Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переходит ли право аренды по наследству». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наследовании права на земельные участки нотариус, прежде всего, запросит документы, определяющие права наследодателя. Не возникает вопросов, если земля принадлежала ему на праве собственности или пожизненного наследуемого владения. Если земельный участок был предоставлен в бессрочное пользование, он не переходит по наследству. В то же время, возведенные на нем дома, сооружения наследуются на общих основаниях.
Переход права аренды по наследству
Процесс наследования напрямую зависит от того, кто является арендодателем земельного участка. Земельные наделы сдаются в аренду организациями, частными лицами или государством.
Процедура наследования земель имеет свои особенности:
- Если наследник откажется от договора аренды, то он не сможет оформить в собственность недвижимость, которая расположена на участке.
- Условия договора сохраняются в полном объеме. Изменить их можно только по соглашению сторон или через суд.
- Чтобы арендодатель не разорвал контракт, наследникам придется принять все условия договора. Например, продолжить застройку или использовать участок по назначению для выращивания сельхоз культур.
Алгоритм действий арендатора в случае смерти арендодателя
Если умер арендодатель, что делать простому гражданину? Обычно такая ситуация возникает, если умер арендодатель квартиры, которую снимает гражданин. Проблему можно решить двумя путями: открыв отдельный счет в банке или обратиться к нотариусу.
В первом случае следует предпринять следующие шаги:
- Обратиться в любой банк.
- Объяснить ситуацию и заключить договор, в котором прямо будет прописано, что эти деньги вносятся как арендная плата за конкретное имущество.
- Перечислять деньги ежемесячно в срок, указанный в договоре.
- После предъявления наследником свидетельства о праве собственности на имущество, перевести денежные средства на его счет. Либо выплатить их наличными, взяв расписку о том, что наймополучатель платит арендную плату.
- Договориться с наследником о продлении договора после истечения его срока (в случае необходимости).
Для арендаторов юридических лиц (ЮЛ) и индивидуальных предпринимателей (ИП) лучше использовать вариант, которым могут также воспользоваться граждане.
- Обратится к нотариусу по месту нахождения имущества или жительства умершего.
- Написать заявление с указанием обстоятельств, по которым не можете выполнять свои обязательства.
- Оплатить услуги нотариуса.
- Внести депозит и продолжать вносить его в сроки, указанные в договоре.
Прекращение права на пожизненное наследуемое владение
Право на пожизненное наследуемое владение бессрочное. Если ничего не предпринимать, можно пользоваться землей до самой смерти и передать это право по наследству.
Фактически разорвать этот условный договор между государством и гражданином можно:
- когда владелец умер, а права перешли к наследнику;
- если владелец сам захотел отказаться от этого права;
- при оформлении участка в собственность — юридически право на владение прекращается и начинается право собственности уже без каких-либо ограничений на распоряжение;
- когда государство возвращает собственность себе.
Как происходит наследование участков
Получение и оформление наследства ничем не отличается. Такой участок можно даже завещать. Правда, чтобы разделить этот участок, наследникам придется все же оформить на него собственность и уже после этого разделить, если его размер позволяет.
Чтобы оформить участок в наследство, необходимо обратиться в течение полугода к нотариусу с документами, подтверждающими право на наследство:
- свидетельство о смерти предыдущего владельца;
- паспорт наследника и другие документы, подтверждающие родство;
- документы, подтверждающие, что у умершего было право на пожизненное наследуемое владение;
- кадастровый паспорт участка;
- выписка ЕГРП;
- заявление наследника.
Переход права аренды земельного участка по наследству
Непосредственный переход права аренды осуществляется при подписании дополнительного соглашения к договору. Гражданин направляет заявление в администрацию населённого пункта или другому собственнику.
В обращении следует подробно указать, что титульный арендатор скончался, а заявитель получил право на аренду. Указанные факты предполагают изменение условий договора в части сведений об одной из сторон.
В дополнительном соглашении описывается, что стороны заключили его из-за смерти арендатора на основании выданного свидетельства о праве на наследство. В отношении иных положений действуют нормы основного договора.
Если собственник отказывается внести изменение в договор, то наследник может обращаться в суд. При положительном решении собственник будет обязан заключить с наследником дополнительное соглашение.
Далее, гражданин обращается в отделение Росреестра в округе, где находится участок. Договор аренды регистрируется, в базе данных указывается, что наследник получил право аренды недвижимости.
Переход права аренды по наследству
Процесс наследования напрямую зависит от того, кому принадлежит земля. Землю арендуют следующие собственники:
- организации;
- от частных лиц;
- штат.
Процедура наследования земли имеет свои особенности:
- Если наследник откажется от аренды, он не сможет зарегистрировать право собственности на имущество, расположенное на участке.
- Условия договора полностью соблюдаются. Их можно изменить только по соглашению сторон или в судебном порядке.
- Чтобы домовладелец не мог расторгнуть договор, наследники должны принять все условия договора. Например, продолжать строить или использовать сайт по прямому назначению.
Закон не обязывает новые стороны переоформлять договор. Он сохраняет свое действие, несмотря на переход прав к наследнику. Однако желательно продлить договор.
Если наследник не желает вступать в права арендатора, договор будет автоматически расторгнут через 12 месяцев.
В ситуации, когда собственником является государство, наследники могут впоследствии передать право собственности на участок.
Процедура наследования земельного участка после смерти арендатора
Для получения права аренды земельного участка после смерти арендатора наследники должны пройти процедуру наследования через нотариуса.
Примечание! Возобновление договора не является обязательным условием для наследования права аренды. Но поступать в закон необходимо через нотариуса. Только свидетельство о праве на наследство докажет, что именно этот наследник получил права умершего квартиросъемщика.
Для того, чтобы наследник унаследовал право аренды земли, должны быть соблюдены следующие условия:
- Договор аренды между наследодателем и владельцем участка зарегистрирован в Росреестре. И еще до того, как был составлен договор, участок был зарегистрирован должным образом (зарегистрирован в земельной книге, установлены границы).
- Наследник запросил свидетельство о праве наследования на право аренды земельного участка в течение 6 месяцев со дня смерти арендатора. В противном случае он должен доказать нотариусу, что действительно принял этот участок в наследство (занимался его обработкой, выносил мусор). Информация должна быть задокументирована.
- Если у наследника нет документальных подтверждений, ему придется обратиться в суд. Ответчиками по делу будут собственники земли.
Тенденции развития законодательства зарубежных стран о собственности на землю и аренде земельных участков
Аренда земли — правовой институт, получивший распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики.
В современных условиях принято выделять две базовые формы земельной собственности: государственную и частную, а также их разновидности.
Сегодня частная собственность на землю имеется в большинстве стран мира. Но надо отметить, что в полном смысле слова частная собственность на землю была присуща только феодализму и начальной стадии капитализма, когда частные собственники были наделены всей полнотой правомочий собственности. Сейчас в зарубежном законодательстве происходит пересмотр концепции статуса земельного собственника. Пределы его юридической власти резко сократились. Земельные отношения все теснее связываются с задачей служения общественным интересам. Интересы цивилизованного рынка становятся выше абсолютной собственности.
Земельные отношения развитых стран основаны на принципе главенства общих интересов при пользовании земельными ресурсами, их приоритета перед эгоистическими интересами отдельных лиц.
В мировой практике земельные участки как объект хозяйствования сегодня более привлекательны, чем объект «чистой» собственности. Принцип ограничения государством прав частного собственника земли в пользу общества, арендатора, любого того кто ее обрабатывает, разумен и снимает социальное напряжение в обществе.
В последнее время земельные отношения в мире все больше ориентируются на стимулирование и поддержку арендаторов. Им как хозяйствующим субъектам предоставляется ряд явных преимуществ перед собственниками земли, увеличивается срок аренды, что позволяет возместить вложенные в землю затраты. Подтверждением служит высокая доля арендованной земли:
- в Бельгии — 70% земель,
- во Франции и старых землях ФРГ — 50%,
- в США, Великобритании, Голландии и Новой Зеландии — 40%,
- в Канаде — 37%,
- Италии — 20%, в Дании — 15%.
Частная собственность на землю в развитых странах отнюдь не повсеместна. Заметна тенденция к увеличению доли государственной собственности. Например, в Канаде 90,2% земли принадлежит государству.
Аренда земли в США. В 1900 году в аренде находилось 30% земель сельхозназначения, в 1988 — 45%, в 1992 — 51%. Значение аренды земли в сельском хозяйстве США повышается по мере концентрации производства.
Земля как особый объект недвижимости
Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, что требует специального регулирования.
Действующий Земельный кодекс РФ внес в регулирование договора аренды ряд норм, противоречащих положениям Гражданского кодекса РФ. Считается, что положения о договоре аренды земельного участка у нас и так были либеральные по сравнению с договорами аренды других видов недвижимого имущества. Параграф 4 гл. 34 ЗК РФ значительно расширил права арендатора по распоряжению правом аренды, а права арендодателя наоборот ограничивает.
Существенными условиями договора аренды земельного участка являются:
- предмет аренды (ст. 607 ГК РФ);
- размер арендной платы (ЗК РФ).
Объектом договора аренды может быть только земельный участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем характеристикам и условиям пользования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер и границы, описанные и удостоверенные в установленном законом порядке.
Следует отметить, что легального определения понятия земельного участка как объекта гражданско-правовых отношений нет. Единственные определения земельного участка содержатся в Земельном кодексе РФ и Федеральном законе «О государственном земельном кадастре», но это определение земельного участка как объекта земельных отношений, объекта землеустройства или объекта государственного кадастрового учета, но это не всегда применимо к гражданским, в том числе и к наследственным правоотношениям. Если обратиться к ст. 6 ЗК РФ, то земельный участок является частью поверхности земли (в том числе и почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Земля — это особый объект недвижимого имущества, который раньше не встречался в нотариальной практике. Многие проблемы в нотариальной практике возникают потому, что нотариусы по привычке работы с жилыми домами, понятие которого, как объекта гражданского права сложилось в конце 40-х годов 20 века, переносят приемы работы с жилыми домами на земельные участки. По сравнению с жилыми домами для земельных участков очень важно их пространственное обособление — установление пространственных пределов, границ. Поэтому для характеристики земельных участков как объектов гражданских прав важны следующие характеристики:
- многофункциональное назначение;
- абсолютная неперемещаемость;
- специфика индивидуализации.
Для нотариуса главным, по-моему мнению, является последняя характеристика. Индивидуализация земельного участка осуществляется при его государственном кадастром учете, в результате которого земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер. В отличие от других видов недвижимого имущества, для земельного участка необходимы сведения о конфигурации его границ и иных пространственных характеристиках, представленные в графической форме.
Далее необходимо отметить, что как нет легального определения земельного участка как объекта гражданских прав, так и нет точного перечня индивидуализирующих характеристик. Это следующее:
- кадастровый номер;
- границы;
- местоположение;
- площадь (размер).
Также гражданское законодательство теперь, когда исключен п. 1 ст. 261 ГК РФ, не определяет, каким образом устанавливаются границы земельного участка.
Кроме того площадь земельного участка может быть физической и геодезической. Поэтому, чем сложнее рельеф местности (склоны, овраги, обрывы), тем больше будет различаться эти площади. И опять в законодательстве не указано, какую площадь земельного участка следует определять.
В отличие от строений, кроме указания адреса, для земельного участка необходимо пространственное отражение его местоположения на карторафической основе.
Возможна ли передача аренды на землю по наследству
Основное, необходимое для уяснения, что прекратить осуществление арендных отношений, установленных договором, не может даже смерть арендодателя. При передаче в аренду надела третьим лицам полностью сохраняется право на использование надела в соответствии с условиями договора.
Если арендатор умер, а срок соглашения еще не истек, то все права. А также обязанности по земельному участку в полном объеме перейдут к его наследнику.
Такую возможность наследнику предоставит закон или ранее написанное арендатором завещание. Но, даже в этой ситуации может быть исключение.
И состоять оно будет в дополнительном условии, прописанном в основном договоре аренды: расторжение всех взаимоотношений в связи со смертью арендатора.
Наследование права аренды
Наследование права аренды — типичная ситуация, потому что не каждый в состоянии приобретать желаемую недвижимость на праве собственности. Следуя букве закона, в состав наследства входит все имущество, включая не только права, но и обязанности, принадлежащее умершему (за некоторыми исключениями).
Права и обязанности завещателя как арендатора предусмотрены отдельной статьей 617 ГК РФ. В ней указывается следующее: после смерти наследодателя, который при жизни арендовал некое недвижимое имущество, его договорные права арены переходят по наследству, если договор или закон не предусмотрели иное.
Отказать наследнику арендодатель права не имеет. Правопреемник вступает в права по аренде на время, оставшееся до конца действия договора, если не предусмотрена аренда, связанная с личными качествами арендатора.
Наследодатель, в рамках договоров аренды, в праве передать наследнику следующие права:
- Право на титульное владение
- Право на наследование вещно-правовой защиты.
Нотариус проверяет договор аренды на законность, соответствие нормам и устанавливает, возможен ли переход прав арендатора к наследнику. Если переход возможен, нотариус выдает свидетельство о праве на наследование.
При наследовании права на аренду, как и с другим имуществом, необходимо предоставить документы умершего, которые подтверждают принадлежность ему арендных прав и обязанностей по договору.
Для приобретения права необходимо предоставить договор, в который включен соответствующий пункт о правах и обязанностях сторон по договору аренды. Документ должен быть зарегистрирован в надлежащих государственных органах, осуществляющих регистрацию прав в отношении недвижимого имущества (если договор заключен более, чем на один год).
Визит к нотариусу для получения наследства
Законом установлен срок, в течение которого заинтересованное лицо должно вступить в права. Он равен 6 месяцам со дня, следующего за днем смерти наследодателя.
Если лицо не успело вступить в права в течение отведенного срока по причине болезни, командировки или судебных разбирательств, целесообразно обратиться в суд. При подтверждении причины пропуска периода времени суд восстановит срок.
Для открытия дела о наследовании необходимо обратиться к нотариусу по месту проживания наследодателя.
Если собственник умер вне территории РФ, дело открывается по месту расположения его имущества. Если части находятся в разных местах, ‒ там, где располагается самая ценная часть.
В нотариальной конторе необходимо будет предъявить следующие бумаги:
- паспорт;
- свидетельство о смерти наследодателя (оригинал);
- справка о последнем месте жительства умершего;
- копия завещания или документы, подтверждающие факт родства с умершим.
Для получения права на земельный участок требуются:
- оценочный сертификат со стоимостью объекта;
- договор купли/продажи, дарственная, мены и любой другой документ, подтверждающий право на объект;
- справка об отсутствии долговых обязательств;
- свидетельство о гос. регистрации права на объект (если оно имело место быть).
Наследование права аренды земельных участков
В данной ситуации используются аналогичные принципы. После смерти лица, арендовавшего при жизни земельный участок, с остальной наследственной массой его права и обязанности по договору аренды переходят к преемнику. Важно, чтобы законом или же договором не было предусмотрено иное. Если, например, в договоре аренды была оговорка, что основанием его прекращения будет являться смерть арендатора, то наследник не сможет восстановить право аренды даже через суд.
После смерти арендодателя, наследник имеет право вносить правки в заключенный договор только в судебном порядке (или при достижении соглашения, разумеется). Для дополнительного соглашения наследнику необходимо предоставить другой стороне документы, которые требовались ранее для оформления наследства. После чего к основному договору подписывается дополнительное соглашение. Его необходимо зарегистрировать.
Для наглядности рассмотрим пример. Гражданин являлся арендатором земельного участка сроком на пять лет. Срок договора истек, писем арендодателя с просьбами прекратить использование участка и других возражений не было. Ввиду этого, договор считается возобновленным на тех же самых условиях, но на неопределенный срок. После смерти гражданина, наследство принял его единственный сын. Он продолжил использовать землю на праве аренды, однако вскоре получил требование арендодателя о прекращении использования участка. Наследник обратился в суд. Суд в мотивировочной части решения пояснил, что поскольку его отец к моменту смерти обладал правом аренды на неопределенный срок, то и он в полном объеме унаследовал это право. Для того, чтобы отказаться от возобновленного договора, арендодатель обязан предупредить «нового» арендатора (правопреемника) за три месяца, иначе процедура будет считаться незаконной.
В юридической практике процедура наследования права аренды земельного участка допустима не только по закону, но и по завещанию. Если наследников более, чем один и отсутствует завещание, право переходит ко всем правопреемникам в равных частях. Когда завещание у наследников на руках, им следует обратиться к нотариусу, принимавшему участие в его составлении и сделать соответствующую отметку, которая удостоверяет волю завещателя и подтверждает подлинность завещания.
Иногда гражданам приходится обращаться в суд. Исковые требования удовлетворяют при наличии бесспорных доказательств. Причины судебных разбирательств могут быть разными – фактическое принятие имущества, пропуск сроков, отказ в продлении аренды земельного участка и т.д.
Суды рассматривают следующие категории дел:
- признание наследников недостойными;
- споры относительно права аренды — местные власти могут отказать в наследовании, если умерший получил участок на льготных основаниях (инвалид, многодетная семья, сирота);
- разрыв арендного договора по инициативе арендодателя — например, если последний выплатит компенсацию за разрыв;
- восстановление родственных связей — в случае потери документов о родстве с умершим (пожар, кража, наводнение, порча);
- оспаривание завещания;
- наследование иностранными гражданами.
Итоговое решение выносится с учетом прав наследника и условий договора. Нужно понимать, что арендодатель имеет выгодное положение — он вправе разорвать договор аренды, отозвать имущество, оспорить действия наследников и наложить запрет.
Как унаследовать право аренды земельного участка
Для того чтобы вступить в наследство, претендентам на имущественные права нужно заявить о своих намерениях. Заявление подается нотариусу в 6-месячный срок. К нему прикладываются документы, подтверждающие причастность претендента к активам наследодателя. Бумаги подаются по месту прописки умершего человека. Смещение сроков допускается в исключительных случаях (например, если наследник принял имущество по факту или по причине смерти одного из претендентов). При иных обстоятельствах наследнику придется обращаться в суд для восстановления сроков.
При оформлении наследства удерживается госпошлина. Ее размер зависит от двух факторов – стоимость актива и степень родства с умершим гражданином. Финальная стадия процедуры – получение свидетельства на наследство. На его основании претендент может обратиться к арендодателю для перезаключения договора аренды. После прохождения всех формальностей наследник обретает права и обязанности арендатора.
Случаи, когда невозможна передача прав аренды на землю по наследству
Существуют наследники, которые не могут рассчитывать на право аренды надела. При получении отказа от арендодателя в лице государства или нотариального органа многие не могут понять его причину. А для того, чтобы такое решение не стало неожиданностью, следует знать случаи недопущения наследования земли в аренде:
- Договором аренды не предусмотрен переход права аренды по наследству;
- Арендодатель имеет статус наследника субъекта, который умер;
- Договор аренды заключен без оплаты (безвозмездная основа);
- Наследником был выражен отказ на вступление в право аренды. При выступлении в роли арендодателя государства договор будет аннулирован через один год, а имущество признанно выморочным;
- Наличие в договоре аренды оговорки о прекращении его при наступлении смерти арендатора;
- Заключение соглашения с получателем наследства на срок до одного года;
- Наследник имеет гражданство другой страны и не имеет право на получение наследства на землю, которая предназначена для проведения сельскохозяйственных работ;
- Вступило в законную силу решение суда, признавшее завещание недействительным;
- Признание в судебном порядке наследника недостойным (к примеру, при доказательстве вины наследника в смерти наследодателя).
При наличии на арендованном в постоянное пользование у государства участке построек наследник имеет право на получение его в свое ведение.