследства и так далее;

• выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

В зависимости от типа объекта могут потребоваться дополнительные документы.

1. Составьте текст договора

В этом вам может помочь юрист. Договор должен быть заключен в письменном виде.

1. Подпишите договор — это должны сделать обе стороны.

2. Убедитесь, что в вашем случае его не нужно регистрировать.

Регистрировать такие договоры не нужно, они начинают действовать с момента заключения. Но есть исключения — это объекты культурного наследия и земельные участки.

1. Если в вашем случае требуется регистрация, то следует обратиться в Росреестр.

Передача предмета ссуды

Вещь, которая передается по договору безвозмездного пользования, должна быть исправна и находиться в том состоянии, в котором она будет годна к использованию. Вместе с вещью передаются ее принадлежности и документы, к ней относящиеся (техпаспорт, инструкция и др.). Факт передачи имущества в безвозмездное пользование оформляется актом, в котором описывается состояние вещи на момент передачи.

Если вещь не была передана в срок, указанный в договоре безвозмездного пользования, а ссудополучатель понес из-за этого реальные убытки, то он может потребовать от ссудодателя возмещения своих расходов.

Имущество, которое передается в безвозмездное пользование, необходимо осмотреть при передаче. При обнаружении недостатков вещи, которые не позволят использовать ее по назначению, ссудополучатель вправе потребовать от ссудодателя:

• устранить недостатки;
• возместить расходы, которые получатель имущества понесет на устранение его недостатков;
• досрочно расторгнуть договор и возместить ущерб, если он был причинен в результате неисправности передаваемой вещи.

Ссудодатель может также заменить неисправную вещь на аналогичную, без недостатков.

Возврат ссудополучателем имущества тоже оформляется актом, с описанием его состояния на момент возврата. Вещь должна находиться в том же состоянии, в котором была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, которое стороны согласовали в договоре.

Как поделить доход между налоговыми режимами?

Представим ситуацию. Организация находится в административном здании, которое предоставил собственник — физлицо (например, директор или учредитель). Предположим, что торговая компания согласилась с инспекторами и решила уплатить налог. Но как его рассчитать, если она совмещает несколько видов деятельности? С розничной торговли, например, уплачивает ЕНВД, а с «опта» — единый налог по УСНО.

Налоговики могут предъявить претензию на всю сумму дохода в виде безвозмездного пользования имуществом, включив его полностью в расчет единого налога по «упрощенке». Основанием для такой позиции являются Письма Минфина России от 23.12.2008 N 03-11-04/3/568, от 22.10.2008 N 03-11-04/3/468. В них допускается исчисление налога на прибыль с дохода в виде безвозмездного пользования имуществом, несмотря на то что организация платит ЕНВД и не является плательщиком налога на прибыль с основного вида деятельности. При этом в Письме от 28.01.2009 N 03-11-09/22 финансовое ведомство высказывает противоположную позицию, правда, в отношении предпринимателя. Но аргументом может воспользоваться и организация. Посудите сами. В силу п. 4 ст. 346.26 НК РФ уплата предпринимателями ЕНВД предусматривает замену уплаты НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом). Раз так, то при осуществлении исключительно «вмененной» деятельности внереализационные доходы, к которым относится и стоимость безвозмездно полученных имущественных прав, НДФЛ не облагаются. В отношении организаций в п. 4 ст. 346.26 НК РФ есть аналогичная норма, освобождающая компанию-«вмененщика» от обязательств по налогу на прибыль. Поэтому логично, что при осуществлении организацией только «вмененной» деятельности стоимость безвозмездно полученных имущественных прав не подлежит самостоятельному налогообложению.

К сведению. Есть и еще одно Письмо финансистов (от 05.10.2009 N 03-04-05-01/723), посвященное отсутствию оснований для обложения ЕНВД и НДФЛ доходов, полученных предпринимателем, осуществляющим деятельность в сфере розничной торговли, в связи с заключением договора безвозмездного пользования имуществом. В нем Минфин указывает, что деятельность в области розничной торговли помимо реализации товаров предполагает также проведение иных операций, являющихся неотъемлемой частью данного вида деятельности. Доходы, полученные в связи с заключением договора безвозмездного пользования имуществом, к предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли не относятся и не подлежат налогообложению в рамках ЕНВД. Затем чиновники делают весьма интересный вывод о том, что положения гл. 23 НК РФ не содержат каких-либо норм, позволяющих отнести безвозмездное пользование имуществом к доходам физического лица, подлежащим обложению НДФЛ. То есть предприниматель вообще не должен уплачивать налог при безвозмездном пользовании имуществом. При этом, нужно заметить, Письмо финансистов не нормативный акт, но следование разъяснению в подобной ситуации может освободить от налоговой ответственности.

При осуществлении нескольких видов деятельности и совмещении режимов в п. 7 ст. 346.26 НК РФ содержится прямое указание о ведении раздельного учета имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении деятельности, подлежащей обложению ЕНВД, и деятельности, по которой уплачиваются налоги в соответствии с иным режимом налогообложения. При этом п. 8 ст. 346.18 НК РФ при совмещении УСНО и ЕНВД обязывает налогоплательщика вести раздельный учет доходов и расходов по разным специальным налоговым режимам. Приведенные нормы говорят в пользу того, что доход от безвозмездного пользования имуществом следует распределять между видами деятельности. В качестве косвенного подтверждения приведем судебное решение — Постановление ФАС СЗО от 24.11.2009 N А42-4755/2008.

Выявив у предпринимателя, занимающегося торговлей, имущество в безвозмездном пользовании, налоговики посчитали, что это повлекло неправильное исчисление доли дохода, облагаемого по традиционной системе налогообложения, в общей сумме дохода от всех видов деятельности и, следовательно, неправильное исчисление суммы расходов, подлежащих учету при исчислении НДФЛ и ЕСН.

Особенности договора аренды на безвозмездной основе

Данный вид договора может составляться в отношении разных объектов недвижимости. Например, контрагенты могут договориться между собой о безвозмездном предоставлении помещения под офис. Такой договор аренды имеет свои особенности:

• в тесте договора необходимо указать, что помещение предоставляется на безвозмездной основе;
• также в договор включаются правила разрешения конфликтных ситуаций в случае их возникновения;
• описывается предмет сделки, то есть передача какого либо имущества происходит по договору (в нашем случае это помещение);
• срок действия договора (если указание о сроке действия договора в документе отсутствует, то считается, что он равен 1 году);
• основания для расторжения договора аренды помещения;
• в договор также вносятся иные сведения, которые стороны сочтут для себя важными.

Организации признаются плательщиками налога на имущество в отношении недвижимого имущества (в том числе имущества, переданного во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенного в совместную деятельность или полученного по концессионному соглашению), учитываемого на балансе в качестве объектов ОС по правилам бухгалтерского учета. Иное может быть предусмотрено ст. 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.

В статье 378 НК РФ речь идет об имуществе, переданном в доверительное управление, в ст. 378.1 НК РФ – об имуществе при исполнении концессионных соглашений.

Статья 378.2 НК РФ содержит особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимости с учетом их кадастровой стоимости. В силу пп. 3 п. 12 данной статьи объект недвижимости, налоговая база в отношении которого определяется как его кадастровая стоимость, подлежит налогообложению у собственника такого объекта или организации, владеющей им на праве хозяйственного ведения, если иное не предусмотрено ст. 378, 378.1 НК РФ.

Особенности заключения

Как и во всех стандартных договорах указываются стороны, цели использования помещения, предмет сделки, сроки исполнения обязательств, обязанности и права. Прописывается в тексте форма сделки, но авансы, платежи как в договоре аренды не указываются, их не должно быть.

1. Начинается документ с вступительной части, где подробно излагаются обстоятельства безвозмездного договора, его цели и условия. Обязательно присваивается порядковый номер, дата составления и место (адрес объекта).

   Наименование обеих сторон прописывается полностью согласно документам, если подписывают договор представители, то фамилии имена и отчества представителей тоже указываются полностью.

2. В предмете договора указывается:

   • какое именно нежилое помещение передается в пользование и номер документа, позволяющий подтвердить его;
   • адрес нахождения объекта с указанием местоположения;
   • присвоенный помещению номер;
   • сведения, подтверждающие право собственности или распоряжения имуществом, а так же письменное подтверждение об отсутствии обременения;
   • ссудополучатель наделяется правом использовать адрес используемого помещения для указания в различных источниках.

3. В разделе права и обязанности соответственно подробно описываются права каждой из сторон и обязанности:

   • Пользователь может при страховании помещения указать себя как выгодоприобретателя.
   • При обнаружении недостатков, препятствующих использование помещения, собственник должен устранить его за свой счет, либо обеспечить ссудополучателя другим объектом на оговоренный срок.

4. Необходимо указать балансовую стоимость нежилой недвижимости.

5. Расходы и расчеты производит, как правило, ссудополучатель. В договоре это отражается, все коммунальные платежи производит пользователь. Если ремонтные работы возлагаются на ту или иную сторону, это тоже закрепляется документально, чтоб избежать в дальнейшем разногласий.

6. Обе стороны несут определенную ответственность по исполнению условий. Так в этот пункт вносится:

   • срок и акт, по которому недвижимость была предоставлена;
   • риски ссудополучателя при повреждении или уничтожении вследствие не целевого использования или передачи третьим лицам;
   • хранение документов по эксплуатации помещения, которые были переданы.

7. В сроках действия указывается – дата действия договора, за какой срок предупреждать в случае досрочного расторжения.

8. Если что-то осталось не внесено, то можно добавить пункт «Другие условия» и прописать их здесь.

9. Реквизиты сторон, где указывается данные обеих сторон, и ставятся подписи.

Практическая значимость безвозмездной передачи

В каких типах гражданских правоотношений чаще всего используется безвозмездная передача имущества? Можно отметить, что спектр таковых — очень широкий. Однако особую популярность приобрели соответствующего типа правоотношения в бизнесе.

Дело в том, что, согласно 575-й статье ГК РФ, одно коммерческое предприятие не может дарить другому (в рамках официальных сделок) имущество, стоимость которого превышает 3000 руб. Однако они могут получать подарки от физлиц, НКО, а также государственных и муниципальных структур. На практике это может означать, что учредители организаций, находящиеся в статусе физлиц, также могут передавать в пользу принадлежащих им коммерческих предприятий имущество на безвозмездной основе. Что дает такая возможность на практике?

Договоры дарения с участием ИП

В достаточной мере специфичны сделки, предмет которых — передача имущества в безвозмездном порядке в пользу индивидуальных предпринимателей. Особенность соответствующего типа правоотношений в том, что ИП, с одной стороны, не является юридическим лицом. Соответственно, правило, согласно которому имущество организации, полученное в дар, должно включаться в состав внереализационных доходов, для предпринимателей может считаться неактуальным. С другой стороны, ИП, как это ни удивительно, возможно, выгоднее было бы оформить соответствующую сделку именно на правах субъекта коммерческих правоотношений. Почему?

С точки зрения НК РФ, индивидуальные предприниматели должны платить государству, в целом, те же типы налогов, что и юрлица. То есть это может быть налог на прибыль (при общем режиме сборов) или же перечисление средств в рамках «упрощенки». Во многих случаях величина соответствующих сборов ниже, чем размер НДФЛ, который составляет 13%. Именно такова ставка налога, если физлицо получает что-то в дар от лиц, не являющихся родственниками. Очевидно, если ИП принимает имущество в безвозмездном порядке, то ему, вероятно, выгоднее это делать в качестве субъекта коммерческих правоотношений при условии, что он и даритель — не родственники.

Исчисления налогов на имущество, которое получено в безвозмездном порядке, зависит, прежде всего, от режима налогообложения в компании. То есть при общей системе ставка — 20%. При УСН — 2 варианта. Самая простая формула применяется, если предприятие работает по схеме, когда уплачивается 6% от любых типов выручки, включая внереализационные доходы.

Если предприниматель использует схему, при которой платится 15% с разницы между выручкой и расходами, то формула несколько сложнее. В этом случае стоимость имущества, полученного в безвозмездном порядке, суммируется с иными видами выручки. Далее из полученной цифры вычитаются официально подтвержденные расходы. Затем высчитывается налог на основании ставки в 15%.

Если организация получает имущество безвозмездно, то оценка соответствующего типа внереализационных доходов производится на основе данных по рыночным ценам для таких активов. Релевантные этой процедуре положения прописаны в НК РФ. В некоторых случаях сведения о ценах должны быть подтверждены налогоплательщиком документально (как вариант при обращении к независимым экспертам с целью проведения оценки).

Когда и как можно расторгнуть бумагу: порядок расторжения

В случае установления неопределенного срока стороны могут отказаться от договорённостей в любое время. Необходимо предупредить об этом контрагента за один месяц. Как правило, это делается с помощью письменного уведомления. Также гражданское законодательство содержит основания для одностороннего расторжения соглашения одной из сторон в случае нарушения обзательств контрагентом.

Ссудополучатель может отказаться от обязательств по соглашению, если:

• ссудодатель не передаёт вещь;
• ссудодатель передал помещение с недостатками, при которых его невозможно нормально использовать, о чём пользователь изначально не мог догадываться;
• объект по объективным причинам стал непригодным;
• ссудодатель не передал документы на нежилое помещение;
• ссудодатель передал объект, не предупредив о правах на него третьих лиц.

Ссудодатель может отказаться от договорённости, если ссудополучатель:

• использует нежилое помещения против его назначения либо не так, как указано в договоре;
• не содержит вещь в нормальном состоянии;
• ухудшает состояние помещения;
• передал помещение другому лицу без согласия ссудодателя.

Как правило соглашение расторгается в претензионном порядке, если виновная сторона готова выплатить компенсации или возместить ущерб, причиненный расторжением соглашения. Если мирно расторгнуть договорные отношения не удалось, необходимо обращаться с иском о расторжении соглашения в судебные органы.

Договор о безвозмездной передаче товара

Значит, фирме придется определить рыночную стоимость образцов и включить ее в базу по налогу на прибыль. Таким образом, передача производителем образцов товаров какой-либо конкретной компании должна подтверждаться соответствующими первичными документами и быть обоснованной.

Исключение сделано только для каталогов.

И нормативными актами по бухгалтерскому учету (см. например, п. 10 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н), и налоговым законодательством [п.

Особенности налогообложения

Налоговый закон предоставляет льготу по уплате налога на прибыль при безвозмездной передаче имущества между аффилированными лицами (пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ). Полученное налогоплательщиком имущество не признается доходом для целей налогообложения, только если в течение одного года со дня получения оно (за исключением денежных средств) не передается третьим лицам. До истечения одного года со дня поступления денежных средств их получатель вправе использовать такие средства в хозяйственной деятельности и пользоваться льготой по налогу на прибыль. Об этом Минфин России сообщил в Письме от 19 апреля 2006 г. N 03-03-04/1/360.

В другом Письме (от 28 декабря 2006 г. N 03-03-04/4/194) финансовое ведомство указало, что пп. 11 п. 1 ст.

Безвозмездная передача имущества — налог на прибыль

• национальные, муниципальные и другие ценные бумаги;
• инвестиции в уставные капиталы иных учреждений;
• займы, депонентские инвестиции в кредитных учреждениях, дебиторский пассив, приобретенный посредством послабления права требования и др.

• предоставляющего учреждения, вложение (часть доли) которого равно 50% и более уставного капитала приобретающего участника, и наоборот;
• физического лица, вложение (часть доли) которого равно 50% и более уставного капитала приобретающего участника;
• учредителей организации для повышения чистых активов, таких как образование прибавочного капитала и/или фондов.

Безвозмездная передача имущества

Если организация получает имущество безвозмездно, то оценка соответствующего типа внереализационных доходов производится на основе данных по рыночным ценам для таких активов. Релевантные этой процедуре положения прописаны в НК РФ. В некоторых случаях сведения о ценах должны быть подтверждены налогоплательщиком документально (как вариант при обращении к независимым экспертам с целью проведения оценки).

В условиях договора также можно прописать положение, согласно которому организация, в пользу которой передается имущество, может в любой момент отказаться от его принятия, пока оно непосредственным образом не поступило в распоряжение, пока не осуществлена передача соответствующих активов. При этом, как правило, указывается, что организация отказывается от пожертвования в письменном виде. Как только Жертвователь получает соответствующий документ, то договор считается расторгнутым.

Безвозмездное пользование жилым помещением

Безвозмездное пользование жилым помещением является одним из актуальных вопросов в судебной и юридической практике. О том, кто имеет право на безвозмездное пользование квартирой или ее доли, какую ответственность несет собственник и ссудополучатель, а также, как правильно составить договор безвозмездного пользования жильем – читайте в нашей статье.

Согласно юридической классификации договор безвозмездного пользования квартирой является договором ссуды, в котором в качестве ссудодателя выступает собственник жилого помещения, а в роли ссудополучателя – пользователь этого помещения. Порядок и условия безвозмездного пользования жилым помещением регулируется нормами гражданского, жилищного и земельного законодательства. В соответствии со ст. 288 ГК РФ в права собственника жилого помещения входит возможность его сдачи только для проживания третьими лицами и на основании письменного договора.

Глава 36 гражданского законодательства РФ регулирует порядок безвозмездного пользования имуществом, в частности, объектами жилой недвижимости. Договор безвозмездного пользования жилым помещением имеет значительное сходство с договором аренды квартиры, согласно которому ссудодатель передает свое имущество во временное пользование ссудополучателю (арендатору), последний обязуется вернуть вверенное ему имущество в том же состоянии с учетом естественного износа. Кроме того, договор безвозмездного пользования жильем регулируется основными нормами и правилами арендных отношений:

• ст. 607 ГК РФ устанавливает объекты аренды;
• п. 1-2 ст. 610 ГК РФ — определяет сроки договора;
• п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ – устанавливает порядок пользования имуществом;
• п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ – определяет судьбу улучшений арендованного имущества, произведенных нанимателем;
• п. 2 ст. 621 ГК РФ – определяет порядок дальнейшего пользования жильем по окончании срока действия договора.

При отсутствии возражений со стороны собственника договор может быть пролонгирован на неопределенный срок.

Правом передачи в безвозмездное пользование квартиры обладает собственник, а также уполномоченные на то лица при наличии нотариальной доверенности, договора или иного документа. Правом безвозмездного пользования жилым помещением обладают члены семьи собственника квартиры, временные жильцы, в отдельных случаях бывшие члены семьи собственника.

Юридическое лицо не имеет права передавать имущество в безвозмездное пользование учредителям организации, другим участникам, руководителю, а также членам ее органов управления.

Ссудодатель (собственник) предоставляет жилое помещение ссудополучателю в состоянии, обусловленном договором безвозмездного пользования (ст. 691 ГК РФ), данный объект недвижимости может быть использован только для проживания (ст. 288 ГК РФ). Квартира (дом, дача) передается ссудополучателю со всеми документами, необходимыми для оплаты коммунальных услуг, целевых и иных сборов, предусмотренных договором. В момент заключения договора безвозмездного пользования квартирой или иным жилым помещением ссудодатель обязан проинформировать ссудополучателя обо всех правах, которыми обладают третьи лица на данное имущество, в том числе, право ограниченного пользования (залог, сервитут и иное). В случае нарушения данного условия ссудополучатель имеет право выставить требование к ссудодателю о расторжении договора и компенсации понесенного ущерба.

Передача объекта жилой недвижимости по договору безвозмездного пользования не является основанием для прекращения прав третьих лиц на данное имущество.

В соответствии со ст. 693 Гражданского кодекса РФ ссудодатель несет ответственность за не предоставление сведений о наличии недостатков имущества, передаваемого ссудополучателю по договору безвозмездного пользования. В случае обнаружения таких недостатков, ссудополучатель вправе потребовать от собственника:

• безвозмездного устранения недостатков;
• возмещения расходов, которые ссудополучатель понес при устранении этих недостатков;
• досрочного расторжения договора безвозмездного пользования с возмещением фактически понесенного ущерба.

Собственник квартиры (ссудодатель) не отвечает за недостатки, которые имели место быть и о которых ссудополучатель был проинформирован при заключении договора. Если ссудополучатель готов устранить недостатки жилого помещения своими силами за счет средств собственника, в случае его согласия, ссудополучатель должен быть официально уведомлен о данной возможности (п. 3 ст. 693 ГК РФ). В случае, если возникшие неисправности в жилом помещении являются неустранимыми, то есть являются следствием неравномерной усадки фундамента, образования трещин и деформаций в несущих конструкциях и другие существенные недостатки, угрожающие жизни и здоровью жильцов, ссудополучатель вправе расторгнуть договор безвозмездного пользования в одностороннем порядке.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением: срок действия и расходы

Договор аренды безвозмездного пользования нежилым помещением (образец выше) может быть как срочным, так и неограниченным по своей продолжительности. В первом случае он составляется на какой-либо период и в нём указывается дата начала и окончания срока действия. Во втором случае, соответственно, срок окончания не предусмотрен.

О сроке действия соглашения (его отсутствии) стороны договариваются заранее. Конкретных законодательных требований в этом вопросе не существует!

Если ссудополучатель принимает решение отказаться от использования нежилого объекта, ему следует уведомить о своих намерениях контрсторону не позднее одного месяца до расторжения договора. Это правило действительно как для срочных, так и бессрочных соглашений.

Поскольку договор бесплатного пользования не требует государственной регистрации, единственные расходы, связанные с его оформлением – это обращение к нотариусу за помощью в составлении.

Конечно, документ может быть написан самостоятельно, однако только нотариус может учесть все возможные риски и застраховать обе стороны от неправомерных действий кого-либо из них.

ВАЖНО! Если по окончании периода срочного соглашения ссудополучатель не получил каких-либо уведомлений и возражений от собственника помещения, договор будет считаться продлённым на неопределённый срок.

Похожие записи:

• Как попасть под амнистию в 2023 году
• Малообеспеченная семья 2023 льготы
• Нужен ли военный билет при приеме на работу иностранца