Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Должностные обязанности риэлтора по недвижимости: гид по профессии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.
Инструкция для начинающего риэлтора
- Покиньте предыдущее место работы. Осваивание новой профессии займет практически всё время. Уделяя пару часов в день изучению теории, невозможно понять всю специфику этой работы. Практика является неотъемлемой частью погружения в профессию риэлтора, а совмещать её с основной работой практически невозможно.
- Найдите агентство. В начале лучше выбрать качественную организацию, работая в которой вы сможете получить новые знания и навыки. Также, агентства имеют собственные базы, выход к которым вы получите. Позже вы сможете перейти к самостоятельной работе.
- Развивайтесь. Общайтесь с людьми, добившимися определённого успеха в этой сфере, изучайте законы (различные кодексы, Закон об ипотеке, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и другие).
- Ищите клиентов. Работать с человеком напрямую всегда выгоднее, чем через посредников.
- Запоминайте правила. Устраиваясь на работу в агентство, недвижимости нужно понимать, что у них есть свои правила, которые могут отличаться от всех остальных.
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
Должностная инструкция риэлтора
Примерный перечень услуг для продавцов недвижимости:
- обзорная информация о состоянии рынка недвижимости в целом по региону
- практическая экспертиза готовности документов к продаже недвижимости
- оформление документов к продаже объекта по нотариальной доверенности
- разработка рекламной стратегии в целях продажи
- принятие комплекса мероприятий по поиску покупателя
- проведение просмотров объектов недвижимости
- организация подписания предварительного и основного договора купли-продажи
- помощь в организации взаиморасчетов между клиентами, в том числе и безналичных расчетов
- построение цепочек и подбор встречных вариантов
- проведение переговоров с покупателями, в том числе «сложными»
- консультации в решении сложных не риэлторских вопросов ( выселение, развод, дети, инвалиды, пенсионеры)
Примерный перечень услуг риэлторов для покупателя:
- консультация о ценах на объекты недвижимости
- подбор нужного варианта для покупки объекта недвижимости
- мониторинг похожих вариантов и цен
- проведение просмотров выбранных объектов
- проверка правоустанавливающих документов на выбранный объект недвижимости
- консультации по пакету документов для покупателя (паспорт, согласие супругов, пакет для юридического лица, доверенность)
- переговоры с продавцом в интересах покупателя
- организация внесения аванса или задатка за объект
- организация заключения предварительного договора
- организация заключения основного договора
- организация и помощь в подписании Акта приема-передачи объекта
Обязанности риелторов при покупке квартиры
Основные права риелторов при осуществлении посреднической деятельности при покупке квартиры будут примерно такими же (право на информацию, право на вознаграждение и т. д.).
Обязанности риелтора при покупке квартиры могут выглядеть следующим образом:
- поиск квартиры, подходящей под требования клиента;
- оказание информационных и консультативных услуг по поиску (см., например, апелляционное определение Ростовского облсуда от 20.06.2017 по делу № 33-10259/2017);
- организация просмотра подходящей квартиры;
- проверка «чистоты» квартиры, информирование покупателя о правах третьих лиц на квартиру и других подводных камнях;
- ведение переговоров с продавцами, согласование условий сделки;
- подготовка договора купли-продажи недвижимости и сопутствующих документов;
- помощь в передаче документов на регистрацию перехода права в Росреестр.
Общие положения – это один из самых важных пунктов должностной инструкции. Ведь он определяет основополагающие моменты взаимодействия риэлтора и его нанимателя.
Риэлтор занимается оформлением сделок по недвижимости. Он может искать клиентов-покупателей или же просто тех, кто хочет снять или арендовать помещение.
Общие положения:
- Риэлтора относят к категории специалистов.
- На должность может быть назначено лицо, которое имеет минимум среднее профессиональное образование. Стаж работы в данной сфере не обязателен.
- Принятие на работу, увольнение с нее, перемещение или повышение в должности осуществляется только по приказу руководителя предприятия.
- Риэлтор находится под подчинением руководителя организации.
- В момент отсутствия сотрудника на рабочем месте по какой-либо причине, его работу выполняет уполномоченное лицо, которому передаются все его права и обязанности.
Нормативной базой риелтора на время его работы становятся:
- Трудовое, Гражданское, Уголовное законодательство Российской Федерации;
- устав организации, ее внутренние нормативные акты и положения;
- правила внутреннего распорядка в организации и приказы ее руководителя.
Инструкция для начинающего риэлтора
- Покиньте предыдущее место работы. Осваивание новой профессии займет практически всё время. Уделяя пару часов в день изучению теории, невозможно понять всю специфику этой работы. Практика является неотъемлемой частью погружения в профессию риэлтора, а совмещать её с основной работой практически невозможно.
- Найдите агентство. В начале лучше выбрать качественную организацию, работая в которой вы сможете получить новые знания и навыки. Также, агентства имеют собственные базы, выход к которым вы получите. Позже вы сможете перейти к самостоятельной работе.
- Развивайтесь. Общайтесь с людьми, добившимися определённого успеха в этой сфере, изучайте законы (различные кодексы, Закон об ипотеке, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и другие).
- Ищите клиентов. Работать с человеком напрямую всегда выгоднее чем через посредников.
- Запоминайте правила. Устраиваясь на работу в агентство недвижимости нужно понимать, что у них есть свои правила, которые могут отличаться от всех остальных.
Понять особенности рынка. Рынок недвижимости подвержен сезонным колебаниям. Поведение участников зависит от кредитной политики банков, действий застройщиков в конкретном городе, наличия или отсутствия программ государственной поддержки.
Так же следует изучить сложившуюся ситуацию на рынке и сложить представление о среднерыночной стоимости объекта.
Свободное время. Подавать объявления в газеты и на интернет-ресурсы, расклеивать объявления на подъездах, общаться по телефону с потенциальными клиентами, организовывать встречи с ними – это займет время.
Ознакомиться с юридическими аспектами купли-продажи. На этапе совершения сделки даже те, кто самостоятельно нашел покупателя или продавца, обращаются за помощью к юристам. В сделках в недвижимость много нюансов. Снять обременения с квартиры (см. а), получить выписки ЕГРП и подготовить другие документы для продажи, грамотно составить договор – еще не весь список того, что необходимо для совершения операций.
От участников так также требуется понимание особенностей продажи квартиры меньше трех лет в собственности и покупки жилья в ипотеку или с привлечением материнского капитала.
Все это относится к работе риэлтора. По статистике, 60 процентов людей, продающих или покупающих квартиру самостоятельно, в итоге обращаются к помощи агентов.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
В рамках обсуждаемой темы необходимо затронуть вниманием еще один важный нюанс. А именно – как прописывать должностные обязанности риелтору для резюме?
На самом деле это просто. После заполнения блоков, касающихся личных данных и образования, нужно рассказать о своем опыте работы. Указывается название предприятия, занимаемая должность, а также перечень осуществляемых ранее должностных обязанностей риелтора по недвижимости.
Для резюме нужно указать все. Ознакомившись с данным документом, работодатель должен понять, что умеет кандидат, на что он способен, а также нужно ли будет его обучать.
Так что риелтору надо будет выписать все то, что он делал на предыдущем месте работы. А также то, на что он еще способен. Нужно не забыть указать и свои личностные качества (пунктуальность, усидчивость, работоспособность и т. д.).
На что имеет право риэлтор
Список прав риэлтора выглядит внушительней списка обязанностей. Вот основные права агента по недвижимости. Риэлтор имеет право:
- Предоставлять услуги по риэлторской деятельности.
- Вести рекламные компании и рекламировать свои услуги.
- Отказать клиенту в оказании услуг.
- Получать информацию из Единого реестра недвижимости.
- Оказывать консультационные услуги.
- Получать доступ ко всей информации о недвижимости.
- Беспрепятственно осматривать объект недвижимости.
- Брать аванс за услуги, если такой пункт предусмотрен договором.
- Совершать за клиента действия указанные в нотариальной доверенности.
- Получать компенсацию за понесенные на рекламу и маркетинг расходы.
Обязанности и функции риелтора
В первую очередь квалифицированный специалист должен легко ориентироваться в жилищных вопросах. Его знания гражданского и земельного кодекса должны приравниваться к уровню профессиональных юристов.
Обязанности риелтора:
- Консультировать клиентов по вопросам аренды, купли-продажи недвижимости.
- Проводить ежедневный анализ рынка недвижимости, учиться ориентироваться в нем.
- Составление и заключение договора, как между физическими лицами, так и юридическими.
- Защищать интересы своих клиентов во время заключения сделки и подготовки всех документов.
- Проводить осмотр недвижимости, анализировать состояние жилплощади и помогать клиенту в поиске квартиры.
- Риелтор ищет потенциальных покупателей и собственников.
- Сохранение конфиденциальности, а также обеспечение защиты информации, документов клиента.
- Специалист проводит оформление и подписание договоров. По окончанию работ должен предоставить акт.
- Риелтор должен согласовывать цену, как с собственником, так и с покупателем. Учитывать интересы обоих сторон и предоставлять только актуальную информацию по недвижимости.
Основными качествами риелтора являются коммуникабельность и адекватность. Специалист ни в коем случае не должен вступать в конфликт, а прежде всего, обязан уважать своих клиентов, проявляя воспитанность и вежливость. Для заключения успешной сделки необходимо уметь контролировать свои эмоции, так как работа риелтора предполагает общение с живыми людьми. Как правило, нельзя предугадать заранее характер клиента или собственника. А также важна пунктуальность – это главная функция риелтора. Некоторые ситуации требуют перемещения в разные точки города за короткий промежуток времени. Грамотный специалист всегда справится с этой задачей.
Какие услуги оказывают риэлторы покупателям?
- Консультирование по текущей ситуации и предложениям на рынке недвижимости;
- Консультации по вопросам предоставления ипотечного кредита, подбор ипотечной программы и совершение действий, направленных на одобрение покупателя как заемщика в банк;
- При сделках по обмену (встречных, альтернативных), организация подбора подходящих предложений. Согласование всех условий с другой стороной и подбор вариантов для нее;
- Помощь в определении реалистичной цены приобретения объекта недвижимости на основе параметров, указанных покупателем;
- Анализ и идентификация объектов, соответствующих параметрам;
- Выяснение дополнительных сведений о характеристиках и условиях продажи объектов, представляющих интерес для покупателя;
- Организация проверки покупателем объектов недвижимости и фактическое сопровождение покупателя в ходе осмотра;
- Представление интересов покупателя в переговорах с продавцом (продавцами) объектов недвижимости;
- Заключение с продавцом, или его представителем, договора или иного документа, регламентирующего порядок и условия сделки с объектом;
- В случае необходимости, согласование предстоящей сделки с банком, ведение переговоров с представителям кредитной организации;
- Проверка прав и дееспособности продавца, заказ выписок ЕГРП и ЖКХ, с целью выявления обстоятельств, препятствующих проведению сделки;
- Организация всех этапов сделки купли-продажи объекта недвижимости, в том числе организация процедуры взаиморасчетов между сторонами сделки;
- Помощь в подаче документов на государственную регистрацию и их получения после регистрации перехода прав на имущество;
- При необходимости, контроль исполнения обязанности по выписке продавца и других членов со старого места жительства;
- Организация процедуры передачи имущества покупателю;
- Если это необходимо, принимаются и другие меры для того, чтобы сделка была совершена.
Купить квартиру самому или обратиться к риэлтору?
Покупка квартиры — это очень важный шаг в жизни человека. Кто-то обращается за помощью к специализированным агентствам, а кто-то, взвесив все “за” и “против”, решает заняться этим сам. К чему нужно быть готовым?
Основное преимущество самостоятельной покупки квартиры — это экономия. За работу риэлтора нужно будет заплатить от 3% до 10%. Учитывая стоимость недвижимости, это достаточно весомая сумма. Еще одно важное преимущество — это безопасность. Как и в любой профессии, здесь тоже есть мошенники, которые не прочь нажиться на доверчивых гражданах. Кроме того, покупая квартиру самостоятельно, можно выбрать именно то, что хочется. Риэлтор в большинстве случаев будет предлагать вариант, за который получит больший процент комиссионных.
Но у такого подхода есть масса минусов:
- затянутость сделки — у специалиста больше опыта в переговорах;
- большие риски — опытный риэлтор способен сразу раскусить мошенников;
- сложность — у специалиста больше опыта в общении с госструктурами и в оформлении документов.