Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Шаблоны исковых заявлений о взыскании неустойки за просрочку и дефекты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Правила и этапы подачи иска в суд
Существует ряд правил, которым необходимо следовать при подготовке искового заявления, а также рекомендованный порядок. Мы рекомендуем придерживаться алгоритма, описанного ниже.
1 Определение оснований для иска
Для того чтобы суд принял ваше заявление к рассмотрению, оно должно быть четко аргументированным. Достаточная аргументация для получения компенсации – это нарушение условий договора долевого участия со стороны компании-застройщика. Чаще всего нарушение касается установленных в ДДУ сроков передачи недвижимости дольщикам, однако может относиться и к другим ситуациям: квартира имеет серьезные недостатки, не отвечает первоначальному плану строительства, изменена площадь и т.д. Если вопрос касается сроков, важно правильно установить момент, с которого начинается просрочка. Для этого нужно обратиться к тесту договора:
- если указана точная дата, просрочка начинается со следующего после нее дня;
- если указан месяц или квартал, начало просрочки определяется как день, следующий за указанным периодом (например, 1 декабря, если в ДДУ указан ноябрь как конечный срок передачи жилья).
Если претензии к застройщику касаются качества строительства или других нюансов объекта, потребуется доказательство нарушений – результаты независимой экспертизы или аналогичные документы. В иске о взыскании неустойки по ДДУ указывается конкретный пункт договора, который был нарушен, и подтверждение нарушения.
Куда можно подать иск
Дольщик на свое усмотрение может выбрать, в какой судебный орган подать заявление о взыскании неустойки с застройщика:
- по тому адресу, где зарегистрирован ответчик (застройщик);
- по месту строительства объекта недвижимости;
- по своему месту проживания.
Многие истцы, выбирая судебный орган, ориентируются исключительно на его удобное расположение. Конечно, чем ближе к дому находится суд, тем проще и легче к нему добираться. Однако данный критерий не является определяющим, и ориентироваться только на него не стоит. Желательно перед принятием решения проанализировать практику суда по аналогичным делам в части применения ст. 333 ГК, позволяющей уменьшить размер неустойки.
Несмотря на то, что законодатель четко определил, что неустойка может уменьшаться лишь в исключительных случаях и только тогда, когда имеется мотивированное заявление застройщика, практика показывает, что снижение размера неустойки происходит очень часто. Дело в том, что решение этого вопроса полностью отдано на откуп судам, которые вольны сами решать, какую сумму неустойки будет выплачивать застройщик. Чаще всего, снижая размер неустойки, суды ориентируются на такие критерии как: стоимость объекта долевого строительства, уплаченная дольщиком, длительность просрочки, допущенной ответчиком, причины задержки строительства объекта недвижимости.
Человеку, далекому от юридической науки, получить необходимую информацию и проанализировать судебная практику конкретной судебной инстанции достаточно сложно. Поэтому рекомендуется перед подачей иска получить консультацию адвоката, за плечами которого имеется опыт общения с разными судами Москвы и Московской области. Кроме того, привлекая к делу юриста, дольщику совсем необязательно, а в некоторых случаях и вовсе нежелательно, посещать заседания суда, поскольку его присутствие может вызвать прямые вопросы судьи или ответчика, на которые гражданин не сможет дать верный для процесса ответ.
Последний этап взыскания неустойки с застройщика
Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа. Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика. Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.
Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.
Практика показывает, что получить компенсацию с застройщика за нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию и несоблюдение других условий договора долевого участия не просто, но можно. На сумму выплаты и результат судебного процесса сильно влияет юридическая грамотность истца, опыт и квалификация его представителя, честность строительной компании.
Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд. Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.
Основные проблемы и пути их решения
Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.
Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:
- Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
- Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
- Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.
Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:
- Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
- Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
- Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.
В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.
Основания для взыскания неустойки с застройщика
Расскажем подробнее о мере гражданско-правовой ответственности застройщика — неустойке, взыскиваемой с застройщика в пользу дольщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, и о порядке ее применения.
Взаимоотношения застройщиков и участников долевого строительства в нашей стране регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Данный Федеральный закон предъявляет ряд требований к застройщикам, которыми обусловлено их право привлекать для строительства денежные средства дольщиков – граждан и организаций.
В частности, согласно статье 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, иметь на праве собственности или аренды (субаренды) земельный участок для строительства, уставного капитал застройщика должен быть полностью оплачен, а его минимальный размер должен соответствовать требованиям закона; он не должен иметь недоимок по налогам и сборам и бюджетных задолженностей или быть в процессе ликвидации, и его деятельность не должна быть приостановлена, и т.д.
Отдельная норма регламентирует обязанность застройщика сдать участнику долевого строительства объект строительства в срок, предусмотренный договором долевого участия (пункт 1 статья 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Застройщик, нарушивший эту обязанность, несет перед участником долевого строительства ответственность в виде уплаты законной неустойки (пени).
Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства, и рассчитывается от общей цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры.
В случае, когда участником долевого строительства является физическое лицо, т.е. гражданин, то неустойка удваивается, и ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.
В качестве даты исполнения обязательства истец может указать день подачи иска или день вынесения решения судом.
Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика
Родовая подсудность: Если истцом выступает гражданин, спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции. В случае, если цена иска составит менее 50 000 рублей, то иск будет подсуден мировому судье, иски ценой свыше 50 000 рублей подлежат рассмотрению районными судами.
В практике, как правило, исковые требования дольщиков превышают вышеуказанную сумму, что обуславливает рассмотрение данной категории дел районными судами.
Если участником долевого строительства является юридическое лицо спор разрешается арбитражным судом.
Территориальная подсудность: Иск может быть подан в суд как по месту нахождения ответчика, так и по месту жительства истца, т.е. право выбора суда принадлежит истцу. Альтернативная подсудность спора обусловлена распространением на данные взаимоотношения Закона РФ «О защите прав потребителей».
Иск организации подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика (если подсудность не изменена договором).
Что необходимо указывать в иске?
Начинается заявление с наименования, адреса и номера судебного участка, в который оно подается. Далее сообщается информация об истце и ответчике: ФИО, наименование организации, адреса проживания и нахождения, контактные телефоны и прочие сведения. Затем пропишите стоимость иска и его наименование. После чего можно переходить к изложению сути обращения:
- сообщите, с какой компанией (наименование) был заключен договор долевого участия;
- когда это соглашение было подписано (дополнительно укажите номер договора, если таковой имеется);
- какие сведения указывались в документе (обязанности застройщика и дольщика, сроки оплаты и передачи объекта недвижимости и прочее);
- где находится многоквартирный дом, являющийся предметом обсуждения (сообщите полный адрес здания);
- какая очередь строительства согласно договору, и какое именно жилье надлежит передать истцу (сколько комнат в квартире, на каком этаже она расположена, имеется ли у нее условный номер, какова площадь помещения и т.д.);
- подтвердите исполнение собственных обязательств по соглашению и сошлитесь на неисполнение таковых со стороны застройщика;
- какую сумму за обозначенное выше жильё вы перевели на счет ответчика, и является ли она полной суммой по договору;
- также образец искового заявления о взыскании неустойки по договору долевого участия должен включать отсылку на досудебные мероприятия;
- сообщите причину отказа второй стороны в передаче квартиры или добровольной уплате неустойки;
- передано ли жильё в ваше владение на настоящий момент (если да, то укажите дату передачи);
- сошлитесь на то, что в одностороннем порядке нельзя отказываться от обязательств, принятых по ДДУ.
Если имеются иные сведения, которые необходимо изложить в ходатайстве, а также влияющие на исход разбирательства, сообщите и о них. Затем необходимо перечислить отсылки на законодательные нормы, регулирующие данные правоотношения. Еще придется предъявить основания для обращения к суду, а также подкрепить правовыми нормами необходимость удовлетворения исковых требований. После этого приводится подробный расчет общей суммы неустойки, которую должен оплатить застройщик. Туда входит количество дней, в течение которых ответчик не передавал объект недвижимости во владение, ставка рефинансирования и прочие данные. Вычислять нужную сумму необходимо вместе с опытным юристом.
Правила составления претензии
От правильности формирования этого документа нередко зависит решение, принимаемое застройщиком относительно целесообразности перечисления неустойки. Поэтому непременно в документ включаются сведения:
- наименование и юридический адрес строительной компании, причем эти сведения можно взять из ДДУ;
- адрес дома, который не был сдан в установленные сроки застройщиком;
- точные сведения о квартире, которая должна быть получена дольщиком на основании договора, причем к ним относится ее площадь, этажность и другие элементы;
- прикладывается к заявлению копия ДДУ и документы, доказывающие, что гражданин оплатил недвижимость, причем к ним относятся разные платежные документы, например, кассовый чек или акт приема средств;
- прописывается требование выплатить гражданину неустойку в конкретном размере, причем дополнительно приводится правильный расчет этой суммы.
Если предварительно изучить образец заявления о взыскании неустойки по ДДУ, то никаких сложностей с формированием этого документа не появится. Желательно в конце указать, что если требования не будут удовлетворены, то придется заявителю обращаться в суд.
Передавать такую досудебную претензию можно разными способами:
- личная передача документа работнику строительной компании под подпись;
- отправка заказным письмом по почте, причем дополнительно надо сохранить уведомление о вручении;
- использование услуг курьерской службы, но в этом случае также нужна отметка о получении.
Если в течение месяца отсутствует ответ или перечисление средств, то можно смело обращаться в суд.
Как подать иск на застройщика: порядок действий
К отправке искового требования в судебную инстанцию следует подготовить всю необходимую документацию и выбрать место подачи иска. В данном случае истец может сам определить подсудность, заявление может быть подано:
- в суд по месту проживания,
- по месторасположению строящегося жилья,
- по нахождению строительной организации,
- по юридическому адресу посреднической фирмы, участвовавшей в заключение договора.
Исковое заявление о взыскании долга по расписке
Для судебного заседание требуется подготовить по 3 экземпляра искового требования и документа с расчетом неустойки и штрафов, так как эти бумаги потребуется предоставить ответчику. Вся остальная документация готовится в 2-х экземплярах (один передается суду, другой остается у заявителя). Застройщику данные бумаги не потребуется, так как они должны быть у него.
Подать исковую жалобу на застройщика в суд можно 2-мя способами:
- Передать иск с документацией при личном посещении. В секретариате 1 экземпляр заявления с приложениями примут для дальнейшей работы, на другом экземпляре будет проставлена отметка о принятии.
- Воспользоваться услугами Почты России – отправить документацию заказным письмом с описью вложений. Информация о дате и времени заседания также будет сообщена по почте.
На заметку! После получения документации судом дата заседания будет назначена на протяжении 5-ти дней, о чем стороны будут уведомлены письменно либо по телефону. Если на протяжении 10-ти дней истец не получил никаких оповещений, то потребуется связаться со специалистами государственного ведомства и поинтересоваться по каким причинам не назначено судебное слушание.
Какую сумму неустойки можно взыскать
Неустойка за просрочку по ДДУ рассчитывается по формуле в соответствии со ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ.
За основу схемы расчётов берётся ключевая ставка Центробанка, установленная на тот или иной период срока просрочки.
Для дольщиков — юридических лиц (и ИП) неустойка рассчитывается, исходя из одной трехсотой ключевой ставки ЦБ за каждый день допущенной просрочки, для физических лиц в два раза больше – исходя из 1/150 ключевой ставки за каждый день.
Рассмотрим на примере:
Недвижимость в новостройке стоит 15 миллионов рублей. Дата передачи по ДДУ – до 30 сентября 2021, по факту акт приема-передачи подписан 29 ноября 2021 (период просрочки – 60 дней). Ключевая ставка в этот период была 7,5%. Расчёты будут следующими: 1/150*0,075*15000000*60. Итого, сумма неустойки — 450 000 рублей, сумма штрафа (по ЗЗПП, 50%) – 225 000 рублей. Общие исковые требования (неустойка + штраф) – 675 000 рублей. А также судом будет присуждена компенсация морального вреда и понесенные расходы по делу (почтовые, юридические, нотариальные, прочие).
Права дольщика на получение неустойки
Право взыскать неустойку с застройщика предусматривают положения ст. 6 Закона 214-ФЗ от 20.12.2004 г. Это становится возможным в случае, когда застройщик нарушает срок передачи участнику долевого строительства жилья, являющегося предметом договора. Размер неустойки установлен законодательством и исчисляется как 1/300 ключевой ставки (с начала 2021 г. ЦБ России отменено такое понятие, как ставка рефинансирования. Теперь Банком РФ утверждается размер ключевой ставки). Определяется она на каждый день предполагаемого исполнения обязательства, а неустойка начисляется за каждый день просрочки.
Если обязательства застройщиком нарушены по отношению к физ. лицу (гражданину), предусмотренная указанной правовой нормой неустойка должна выплачиваться в двойном размере.
Важно! Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ, должно содержать ссылки не только на нарушенные пункты договора, но и на правовые нормы, регулирующие данный аспект отношений. Судом, будет проверяться правильность прописанного детально, основанного на нормах права расчета неустойки, сроки сдачи жилья, указанные в договоре и правовые основания для предъявления требований.
Просрочка для расчета неустойки начинается со дня, который следует за датой сдачи жилья застройщиком.
Особенности изложения исковых требований и перечисления документов
В финальной части заявления необходимо перечислить исковые требования, а также представить список прикрепленных к обращению документов:
- каждое требование следует подкрепить отсылками на законодательство;
- определите способ перечисления средств (наличные, на банковский счет и т.д.);
- сообщите реквизиты счета, на который надо переводить деньги;
- подробно распишите каждую сумму, подлежащую уплате;
- подтвердите достоверность сумм, сославшись на расчеты.
Если вычисление неустойки и прочих выплат занимает слишком много места, их стоит прикрепить отдельным приложением, указав в перечне документации. Помимо уже перечисленных бумаг в список входят:
- Копии документов, удостоверяющих личность обратившегося гражданина.
- Копии иска, по количеству участников разбирательства.
- Доказательства переноса сроков сдачи квартиры (письменные обращения к застройщику и его ответы).
- Копии платежных документов, подтверждающих внесение средств за жильё.
- Доказательства неправомерности действий ответчика.
- Иные документы, способные повлиять на исход разбирательства.
В конце ходатайства ставится подпись истца с указанием его полного имени, а также дата обращения. Если заявление верно составлено, документы подготовлены правильно, выбран подходящий судебный орган, то на предварительное рассмотрение бумаг дается до пяти дней. После чего назначается дата судебного разбирательства, о чем все стороны будут оповещены отдельно. После вынесения решения дается срок на его обжалование, по истечении которого следует обратиться к приставам за истребованием денег. Провести всю процедуру без ошибок сможет только опытный адвокат. Доверьте ему хотя бы составление ходатайства.
Бесплатная первичная консультация юриста Рассмотрим Вашу правовую ситуацию или вопрос. Подскажем, что делать дальше. Звоните — это бесплатно:
- Для жителей Москвы и МО:
- Другие регионы России:
Так же пишите нам в онлайн-чат или форму на сайте
Законодательное регулирование
Основным законом, регулирующим правила участия в долевом строительстве, выступает ФЗ № 214. Он вступил в силу еще в 2015 году, причем основным его назначением выступает защита вкладчиков от обмана со стороны нерадивых застройщиков. К особенностям подобного нормативного акта относится:
- описываются все нюансы возведения жилого многоквартирного дома за счет средств вкладчиков, являющихся покупателями квартир;
- все отношения, возникающие между гражданами и застройщиком, регулируются исключительно положениями ДДУ, который должен составляться в правильной форме и включать важные условия сотрудничества;
- если строительная компания пытается воспользоваться другим договором, например, соглашением инвестирования, совместного строительства или предварительным документом, то вкладчики должны помнить, что на эти документы не распространяются положения ФЗ № 214, поэтому нередко даже иски в суд не удовлетворяются при нарушениях со стороны застройщика;
- составляется ДДУ исключительно в письменном виде, а также непременно регистрируется в Росреестре;
- если нарушаются строительной компанией сроки сдачи дома или другие существенные условия контракта, то может осуществляться взыскание неустойки по ДДУ, причем процесс может выполняться при помощи составления претензии к компании или через суд.
Сами граждане должны отказываться от подписания других видов контрактов, так как при таких условиях они не будут тщательно защищены от произвола или вовсе мошенничества со стороны строительной компании.