Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли заключать договор с управляющей компанией». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридическая практика показывает, что соглашаться со всеми пунктами контракта и надеяться на порядочность УК не стоит. Любое разногласие и перенос разбирательства в суд закончится в пользу УК, если не принять меры по изменению условий договора до его подписания.
Как выбрать управляющую компанию?
Широко распространены организации, которые под видом УК вымогают деньги с жильцов и не выполняют свои обязанности. Необходимо грамотно подходить к выбору управляющей компании.
Советы:
- Выбирать сообща. Коллектив должен знать все нюансы;
- Взять список обслуживающих организаций в администрации города;
- Изучить портфолио компаний: дата создания, опыт работы, стоимость услуг и т.д.;
- Проследить, не замечена ли УК в новостях. Чем реже она фигурирует в СМИ, тем добросовестнее работает;
- Пригласить представителей в дом. Таким образом можно узнать о компетентности специалистов.
Перечисленные советы помогут правильно выбрать УК. При заключении договора необходимо тщательно ознакомиться с его условиями. Большинство граждан вслепую подписывают бумаги. Такой способ решения вопросов повышает риск связаться с мошенниками. Юридическая грамотность – залог долгого и надежного сотрудничества с управляющими компаниями.
Обязанности собственников
Собственники обязаны:
- Без задержек вносить коммунальные платежи, оплачивать услуги компании.
- Соблюдать порядок.
- В местах общего пользования не мусорить (на придомовой территории, в подъездах, лифтах).
- Канализацию, мусоропровод использовать только по назначению. В канализацию нельзя спускать твердые предметы, выливать химически активные жидкости. Которые могут нанести вред трубопроводу. В мусоропровод нельзя бросать мусор с крупными габаритами, лить туда жидкости.
- Не возить на пассажирском лифте тяжелые грузы.
- Если на территории квартиры проводятся ремонтные работы, то вывоз строительного мусора является обязанностью владельцев квартиры.
- При пользовании водой, электроэнергией, газом, следует соблюдать правила безопасности.
- Нельзя допускать действий, которые потенциально опасны для общего или чужого имущества.
- Если обнаружена поломка в работе устройств, за работу которых отвечает управляющая компания, надо информировать ее представителей о выявленных сбоях.
- Следить за состоянием труб, радиаторов, электропроводки, счетчиков, то есть всех устройств, которые связаны с подачей ресурсов.
- Могут быть отмечены другие обязанности, если таковые есть в местных либо федеральных законах.
Итак, к настоящему времени судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос, кто же является исполнителем коммунальных услуг при отсутствии подписанного УК и РСО договора ресурсоснабжения. Можно утверждать одно: если есть признаки фактически сложившихся отношений (УК выставляет платежные документы потребителям, получает от них плату, рассчитывается с РСО, участвует в процедуре заключения договора ресурсоснабжения), исполнителем следует считать УК. Если таких признаков нет (счета потребителям выставляет РСО, УК не обращается за заключением договора управления), все равно нет уверенности в том, что исполнителем признают РСО, поскольку в некоторых случаях арбитры полагают, что УК выступает в роли исполнителя коммунальных услуг в силу закона независимо от каких‑либо фактических обстоятельств. Выводы, сделанные Верховным судом по делу о неправомерности выставления РСО счетов на оплату коммунальных услуг на ОДН, не носят общеобязательного характера, хотя, скорее всего, будут применяться на практике.
Нужно ли заключать договор с УК
Важным моментом является несогласие некоторых жильцов заключать договор с управляющей компанией, ведь решение о привлечении ее к общехозяйственной деятельности принимается большинством голосов. Это приводит к некоторой неопределенности с подобными гражданами.
Отношения между сторонами не установлены, а по факту организация осуществляет управление за всем домом.
Важно! Подобный конфликт решается исключительно на общем собрании. Одну из сторон представляет сотрудник УК, вторую – все жители дома. Проводится голосование. Результатом является принятие решения об обязанности жильца подписать договор или об отказе.
На собрании в обязательном порядке присутствует не менее половины всех соседей. Иначе результат признается недействительным.
Все нормы описаны в Жилищном кодексе Российской Федерации. Именно он определяет минимальное число присутствующих, а также минимальное число голосов для принятия конкретного решения.
Во время проведения собрания составляется протокол, в котором описаны подробные действия сторон. Результат заносится в акт установленной формы, составляемый в двух экземплярах. Каждый из жильцов имеет право потребовать свою копию документа.
Однако если решение невозможно принять на общем собрании, споры решаются в суде. Собственники квартир имеют полное право самостоятельно выбирать, кто будет обслуживать их дом.
Обязанности собственника жилого помещения
В соответствии с договором на обслуживание дома на собственника накладываются определенные виды обязанностей.
К ним относятся:
- одновременно с возникновением права собственности на квартиру владелец обязан уплачивать коммунальные услуги в полном объеме, в порядке, установленном поставщиком. Просрочки, недоплаты, частичное внесение суммы недопустимы;
- собственник обязан оплачивать не только предоставленные коммунальные услуги, но и обслуживание сетей. То есть проведение замены батарей, проводки в обязательном порядке оплачивается в соответствии с принятыми тарифами;
- собственник оплачивает обслуживание дома. Озеленение, поддержание подъезда, двора в чистоте, косметический ремонт – работы, выполняемые сотрудниками УК, которые оплачиваются жителями дома в пропорциональном порядке;
- собственник обязан самостоятельно содержать в надлежащем состоянии имущество, не входящее в состав общедомовой собственности.
Управляющая компания не имеет права по своему желанию устанавливать тарифы. Все суммы оговариваются на общедомовом собрании и прописываются в договоре на обслуживание. Тарифы на газ, свет, воду, тепло устанавливают компании-поставщики, опираясь на нормативно-правовые акты законодательства РФ и местных органов власти.
Если управление домом возложено на управляющую компанию, собственник квартиры самостоятельно не вносит плату непосредственно поставщикам услуг, а проводит оплату через кассу УК. Таким образом, сотрудники УК обязаны своевременно оповестить жильцов о необходимости внести очередной платеж с указанием конкретной суммы.
На что обратить внимание при подписании
Юридическая практика показывает, что соглашаться со всеми пунктами контракта и надеяться на порядочность УК не стоит. Любое разногласие и перенос разбирательства в суд закончится в пользу УК, если не принять меры по изменению условий договора до его подписания.
Чтобы исключить недоразумения, связанные с повышенной платой и неизвестными статьями расходов, обезопасить себя на случай недобросовестного исполнения работ со стороны УК, рекомендуется сразу проверить следующие положения:
- Расчет сумм в квитанциях согласно тарифам на коммунальные ресурсы, установленные службой ФСТ.
- Срок договора не может превышать 5-летний срок (часто норма нарушается и стороны указывают 10-летний период).
- Смена УК проводится решением собрания жильцов, если будет установлено нарушение со стороны организации.
- Исключение рисков и последствий за строительные недоделки, когда УК снимает ответственность за скрытые дефекты при производстве работ.
- Фиксация права на перерасчет в сторону снижения оплаты, если предоставленные услуги проведены не в полной мере или с нарушением качества. Например, если напор воды недостаточен, плата за поставку воды может быть снижена или аннулирована в следующей квитанции.
- Сроки исполнения обязанностей должны быть фиксированы в документе, поскольку часто УК задерживает или уклоняется от исполнения невыгодных для себя мероприятий, пользуясь отсутствием точных границ сроков исполнения.
- Периодичность отчета организации перед жильцами о проделанных действиях. Чтобы требовать от УК предоставления данных о производимых мероприятиях, стоит заранее это зафиксировать в договоре.
- Ответственность сторон часто содержит нормы в отношении собственников жилья, но об ответственности организации даются лишь ссылки на общее законодательство. Стоит конкретизировать пункт для обеих сторон, чтобы была ясность, кто и в каком объеме отвечает по договору.
Ответственность за неуплату квартплаты
Обязанность по квартирной выплате закреплена в ст. . Квартплата – сумма за пользование общим имуществом и коммунальные услуги. Несвоевременная оплата ЖКХ влечет ответственность.
Меры, которые могут быть применены к должнику:
- пеня;
- отключение от систем снабжения;
- штраф;
- выселение.
Пеня начисляется за каждый день просрочки. Как мера ответственности, закреплена в п.14 . Ее сумма составляет 1/300 от величины задолженности, если просрочка составляет от 30 до 90 дней. Если срок превысил 91 день включительно, то ставка будет составлять 1/130. Законом установлен лимит: размер пени не должен превышать сам долг. Следовательно, максимальная ответственность такого типа – двойная величина задолженности.
Отдельной мерой является отключение должника от сетей жизнеобеспечения. Такое право остается за коммунальными службами. Примеры: отключение отопления и установка заглушки на канализацию. Ответственность наступает после 3 месяцев неуплаты ЖКХ.
Если должник продолжает уклоняться от обязанности более 3 месяцев, то УК вправе подать исковое заявление в суд. По итогам разбирательства лицо будет обязано не только возместить всю сумму долга, но и выплатить штраф.
Крайняя мера – выселение. Его особенности:
- возможно только по судебному решению;
- применяется к должникам, срок задолженности которых превышает 6 месяцев;
- имеет ограничение, накладываемое Конституцией РФ: если жилье является единственным, то выселение невозможно. В противном случае суд может вынести положительное решение.
Перед применением каждой меры ответственности должнику выносят предупреждение. Как правило, предупреждение имеет вид уведомления.
Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Наличие земельного участка с домом в коттеджном поселке подразумевает правоустанавливающие документы на эти объекты. Но только в том случае, если это некоммерческое партнерство, которому, как правило, и принадлежат эти коммуникации до момента, пока не подписаны соответствующие акты разграничения и не переданы собственникам определенные виды коммунальных услуг непосредственно поставщиками услуг.
Могу ли я не платить за услуги УК коттеджного поселка?
5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию
Если говорить о смене управления компании, то она должна произойти внутри некоммерческого партнерства. Люди объединяются и становятся собственниками, у них есть устав, который нужно почитать и выяснить, каким образом осуществляется принятие тех или иных решений. Смена управления, смена ответственного лица за передачу показаний счетчика и за заборы решается на общем собрании с определенным количеством собственников. Здесь вопрос к управлению, никаких самозахватов быть не может, все протоколы должны быть в пакете документов, чтобы любой собственник и член партнерства мог прийти и ознакомиться с интересующей информацией. Все данные должны быть открыты: они вывешиваются на официальных сайтах некоммерческого партнерства и должны быть у лица, занимающегося ведением бухгалтерского учета.
Обязанность ук заключать договор с каждым собственником
Правительство каждого субъекта устанавливает предельную стоимость коммунальных услуг – меньше разрешается, но больше этой суммы нельзя. Для решения вопроса требуется внимательно пересмотреть соглашение, заключенное с управляющей компанией – как в нем прописан вопрос относительно изменения стоимости услугю В большинстве случаев цена является существенным условием, поэтому изменить его в одностороннем порядке невозможно.
В договоре также указывается, на какую сумму может быть увеличена сумма, и сколько раз это может происходить.
Если повышение стоимости противоречит положениям соглашения, то составляется письменный отказ от уплаты. Также на собрании обсуждается договор, его нюансы.
При покупке квартиры нужно ли заключать договор с управляющей компанией
После подписания документов обе стороны действуют в рамках положений, зафиксированных в договоре. Особенности таких договоров будут рассматриваться в данной статье.
- 1 Понятие договора
- 2 Согласование с законодательной базой
- 3 Заключение договора. Последовательность действий
- 4 Основные части договора
- 5 Права управляющей компании
- 6 Обязанности собственников
- 7 Права собственников
- 8 Порядок расчетов
- 8.1 Лицевой счет
- 8.2 Особенности резервного фонда
- 8.3 Отчетность
- 9 Осложнения при заключении договора
- 10 Особенности ситуации, когда договор не заключен
- 11 Способы подписания договоров
Понятие договора Управляющая компания должна быть юридическим лицом Договор – это документ, в котором фиксируются обязанности сторон.
Особенности деятельности управляющей организации
Полагаем, что управляющим организациям нельзя безоглядно применять выводы, сделанные Минфином и арбитрами по неосновательному обогащению, возникшему из-за незаконного пользования чужим имуществом. Факт незаконного пользования имуществом не означает, что собственник предоставил это имущество в пользование. Налицо отсутствие волевого аспекта. Права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения (пп. 7 п. 1 ст. 8 ГК РФ). В нашем же случае обязанность управляющей организации оказывать услуги вытекает из решения общего собрания собственников, а обязанность собственника помещения оплачивать эти услуги обусловлена законом, договор здесь не имеет определяющего значения. Кроме того, нельзя сказать, что собственник пользуется услугами без законных оснований, напротив, это его право следует из закона.
Напомним, что выбор способа управления многоквартирным домом находится в компетенции общего собрания собственников помещений (пп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Такое собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Это означает, что легитимность выбора управляющей организации обеспечивают как минимум 25% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений (п. 3 ст. 161 ЖК РФ). Вместе с тем у несогласных с принятым решением или не участвовавших в голосовании остается вариант отстоять свою позицию — не подписывать договоры управления.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом подписание договоров рассматривается как реализация выбранного способа управления домом. Так, если не подписаны договоры, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ, способ управления (выбор управляющей организации) считается нереализованным и у органа местного самоуправления есть основания для проведения открытого конкурса . Нормы, которая обязывала бы собственника подписать договор, не существует (такая обязанность есть, только если управляющая организация была выбрана по итогам открытого конкурса — п. 5 ст. 161 ЖК РФ).
Пункт 4 ст. 161 ЖК РФ, пп. 2 п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.
Вместе с тем Минрегион разъяснил п. 7 ст. 162 ЖК РФ так: организация обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания с первым собственником помещения (Письмо от 20.12.2006 N 14314-РМ/07). Кроме того, закон не говорит, подписания договоров со сколькими собственниками достаточно, чтобы способ управления считался реализованным, ведь очевидно, что заключение договора со всеми без исключения собственниками, скорее, идеальный вариант. В Постановлении от 16.10.2008 N А26-580/2008 арбитры ФАС СЗО посчитали, что заключение договоров управления с собственниками помещений, составляющих более 50% площади помещений многоквартирного дома, влечет возникновение прав и обязанностей, связанных с управлением этим домом.
Что закреплено в законодательстве
Управляющая компания – это организация, которая закреплена за конкретным домом. Ее деятельность направлена на решение общедомовых проблем, например, проведение ремонтных работ, предоставление услуг отопления, энергоснабжения и тому подобное. Каждый житель конкретного строения заключает с УК договор на обслуживание по общему желанию. На собрании выносится решение о передаче управления сторонней организации.
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между жителями дома и управляющей компанией, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 162 ЖК РФ гласит, что владельцы квартир многоквартирного жилья имеют полное право привлечь к управлению и ведению хозяйственной деятельности организацию, которая имеет специальную лицензию.
Деятельность УК в обязательном порядке соответствует нормативно-правовым актам и правилам, принятым в конкретном регионе страны. Например, если по закону в обязанности УК входит проведение ежегодного ремонта, она обязана каждый период выполнять поставленную задачу.
Наличие договора является обязательным условием предоставления жильцам жилого дома коммунальных и иных услуг от обслуживающей организации. Однако, такое правило должно соблюдаться только в отношении типового договора.
С каждым жителем в индивидуальном порядке также составляется соглашение. Если оно не заключено, в любом случае на всех собственников распространяется типовой договор, заключенный на общем собрании.
Лица, не заключившие индивидуальный договор, должны будут руководствоваться типовым соглашением, что может вызвать определенные неудобства. В целом отсутствие индивидуального соглашения на взаимоотношения между УК и жильцами не влияет.
Контроль за деятельностью управляющей компании
Рассматривая контроль в области управления многоквартирным домом, необходимо отметить его разновидности в зависимости от субъекта. Это деятельность со стороны самих собственников; аудиторов, которые по найму привлекаются жильцами; уполномоченными органами государственной власти.
Контроль собственниками
Заключая договор, обе стороны признают равные права и обязанности друг друга. Условие взаимного договора выступает существенным условием соглашения, а значит заслуживает отдельного внимания.
Собственники имеют право отслеживать деятельность обслуживающей организации, равно как и последняя может контролировать процесс уплаты взносов, платежей. Главной формой контроля является обязанность организации ежегодно в первом квартале предоставлять жильцам дома отчет о выполнении условий соглашения за прошедший год.
Доступ к данному отчету совершенно открытый, в нем отражены основные показатели финансовой, хозяйственной деятельности предприятия, спектр услуг, работ, которые были произведены, их стоимость.
Не менее важной формой контролирующей деятельности выступают обязательные собрания жильцов дома. За управляющей организацией закрепляется требование присутствовать представителю на таких мероприятиях.
В ходе чего собственники лично могут задать интересующие их вопросы, представить на обсуждение проблемные моменты, пожелания и узнать о дальнейших планах, сметах фирмы. Контакт гражданина с организацией не ограничивается одним разом в год, при желании первый может направить обращение почтой или явиться лично с нерешенной проблемой.
Признаки публичности договора управления МКД
К первому такому признаку относится тот факт, что одной из сторон договора является управляющая компания. А любая УК признаётся лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность. Договор управления заключается с управляющей компанией, которой выдана лицензия на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ).
Вторым признаком является выполнение УК обязательств по выполнению работ и оказанию услуг собственникам помещений в МКД за определённую ежемесячную плату.
Ну и третьим признаком признаётся недопустимость отказа УК от заключения договора или уклонения от его заключения при наличии возможности выполнения работ и оказания услуг. Обязательность заключения договора управления для УК закреплена законодательно также и в случае её победы в открытом конкурсе, который проводится органом местного самоуправления (ч.ч.4 и 13 ст.161 ЖК РФ, ч.8 ст.448 ГК РФ).
Но, конечно, как и в любом деле, здесь тоже есть свои нюансы. Во-первых, договор управления заключается после принятия единогласного решения ОСС. Таким образом, отдельно взятый собственник не вправе единолично решить вопрос о заключении договора управления с управляющей компанией.
Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома
209591
Кроме того, договор управления может заключаться только с собственниками помещений в МКД. Лицо, не являющееся собственником, не может заключать договор управления с УК. Самое главное, заключённый договор управления действует и в отношении тех лиц, которые не обращались в УК, не заключали договор непосредственно, не принимали участие в ОСС, голосовали против избрания данной УК или не подписали ДУ.
Также важно учитывать, что цена работ и услуг одинакова для всех собственников помещений в МКД, кроме льготников. Но эта цена не может быть одинаковой для собственников жилья в разных многоквартирных домах. То есть для собственников помещений в одном МКД будет одна стоимость работ и услуг в договоре управления. Соответственно, для собственников жилья в другом доме договорная стоимость работ и услуг будет совсем другой.
Ещё одним важным моментом, который нужно обязательно отметить, является тот факт, что Жилищный Кодекс РФ не устанавливает обязанность УК заключать договор управления на предложенных ей условиях собственниками помещений в МКД. Напротив, при избрании на ОСС управляющей компании собственники жилья должны ознакомиться с предлагаемым УК вариантом договора управления и подписать его либо обсудить внесение корректировок. Нужно понимать, что при выборе управляющей компании собственники помещений в МКД одновременно выбирают и предложенные ей условия договора управления.