Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заберут ли квартиру при банкротстве физического лица ипотечную». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое худшее, что может сделать человек, потерявший возможность платить по счетам, — это пустить ситуацию на самотек. Долги по кредитам имеют свойство расти, словно снежный ком. К примеру, долг по ипотеке под 12% годовых будет ежемесячно увеличиваться на 1%. К этому еще нужно прибавить штраф в размере ставки рефинансирования, которая на данный момент равна 7,5%.
С Федота на Якова, или путь не для всякого
В завершение статьи мы не можем не упомянуть об одном практикуемом способе сохранения ипотечной недвижимости в процедуре банкротства физических лиц. Редакция журнала N1 не рекомендует своим читателям пользоваться этим методом из-за его спорности с точки зрения закона.
Понимая, что дело идет к банкротству, наиболее хитрые должники прибегают к перекредитованию. Пока они еще в состоянии производить впечатление платежеспособных граждан, такие заемщики берут потребительский кредит, который пускают на погашение ипотеки. После этого, если квартира единственная, суд уже не сможет выставить ее на торги в рамках дела о несостоятельности. Должнику нужно только дождаться, когда Росреестр снимет с недвижимости залог, и некоторое время после этого добросовестно выплачивать новый кредит. Спустя несколько месяцев он сможет обратиться в суд за признанием своей неплатежеспособности.
Существенный минус этой схемы в том, что применившего ее заемщика могут заподозрить в мошенничестве. И даже если уголовного наказания не последует, назначенный ему финансовый управляющий сможет в судебном порядке оспорить сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу.
Можно ли сохранить квартиру до банкротства?
Сталкиваясь с финансовыми трудностями, заемщики, выбирая между несколькими кредиторами, часто отдают приоритет тому, кому по договору заложена недвижимость.
Такой выбор вполне объясним: купленное под залог имущество часто оказывается единственным и долгожданным; часто кроме заемных средств на покупку пошел материнский капитал или другие средства, полученные от государства; уже выплачена значительная сумма и из 15 лет осталось платить 3 года. Заблуждаясь, такие люди считают, что могут объявить себя банкротом только в отношении тех кредитов, по которым платежи не вносятся, — но это не так. Законодатель не дает права обанкротиться через суд только в части долгов — по окончании процедуры все финансовые обязанности перед заимодавцами, имеющиеся на момент подачи заявления о несостоятельности, будут списаны. В рамках судебного разбирательства запрещено ставить какой-либо из банков в преимущественное положение, внося платежи по кредитам только ему — за этим будет строго следить арбитражный управляющий. Независимо от того, будете ли вы исправно платить банку за покупку до процедуры или нет, этот заем, обеспеченный залогом, все равно войдет в общий перечень. Не важно, имеются ли у залогового кредитора к вам претензии по выплате кредита или нет, при запуске заемщиком механизма неплатежеспособности он обязан заявить требования об уплате, иначе лишится своего права на залог.
Избежать обращения взыскания на заложенное жилье можно только не прибегая к процедуре несостоятельности, попытавшись решить свою финансовую ситуацию с участием банка: обратиться к заимодавцу с заявлением о кредитных каникулах, рефинансированием или реструктуризацией долга. Вместе с тем, перечисленные способы имеют ряд нюансов — так, кредитные каникулы как показала практика доступны далеко не всем (подробнее об этом руководитель компании “Банкрот-Сервис” рассказал на своем YouTube-канале). Рефинансирование и реструктуризация хотя и должны облегчать для заемщика механику погашения кредита, фактически оборачиваются дополнительными сложностями, ведь одобрят вам или нет введение этих процедур полностью зависит от усмотрения банка, а от чего зависит само усмотрение не знают даже сотрудники банковской организации.
Общие особенности банкротства
Перед рассмотрением специфических особенностей банкротства при ипотеке необходимо выделить несколько основополагающих моментов, присущих процедуре в целом.
Первый из них состоит в возможности обращения в суд как самого должника, так и любого из его кредиторов. Рассмотрение подобных дел занимается арбитражный суд.
Обязательным условием для принятия искового заявления для последующего судебного разбирательства становится предоставление нескольких сопутствующих документов, в числе которых:
- подтверждение наличия задолженности в размере, достаточном для признания физлица банкротом (более полумиллиона рублей);
- информация о сделках, совершенных в течение последних трех лет, если их сумма превышает 300 тыс. руб. или предметом купли-продажи выступала недвижимость, транспортные средства, ценные бумаги и доли в капитале ООО;
- сведения о доходах должника за аналогичный временной промежуток;
- сведения о налоговых выплатах и удержаниях, а также операциях по банковскому счету за те же три года;
- список кредиторов с указанием суммы долга и оснований для его возникновения;
- список активов, принадлежащих должнику, включая любое движимое и недвижимое имущество, а также денежные средства на счетах, банковских картах и вкладах;
- другие документы, которые предусмотрены положениями №127-ФЗ.
Третья важная особенность рассматриваемой процедуры – необходимость указать в исковом заявлении кандидатуру арбитражного управляющего. Альтернативный вариант действий – дат согласие на специалиста, которого выберет судья в процессе рассмотрения дела.
Еще одним обязательным условием для открытия дела выступает внесение на специальный депозит денежных средств, предназначенных для выплаты вознаграждения арбитражному управляющему. При отсутствии финансовых ресурсов необходимо ходатайствовать перед судьей об отсрочке платежа.
Подача искового заявления о банкротстве при залоге квартиры или любых других финансовых обязательств не означает аннулирования долгов. Это вполне логично, так как основной задачей суда и назначенного им арбитражного управляющего становится максимально возможное погашение требований кредиторов за счет имущества должника.
Как реализуют ипотечную квартиру?
Ипотечную квартиру включают в имущество для реализации на торгах. Такая же процедура предусмотрена и при продаже квартиры собственника, если он объявляет себя банкротом. Но по закону, нельзя продавать с торгов единственное жилье собственника. На реализацию ипотечной квартиры с торгов выделяется шесть месяцев, но при необходимости срок продлевают после решения суда. Схема продажи ипотечной квартиры выглядит так:
-
оценивается объект продажи, во внимание принимается оценка независимых экспертов;
-
назначается дата электронных торгов;
-
проводятся торги, продается квартира новому собственнику;
-
вырученные деньги возвращаются банку, а оставшаяся сумма распределяется между кредиторами и финансовым управляющим.
Что учитывать, если недвижимость в ипотеке?
При подаче документов о банкротстве, когда есть ипотечная квартира, не забывайте о следующих моментах.
- Даже когда ипотечная квартира является единственным жильем, недвижимость все равно продадут на торгах.
- Стандартная процедура банкротства занимает около 11 месяцев.
- Подавать заявление по стандартной схеме банкротства разрешается только при долгах свыше 500 тыс. руб.
- В соответствии со статьями 196, 197 УК РФ за фиктивное банкротство грозит лишение свободы сроком до шести лет.
Как банкроту сохранить квартиру?
Есть несколько способов сохранить жилую недвижимости:
- Договориться с кредиторами. Например, предложить реструктуризацию. В ряде случаев это позволяет закрыть долг, не прибегая к процедуре банкротства.
- Продать жилье заранее. Не стоит массово использовать данный метод — он слишком рискованный. Сделка может быть отменена, а продавец — привлечен к ответственности за сокрытие имущества.
- Заключить брачный договор. О нем необходимо предупреждать всех кредиторов. Рекомендуется оформлять его заранее, в противном случае он также может быть признан фиктивной сделкой.
- Зарегистрировать на территории жилья детей и супруга. Если есть возможность выделить им свои доли в собственность — шансы на сохранение объекта возрастают.
Что приводит к банкротству?
К банкротству физического лица приводит ухудшение его финансового положения и увеличения платежной нагрузки. Причинами чаще всего становятся потеря работы, чрезмерная закредитованность или другие жизненные ситуации.
Как следствие, если доходов и имущества гражданина не хватает для того, чтобы платить по долгам, он может быть признан банкротом. Вид кредитования при этом значения не имеет: это могут быть долги по ипотечным, потребительским или автомобильным кредитам. Также сюда входят обязательства по уплате алиментов и выплате компенсации за причинение вреда — они учитываются в общей сумме, но не подлежат списанию.
Реально ли сохранить квартиру?
Самый популярный вопрос, который задают должники на консультации: возможно ли остаться с залоговой квартирой при запуске процедуры банкротства? При грамотном анализе ситуации опытный адвокат найдет законный способ отсрочить момент реализации имущества или избежать его. Вот самые распространенные варианты:
- Привлечение к банкротству представителей органов опеки. Идеально для тех семей, у которых в ипотечной квартире проживают несовершеннолетние дети. В таком случае до наступления совершеннолетия признавшее себя банкротом физическое лицо сможет беспрепятственно проживать в этом жилье. Защита прав детей в приоритете, поэтому даже при вынесении судом решения о реализации залогового жилья можно обратиться в органы опеки за защитой. С поддержкой опытного адвоката можно отсрочить момент на несколько лет, за которые жизненная ситуация может измениться. Возможно, к этому моменту вы сможете накопить на собственное жилье или расплатиться по долгам.
- Не допускать запуска процедуры реализации имущества. Это вторая стадия банкротства, наступающая после реструктуризации долгов. На первой стадии необходимо придерживаться разработанным планом и попытаться погасить имеющиеся задолженности перед кредиторами. Этап продолжается три года и только после него наступает момент реализации. Важно: для получения права на трехлетнюю реструктуризацию нужно располагать постоянным доходом, размер которого давал бы шансы на своевременный расчет по долгам.
- Отказ от кредитных обязательств по ипотечному кредиту. Очень тонкий и неоднозначный момент, который находится на грани положений Федерального закона № 127 о банкротстве. При отказе от обязательств по ипотеке все требования кредитор переадресует поручителям и созаемщикам. Если они платежеспособны, то банку гораздо проще взыскать задолженность с них, чем пытаться через процедуру банкротства получить деньги с настоящего должника. Без поддержки опытного кредитного юриста шансы на успех минимальны, поэтому не спешите с принятием решений: последствия могут стать необратимыми.
Практика показывает, что, когда у заемщика нет других кредитов и задолженность образовалась лишь по ипотеке, можно попытаться заключить мировое соглашение и разработать индивидуальный план реструктуризации долга без потери ипотечного жилья. Банки прекрасно знают, что процедура банкротства сложна и не всегда позволяет быстро получить заемные средства. Порой одного намерения объявить себя банкротом достаточно, чтобы кредитор пошел на рациональные и взаимовыгодные варианты решения проблемы.
Я тут живу, значит, мое
К сожалению, практика показывает одну грустную закономерность: большинство потенциальных банкротов принимают ипотечную квартиру за единственное жилье, хотя это далеко не так. Если долго не платить по жилищной ссуде, банк подаст в суд и в принудительном порядке выселит человека, не выполняющего свои обязательства, на улицу. В этом случае принцип «нельзя лишить единственного жилья» не работает.
Ипотечное жилье до полного погашения кредита является собственностью банка
При этом по ипотечным кредитам россияне платят намного охотнее, чем по всем остальным. Процент просрочки, по данным НБКИ на 1 октября едва доходит до 1,7%. То есть, не обслуживают свои жилищные кредиты всего 1-2 человека из ста, прекрасно понимая, что, если перестать платить, с квартирой придется попрощаться.
Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве
Для расчета с кредиторами используется все имущество должника, в том числе и ипотечная квартира. Даже если созаемщик или поручитель продолжит выплачивать ссуду по графику, банк все равно потребует вернуть весь долг разом. Поэтому единственный вариант сохранить квартиру перед торгами по банкротству – полностью оплатить ее.
Если финансовый управляющий решит, что должник оказывает предпочтение отдельным кредиторам, он сможет отозвать или оспорить платеж.
Есть еще один выход из сложившейся ситуации – покупка квартиры с аукциона должников родственниками или друзьями банкрота. Третьи лица приобретают недвижимость с хорошим дисконтом, а после окончания процедуры переписывают ее на изначального владельца.
Сложность схемы в том, что купить квартиру при банкротстве владельца может любой человек, предложивший самую высокую ставку на торгах.
В редких случаях сохранить ипотечное жилье можно, если все стороны сделки придут к мировому соглашению или финансовое положение должника восстановится, и он сможет отвечать по своим обязательствам.
Можно ли разделить ипотеку при банкротстве одного из заемщиков?
Нет, разделить долг по ипотеке нельзя.
Обратимся к судебной практике. В деле № А40-89427/16 встал вопрос о продаже супружеского имущества при банкротстве. Супруги были созаемщиками по ипотеке. В 2008 году пара Артемьевых заключила ипотечный договор с банком Абсолют для покупки квартиры. Но через 8 лет супруги подали на совместное банкротство.
Верховный суд указал, что супруги по ипотечному договору выступают созаемщиками и имеют общие обязательства. Банк должен предъявлять полное требование к каждому из созаемщиков, поэтому его включили в РТК обоих супругов.
В банкротстве созаемщика при ипотеке не получится разделить предмет залога и продать только долю банкрота. ВС неоднократно пояснял, что при банкротстве созаемщика-супруга по ипотеке продается весь объект — с выручки закрывают требования залогодержателя (банка). По делам № А05-566/2016 и № А40-137393/2016 в 2018 году возникали споры о реализации объекта залога, и Верховный суд на стороне банка.
Что будет, если созаемщик по ипотеке умер?
Здесь решающую роль играет страховка. При ипотеке страхование обязательно по закону. После смерти заемщика или созаемщика страховая компания будет оценивать, является ли смерть страховым случаем.
Когда ипотеку оформляют созаемщики, банк оценивает, в каком соотношении они будут оплачивать ипотечный кредит. И уже исходя из этой картины, оформляется страхование по операционным рискам — страхование объекта недвижимости и жизни заемщика.
Например, за ипотекой обратились супруги. У мужа зарплата составляет 50 тыс. рублей, у жены, которая выступает созаемщиком — 25 тыс. рублей. Размер кредитования — 1 млн. рублей. Как требует банк, страховка должна покрывать 1,1 млн. рублей (+10%). По зарплатам их страхование будет выглядеть так: 75% на 25%. То есть:
- основного заемщика страхуют на сумму 825 тыс. рублей;
- созаемщика страхуют на сумму 275 тыс. рублей.
Что делать с «излишней» жилплощадью при банкротстве
Если у задолжника больше одной квартиры или частных домов, тогда в ходе признания неплатежеспособности, с этими «не единственными» недвижимостями придется распрощаться. Специально уполномоченные люди проведут оценку и выставят жилье на аукцион. Вырученные деньги будут потрачены на погашение задолженностей перед заимодавцами.
Некоторые должники хотят быть хитрее, и потому пытаются реализовать жилье, чтоб сохранить при себе деньги, полученные после продажи. Но важно понимать, что в процессе признания несостоятельности задолжника, кредиторы имеют право оспорить эти сделки, а судья имеет полномочия признать их недействительными. В эту категорию включены все имущественные сделки, которые состоялись на протяжении трех лет до начала банкротства. В процессе банкротства арбитражные управляющие могут оспорить сделку касательно дарения жилплощади, ее реализации либо размена. Поскольку все эти сделки, заключенные на протяжении трех последних лет, могут быть расценены, как попытка скрыть свою собственность от суда. Дополнительно подобные действия задолжника суд может расценить, как те, что наносят вред интересам заимодавцев. И по этой причине судья может отказаться признавать физическое лицо банкротом.
Решение проблемы зависит от наличия дохода и имущества у должника
Банкротство физических лиц при наличии ипотеки зависит от того, имеет ли гражданин постоянный доход или имущество в собственности. Если имеется постоянный доход, то вводится процедура реструктуризации задолженности. Это означает, что корректируется существующий график погашения задолженности. Изменяется размер ежемесячной выплаты, а также срок погашения кредита. При этом заемщик реабилитируется: снимаются ограничения, имущество не забирают, а гражданина несостоятельным не признают.
Но не всегда удается расплатиться с долгами. В этом случае процедура банкротства «Реализация имущества» неизбежна. Ипотечную квартиру финучреждение может отнять, при этом не имеет значения, прописаны там несовершеннолетние дети или нет. Стоимость реализации имущества составляет 80% от ее рыночной цены. Должник и сам может найти более выгодного покупателя на свою жилплощадь, однако сделки по продаже жилья обязательно нужно согласовать с кредиторами. Без их разрешения продать жилплощадь нельзя. Должник не увидит денег от продажи ипотечной квартиры, зато их увидит финучреждение, ведь вырученная сумма пойдет в счет погашения ипотечной задолженности:
· 80% получает кредитная организация;
· 7% причитается финансовому управляющему;
· вся остальная сумма остальное передается другим кредиторам.
После продажи квартиры заемщик уже ничего не должен банку
В случае с ипотечным кредитом сумма задолженности может намного превышать цену жилья. С учетом набежавших штрафных санкции и подавно. Вот и получается, что после реализации жилья заемщик остается в долгу перед кредитной организацией. Вот и пытаются банкиры с должников еще и штрафные санкции взыскать. Но законны ли такие требования или нет? Финучреждение не может требовать с должника выплаты процентов, если забрало квартиру. Правило установлено п. 5 ст. 61 Закона «Об ипотеке». Раз обращено взыскание на залоговую недвижимость, значит, считается, что должник уже ничего не должен банкирам.
В защиту должников принял решение Верховный суд (дело №4-КГ16-30). Суд подчеркнул, что кредитная организация не имеет права требовать уплаты пени, так как квартиру уже изъяли у должников, значит, штрафные санкции не применяются.
Если продолжать платить по кредиту, то банк не сможет отнять жилье
Когда имеется несколько кредитов, имеет смысл выплачивать именно ипотечный кредит. В этом случае кредитная организация не сможет предъявить требования. Раз кредитор не включен в реестр, значит, нет и оснований отнять недвижимость. Если же просрочка составляет более трех месяцев и долг составляет 5% от стоимости залога, то должник рискует лишиться ипотечного жилья.
После признания несостоятельным есть возможность снова взять ипотеку. Если суд признает, что гражданин разорен, то наступают определенные последствия. Так, гражданин не сможет следующие три года занимать руководящие позиции в бизнесе. Теоретически взять ипотеку после банкротства можно. Но гражданин не имеет права скрывать информацию о своей несостоятельности при обращении в банк. Поэтому остается мало шансов, что заявка будет одобрена. Возможно, заявку и одобрят, но условия погашения кредита вряд ли будут выгодными для должника.
Судьба ипотечной квартиры при банкротстве зависит от действий самого должника и банка. Если возникают проблемы по кредиту, не имеет смысла скрывать проблему. Лучше обратиться в банк для решения вопроса. Есть реальная угроза потерять ипотечную квартиру, так как правила защиты единственного жилья тут не применяются. Исключением являются те случаи, когда финучреждение не заявляет требования. Но такие ситуации возникают редко.