Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда договор купли продажи с маткапиталом заверяется нотариусом в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Средства МСК не являются собственностью супругов, несмотря на то, что получены в браке. К общему имуществу не относятся денежные выплаты, имеющие целевое назначение, они не подлежат разделу в случае развода. Основная цель выдачи сертификата на маткапитал — поддержка несовершеннолетних детей.
Условия продажи квартиры с маткапиталом
Продать жильё с маткапиталом можно, если:
- получено одобрение банка, ПФР, органов опеки на сделку с имущественными долями несовершеннолетних
- квартира переоформлена в общую собственность по долям
- условия жизни детей после продажи не станут хуже, доли в новом жилье не будут меньше
- есть регистрация жилья в Росреестре
Распоряжение семейным капиталом контролирует ПФР, прокуратура и органы опеки и защиты прав детей.
Купля-продажа недвижимости с маткапиталом
Согласно ст. 42 закона №218-ФЗ все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, подлежат нотариальному удостоверению. Семьи, покупающие жилье за маткапитал полностью или частично, обязаны оформить его в собственность всех членов семьи, включая детей. Таким образом, договор купли-продажи с материнским капиталом, удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.
В качестве собственников в ЕГРН приписываются родители и все дети. При этом размер долей устанавливается по соглашению. Понятно, то в данном случае родители являются законными представителями детей и самостоятельно решают вопрос. На практике встречается самый разный подход, особенно если жилое помещение покупается частично на собственные деньги, с дополнительным привлечением заемных средств и МСК.
Исходя из сложившейся судебной практики, самым правильным решением будет выделение долей, пропорциональных размеру материнского капитала, поделенного на всех членов семьи. Пример. Квартира куплена за 4 530 260 рублей, из которых 453 026 — маткапитал (10 %). В семье трое детей. На каждого члена семьи придется 1/50 доля, приобретенная за счет государственных средств.
Какие существуют варианты продажи
Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.
-
Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.
-
Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.
-
Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.
Как уплачивается налог с продажи
Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку. Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.
Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.
Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение). Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:
доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).
При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.
Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.
Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.
После регистрации В Росреестре следует обратиться в Пенсионный Фонд. Чтобы добиться от него разрешение на оформление сделки, и продавцу квартиры, и покупателю необходимо предоставить в территориальное отделение комплект справок и документов. У каждого участника свой список бумаг. Если не будет предоставлено хотя бы одного документа, в выдаче разрешения на использование сертификата откажут. Если средства маткапитала покрывают стоимостью квартиры, в ПФ РФ нужно принести один из следующих документов:
- от продавца заверенная в нотариальной конторе расписка о получении остальной суммы денег;
- от покупателя заверенная нотариусом расписка о взятии обязательства на выплату остальной суммы в указанные сроки.
Как правильно заполнить?
Договор сделки с использованием средств материнского капитала имеет простую письменную форму. В ряде ситуаций законодательство обязывает заверение нотариусом, но в большинстве случаев оно остается на усмотрение сторон.
В пункте цены договора и порядка расчетов указывается, что одной из частей платежа будут являться средства материнского капитала. Цифрами и прописью должны указываться: полная стоимость жилого помещения, часть за счет сертификата и часть собственных или заемных средств покупателя.
Денежные средства в размере материнского капитала перечисляются Пенсионным фондом на счет продавца в форме безналичного расчета. Это должно быть отражено в договоре и прописаны реквизиты банковского счета, куда будет направлен платеж.
Покупка дома под материнский капитал — это нотариальная сделка?
Покупка дома под материнский капитал Важно:
Деньги Материнского капитала НЕ разрешается использовать на покупку земельного участка. Ведь земельный участок — это нежилой объект недвижимости. И здравого смысла тоже в этом нет. Государство помогает семье, а раздел совместно нажитого имущества только ослабляет семью.
- Обязательная нотариальная сделка — если дом и земельный участок (или даже один из них) находится:
- в общей долевой собственности, но отчуждаются не все доли разом, а например вы так же являетесь собственником и выкупаете последнюю долю (это нотариальная сделка);
- принадлежит ( целиком или только доля в праве) несовершеннолетнему или недееспособному собственнику.
Как исправить ошибку, допущенную в договоре?
Договор в обязательном порядке проверяют сотрудники ПФ РФ. Поэтому при оформлении письменного соглашения важно проконтролировать, чтобы в документе не было ошибок. Например, если будет сбита нумерация пунктов, договор не примут.
Таблица. Как исправить ошибку в письменном соглашении?
| Этап заключения сделки | Что делать? |
|---|---|
| Вы обнаружили описку во время заверения | Достаточно заново распечатать исправленный договор |
| Документ уже заверен, но не отправился в архив | Можно договориться с регистратором и заменить договор |
| Заменить договор уже нельзя | Можно составить дополнительное соглашение и указать в нем правильные сведения |
Договоры приобретения жилой недвижимости
В связи с последними изменениями в законодательстве уменьшилось количество запретов на приобретения жилья с материнским капиталом.
Так, было снято ограничение на приобретение жилой недвижимости за чертой населенных пунктов, а также дач. Дело в том, что с 1.01.2019 года капитальные жилые строения на садовых дачных участках были приравнены по статусу к жилым домам, при условии их регистрации в Росреестре. Пока практики приобретения дач на средства материнского капитала нет, но скоро она появится.
По-прежнему сохраняется запрет на использование материнского капитала для приобретения:
- земельных участков под строительство;
- жилых помещений, но соответствующих санитарным нормам и жилищным нормативам;
- дома с более чем 3 этажами;
- нежилых помещений;
- квартир во вторичном жилом фонде, износ которого составляет более 50%;
- идеальную долю в общей совместной собственности. Под идеальной долей понимается цифровое обозначение доли в собственности, без выделения ее в натуре с соответствующей регистрацией в Росреестре.
Особенности покупки квартиры с использованием материнского капитала
Материнским капиталом возможно оплатить всю стоимость жилплощади или его часть, купить квартиру на первичном или вторичном рынке недвижимости.
Условия использования сертификата для покупки жилья:
- Квартира должна находиться на территории России.
- Нельзя покупать жилье, находящиеся в аварийном или ветхом состоянии.
- Оформить можно только покупку отдельного жилья, а не доли в нем.
- В заявлении о распоряжении маткапиталом должна быть указана цель, на которую владелец просит выделить средства.
- Не допускается покупать квартиру у родственников первой степени.
Особенности сделки купли-продажи с привлечением средств маткапитала:
- В приобретаемой квартире должны быть выделены доли всем членам семьи.
- Перевод денежных средств осуществляется после подписания договора купли-продажи, регистрации права собственности в Росреестре и одобрением сделки ПФР.
- Наличные денежные средства не выдаются на руки — фонд самостоятельно перечисляет необходимую сумму на счет продавца.
Чтобы использовать средства государственной поддержки нужно придерживаться следующего алгоритма:
- Заключить договор купли-продажи квартиры.
- Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
- Подготовить заявление о распоряжении средств материнского капитала и собрать весь необходимый перечень документов.
- Обратиться в ПФР.
- Дождаться решения и перечисления денежных средств на счет продавца.
- Снять обременение с недвижимости.
Пошаговая инструкция
- Первым делом подайте заявление в Пенсионный фонд (лично, по почте, через МФЦ или портал Госуслуг) и получите сертификат на материнский капитал.
Подготовьте все необходимые документы.
Выберете понравившееся жилье и сообщите продавцу, что собираетесь внести часть суммы через материнский капитал. Будьте готовы к тому, что не все этому обрадуются, поэтому может понадобиться время для того, чтобы найти подходящее жилье со сговорчивым хозяином.
Если продавец согласился, вы можете составить договор купли-продажи и внести в него пункт, что часть суммы будет внесена наличными, а часть – оплачена маткапиталом по сертификату (здесь нужно будет указать № документа).
Зарегистрируйте сделку в МФЦ.
Договоры приобретения жилой недвижимости
В связи с последними изменениями в законодательстве уменьшилось количество запретов на приобретения жилья с материнским капиталом.
Так, было снято ограничение на приобретение жилой недвижимости за чертой населенных пунктов, а также дач. Дело в том, что с 1.01.2019 года капитальные жилые строения на садовых дачных участках были приравнены по статусу к жилым домам, при условии их регистрации в Росреестре. Пока практики приобретения дач на средства материнского капитала нет, но скоро она появится.
По-прежнему сохраняется запрет на использование материнского капитала для приобретения:
- земельных участков под строительство;
- жилых помещений, но соответствующих санитарным нормам и жилищным нормативам;
- дома с более чем 3 этажами;
- нежилых помещений;
- квартир во вторичном жилом фонде, износ которого составляет более 50%;
- идеальную долю в общей совместной собственности. Под идеальной долей понимается цифровое обозначение доли в собственности, без выделения ее в натуре с соответствующей регистрацией в Росреестре.
Покупка дома под материнский капитал
Документ в обязательном порядке должен содержать наименование – «Договор купли-продажи… (например, квартиры, комнаты или индивидуального жилого дома с земельным участком)». После наименования проставляется место составления бумаги (наименование населенного пункта) и дата составления, которая, как правило, совпадает с датой подписания его сторонами.
Предметом договора может выступать обособленное недвижимое имущество (а в некоторых случаях, и его доля), которое имеет статус жилого и состоит на кадастровом учете. Права на него также должны быть зарегистрированы в реестре недвижимости, что подтверждается Свидетельством либо выпиской из ЕГРН.
Важно! В отношении данного имущества также необходимо проверить, не признавалось ли оно непригодным для проживания. Желательно отразить в договоре, что само помещение не было признано непригодным для проживания, а многоквартирный дом, в котором оно находится, – аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Момент перехода прав на недвижимость может отличаться в зависимости от договоренности сторон. В любом случае таковым является момент государственной регистрации перехода права собственности в службе Росреестр.
А вот время последнего зависит от положения договора о том, происходит ли это после полной оплаты или передачи только личных средств покупателей. Следовательно, при заключении договора в рассрочку регистрация осуществляется после перевода собственных средств и МК, в остальных случаях после передачи только личных денег семьи.
Как правило, не оговаривается отдельно, а следует из закона. В крайнем случае можно ограничиться общей формулировкой о том, что стороны несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, а равно за достоверность представленной информации в соответствии с действующим законодательством.
В подобного рода договорах указывается редко, но в общем виде может выглядеть следующим образом: «Стороны стремятся разрешить все возникшие споры путем переговоров, а в случае недостижения результатов – в судебном порядке».
Договор купли-продажи с материнским капиталом 2021
Семейный капитал можно потратить до того, как ребенку исполнится 3 года:
- Если у семьи есть ипотечный кредит, взятый на покупку готового жилья, то его можно погасить средствами маткапитала.
- Владелец сертификата может оформить ипотеку и направить денежные средства на первоначальный взнос.
Чтобы получить ипотеку под материнский капитал нужно обратиться в отделение банка со следующими документами:
- паспорт;
- справка о доходах физического лица;
- копия сертификата на материнский капитал;
- копия трудовой книжки.
В течение 10 дней банк принимает решение об оформлении ипотеки. После получения одобрения сделки от банка и заключении ипотечного договора, на расчетный счет продавца поступает необходимая сумма за квартиру. После получатель сертификата должен обратиться в ПФР с заявлением о необходимости перевести средства господдержки на счет банка.
В банковском договоре должна быть четко указана цель оформления кредита — на покупку жилья. Если в документе будет указана другая цель, или предусмотрен потребительский кредит, ПФР откажет в перечислении средств.
В связи с последними изменениями в законодательстве уменьшилось количество запретов на приобретения жилья с материнским капиталом.
Так, было снято ограничение на приобретение жилой недвижимости за чертой населенных пунктов, а также дач. Дело в том, что с 1.01.2019 года капитальные жилые строения на садовых дачных участках были приравнены по статусу к жилым домам, при условии их регистрации в Росреестре.
Использование материнского капитала в процессе приобретения жилья существенно отличается от стандартного договора купли-продажи недвижимости. Различия имеются:
- в субъектном составе и связанным с ним распределением приобретенного жилья по долям;
- в порядке оплаты;
- в необходимости получения разрешения ПФ на использование маткапитала.
В качестве субъектов договора выступают все члены семьи распорядителя материнским капиталом. И каждому из членов семьи сразу при составлении договора либо в течение полугода после оформления сделки выделяются доли в жилом помещении.
Выделение долей желательно делать одновременно с заключением договора, то есть включить в договор соответствующий раздел. Это упростит дальнейшую процедуру. Если изначально договор будет предусматривать долевое участие, то процедура регистрации в Росреестре будет единоразовой.
Если же выделение долей произвести после договора, то в Росреестр придется обращаться дважды – для регистрации договора купли-продажи и для регистрации перехода долей. А это не только занимает время, но и приводит к дополнительным денежным затратам.
Можно попытаться не регистрировать договор о распределении долей между членами семьи, ограничившись регистрацией договора купли-продажи, в котором был упущен вопрос о долях. Но, думается, что появление ответственности за подобное неисполнение требований закона – только вопрос времени.
Пока ответственность не предусмотрена, однако проверки со стороны ПФР и прокуратуры уже проводятся.
Для приобретения жилья, на оплату которого планируется использовать материнский капитал, потребуется разрешение Пенсионного Фонда РФ. Для получения разрешения требуется обратиться в отдел ПФ по месту жительства с соответствующим заявлением.
К заявлению необходимо приложить:
- сертификат на материнский капитал;
- письменное согласие продавца на осуществление сделки по схеме с использованием маткапитала. Подобное согласие требуется, поскольку перевод средств от ПФ на счет продавца может занять значительное время;
- адрес жилого помещения, его кадастровое описание. Это позволит сотрудникам ПФ установить, соответствует ли жилье требованиям к его статусу и эксплуатационным качествам;
- копии паспортов супругов. Если копии не заверены нотариально, то потребуется предъявить и оригиналы;
- СНИЛС;
- проект договора купли-продажи;
- если жилье приобретается только супругой, то от нее потребуется письменное обязательство выделить доли в квартире всем членам семьи в течение полугода. Обязательство должно быть заверено нотариусом. Если сам договор купли-продажи будет предусматривать выделение долей, то обязательства не потребуется;
- номер банковского счета продавца, на который ПФ должен будет перечислить деньги;
- в случае приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита дополнительно потребуется справка из банка;
- справка из ПФР об остатке средств на счете материнского капитала.
Обсудите проект договора с сотрудником Пенсионного Фонда. Он сразу укажет на недочеты и посоветует наилучший вариант. Это избавит вас от возможности отказа в регистрации договора в Росреестре либо в отказе в перечислении средств материнского капитала со стороны ПФ.