Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки через нотариуса 2023 году с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дистанционно можно оформить абсолютно любую сделку с недвижимостью. Это может быть сделка купли-продажи, дарения или мены квартиры, а также соглашение о разделе имущества между супругами, брачный договор, алиментное соглашение и другие.
Вопрос 5. Нужна ли доверенность?
При заключении дистанционной сделки с участием нотариусов доверенность не требуется. До этого, чтобы купить или продать имущество в удалении от постоянного места жительства, нужно было действовать через представителя, на которого оформлялась доверенность.
«Такая доверенность — это не только лишняя головная боль, но и высокие риски. Она влечет за собой серьезные правовые последствия и нередко становится инструментом в руках мошенников. С ее помощью совершаются незаконные сделки в простой письменной форме, а обманутые люди остаются без жилья и денег. В рамках же дистанционной сделки покупатель и продавец недвижимости могут контролировать весь процесс лично, без лишних трат времени и денег», — рассказал нотариус.
Риски для продавца и покупателя недвижимости
Большинство граждан, продающих (покупающих) недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается лишь в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения и получает свои комиссионные. Задача нотариуса — обеспечить юридическую чистоту соглашения, выявить возможные риски и дать рекомендации по их устранению. При заключении договора купли продажи квартиры необходимо учитывать возможные риски, как продавца, так и покупателя.
- Порядок расчетов. Нужно подробно описать его во избежание ситуации, когда в соглашении прописано, что продавец полностью получил деньги, а по факту стороны договорились передать их в другом порядке. Это влечет для него определенные риски.
- Отсутствие акта передачи. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае покупатель может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена.
- Неправильное оформление сделки купли продажи квартиры. Отсутствие в документе существенных условий, противоречивые положения, неточность формулировок ведут к тому, что сотрудниками Росреестра в переходе прав будет отказано.
Этих рисков можно избежать, если договор купли продажи заключается через нотариуса, что существенно повышает правовую защищенность сторон. Удостоверение им договора влечет наступление материальной ответственности за засвидетельствованную сделку. Поэтому нотариусом тщательно проверяется юридическая чистота объекта и правомочность участников купли-продажи.
В каких случаях для сопровождения сделки нужен нотариус?
Не все операции с недвижимостью требуют сопровождения нотариуса. Тем не менее, большинство операций требуют участия нотариуса и без его согласия не будут считаться действительными.
На основе законодательства, оформление купли-продажи недвижимости с помощью нотариуса обязательно проводится в следующих случаях:
- Если совершается сделка с отчуждением долей
- В случае, когда разные доли продаются в рамках одной процедуры
- Если собственник объекта — несовершеннолетний
- Когда передача недвижимости проводится через договор ренты
- В случаях раздела общего имущества, нажитого в браке
Сделки с недвижимостью, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению
В соответствии с законодательством нотариального удостоверения требуют сделки с недвижимостью:
— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество;
— договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при оформлении ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
— с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.
Нотариальному удостоверению подлежат доверенности:
— на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
— на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
— на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.
Нотариального удостоверения требуют договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.
В случае, если услуги ПТХ, непосредственнно связанные с совершением нотариального действия, были выполнены до его совершения, нотариус вправе взимать установленную плату за УПТХ до совершения нотариального действия. Факт взимания платы за УПТХ подтверждается записью в реестре без присвоения номера. При последующем совершении нотариального действия сумма подлежащая уплате уменьшается на ранее взысканную сумму. Если же нотариальное действие впоследствии не будет совершено, уплаченные суммы за УПТХ возврату не подлежат.
Если при заключении договора (соглашения) супруги включают в него соглашение о разделе доли жилого помещения, которая приобретена на общие средства супругов, нотариальный тариф исчисляется за каждую сделку в отдельности и суммируется, а УПТХ взимается однократно по большей стоимости.
При совершении нотариального действия вне помещения нотариальной конторы нотариус вправе взимать недополученный доход
— при выезде к нетранспортабельным лицам и инвалидам 1 и 2 группы
— 2 000,00 рублей
— при выезде к физическим лицам — в размере 5 000,00 рублей;
— при выезде к юридическим лицам — 10 000,00 рублей.
— при выезде в СИЗО — 10 000,00 рублей
Льготы установленные пунктами 1 и 2 Приложения применяются также при взимании недополученного дохода.
При совершении нотариальных действий вне помещения нотариальной конторы по одному адресу для нескольких лиц недополученный доход взимается однократно в равных долях.
При совершении по одному адресу вне помещения нотариальной конторы несколько нотариальных действий для одного лица, недополученный доход взимается однократно.
При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.
При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.
С 1 февраля 2021 года вступает в силу закон № 338-ФЗ, подразумевающий изменения в деятельности нотариата, в том числе касающиеся сделок с недвижимостью. Закон обязывает нотариусов, заверяющих сделки с недвижимостью, передавать сведения о них в Росреестр в тот же день в электронном виде. При этом процедура регистрации прав собственности в Росреестре будет занимать один рабочий день. Услуга эта для клиентов теперь будет бесплатной, а для самих нотариусов — обязательной.
Услуги нотариуса — платные. Их стоимость состоит из двух частей — госпошлины за нотариальное удостоверение (она устанавливается ст. 333.24 Налогового кодекса РФ и ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате) и платы за услуги правового и технического характера (УПТХ). Вторая часть зависит от региона, в котором работает нотариус, размер платы за УПТХ устанавливает местная нотариальная палата.
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 01.07.2017).
Также в соответствии с изменениями, внесёнными в Семейный кодекс, теперь общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период бр��ка, должно быть нотариально удостоверено.
Таким образом, стороны сами вправе решить нотариально удостоверить сделку, предусмотрев в соглашении условие об обязательном нотариальном удостоверении, хотя по закону оно и не требовалось. На практике это происходит чаще всего при совершении сделок, имеющих особую важность для сторон (или одной из стороны). Нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону.
Плюсы и минусы оформления сделки купли-продажи недвижимости через нотариуса
Плюсы нотариального оформления операции на лицо. В этом случае покупка недвижимости через нотариуса практически лишена рисков, оформляются документы строго с законодательными нормами и признать сделку недействительной очень сложно. Нотариус в обязательном порядке проверяет, наложен ли арест на объект и покупатель убеждается в юридической чистоте объекта.
Важно! Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости у нас на сайте, и избежать расходов на нотариуса.
Нотариус составляет текст соглашения и несет имущественную ответственность за совершаемые нотариальные действия. Если же составить письменную форму без него в свободном порядке, нет человека, на которого возлагается такая ответственность. Поскольку цена имущества немалая, мало кто будет так рисковать. Обращаясь к нотариусу, можно получить все необходимые бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру, дом, офис и т.д, без очередей и посещения дополнительных инстанций.
Среди основных минусов оформления покупки недвижимости через нотариуса, можно выделить:
- дополнительные расходы;
- продления срока оформления на пару дней.
Рационально наперед узнать цены и провести расчет: во сколько обойдется договор через нотариуса купли – продажи недвижимости и исключить риски.
Порядок проведения сделки
Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:
-
паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;
-
правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;
-
запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;
-
наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;
-
наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности
-
полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;
-
кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.
Начнем с преимуществ:
- Полный контроль за соблюдением законности.
Как было указано выше, задача нотариуса – следить, чтобы все требования законодательства были соблюдены. Но это еще не все. Указанное должностное лицо должно следить и затем, чтобы не происходило ущемление интересов сторон, особенно тех участников сделки, которые каким-то образом ограничены в правах: детей, инвалидов и так далее.
- Комплекс необходимых услуг.
Мало того, что нотариусы консультируют своих клиентов, помогают им разобраться в тонкостях законодательства, так еще и другие сопутствующие услуги могут быть оказаны сторонам сделки сотрудниками нотариальной конторы. Самые популярные из них: сдача документов на регистрацию в МФЦ или в органы Росреестра, помощь в осуществлении оплаты покупки через депозит нотариуса.
Отметим следующее: ранее, когда очереди в МФЦ были огромные, услуга по сдаче документов была очень актуальна. Сейчас же, можно спокойно справиться с задачей самостоятельно, сэкономив значительное количество финансовых средств.
Минусы:
- Высокая стоимость услуг.
Это сложилось исторически. И к 2018 году ничего в этом плане не изменилось. Договор в простой письменной форме можно изготовить бесплатно, скачав его из интернета и немного отредактировав – если знаний хватает. Нотариальный договор – это всегда существенные траты.
- Нотариус, как правило, требует большее число документов, чем просят, например, юристы, работающие в МФЦ. С чем это связано? Все довольно просто: нотариус, если можно так выразиться, «отвечает головой» за качество подготовленных бумаг. У тех лиц, которые предлагают услуги по подготовке простой письменной формы документа, никакой ответственности нет. То есть, формально есть, конечно же, но привлечь их к ней практически невозможно.
Таким образом, у оформления сделки в нотариальной конторе есть свои плюсы и минусы. Но, если закон требует соблюдения именно такой формы договора, то выбирать не приходится.
Порядок проведения сделки
Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:
- паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;
- правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;
- запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;
- наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;
- наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности
- полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;
- кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.
Кроме того, с 2021 года применяется регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса в органе Росреестра. Он самостоятельно передает заявление на переход права собственности от продавца к покупателю, причем срок регистрации в этом случае составляет всего одни сутки с момента поступления сведений об оплате госпошлины,за регистрационные действия, которую оплачивают участники сделки. В то же время, если лично обратиться в регистрационный орган или через МФЦ, процедура займет не меньше недели.
Комментирует нотариус города Москвы Колганов И. В.: Участникам сделки не нужно никуда ходить, новый собственник получает выписку из ЕГРН непосредственно в нотариальной конторе. Нотариус может дополнительно обеспечить их безопасность, приняв в свой депозит денежные средства покупателя и перечислить их продавцу после регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Нужен ли нотариус при покупке квартиры? В каких случаях?
В сферу влияния нотариуса при оформлении купли-продажи могут входить следующие действия:
- Удостоверение договора купли-продажи.
- Выдача доверенностей добровольным представителям от сторон сделки.
- Принятие денежных средств от покупателя на депозит с целью обеспечения исполнения обязательств по договору.
- Передача запроса о государственной регистрации недвижимости в Росреестр.
- Консультирование и разъяснение правовых последствий сделки.
- Рассылка извещений о продаже доли квартиры остальным сособственникам.
- Установление личности обратившихся, их психического состояния и наличия доброй воли на совершение купли-продажи.
- Подготовка проекта договора отчуждения имущества.
- Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.
Большинство обязанностей нотариуса в рамках совершения купли-продажи осуществляются лишь по желанию заявителей. Его участие будет необходимо в случаях:
- покупки доли квартиры;
- передачи продавцом или покупателем полномочий по заключению сделки третьему лицу.
Какие проблемы общества должны решить нововведения?
Новые полномочия нотариусов помогут гражданам, обращающимся за нотариальным удостоверением сделок, существенно сэкономить время и снизить финансовые затраты. Так необходимость самостоятельного обращения в регистрирующий орган уйдет в прошлое. Регистрация через нотариуса позволит эффективно и быстро оформить права на недвижимость. Не придется прибегать к услугам посредников, обещающих за дополнительные деньги ускоренную регистрацию.
Кроме того, не понадобится нанимать представителей, в случае невозможности самостоятельно передачи пакета документов для регистрации через МФЦ в Росреестр, которым необходимо выдать доверенность, что приведет к лишним финансовым затратам. Данным нововведением полностью реализована идея оказания услуг в режиме «одного окна».
Стоимость услуги нотариуса при сделке с недвижимостью
Оплата за нотариальные действия (госпошлина) взыскивается по тарифам, установленным ст. 333.24 НК РФ, плюс к этому оплачивается работа нотариуса (УПТХ). Размер пошлины зависит от того, кому продается недвижимость и ее оценочной стоимости. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным по закону, размер госпошлины составляет 0,5 % от суммы договора.Плюс к этому взыскивается УПТХ за один объект недвижимости.
Размер УПТХ (оплата услуг нотариуса) в Москве оплачивается дополнительно к нотариальному тарифу.
*Актуальные тарифы смотрите в соответствующем разделе —
В нашей нотариальной конторе оказываются все нотариальные действия по сделкам с недвижимостью. Обращайтесь с помощью формы на сайте или по телефону, чтобы уточнить стоимость регистрации сделок с недвижимостью через нотариуса, сроки оказания услуги или задать другие интересующие вас вопросы.
Регистрация сделок в Росреестре
Согласно новым правилам, при регистрации сделки с недвижимостью нотариус теперь должен самостоятельно отправлять в Росреестр заявление о государственной регистрации права собственности и все необходимые документы. Заявка отправляется в электронном виде в день заключения сделки, если иное не предусмотрено договором.
Такая же процедура предполагается при заверении права на наследство по закону или по завещанию, а также при выдаче свидетельства о праве собственности на долю имущества, согласно заявлению пережившего супруга.
Регистрация прав теперь является обязательной услугой нотариусов, и за нее не взимается плата, тогда как раньше она оплачивалась по тарифу 1000 рублей.
Не выполнить по закону возложенную на него обязанность нотариус может, только если у клиента возникнут возражения, по техническим причинам будет отсутствовать доступ к сервисам единой системы нотариата или сайту Росреестра, появятся другие объективные обстоятельства.
Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.
Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:
- проверит дееспособность сторон;
- оценит правовую чистоту сделки;
- посмотрит отсутствие обременений и арестов;
- составит грамотный текст договора;
- проконсультирует при передаче средств;
- оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.
Закон установил обязательное страхование ответственности нотариуса. Если по вине нотариуса сторона понесет убытки, то их можно будет взыскать с конторы. Это очень важная и реально работающая гарантия, которая может обезопасить как продавца, так и покупателя.
Что еще делает нотариус в сделке
У нотариуса есть масса других полезных функций кроме правовых консультаций и составления текста договора.
Нотариус:
- извещает сособственников о преимущественном праве (например, если в квартире 2 собственника, то при продаже доли второго нужно обязательно уведомить);
- составляет согласия супругов на куплю продажу;
- запрашивает актуальные сведения об обременениях из ЕГРН;
- составляет доверенности для представительства в МФЦ, если необходимо;
- проверяет дееспособность участников (очень актуально для сделок с гражданами старшего возраста);
- предоставляет свой депозит для безопасных расчетов;
- проводит электронную регистрацию купли продажи.
Все указанные услуги обеспечиваются нотариусом за дополнительную плату. Можно отметить, что расценки на нотариальные услуги сегодня весьма лояльные, особенно если учесть уровень мошенничества на рынке недвижимости.
Итак, оформление купли продажи квартиры через нотариуса гарантирует сторонам сделки высокий уровень безопасности. В случае возникновения убытков есть возможность взыскать и с конторы. Дополнительно нотариус осуществляет и другие полезные функции, которые могут пригодиться при заключении договора.
Снятие ограничения на место нотариального удостоверения договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества
Означает это возможность нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом в любом нотариальном округе субъекта РФ, в котором находится объект недвижимости (если недвижимость расположена в Лениградской области, то заверение сделки можно выполнить у любого нотариуса, работающего в Ленинградской области, а если в Крыму, то, соответственно, у любого крымского нотариуса).
Если же у собственника объекты недвижимости находятся в разных субъектах РФ (один в Кемеровской области, а другой — в Москве), то нотариально удостоверить сделки по их отчуждению (продаже, дарению и т.д.) можно у любого нотариуса, работающего в одном из округов этих субъектов (проживая в Москве, можно продать свой земельный участок в Кемеровской области, обратившись к любому московскому нотариусу, или наоборот). Суть этих нововведений изложена в статье 56 закона о нотариате.
Заверенный нотариусом договор отчуждения недвижимости необходимо далее передать в Росреестр, который должен зарегистрировать переход права собственности к новому владельцу объекта:
- в течение 3-х рабочих дней — при непосредственном обращении с нотариально удостоверенными документами для сделки;
- в течение 1 рабочего дня — в случае передачи нотариально удостоверенных документов в электронной форме (нотариус наделён правом удостоверения электронного документа).
Повышенная доказательственная сила нотариальных актов и удостоверений и безопасность нотариальных сделок с недвижимостью
Закон № 457-ФЗ наделил нотариальные акты повышенной доказательственной силой, в связи с чем все те обстоятельства, которые установил нотариус при оформлении документов, не требуют каких-либо дополнительных подтверждений их подлинности.
Иными словами, обращение граждан к нотариусу становится эффективным и вполне доступным способом защиты своих законных прав и интересов, ведь нотариально удостоверенные сделки с недвижимостью для всех участвующих в них сторон получают дополнительные гарантии надёжности.
Оспорить такую сделку крайне сложно. Суд, расматривающий спорные вопросы может запросить дополнительные материалы в особом порядке и только в рамках отдельного делопроизводства о признании нотариальных действий незаконными, то есть при подозрении на нарушения, допущенные нотариусом, или на подготовку им фальшивых документов, что проверяется достаточно быстро.
В целях защиты прав лиц, пострадавшим от действий недобросовестных нотариусов, и для возмещения произведённых выплат за нотариальные услуги создан компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Из этого фонда средства на возмещение причинённого вреда будут использоваться тогда, когда не будет достаточно средств личной страховки нотариуса и коллективной страховки соответствующей окружной нотариальной палаты. Ответственность нотариуса определяется Кодексом профессиональной этики и статьёй 17 закона № 457-ФЗ.
Таким образом, нотариально удостоверенные сделки с недвижимостью в максимальной степени обеспечивают их юридическую чистоту, надёжность и бесспорность, а участие в них нотариуса позволяет получить качественно подготовленные документы и провести сделку всего за 1 день при передаче документов в Росреестр в электронном формате, или за 3 дня, если документы поданы на бумажном носителе.
По этим причинам, нотариат, выполняющий, по сути, юридическое сопровождение сделок, словно превращается в фронт-офис любого органа Росреестра, специалисты которого уже не будут тратить время на экспертизу принятых документов, а займутся регистрацией перехода права собственности.
Очевидна и комфортность нотариального сервиса — все вопросы подготовки документов для сделки в требуемом составе, получения необходимых для неё сведений из госреестров, проведения расчётов через депозит, передача всего пакета в Росррестр для регистрации, предоставления дополнительных услуг решает нотариус.
Обращение к нотариусу обеспечивает гарантированную уверенность в чистоте сделки, в защите прав и сохранности самой недвижимости от действий аферистов, ведь сделка не проводится без личного присутствия собственника, дееспособность которого и понимание последствий сделки проверяется нотариусом, а при выявлении им тех или ных элементов неадекватности в поведении какой-либо стороны сделки, при сомнениях в документах нотариус вправе отказать в её удостоверении, чтобы риски признания сделки недействительной или вероятности её оспаривания в суде были минимальными.