Перевод жилого помещения в нежилое в Новосибирске

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод жилого помещения в нежилое в Новосибирске». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.


Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Новые правила перевода: что усложнили

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Этапы вывода квартиры из жилого фонда в нежилой

Данный процесс должен происходить согласно установленному законом алгоритму:

  • изучение первичной документации и особенностей помещения;
  • выезд специалиста на объект;
  • оценка текущего состояния помещения и выявление различных дефектов;
  • выполнение замеров и обследование несущих конструкций и коммуникаций для изучения возможности переоборудования;
  • составление инженерного проекта, включающего оснащение системами водоснабжения, отопления, вентиляции и электроснабжения;
  • составление архитектурно-строительного проекта, включающего план перепланировки, оборудование входной группы и благоустройство прилегающей территории;
  • составление рекомендаций по обеспечению пожарной безопасности;
  • предоставление комплексного заключения с приложением необходимой технической документации.

Как перевести жилое помещение в нежилое — порядок и документы для перевода

  • Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.
    • Экспликация и поэтажный план помещения.
      1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
        • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
        • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
        • могут потребовать договор основания на помещение;

        Срок получения документа – до 1 месяца.

      2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
    • Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.
    • Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.

      Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

    • Другие статьи

      Перед переводом советую проверить квартиру на обременение/арест — онлайн способНежилое помещение не предназначено для проживания. Поэтому нужно выписаться из квартиры

    • Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.

      Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

    • Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.

      Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

    • Согласие соседей.

      Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

      Для получения согласия нужно:

      1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

        Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

      2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

      Требования, которые предъявляются к недвижимости чтобы вывести её из жилого фонда

      Перед переводом жилого помещения в категорию нежилых, нужно убедиться, соответствует ли оно следующим требованиям:

      1. В помещение не должно быть прописанных граждан.
      2. У недвижимого имущества должен быть единственный владелец, только он может заниматься процедурой перевода.
      3. Помещение не может располагаться над жилой квартирой.
      4. Запрещено выведение жилплощади в нежилую в подлежащих сносу или находящихся в аварийном состоянии домах.
      5. Есть возможность оборудовать отдельный вход с улицы.
      6. Квартира не может быть заложена или куплена в ипотеку, во втором случае требуется письменное согласие банка кредитора.

      Какое помещение можно сделать нежилым?

      Переделать, перевести (вывести) из жилой категории в нежилую можно только ту недвижимость, которая обладает для этого необходимыми условиями. Если условий нет – их нужно создать.

      Примерный порядок условий таков:

      • помещение должно иметь отдельный вход со стороны улицы (если такого входа нет, должна быть возможность его создания);
      • все собственники должны быть согласны с изменением категории;
      • недвижимость соответствует требованиям и условиям главы 3 ЖК РФ;
      • право собственности на помещение не обременяется договорами залога, аренды и прочими.

      Итак, когда не допускается перевод ?

      Помещение нельзя перевести в нежилое:

      1. Помещение, в котором на постоянной основе прописаны люди. Сначала они должны выписаться, а уже потом – подавать заявление на перевод.
      2. Часть квартиры коммунального типа. Перевести в нежилую можно только всю коммунальную квартиру целиком, а часть – нельзя ни при каких условиях.
      3. Квартира, отданная в залог или аренду. Для успешного перевода необходимо расторгнуть все договора, обременяющие право собственности.
      4. Квартира, под которой расположены жилые помещения. В этой ситуации перевод могут разрешить, но происходит это нечасто и зависит от особенностей эксплуатации будущего нежилого пространства.

      Проще всего осуществить перевод, если помещение технически жилое, но по факту непригодно для проживания.

      Пригодное для жизни помещение легко сделать нежилым лишь в том случае, если оно находится на 1 этаже. На этажах повыше будут серьезные затруднения и высокая вероятность отказа.

      Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД

      Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:

      • дом не используется для проживания или нежилая часть полностью изолирована от жилой;
      • проведена документальная и фактическая перепланировка помещения в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями;
      • земельный участок, на котором расположен дом, не предназначен под ИЖС.

      Основная разница в переводе частного дома от перевода квартиры в МКД заключается в отсутствии необходимости разрешения соседей на перемену статуса помещения, если не затрагиваются их интересы, защищаемые законом.

      При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.

      Разрешение собственников можно получить двумя способами:

      • С помощью ТСЖ провести внеочередное общедомовое собрание и получить согласие большинства собравшихся.
      • Самостоятельно провести собрание и получить согласие большинства при явке более половины собственников квартир.

      Для перевода жилого помещения в нежилое требуются следующие документы:

      • заявление;
      • паспорт;
      • документы, подтверждающие право собственности на помещение;
      • план переводимого помещения с техническим описанием;
      • технический паспорт помещения;
      • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
      • проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (если планируется переустройство и/или перепланировка для функционирования нежилого помещения);
      • согласие собственников помещений в многоквартирном доме (если работы по переустройству/перепланировке невозможны без присоединения части общего имущества помещений собственников);
      • лист записи Единого государственного реестра юридических лиц (при необходимости);
      • нотариально заверенная доверенность (при обращении через представителя).

      Вместо оригиналов документов могут быть поданы нотариально заверенные копии.

      Если сведения о праве собственности на переводимое помещение есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), заявитель вправе не предоставлять их на бумажном или электронном носителе. Кроме того, за заявителем закреплено право не предоставлять технический паспорт, план помещения и поэтажный план дома – уполномоченных орган сам делает на них межведомственный запрос.

      Как вывести из жилого фонда квартиру

      Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается

      , если соблюдены следующие условия: 1.

      Квартира располагается на первом этаже здания (она может находиться выше, но под ней не должно быть жилых квартир).

      В исключительных случаях возможно изменение функционального назначения всего здания, а также его реконструкция с устройством отдельного входа.

      Документ, уведомляющий о переводе жилого помещения в нежилое, является основанием для использования переведенного помещения в нежилых целях, при этом сдача помещения в эксплуатацию не требуется.

      Приемка в эксплуатацию переведенного помещения производится только в случае проведения перепланировки, переустройства или других работ, необходимых для использования помещения в качестве нежилого (примечательно, что раньше этот этап был необходим в любом случаев).

      Жилое и нежилое помещение

      Жилым является изолированное помещение, соответствующее санитарным нормам, предназначенное для постоянного проживания одного или нескольких лиц.

      Нежилым называется помещение, предназначенное для ведения коммерческой и других видов деятельности, не пригодное для постоянного проживания граждан.

      Организация офиса и ведение коммерческой деятельности в жилой недвижимости нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, и перед открытием представительства фирмы на первом этаже многоквартирного дома, необходимо вывести квартиру из жилого фонда в нежилой.

      Важно! В Жилищном кодексе РФ описана процедура по выводу недвижимости из категории жилой, прочитать об этом можно в главе 3, статьи № 22, 23 и 24.

      Когда возможен отказ?

      Естественно, когда вы подаете заявление, то нет гарантии получения одобрения. Если вы получили отказ, то не стоит сдаваться сразу, а попытаться выяснить причину и разобраться в проблеме.

      В соответствии со ст.24 ЖК РФ отказ возможен в случае:

      • несоответствия помещения установленным характеристикам;
      • невозможности провести перепланировку помещения;
      • подачи неполного пакета документов;
      • наличия обременений на жилье (ипотека или прочие факторы);
      • если в помещении есть прописанные жильцы;
      • наличия неузаконенной перепланировки;
      • несоответствия проекта требованиям законодательства.

      Согласно статье 24 ЖК РФ, заявитель имеет право обжаловать решение в судебном порядке. Поэтому при получении отказа можно смело обращаться в суд.

      Выводим квартиру из жилого фонда в нежилой

      Отказ должен быть обоснован и опираться на требования Жилищного Кодекса (ЖК) РФ. Если все документы соответствуют закону, а перепланировка не приведёт к потере прочности и устойчивость здания отказ не последует. Нарушение сроков рассмотрения и выдвижение требований, не указанных в ЖК, может являться основанием для подачи заявления в суд.

      • заявление о смене статуса недвижимости;
      • свидетельство о праве собственности на квартиру;
      • план помещений в доме по этажам, с обязательным указанием соседних квартир в здании и кадастровый паспорт (предоставляет БТИ);
      • проект перепланировки жилья под коммерческий объект, в котором обязательно должны присутствовать решения по выполнению отдельного входа.

      Рассчитать конкретные сроки невозможно, многое зависит от фронта работы, статуса объекта, документов, работы госорганов и связей собственника. Для тех, у кого есть «выход» на мэрию города, предусмотрен ускоренный порядок перевода недвижимости.

      Отметим сроки оформления:

      • рассмотрение заявки и уведомление заявителя – 45 рабочих дней + 3 дня (п. 2.7.1 Административного регламента);
      • изготовление проекта переустройства – от 1 до 14 дней;
      • внесение изменений в ФКП «Росреестра» – до 20 дней, из них 15 дней – на оформление кадастровой выписки, 5 дней – на внесение записи в ЕГРН – в силу п. 9 ст. 23 ЖК РФ;
      • ожидание новой выписки из ЕГРН – от 3 до 7 дней.

      В целом, весь процесс перевода из жилого помещения в коммерческую недвижимость, и наоборот, длится до 6 месяцев.

      Какое жилье можно законно превратить в коммерческую недвижимость

      Перед попытками вывода какой-либо площади из жилого фонда следует проверить, не попадает ли она под один из следующих пунктов:

      • помещение не имеет собственного входа, и организовать его не представляется возможным (пример: для входа в создаваемую парикмахерскую придется пользоваться общим подъездом, который предназначен для прохода жильцов дома в квартиры);
      • помещение после перевода в разряд коммерческой недвижимости по-прежнему будет использоваться как жилье (из одной комнаты невозможно одновременно сделать себе дом и офис);
      • право собственности на выводимые из жилого фонда площади несколько ограничено (пример: используется в качестве обеспечения кредита, взятого в банке и не погашенного на момент подачи заявления о переводе).


      Похожие записи:

  • Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *